La reactivación del inmobiliario español llegaría en el segundo semestre, que se presenta tan próximo como esperanzador para los inversores. La compraventa ya creció y se espera la baja de tasas. Luego de una fuerte caída de la inversión, el alivio será con distinta intensidad de acuerdo a las regiones.
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Luego de varios periodos de anuncios, la reactivación del inmobiliario español llegaría al fin. Y sería a partir del segundo semestre de 2024, cuando la baja de tasas, la mayor cantidad de compraventas y la inversión se conjugarán para conformar el despegue del mercado. En cuanto a las propiedades, seguirán las alzas en los precios, pero con menor intensidad. Incluso, pueden alcanzar algún ajuste en relación con el aumento de ingresos y la inflación. El resultado podría verse con mayor intensidad a finales de 2025, en consonancia con la tendencia mundial.
La baja de tipos de interés de parte del Banco Central Europeo anuncia una segunda mitad de año favorable para las hipotecas. Mientras, los inversores también se entusiasman con un mejor desempeño de los activos inmobiliarios (que se encuentran en niveles muy bajos). Los sectores primeencabezarán el despegue, ya que se encuentran con alta demanda y escasa oferta. También los barrios céntricos y aquellos que, aunque alejados, tuvieron gran crecimiento de los servicios y la comunicación.
Reactivación del inmobiliario español
La reactivación del inmobiliario español podría darse al fin a partir de este mismo año. De la mano de la baja de tipos, la merma en la subida de precios y una mayor inversión, el mercado tiene el escenario propicio para el despegue. Y el resultado podría consolidarse a finales de 2025.
Hasta aquí, el mercado inmobiliario ha tenido serios inconvenientes para su desarrollo. La subida de tipos tuvo un gran impacto en los precios y en las hipotecas, pero también en la inversión. Ahora, los grandes operadores y players del mercado se entusiasman con las condiciones de financiación y la mejora relativa de los ingresos.
En cuanto a los precios de la vivienda, se espera una merma en las subidas, tal vez en el mismo nivel que la inflación, o aún por debajo de ella. Otro aspecto positivo es el crecimiento de las operaciones de compraventa durante los primeros meses del año. El crecimiento en el orden de los dos dígitos durante febrero pronostica un horizonte con mayores registros que el año anterior.
Hasta aquí, los inversores se concentraron en cuidar la rentabilidad de sus apuestas a través de una gestión más eficiente de sus vehículos. Pero ya se registran algunas operaciones de consideración en logística y retail. El living, ya se ha dicho muchas veces, es el sector que más se destaca desde la pandemia de Covid.
De acuerdo a los informes de BNP, las operaciones durante los primeros meses del 2024 representaron un volumen en torno a los 2.200 millones de euros, un 14% por debajo del mismo periodo del año pasado. El retail con un 38% de participación, viene sosteniendo la inversión junto con el 19% del residencial. Del resto de los sectores, se destaca la caída de las oficinas comerciales, nada menos que 60% menor que en 2023.
Baja de tipos y el hipotecario más accesible
Cuando en 2022 el Banco Central Europeo comenzó las subidas de tipos de referencia, pocos analistas y operadores imaginaban que las tasas llegarían al 4% en tan poco tiempo. En ese combate a la inflación, también se vio impactado el mercado inmobiliario español.
Esto explica el entusiasmo inversor ante el anuncio del BCE de comenzar un camino de baja de los tipos a partir de junio. Esto va a influir en las hipotecas, ya que la merma en las tasas creará un tiempo de créditos más accesibles. De hecho, es probable un escenario donde la banca comience a competir por atraer clientes, lo cual puede redundar en menores exigencias para el otorgamiento de hipotecas.
Si la economía de los países de la zona euro comienza a ordenarse, es por la baja en la inflación. Mientras los índices se mantengan en los niveles actuales (en torno al 2,8%-3%), el BCE tendrá motivaciones para que el descenso de los tipos de referencia sea más pronunciado. Por lo que estiman en el propio Consejo de Gobierno, una baja sustancial de tipos recién podría ocurrir en 2025.
Los analistas infieren una primera mitad del año próximo con un reacomodo de los tipos y un segundo semestre donde el impacto de la menor inflación y tasas bajas consoliden las oportunidades para las inversiones más fuertes. Por el momento, los inversores se mueven en un contexto de relativa calma, con expectativas y entusiasmo. Pero siguen las tensiones geopolíticas con recelo, atentos a lo que pueda ocurrir en Ucrania y en Oriente Medio.
Los protagonistas del repunte del inmobiliario español pueden ser los sectores que hasta aquí han mostrado comportamiento resiliente. El living, en todas sus variaciones, los sectores prime, la logística y el retail, que ha comenzado a mostrar mejores niveles de actividad.
La reactivación será por zonas y sectores
La reactivación del inmobiliario español puede llegar en la segunda mitad de año, aunque para ver los efectos de manera más sólida habrá que esperar a finales de 2025. Y tampoco será integral, sino que hay sectores y zonas que mostrarán mayor nivel de resiliencia.
El mercado español parece tener sus zonas que protagonizarán la recuperación. Una de estas sonlas zonas prime, con demanda que es históricamente alta y una oferta escasa. España tiene muchas de sus zonas costeras con un mercado prime que se destaca por encima de las demás ciudades europeas.
Luego, es probable que ya se pueda percibir un repunte de las actividades y operaciones en los centros, principalmente en las capitales. Madrid y Barcelona siempre marchan al frente de las inversiones que se vuelcan al inmobiliario. Una de las ciudades que viene experimentando un fuerte crecimiento es Málaga, en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Los sectores que protagonizan la reactivación del inmobiliario español están ligados al living y al retail. En cuanto al primero, las operadoras y gestoras vienen desarrollando distintas variaciones del living que atraen cada vez mayor volumen de capitales: las residencias de estudiantes, el senior living y el coliving encabezan las preferencias de inversores.
Por último, el retail ha vuelto a mostrar interesantes registros, luego de dos años seguidos de fuertes caídas. En el primer trimestre del año, el 38% de los 2.200 millones de euros invertidos corresponden a ese sector. Y lo que se espera es un nivel de actividad ascendente en los próximos periodos.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del inmobiliario español, que se reactivaría en la segunda mitad del año. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Una de las expectativas de la inversión es hacer que los ahorros crezcan. ¿Cómo hacerlo de manera efectiva? Cada momento histórico tiene sus alternativas. En el caso del contexto económico actual, en donde la inflación todavía es una amenaza, podemos enumerar una serie de instrumentos financieros en los que invertir exitosamente. La elección de realizar inversiones se vuelve fundamental para aquellos que desean garantizar su seguridad financiera en el futuro. Por eso te invitamos a leer este artículo e interiorizarte de las posibilidades que nos ofrece el mercado.
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En este año 2024, parece que los mercados están recuperando las rentabilidades que no lograron alcanzar el año pasado. Sin embargo, es importante tener en mente que nuestro enfoque debe estar en el largo plazo. Esto debe ser así más allá de las fluctuaciones que puedan experimentar nuestras inversiones en el corto plazo.
Determinar el momento óptimo para invertir es un desafío constante, ya que los mercados financieros están continuamente sujetos a una variedad de influencias y factores que pueden afectar su rendimiento. No obstante, en lugar de buscar un momento perfecto, es más práctico adoptar estrategias y enfoques que nos ayuden a tomar decisiones de inversión informadas y fundamentadas.
Adoptar estrategias de diversificación, establecer metas financieras claras y realizar una investigación exhaustiva puede ayudarte a tomar decisiones de inversión más informadas, tal como lo hemos comentado en este artículo anterior. Y de ese modo, mejorar las posibilidades de alcanzar los objetivos financieros a largo plazo.
Estrategias a tener en cuenta antes de comenzar a invertir
Una de las estrategias más efectivas es la diversificación. En lugar de intentar predecir el momento exacto para invertir en un activo específico, distribuir las inversiones en diferentes clases de activos puede ayudar a mitigar el riesgo. Y, de este modo, aumentar las posibilidades de obtener rendimientos consistentes a lo largo del tiempo. Esto significa invertir en una combinación de acciones, bonos, bienes raíces y otros activos para reducir la exposición a cualquier riesgo individual.
Además, es crucial tener en cuenta los objetivos financieros a largo plazo al tomar decisiones de inversión. Establecer metas claras y realistas ayudará a determinar el horizonte temporal de la inversión y la cantidad de riesgo que se está dispuesto a asumir. Si se está invirtiendo para la jubilación, por ejemplo, es posible adoptar una estrategia de inversión a largo plazo con un enfoque en la acumulación de riqueza a lo largo de los años.
Otro aspecto importante a considerar es la investigación y el análisis cuidadoso antes de realizar cualquier inversión. Esto implica evaluar la salud financiera de las empresas en las que se está interesado, investigar las tendencias del mercado y considerar los consejos de expertos financieros. Al estar bien informado, se pueden tomar decisiones de inversión más sólidas y fundamentadas para maximizar las posibilidades de éxito a largo plazo.
Contexto actual para elegir instrumentos financieros correctamente
El 2023 estuvo caracterizado por turbulencias económicas como la inflación, el endurecimiento de las políticas monetarias y la inestabilidad política internacional. Sin embargo, este año parece ofrecer un panorama más estable, como lo hemos comentado en esta nota respecto al mercado inmobiliario. La recuperación no será instantánea, por lo que los inversores deben mantener la prudencia en sus decisiones.
Es un contexto post-crisis, donde las aguas comienzan a calmarse, pero la incertidumbre persiste. Entonces, es comprensible que muchos inversores se sientan indecisos sobre dónde colocar sus ahorros. La dificultad para prever la evolución de los activos financieros aumenta la sensación de sufrir pérdidas, lo que hace que la toma de decisiones sea aún más desafiante.
Para aquellos que se enfrentan a esta situación, existen dos posibilidades principales que pueden considerar para aprovechar el actual entorno económico. Por un lado, una estrategia conservadora que prioriza la seguridad y busca obtener ganancias modestas a través de instrumentos de ahorro de renta fija. Por otro lado, una estrategia más arriesgada que busca capitalizar la volatilidad del mercado para obtener ganancias superiores. Hay que añadir que esto conlleva un riesgo considerablemente mayor.
En última instancia, la elección entre estas estrategias dependerá del perfil de riesgo y los objetivos financieros de cada inversor. Es importante evaluar cuidadosamente las opciones disponibles y consultar con asesores financieros antes de tomar decisiones de inversión. En especial en un entorno económico tan cambiante como el actual.
En lo que sigue, hablaremos de estas dos posibilidades y los instrumentos financieros más rentables de cada una.
Instrumentos financieros de ahorro: invertir de modo seguro
Empezaremos hablando de aquellos inversionistas con un enfoque más cauteloso que deseen movilizar sus fondos sin exponerlos a las volátiles fluctuaciones del mercado. La estrategia conservadora apunta a instrumentos financieros de ahorro como los depósitos a plazo fijo o las cuentas remuneradas. Estos productos se distinguen por ofrecer un riesgo prácticamente nulo y garantizar una rentabilidad estable a sus titulares. A cambio de esta seguridad, sin embargo, sus rendimientos suelen ser modestos y raramente superan el 4% anual.
Los instrumentos de ahorro de renta fija emergen como alternativas sólidas para aquellos inversores que buscan generar ingresos sin asumir riesgos significativos. Y eso se condice con el contexto económico actual. La estabilidad que ofrecen en tiempos de incertidumbre se ve reforzada por el aumento en los intereses ofrecidos por las entidades financieras. Esto incluye los incrementos en el Euríbor. Aunque en períodos de bonanza su rentabilidad puede ser menor, en la coyuntura actual han incrementado su atractivo al ofrecer mayores tasas de rendimiento.
A continuación, enumeramos los principales instrumentos de ahorro disponibles que brindan una opción segura y cómoda para hacer crecer tu dinero:
Depósitos a plazo fijo
Los depósitos a plazo fijoson instrumentos de ahorro que ofrecen una tasa de interés fija a los depositantes durante un período acordado. El plazo es generalmente de seis meses a cinco años. Este tipo de producto es considerado uno de los más seguros en términos de inversión. Los fondos permanecen inmovilizados durante el plazo establecido y el banco garantiza el retorno del capital más los intereses acordados al final del período. Además, la mayoría de los bancos están respaldados por el Fondo de Garantía de Depósitos. Lo que asegura los depósitos de hasta 100.000 euros por usuario y entidad.
Sin embargo, existen algunos riesgos menores asociados con los depósitos a plazo fijo. Por un lado, están expuestos al riesgo de la inflación. Si los precios aumentan más rápido que los intereses generados por el depósito, el poder adquisitivo del dinero puede disminuir. Por otro lado, si el depositante necesita retirar el dinero antes de tiempo, puede enfrentar penalizaciones. Estas podrían resultar en la pérdida total o parcial de los intereses generados, e incluso en la aplicación de comisiones adicionales.
Para mitigar estos riesgos, es importante destinar fondos a los depósitos a plazo fijo que no se necesitarán antes de que venza el plazo acordado, y evaluar el contexto económico para anticipar posibles cambios en la inflación.
Cuentas de ahorro
Las cuentas de ahorro son similares a los depósitos a plazo fijo, pero con una diferencia clave: el cliente no está obligado a mantener el dinero depositado por un período específico y puede retirarlo en cualquier momento. A cambio de esta flexibilidad, las cuentas de ahorro ofrecen tasas de interés más bajas que los depósitos a plazo fijo.
Estos productos suelen tener requisitos mínimos, como mantener un saldo mínimo para comenzar a generar intereses. A menudo, también, tienen un límite máximo de saldo que califica para obtener intereses. Al eliminar la restricción de mantener el dinero depositado, las cuentas de ahorro eliminan los riesgos asociados con los depósitos a plazo fijo. En este caso, no hay penalizaciones por retiros anticipados y la pérdida de poder adquisitivo si la inflación supera los intereses ganados.
Sin embargo, los usuarios deben tener precaución para evitar sorpresas desagradables. Es importante asegurarse de que el saldo de la cuenta no caiga por debajo del mínimo requerido para obtener intereses. De lo contrario dejará de generar beneficios. Además, es crucial verificar si las condiciones ofrecidas por el banco son permanentes o solo por un período promocional. Hay que prestar atención a algunas ofertas que pueden tener una alta rentabilidad solo por un tiempo limitado antes de reducirse considerablemente.
Cuentas remuneradas
Las cuentas remuneradas son un instrumento financiero de renta fija que ofrecen la posibilidad de realizar una amplia gama de operaciones bancarias, como las cuentas corrientes, además de proporcionar rentabilidad.
Los titulares de cuentas remuneradas pueden realizar diversas operaciones bancarias. Entre ellas se cuentan domiciliar nóminas y recibos, tener tarjetas asociadas y realizar transferencias. A diferencia de las cuentas de ahorro y los depósitos a plazo fijo, que solo permiten depositar y retirar dinero, las cuentas remuneradas ofrecen más flexibilidad. Esto es porque combinan servicios bancarios con beneficios financieros.
El objetivo principal de las cuentas remuneradas es facilitar la operativa bancaria. A pesar de ello, sus intereses suelen ser más bajos en comparación con otros productos de renta fija. Con todo, ofrecen mayor flexibilidad que otras opciones. Lo logran al permitir a los usuarios acceder a servicios bancarios y beneficios monetarios en un solo producto, sin necesidad de contratar otros servicios adicionales.
Este tipo de cuentas suelen tener requisitos para proporcionar rentabilidad. Y esos requisitos pueden variar desde periodos de permanencia hasta la domiciliación de nóminas, recibos o utilización mensual de tarjetas de crédito. El incumplimiento de estos requisitos puede resultar en la pérdida de los beneficios ofrecidos por la entidad bancaria.
Instrumentos financieros más arriesgados: activos en busca de mayor rentabilidad
Ahora bien, si la idea es mover el capital de manera más arriesgada una opción son los activos financieros. Pueden variar desde acciones hasta criptomonedas. Estos instrumentos implican obtener beneficios a través de la especulación, es decir, comprar a bajo precio para vender a uno más alto. Esto los convierte en productos intrínsecamente arriesgados. La posibilidad de que las estimaciones del inversor fallen y el valor del activo adquirido disminuya es un riesgo inherente.
Además del riesgo propio de estos activos, se suma el de la situación económica actual. Recordemos que su valor está fuertemente ligado al desempeño de los mercados. En periodos de inestabilidad, las fluctuaciones de precios son más frecuentes y pronunciadas. Esta situación aumenta la posibilidad de pérdidas, pero también de ganancias mayores para aquellos dispuestos a asumir el riesgo.
A continuación, detallamos los activos más destacados para invertir en 2024. No obstante, es fundamental informarse adecuadamente sobre su funcionamiento y riesgos antes de tomar una decisión. Y sólo comenzar a operar cuando se entiendan plenamente los peligros asociados.
Acciones
Las acciones son instrumentos de inversión populares y bien establecidos, conocidos por su fiabilidad y disponibilidad de información. Representan participaciones en empresas cotizadas en bolsa, por lo que ofrecen a los inversores la oportunidad de obtener ganancias mediante la compra y venta de estas participaciones. Sin embargo, su valor está sujeto a una serie de factores. Esos factores van desde el desempeño de la empresa hasta eventos económicos y sociales. La variación de alguno de ellos puede resultar en fluctuaciones en los precios de las acciones.
Aunque invertir en acciones conlleva ciertos riesgos, también puede proporcionar oportunidades para obtener beneficios a largo plazo y dividendos. Los inversores pueden optar por seguir estrategias conservadoras, eligiendo acciones de empresas sólidas con un historial de crecimiento estable y manteniéndolas a largo plazo. Esto les permite beneficiarse del crecimiento gradual de la empresa y de los dividendos distribuidos entre los accionistas.
Entonces, las acciones son una forma versátil de inversión. Ofrecen tanto oportunidades de especulación a corto plazo como estrategias conservadoras a largo plazo. Aunque implican riesgos, su naturaleza transparente y su potencial para obtener ganancias las convierten en una opción atractiva para muchos inversores.
ETF
Los ETF (por sus siglas en inglés exchange-traded funds), son los fondos de inversión cotizados. Y son, además, una opción cada vez más popular entre los inversores. Estos productos combinan características de los fondos de inversión tradicionales y las acciones, permitiendo tanto una inversión pasiva como activa. Funcionan agrupando activos de un mismo mercado o sector, como acciones de empresas o materias primas. Son administrados por una sociedad gestora que busca rentabilidad para los inversores. Esto permite a los usuarios comprar participaciones y dejar que la gestora se encargue de la administración del fondo.
A diferencia de los fondos tradicionales, los ETF pueden ser comprados y vendidos en cualquier momento de la sesión bursátil. Esta facilidad posibilita la especulación con su valor de forma más eficiente. Por un lado, brinda a los inversores la opción de una inversión pasiva, dejando que el fondo busque beneficios. Por el otro, una opción de inversión activa, siguiendo la evolución del valor para comprar y vender según convenga. Además, los ETF ofrecen la oportunidad de diversificar con menos capital y menos complicaciones.
Invertir en ETF, sin embargo, conlleva un riesgo elevado de pérdida de dinero. Es fundamental que los inversores se informen adecuadamente sobre su funcionamiento y riesgos antes de comenzar a operar con ellos, y solo lo hagan si comprenden plenamente las implicaciones para su capital.
Trading de Forex
El mercado Forex es donde se negocia una moneda frente a otra. Es decir, monedas de curso legal respaldadas por estados como el dólar, la libra, el euro o el yen. Es uno de los mercados más grandes y líquidos debido a su alto volumen de operaciones. Al ser descentralizado, las divisas se intercambian de manera rápida y sin supervisión. El objetivo principal es obtener beneficios a través de inversiones. Este constante intercambio de divisas genera variaciones de precios y oportunidades de trading.
En Forex, se trabaja con pares de divisas como USD/EUR o USD/GBP, donde los precios indican cuánta cantidad de una moneda se necesita para comprar la otra del par. Por ejemplo, en el par USD/EUR, su valor indicará cuántos dólares americanos son necesarios para adquirir un euro.
Como venimos analizando los riesgos de cada instrumento financiero, debemos decir que el Trading de Forex también los tiene. Invertir en Forex implica posibilidades de pérdida elevadas, ya que se basa principalmente en la especulación del valor de las monedas. Por tanto, y como lo es también en las otras opciones, un inversor debe informarse adecuadamente sobre su funcionamiento y entender sus dinámicas y riesgos antes de operar en este mercado. En este artículo previo dábamos las claves para identificar y corregir malos hábitos financieros. ¡Échale un vistazo!
Criptomonedas
Las criptomonedas son activos digitales que han ganado una enorme popularidad debido a su potencial para generar grandes beneficios en poco tiempo. Sin embargo, esta ventaja viene acompañada de un riesgo considerable a tener en cuenta. La volatilidad extrema de estas monedas digitales puede resultar en pérdidas significativas en un abrir y cerrar de ojos.
A diferencia de las divisas convencionales, las criptomonedas no están respaldadas por ningún gobierno o entidad central. Esto las convierte especialmente vulnerables a los factores que influyen en sus precios. La falta de regulación y garantía pública significa que su valor puede fluctuar drásticamente en períodos cortos de tiempo. Y esto puede desencadenar en dos escenarios: ganancias impresionantes o pérdidas desastrosas para los inversores.
Surgido al calor de internet, el mercado de las criptomonedas es altamente influenciable por diversos factores impredecibles. Los comentarios de líderes de opinión en redes sociales o los rumores sobre regulaciones gubernamentales pueden afectar su evolución. Esta incertidumbre puede llevar a una rápida escalada o caída en el valor de las criptodivisas, aumentando aún más el riesgo para los inversores.
Como síntesis podríamos decir que las criptomonedas son activos de alto riesgo. Se recomienda que solo sean utilizadas por inversores con experiencia y un profundo entendimiento de su funcionamiento. También podemos decir que sirven para inversiones en el mercado inmobiliario, tal como lo contamos en esta nota. Aquellos que decidan invertir en criptomonedas deben estar plenamente conscientes de las posibilidades de pérdida. También estar preparados para afrontar la volatilidad extrema del mercado.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de los instrumentos financieros en los que invertir en la actualidad. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El ROI, o retorno de inversión, es un indicador clave que permite evaluar la eficiencia financiera de un proyecto o inversión. En su esencia, el ROI compara la cantidad de dinero invertida en un proyecto con los ingresos generados por este. Es una métrica fundamental para determinar la rentabilidad de una inversión y conocer si una empresa está generando beneficios. ¡Acompáñanos para que juntos descubramos qué es el ROI y cómo se calcula!
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Para muchos emprendedores y pequeñas empresas, analizar el ROI es fundamental para tomar decisiones informadas sobre sus inversiones y proyectos. Es un proceso crucial que permite evaluar el rendimiento financiero de las iniciativas empresariales y optimizar los recursos disponibles. Un punto clave es saber asesorarse, como lo contamos en esta nota anterior.
En el camino hacia la libertad económica, calcular el ROI implica analizar detalladamente tanto los costos de la inversión como los beneficios obtenidos. Este cálculo puede realizarse de diversas formas dependiendo del tipo de inversión y los objetivos empresariales. Sin embargo, en su forma más básica, se calcula dividiendo los beneficios netos obtenidos por la inversión total realizada, y luego se expresa como un porcentaje o ratio.
Entender y calcular el ROI adecuadamente puede proporcionar valiosa información sobre la viabilidad y el rendimiento de un proyecto empresarial. Además, permite identificar áreas de mejora y tomar decisiones estratégicas para impulsar el éxito empresarial a largo plazo.
Qué es el ROI: definición
Comprender qué es el ROI (retorno de inversión) es fundamental para evaluar la rentabilidad de una transacción. Es una medida clave que calcula la ganancia obtenida en una inversión en relación con la cantidad invertida. Se calcula dividiendo la ganancia entre la inversión total y multiplicando el resultado por 100%, lo que nos da un porcentaje representativo del retorno.
Los indicadores financieros no solo ofrecen datos sobre la situación numérica de una empresa. También proporcionan información crucial para evaluar si las decisiones estratégicas tomadas están en la dirección correcta. En sí, proporciona una visión integral de la salud financiera y la eficiencia operativa de dicha empresa.
Para evaluar la rentabilidad de una empresa, existen tres indicadores fundamentales: ROA (Return on Assets), ROE (Return on Equity) y ROI (Return on Investment). Sobre este último desarrollaremos principalmente en esta entrada del blog. Y sobre las demás hablaremos oportunamente más adelante.
El Retorno de Inversión, es una métrica que evalúa la rentabilidad de una inversión al comparar el costo de la inversión con las ganancias o pérdidas generadas por ella. En esencia, el ROI te permite entender cuánto dinero has ganado o perdido como resultado de una inversión específica.
Dentro del contexto de las inversiones inmobiliarias, el ROI puede variar, siendo común encontrar resultados que oscilan entre el 5%, 8% e incluso hasta el 10%. En comparación con otras opciones de inversión, como acciones o depósitos, el retorno de las inversiones inmobiliarias suele ser significativamente mejor.
Cómo se calcula el Retorno de Inversión
El cálculo del ROI implica dividir las ganancias obtenidas entre los gastos o la inversión inicial. Luego, este resultado se multiplica por 100 para expresarlo como un porcentaje de retorno.
Un ROI de cero indica que no ha habido ni ganancias ni pérdidas; es decir, la inversión no ha generado ningún beneficio, pero tampoco ha sufrido pérdidas. Por otro lado, un ROI del 100% significa que se ha recuperado completamente el valor de la inversión inicial. Cuanto mayor sea el valor del ROI, mayores serán las ganancias obtenidas en relación con la inversión realizada. Por el contrario, un ROI negativo indica que no solo no se ha recuperado el dinero invertido, sino que también se han registrado pérdidas financieras.
Para determinar el ROI, es necesario conocer los ingresos brutos generados durante un período determinado, así como los gastos asociados a esa operación comercial.
La fórmula para calcular el ROI implica restar los gastos totales de los ingresos obtenidos y luego dividir ese resultado entre los gastos totales. Finalmente, el resultado se multiplica por 100 para obtener el valor porcentual del retorno de inversión.
Si queremos calcular el ROI de una inversión, debemos realizar el siguiente procedimiento:
[ ROI = (Beneficio neto /Costo de inversión) x 100 ]
Donde el beneficio neto se obtiene restando el costo de inversión del valor actual. Entonces, otra forma de representar la fórmula es:
[ ROI = ((Valor presente – Costo de inversión) /Costo de inversión) x 100 ]
Ambas formas de la fórmula nos dan el mismo resultado, expresado como un porcentaje.
Ejemplo de un cálculo de ROI
En este apartado veremos cómo se ejecuta la fórmula del ROI en un caso particular. Un escenario común de negocio es invertir en un proyecto con capital, como los que presenta el mercado inmobiliario. Otras opciones podrían ser el lanzamiento de un producto o el inicio de un emprendimiento. Pero vayamos a nuestro ejemplo.
En el escenario planteado, la inversión es acerca de bienes raíces. Supongamos que quieres invertir en un apartamento para alquilarlo. Compras una propiedad por $200,000 y gastas otros $20,000 en renovaciones y mejoras antes de ponerla en alquiler. Tus costos totales de inversión son de $220,000.
Después de un año de alquilar la propiedad, has generado un ingreso total de $30,000 en alquileres, pero también has tenido gastos asociados, como mantenimiento, impuestos, seguros y tarifas de gestión, que suman $10,000.
Para calcular el ROI, primero necesitas determinar tu beneficio neto. Restas tus gastos totales de tus ingresos totales:
ROI = (Beneficio neto / Costo de inversión) x 100%
($20,000 / $220,000) x 100%
0.0909 x 100%
9.09%
Por lo tanto, el ROI de tu inversión inmobiliaria es del 9.09%. Esto significa que, por cada dólar que has invertido, has obtenido un retorno de 9.09 centavos en un año.
Un ROI del 9.09% puede considerarse un rendimiento razonable para una inversión inmobiliaria. Sin embargo, es importante tener en cuenta otros factores, como la apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo y los posibles riesgos asociados con el mercado inmobiliario y los inquilinos.
Este ejemplo ilustra cómo calcular y entender el ROI en una inversión inmobiliaria, lo que te permite evaluar la rentabilidad de tu inversión y tomar decisiones informadas sobre tus activos inmobiliarios.
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La venta de viviendas y las hipotecas crecieron a un ritmo de dos dígitos en el comienzo de 2024. De acuerdo al informe de los notarios, durante febrero se realizaron 53.000 operaciones de compraventa, un 10,3% por encima del mismo periodo de 2023. Mientras que las casi 24.000 hipotecas resultaron una subida del 15,3%.
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En el segundo mes del año, se registró un aumento significativo en el mercado de la vivienda. Según los datos proporcionados por los notarios, se llevaron a cabo un total de 53.142 transacciones de compraventa de viviendas, lo que representa un incremento del 10,3% en comparación con el mismo período del año anterior. Además, se firmaron 23.682 préstamos hipotecarios, lo que supuso un notable aumento del 15,3% en relación con el año anterior. Paralelamente, el precio medio de las viviendas vendidas experimentó un incremento del 3,5%.
Estos datos reflejan una tendencia alcista en el mercado inmobiliario, con aumentos tanto en el número de transacciones como en los precios de las viviendas. Es importante destacar que estos incrementos se observan en prácticamente todas las regiones de España. Lo que muestra un panorama generalizado de crecimiento en el sector.
Sin embargo, cabe mencionar que, a pesar de estos aumentos, se observa una disminución en la cuantía de los préstamos hipotecarios concedidos. Así también, el tamaño medio en la venta de viviendas. Esta tendencia podría indicar una preferencia por propiedades de menor tamaño y una mayor prudencia por parte de los prestamistas en términos de la cantidad de financiación otorgada.
Crece la venta de viviendas en febrero
En febrero, el mercado inmobiliario en España continuó mostrando signos de recuperación. El aumento fue del 10,3% en el número de compraventas de viviendas en comparación con el mismo período del año anterior, alcanzando un total de 53.142 unidades vendidas. Este incremento marca el segundo mes consecutivo de ascensos en este indicador. Los datos son aportados por los notarios en actividad.
Analizando el tipo de vivienda, se observa que las compraventas de pisos experimentaron un aumento del 12% interanual. Esto se traduce en un total de 41.474 unidades vendidas. Mientras tanto, las viviendas unifamiliares registraron un incremento del 4,5% interanual, alcanzando las 11.668 operaciones.
Los datos recopilados por los notarios muestran que las transacciones aumentaron en 14 de las 17 Comunidades Autónomas. Los incrementos más significativos se registran en Cantabria (23,7%), La Rioja (22,6%), Murcia (21,5%), Castilla y León (21,4%) y Aragón (21,1%). En tanto Galicia (17,0%), Cataluña (15,8%) y Andalucía (13,4%) también crecieron. Asimismo, se observaron aumentos en la Comunidad Valenciana (10,1%), Extremadura (9,7%), Navarra (8,5%), Asturias (7,3%), el País Vasco (4,3%) y Madrid (2,5%). Sin embargo, tres comunidades autónomas aún mostraron una disminución en las compraventas: Canarias (-7,5%), Baleares (-5,2%) y Castilla-La Mancha (-2,5%).
Las hipotecas también crecieron un 15%
En febrero, el número de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda experimentó un aumento significativo del 15,3% en comparación con el mismo período del año anterior, totalizando 23.682 operaciones. Este incremento se observó en la mayoría de las regiones de España, a excepción de Canarias (-3,3%) y Castilla-La Mancha (-3,2%).
Destacaron por encima de la media nacional las regiones de Galicia (36,2%), La Rioja (27,5%), Aragón (25%), Andalucía (22,5%), Castilla y León (22,1%). También Cantabria (19,8%), Comunidad Valenciana (17%), Cataluña (16,8%) y Extremadura (16,7%). Por otro lado, las regiones de Madrid (11,5%), Baleares (10,7%), Navarra (10,4%), Murcia (10%), el País Vasco (7,2%) y Asturias (4,9%) registraron aumentos más modestos en el número de préstamos hipotecarios.
La cuantía media de estos préstamos hipotecarios presentó una ligera disminución del 0,1% interanual, situándose en 145.451 euros. Este indicador mostró una tendencia dispar, con aumentos destacados en La Rioja (25,8%) y Extremadura (16,8%), y descensos en Castilla y León (-6,9%) y Castilla-La Mancha (-6,6%).
Finalmente, cabe destacar que el 44,6% de las compras de viviendas se financiaron mediante préstamo hipotecario. Además, en este tipo de transacciones que involucran financiamiento, el monto del préstamo representó en promedio el 70,9% del precio total de la vivienda. Este dato revela la importancia de la financiación hipotecaria en el mercado inmobiliario y su impacto en la capacidad de las personas para adquirir una propiedad.
Viviendas más pequeñas y más caras
El precio medio de las viviendas vendidas en España durante el mes de febrero se ubicó en 1.649 euros por metro cuadrado. Esto refleja un aumento del 3,5% en comparación con el mismo período del año anterior. Recordemos que muchas de las transacciones la llevan adelante extranjeros y repasemos los documentos para vender una casa a extranjeros en este artículo anterior.
Volviendo a los precios de los pisos, estos experimentaron un ascenso del 1,8%, alcanzando los 1.824 euros por metro cuadrado. En tanto, el precio de las viviendas unifamiliares promedió los 1.303 euros por metro cuadrado, registrando un aumento del 6,5%.
En cuanto a la variación de precios por regiones, un total de diez comunidades autónomas experimentaron un encarecimiento en el precio de la vivienda. Entre los aumentos más significativos se sitúan Baleares (26,2%), Galicia (18,1%), Aragón (16,0%) y Andalucía (12,3%). Por otro lado, siete regiones registraron disminuciones en los precios, siendo Navarra (-27,2%) y La Rioja (-7,5%) las que sufrieron las mayores caídas.
Y en cuanto a la superficie media de la vivienda, esta se redujo en un 0,3% interanual. En promedio quedó en 110 metros cuadrados para toda España. Los pisos tuvieron una media de 94 metros cuadrados, mientras que los chalets alcanzaron los 168 metros cuadrados. Cantabria, Navarra y Baleares fueron algunas de las regiones que experimentaron incrementos en la superficie de la vivienda. Otras como Castilla y León, Galicia y Cataluña registraron caídas en este aspecto.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los datos que indican que crece la venta de viviendas y las hipotecas en esta primera parte del año. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El customer journey inmobiliario es como un viaje que el cliente experimenta desde el momento en que detecta su necesidad hasta lograr conseguir satisfacerla. Reconocimiento, consideración y decisión, son las tres etapas de este recorrido. Aquí detallaremos cada tramo de ese trayecto y las acciones que puede realizar un agente u operador inmobiliario.
En este artículo encontrarás:
En el ámbito del marketing, se denomina customer journey al recorrido que realiza un comprador a partir de haber detectado una necesidad, y hasta lograr satisfacerla. El camino puede ser directo, pero en ocasiones también varía el tipo de producto o servicio obtenido. En ese trayecto, el operador o agente debe tener claro que existen tres etapas definidas, una primera de Reconocimiento; una segunda llamada de Consideración; y una tercera que involucra la Decisión.
En tanto que hablar de Customer journey inmobiliario, implica llevar los conceptos y aspectos antes mencionado a las actividades propias del mercado inmobiliario. Ser un agente o un operador en un mercado de bienes raíces es tratar con compradores y vendedores. Esta dualidad implica que un Customer journey inmobiliario esté impactado por opciones y complejidades de ambos lados, ya que no son los mismos intereses que ponen en juego propietarios y compradores.
Customer journey
El customer journey es un concepto desarrollado en el marketing y refiere al trayecto vital que realiza una persona desde el momento en que detecta una necesidad, hasta el punto en que logra satisfacerla a través de la adquisición de un bien o servicio.
Muchos operadores y asesores en marketing igualan el customer journey a un viaje que realiza el comprador. En el trayecto, el comprador atraviesa tres etapas bien definidas: una primera de Reconocimiento; la segunda de Consideración; y una tercera de Decisión. Cada una de ellas implica analizar y optar entre las distintas variantes que se le presentan.
Ya veremos cómo cada uno de estos elementos y etapas pueden ser aplicadas al mercado de bienes raíces. De hecho, se aplican y su conjugación tiene como resultado lo que conocemos como Customer journey inmobiliario. Pero, para comenzar, veremos lo que involucra cada una de las tres etapas del customer journey antes mencionadas.
En la etapa de Reconocimiento, la persona toma consciencia y de alguna manera interioriza una necesidad. Es un proceso que tiene aspectos vinculados a lo psicológico y a lo conductual. La persona “reconoce” que esa sensación de falta tiene que ver con una necesidad insatisfecha.
En la segunda etapa, la de Consideración. Es el momento en que la persona toma contacto con el mercado y las opciones que le ofrece. Allí se analizan las ofertas, valores y el acceso que tiene la persona a un determinado bien o servicio. Y es el paso previo a la tercera etapa, la de Decisión. Allí, la persona ya se ha transformado en un comprador que se decide por una de las opciones que tiene a disposición.
Customer journey inmobiliario
El caso del customer journey inmobiliario es diferente, pues se encuentra la dualidad de contar con un cliente propietario y un cliente comprador. Ambos tienen trayectorias diferentes, con problemas e intereses a veces contrapuestos. Por ello, es de suma importancia que el agente operador reconozca una de las etapas para propietarios y para compradores.
El customer journey inmobiliario para propietarios tiene como última etapa ofrecer un bien y venderlo. Por lo tanto, el contenido que se desarrolla en las acciones de marketing debe estar en función de la calidad de la propiedad y también el contexto de competencia del mercado inmobiliario.
El primer obstáculo se presenta en la etapa de reconocimiento, y trata de que el propietario tenga claro que necesita vender la propiedad. Entonces, el desafío es que las acciones de marketing impacten, de manera correcta y en el momento adecuado, a personas que tienen una propiedad y no han decidido aún si vender o no el inmueble.
En la etapa de Consideración, al cliente se le presentan un sinfín de opciones y alternativas de canales para ofrecer su propiedad en venta. Es el momento en que las acciones de marketing deben estar direccionadas a la competencia con otros agentes y operadores del mercado. En esta etapa lo importante es destacar los precios, impuestos, tarifas y costes. Pero también es el momento para diferenciarse del resto de las inmobiliarias, agentes y gestoras, ante el cliente propietario.
En la tercera etapa, la de Decisión, el cliente se define por vender su propiedad, y hacerlo a través de una inmobiliaria, agente u operador. La finalidad de la estrategia de marketing es que el cliente propietario nos elija para ofrecer y vender su inmueble. Por lo tanto, se busca destacar las ventajas de esta propiedad sobre las demás y los beneficios de nuestro servicio por los de otros agentes u operadores.
Consejos para cada etapa
Llevar adelante una actividad como operador o agente inmobiliario implica estar al tanto de muchos ítems y de manera constante. Por ejemplo, de las variaciones de los precios, las cargas impositivas, los tipos de interés y las reglamentaciones gubernamentales. Pero aún hay más.
Hoy en día hay actualizaciones que resultan imprescindibles para realizar un customer journey inmobiliario. Mejoras y variaciones que los formatos digitales ofrecen de manera constante y favorecen la actividad de agentes y operadores inmobiliarios.
La cantidad de información sobre productos y servicios inmobiliarios que se tiene a disposición seguramente sea la mayor de la historia. Y lo es por el desarrollo de las tecnologías digitales. Las herramientas que se tienen a manos involucran desde la creación de un blog hasta la utilización de la Inteligencia Artificial. Y se pueden aplicar en cada una de las tres etapas del customer journey inmobiliario.
Por ejemplo, en la etapa de Reconocimiento se pueden desarrollar ebooks que sirvan como guías de ayuda y publicaciones que incluyan opiniones de expertos. En tanto que la etapa de Consideración es la que más uso de las nuevas tecnologías de la información permite. Allí se pueden volcar informes estadísticos sobre el comportamiento de los precios, cálculo de las hipotecas, infografías, etc.
Por último, para la etapa de Decisión se puede utilizar la información disponible en diferentes plataformas, sitios oficiales y también nuestro propio backup. En este punto del customer journey inmobiliario busca informar e ilustrar a los clientes sobre las distintas tarifas y comisiones, pero también dar cuenta de nuestra experiencia como operadores en el mercado inmobiliario.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del concepto de customer journey inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La vivienda en España crecerá y también en Portugal. Así lo menciona la calificadora Fitch Ratings mediante un informe sobre el desempeño que tendrá la vivienda en la península ibérica. La escasez de oferta y el aumento en el costo de la hipoteca, aleja a las familias de la casa propia. A la vez, sostienen, están las condiciones para la llegada de las grandes inversiones.
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La agencia internacional de calificación crediticia Fitch Ratings dio a conocer su informe sobre el estado en que se encuentra el mercado de la vivienda en la Península Ibérica. Tanto en España como en Portugal, el informe destaca que los desafíos están ubicados en el corto plazo, con ingresos familiares y precios de los inmuebles aumentando al mismo ritmo. Además, el acceso al hipotecario se mantiene bajo el impacto de altos tipos de referencia. Una situación que se mantendrá al menos hasta 2025.
La vivienda en España crecerá, y también lo hará en Portugal. Su valor nominal aumentará este año entre el 3% y el 6% en España, mientras que lo haría en un margen de entre el 4% y el 6% en Portugal. En el mismo período los ingresos registrarán una subida del mismo tenor. Hasta aquí, el mercado inmobiliario atraviesa un proceso de alta inflación, restricción en el acceso al hipotecario y ausencia de grandes inversiones. La baja de tipos y la estabilidad económica crearán un escenario para la entrada de las inversiones.
Crecerá la vivienda en España y en Portugal
La vivienda en España crecerá y también en Portugal, concluye el informe de la calificadora crediticia internacional Fitch Ratings, una de las tres de mayor prestigio mundial. La evaluadora realizó relevamiento del desempeño del mercado de la vivienda en la Península Ibérica.
Para Fitch Ratings, “el valor medio del precio de la vivienda, en relación con la renta bruta anual de los hogares en ambos países, se mantendrá entre el 5,5% y el 6%”. Aunque en las grandes ciudades, como Lisboa y Madrid, el grado de asequibilidad de las propiedades es mayor que en la periferia y las ciudades más alejadas.
Más detalladamente, los valores de la vivienda crecerán entre un 3% y un 5% en España. Mientras que en Portugal el ritmo de subidas será un tanto mayor, en el rango del 4% y 6%. La escasa oferta de propiedades es la causa fundamental del crecimiento, hecho que se evidencia con mayor fuerza en las grandes ciudades. Lo mismo en las zonas turísticas, señala el informe, donde “se experimentará un alza más sólido”.
Este panorama se mantendrá en el corto plazo, ya que las condiciones en las economías ibéricas aún se encuentran bajo el impacto de la inflación, los tipos de interés altos y el débil volumen de inversiones. Así las cosas, el aumento de las rentas familiares no sobrepasará el ritmo de crecida de la vivienda en uno y otro país, sostiene la agencia calificadora. Y concluye que esta situación permanecerá tanto en este año como en 2025.
Mejora de las condiciones en el horizonte
Si bien las condiciones para la inversión no han sido buenas, para Fitch Ratings los players tienen en el horizonte motivos para volver a apostar a la vivienda.
Lo que se espera es una mayor demanda de crédito, ya que el Banco Central Europeo ha anunciado que llegó la hora de emprender la merma de los tipos de referencia. De hecho, algunas entidades financieras registran un mayor grado de consultas por créditos hipotecarios. El índice Euríbor, que marca el ritmo de las hipotecas, se encuentra en torno al 3,6%, con una tendencia a la baja en la segunda mitad de año.
La vivienda en España y Portugal crecerá, pero lo hará a un ritmo tal que mejore la asequibilidad, ya sea por la mejora de los ingresos de las familias, como por el mayor acceso al hipotecario. En ambos casos, es una buena noticia para los inversores, luego de un 2023 donde los players prefirieron mantenerse al margen.
El trabajo de Fitch Ratings también hace hincapié en el acceso a la vivienda, y en los retos que presenta para las economías de los dos países, pues “el acceso a una vivienda asequible es de una preocupación social clave”. Y marca que el tema despierta mayor incertidumbre en los jóvenes y primeros compradores, por lo general con pocas posibilidades de ahorro. Esto influye en el aumento de búsquedas de alquileres, como lo hemos comentado en este artículo.
En ese sentido, destaca las iniciativas de los gobiernos de los dos países, que se centran en allanar el camino de las familias a su primera vivienda. En Portugal, por ejemplo, se lanzaron una serie de beneficios fiscales para ampliar el parque de viviendas. Por el lado de España, Fitch Ratings destaca el plan de garantía para familias jóvenes.
Hipotecas mixtas y morosidad
La calificadora Fitch Ratings es una de las tres agencias americanas más prestigiosas del mundo, junto con Moody’s y Standard & Poor’s. Por eso tiene tanta relevancia sus informes, como el que ha presentado sobre el mercado de la vivienda en España y Portugal.
Las previsiones de crecimiento son uno de los aspectos mencionados en el informe. Otro es el ya mencionado “desafío” del acceso a la vivienda asequible. Pero hay también aspecto de interés en el trabajo de la calificadora. Por ejemplo, que las hipotecas mixtas han liderado las preferencias de compradores e inversores. Se trata de los préstamos que combinan tasas fijas y variables o indexadas.
“Por primera vez en la historia, las hipotecas mixtas se han convertido en la norma en ambos países ibéricos”, sostiene el documento. En Portugal fueron el 70% del total que se han registrado. En el caso deEspaña, alcanzaron a ser el 40% del volumen.
Por último, el trabajo menciona que se puede llegar a registrar “ligero aumento de la morosidad”, sobre todo en el residencial. Y es que la inflación se lleva una porción importante de los ingresos, por lo que las familias pueden caer en incumplimiento. Sin embargo, para Fitch Ratings es un fenómeno que “se irá suavizando gradualmente en 2025”, cuando las tasas bajen y el coste de vida muestre mejoras sustanciales.
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El Grupo Armanext ha publicado su informe sobre el panorama de las Socimis para el 2024, afirmando que “ha devuelto el dinamismo al mercado”. Luego de un año con escasas inversiones, las Sociedades Anónimas Cotizadas encontrarán mejores condiciones, como el BME Scaleup (con menores requisitos) y la llegada de la iniciativa extranjera.
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El panorama de las Socimis es optimista para el ejercicio 2024. Así lo indica un informe realizado por el Grupo Armanext sobre el desempeño que pueden tener las Socimis, luego de un 2023 donde la inversión se vio paralizada por las condiciones económicas, financieras y políticas de España. Ahora, sostiene el trabajo, el horizonte es por fin alentador y ello no solo se evidencia en los movimientos realizados, sino en los previstos en los próximos meses: “ha devuelto el dinamismo al mercado”, dicen.
Las Sociedades Anónimas Cotizadas tienen mejores condiciones, ya que los tipos de interés comenzarían su camino de ajustes, la inflación se ubicaría en los niveles esperados y las tensiones políticas típicas de un año electoral se han resuelto. La llegada de una nueva Socimi y el pase anunciado de otras dos al mercado BME, indican que las sociedades se encuentran en busca de un camino hacia el crecimiento. Para Armanext, también genera entusiasmo el regreso de inversores extranjeros en la participación de las Socimis.
Para conocer más a fondo el mundo de las Socimis y el porqué es garantía de inversión, recomendamos leer esta nota anterior donde desarrollamos el tema.
Optimismo por el panorama de la Socimis
El mercado de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria tiene por delante un horizonte optimista. Así lo menciona un informe del Grupo Armanext, dedicado a la asistencia de este tipo de sociedades.
El panorama de las Socimis es prometedor. Incluso, desde Armatex se animan a sentenciar que “ha devuelto el dinamismo al mercado” de las sociedades. La llegada de una nueva Socimi al Euronext Access y el anuncio de Alfin Patrimonial y Solvento en el mercado BME Scaleup son algunos de los ejemplos de la recuperación en la cantidad y el volumen de las operaciones en torno a las Socimis.
Las tres operaciones mencionadas, que estuvieron bajo la tutela del Grupo Armanext, involucran activos por unos 289 millones de euros. Con ello, el mercado supera ampliamente el desempeño de los tres primeros meses del 2023. En ese sentido, el trabajo destaca que las previsiones positivas para este año tienen como referencia el periodo anterior, marcado por la incertidumbre económica y las tensiones políticas por las elecciones.
Se trató, destacan el informe, de un año “caracterizado por una atípica quietud de la inversión inmobiliaria en nuestro país”. La vertiginosa subida de tipos de parte del Banco Central Europeo, además de “la resistencia a la baja de las valoraciones de los activos”, llevó a un virtual parate de las inversiones.
Además, hay un punto en el que se detiene el informe de Armanext. Se trata del capítulo de las medidas gubernamentales y las elecciones generales de julio. Principalmente los cambios fiscales, como la modificación del impuesto al patrimonio para no residentes, que impactaron en las finanzas de las Socimis. En tanto que la contienda política provocó que los inversores se mantengan sin operar, expectantes al resultado.
Más Socimis y el regreso de la inversión extranjera
El trabajo presentado por el Grupo Armanext es de un optimismo que se basa en la creación de nuevas Socimis y la vuelta de la inversión extranjera. El panorama de las Socimis es bien distinto al del año pasado, como se puede comparar en este artículo anterior. El propio grupo ha anunciado la creación de nuevas Sociedades Anónimas Cotizadas, que verán luz en los próximos meses.
A la participación familiar, tradicional en este tipo de vehículos, se sumarán esta vez inversores institucionales. De hecho, desde Armanext sostienen que hay “grupos familiares con carteras inmobiliarias a partir de los 10 millones de euros que están considerando las Socimis para canalizar la inversión”. Ya que se trata de una apuesta atractiva en lo financiero, además de un instrumento con transparencia, gobernanza y rigurosidad en la gestión.
También se evidencia la aparición de un nuevo modelo de negocios, asociado al turismo. Se trata de la creación de vehículos por parte de inversores extranjeros, que se hacen de activos residenciales. Cabe destacar las ventajas que tienen estas inversiones, ya que se adscriben a las bonificaciones de losregímenes especiales de las Socimis.
Por último, el desarrollo de nuevas sociedades va a estar alentado por la creación de nuevos mercados. Con menores restricciones para participar y operar en ellos, “siempre y cuando la estabilidad fiscal y política se mantengan a lo largo del tiempo”, advierte el documento. Dos ejemplos son Portfolio Exchange y BME Scaleup, que no exigen los dos años de existencia mínima de la Socimi, reducen también los trámites y los costes a las sociedades.
En el horizonte, el living y blockchain
El informe del Grupo Armanext también hace referencia a los siguientes pasos que se evidencian en el mercado de las Sociedades Anónimas Cotizadas. En ese sentido, en el panorama de las Socimis aparece la preferencia por la vivienda, y un nuevo sistema de negociación basado en tecnología del tipo blockchain.
En ese sentido, la preferencia por la vivienda está en sintonía con lo que ocurre en el mercado inmobiliario español y mundial. El living, en sus diferentes maneras, es una apuesta que despierta interés por el elevado precio de la vivienda y los alquileres en ascenso continuo. El informe destaca la existencia de “varios esquemas de uso para la vivienda que se estructuran a través de Socimis“.
La figura legal de las Entidades de Arrendamiento de Vivienda (EDAV) puede encontrar en las Socimis una estructura de negocios con centro en el arrendamiento. El trabajo afirma que ya se encuentran en estudio diversos modelos de negocio basados en el build to rent.
Por último, el informe destaca que se encuentra en desarrollo un nuevo sistema de negociación del tipo blockchain. El primer paso lo dio Securitize, una plataforma con origen en los EEUU, utilizada para procesar información que permite realizar operaciones de manera más rápida y transparente. La elegida puede ser la misma empresa americana, en fase de aprobación por parte de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional de España y la Comisión Nacional de Valores.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del panorama de las Socimis para este 2024. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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De acuerdo a un informe de la consultora Columbia Threadneedle, el alquiler en Europa, tanto de vivienda como de pisos, continuará ascendiendo cada año. Esto es porque el incremento del precio de los inmuebles ha duplicado el de los salarios. Una tendencia que también resulta un fuerte atractivo para los inversores.
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La escasez de vivienda y las dificultades de las familias para acceder al hipotecario, van a mantener el crecimiento del alquiler en Europa. Así lo menciona el informe que Columbia Threadneedle ha realizado sobre las tendencias del mercado inmobiliario del continente. A través del contenido se puede apreciar cómo, en lo que va del siglo, el precio de los inmuebles subió a un ritmo que resultó ser el doble de los aumentos que experimentaron los salarios en las últimas dos décadas.
De acuerdo al documento, “la oferta no coincide con la demanda en términos de tamaño, número, y ubicación”. Los cambios que se evidenciaron en Europa durante los últimos 20 años llevaron a una situación donde 54 millones de nuevos habitantes necesitaron un lugar donde vivir. Por lo que el residencial se ha mantenido como una de las primeras opciones para los inversores, seguido por la logística y algunos tipos de retail. El informe sostiene que las tensiones y desajustes continuarán en el largo plazo.
El alquiler en Europa
La consultora y gestora internacional Columbia Threadneedle, ha dado a conocer su informe sobre la situación y la tendencia del mercado inmobiliario en las principales ciudades de Europa. Allí se puede conocer de manera clara cuál es el comportamiento de la vivienda y su correlato, el arrendamiento.
El residencial ha sido una de las principales opciones de inversión, eso ha sido siempre así. Ahora, lo que resalta el trabajo es que el alquiler en Europa ha crecido, y lo seguirá haciendo mientras las condiciones en el mercado se mantengan como hasta aquí.
En las dos décadas del Siglo XXI, los cambios demográficos han tensionado aún más la demanda de vivienda: son unos 54 millones de personas que se sumaron a la búsqueda de un lugar donde vivir. A esto se suma que la tasa de natalidad ha bajado y las familias se conforman cada vez más tarde. Estos dos aspectos también inclinan la balanza hacia el lado de la demanda de viviendas o pisos.
El otro aspecto central en el crecimiento del alquiler en Europa es el inconveniente que tienen los ahorristas y las familias para el acceder a la vivienda: “el coste de comprar una casa en Europa ha aumentado en un 45% desde 20213”, sostiene el informe. Y si se toma la relación entre las subidas de precios en comparación con los salarios, encontramos que las propiedades aumentaron en promedio el doble de lo que aumentaron los salarios.
Así las cosas, para Columbia Threadneedle “la oferta no coincide con la demanda en términos de tamaño, número, y ubicación”. Pero estas condiciones también pueden ser tomadas como desafíos y oportunidades para los inversores, que pueden encontrar en esta tensión un camino allanado a la rentabilidad.
Una tendencia que se mantendrá
De acuerdo al informe de Columbia Threadneedle, los factores que han llevado a la situación actual del alquiler en Europa se mantendrán, ya sea por la escasez de la demanda, como por el alto costo de la vivienda y los pisos. En un artículo anterior analizamos cómo el contexto europeo podía afectar a nuestro país.
De manera directa, la relación mencionada también presiona hacia el alza el valor de los alquileres. Y lo ha hecho de manera generalizada y continua. De ahora en más, a la cantidad de habitantes que tiene Europa se sumarán otro 9% en 2050. Esto redunda en nuevas familias y sus necesidades de un lugar para habitar.
El informe de Columbia Threadneedle sobre la situación del mercado inmobiliario en las principales ciudades de Europa tiene también un aspecto interesante porque hace foco en el panorama para las inversiones.
En ese sentido, las condiciones en que se encuentra el alquiler en Europa representa “una gran oportunidad para que el capital institucional entre en el sector”. Estos “vientos de cola estructurales” del residencial europeo, están basados en dos puntos antes mencionados. Por un lado, la demanda se mantendrá insatisfecha; por el otro, los precios continuarán su camino ascendente.
En la actualidad, el sector residencial abarca el 23% del mercado inmobiliario europeo. Nada desechables, si se cuenta hace apenas 15 años configuraba solo el 8% del total del mercado. Y es el sector de los que más ha crecido, junto con la logística y las demás versiones del living. Por el contrario, los alquileres comerciales y el retail fueron perdiendo peso paulatinamente.
Para concluir, el documento hace hincapié en que las economías europeas continúan en una situación desfavorable, y la esperada recuperación aún no llega. Los tipos de interés siguen en niveles altos y la inflación no cesa. Además, se mantiene el fantasma de las tensiones políticas y bélicas. Pese a lo cual, “el mercado residencial en Europa continúa ofreciendo una atractiva y amplia gama de productos para los inversores”.
Ya sea a través de los tipos tradicionales, como a partir de las nuevas modalidades que se vienen implementando de manera efectiva (el living, coliving y las residencias de estudiantes), el alquiler en Europa va a mantener la atención de los inversores.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del alquiler en Europa. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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De acuerdo a un informe del Urban Land Institute y la consultora PwC, la recuperación del mercado inmobiliario mundial debe esperar hasta 2025. Las bajas de la inflación y las tasas de interés pueden generar un mejor clima para las inversiones. Aunque a los grandes operadores les preocupan las tensiones políticas y los conflictos bélicos.
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La recuperación del mercado inmobiliario mundial podría llegar en 2025. Así lo refiere el informe “Tendencias Inmobiliarias Emergentes. Perspectivas Mundiales”, realizado por el Urban Land Institute (ULI) y la consultora PwC. Ambas instituciones, de alcance internacional, entrevistan cada año a miles de ejecutivos y directivos de los mercados inmobiliarios de EEUU, Europa y de Asia-Pacifico. Para los consultados, el escenario global del inmobiliario se moverá entre la cautela y un optimismo moderado.
Las inversiones de importancia llegarán en 2025. Por ahora, el mercado parece ir adaptándose a los nuevos puntos de equilibrio, con tasas más altas y menor presencia del hipotecario. Los grandes players de los mercados globales siguen con atención y preocupación las tensiones geopolíticas, así como los conflictos armados en Europa y Oriente Medio. A esto se suma el hecho que este año habrá elecciones en más de 60 países, lo que significa que la mitad del mundo elegirá su rumbo político y económico.
La recuperación del mercado inmobiliario mundial llegará en 2025
El Urban Land Institute y la consultora internacional PwC publicaron su informe anual “Tendencias Inmobiliarias Emergentes. Perspectivas Mundiales”. Se trata de un trabajo en que recogen las opiniones de ejecutivos y directivos de los mercados inmobiliarios de alcance global.
Para los operadores y players, la recuperación del mercado inmobiliario deberá esperar hasta 2025, cuando las bajas en la inflación y las tasas de interés lleven calma a los mercados e inversores. Mientras, lo que nos esperapara 2024 es un escenario que se moverá entre la cautela y el optimismo moderado. Sin grandes operaciones de manera generalizada, ni la ausencia absoluta de inversiones.
De acuerdo a las opiniones recogidas, el inmobiliario se encuentra en un punto de definiciones a nivel global. Si bien la merma en la inflación y la inminente disminución de los tipos de interés son buenas señales, todavía falta para que los mercados del mundo entren en una fase de recuperación. Y es que la incertidumbre no se ha ido del todo, en parte porque las políticas monetarias de los Bancos Centrales y la FED continúan siendo restrictivas.
En ese sentido, el informe indica que “existe cierto optimismo en cuanto a que el mercado se está reconciliando gradualmente con un entorno de tipos de interés elevados ‘más altos durante más tiempo’”. Siendo este factor el que permitiría “la recuperación de una de las peores caídas de la inversión en todo el mundo en años, con la actividad de transacciones en su nivel más bajo desde 2012”. Aunque, para hablar de una recuperación definitiva se deberá esperar hasta el próximo año.
Mientras, los directivos mantienen su optimismo moderado, sobre todo por los cimbronazos que fueron sacudiendo la estabilidad política y económica luego de la pandemia. Los conflictos bélicos y las tensiones políticas marchan al frente de sus preocupaciones.
Conflictos bélicos y elecciones, las preocupaciones
Entre las preocupaciones que tienen los ejecutivos del inmobiliario global están los conflictos armados. Por un lado, está la guerra en Europa, que se extiende y parece no llegar a un final próximo. En esta nota anterior ya hablamos sobre cómo la situación económica en Europa podía afectar a nuestro país.
En tanto que el conflicto en Oriente Medio parece extenderse en el tiempo y en el mapa de la geopolítica. Uno y otro enfrentamiento mantienen encendidas las alarmas de los inversores. Ya sea por las consecuencias sociales, como por lo que pueden afectar al comercio mundial y retrasar la recuperación del mercado inmobiliario tan esperada como necesaria.
Otra de las cuestiones que mantienen a los hombres de negocio en alerta, son las elecciones que se realizarán en más de 60 países del globo. Ello implica que durante 2024 la mitad de la población mundial deberá elegir su rumbo político y económico.
Si bien no se esperan grandes cambios políticos en las grandes economías del mundo, en varios puntos del planeta hay tensiones que parecen no cesar. Esto, en definitiva, pone en riesgo la armonía necesaria para crear un clima propicio para las inversiones inmobiliarias, que se caracterizan por las apuestas en el mediano y largo plazo.
De todas maneras, el informe infiere que la recuperación del mercado inmobiliario mundial implica, al mismo tiempo, sortear estos obstáculos y adaptarse a los nuevos precios de los inmuebles y del dinero. Y, también, significa una nueva mirada sobre las opciones de inversión que se presentan.
Protagonismo de la vivienda, logística y alternativas
El informe realizado por PwC y ULI muestra también cuáles son las preferencias de inversión que tienen los players. En ese sentido, la recuperación del mercado inmobiliario global estaría de la mano de la vivienda, la logística y las inversiones alternativas, como centros de datos.
“El comportamiento de los inversores gira cada vez más en torno a las tres D: demografía, digitalización y descarbonización. Esto refuerza los argumentos a favor de la inversión en vivienda, logística y sectores alternativos, especialmente los centros de datos”, sentencia el trabajo de las entidades internacionales.
La tendencia generalizada a nivel mundial es el desplazamiento desde las oficinas comerciales y retail a la vivienda, la logística y las inversiones llamadas alternativas. Puntualmente, el living en sus diversas modalidades; la logística ‘de última milla’; y las estructuras de centros de datos necesarios para el desarrollo de la Inteligencia Artificial.
Esta última es una inversión que genera sus controversias. Por un lado, se encuentra en pleno desarrollo y es una especie de estrella en varios mercados. En tanto que también genera divergencias con inversores y sectores de la sociedad, a causa de la gran cantidad de energía que utilizanlos centros de datos para operar.
En definitiva, parece ser que la recuperación del mercado inmobiliario global comienza a evidenciarse. Con la merma de los índices de inflación, la baja de los tipos de referencia y sin otros cimbronazos geopolíticos que los existentes, los inversores se imaginan un escenario propicio para el despegue definitivo cercano, allí por el 2025.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del mercado inmobiliario mundial y su recuperación para 2025. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Más allá de haber recuperado los valores de antes de la pandemia, la situación en el sector de la restauración es compleja. Los costes han subido y cuesta sacar un buen porcentaje de ganancia. En este artículo contamos acerca de la importancia de la digitalización y las vías para aumentar la rentabilidad en el segmento.
En este artículo encontrarás:
A pesar de haber alcanzado niveles similares a los anteriores a la pandemia, la restauración enfrenta desafíos significativos en la actualidad. Los incrementos en los costos operativos han reducido los márgenes de ganancia, lo que dificulta obtener beneficios sustanciales. En este contexto, es crucial explorar estrategias para mejorar la rentabilidad del sector, con un enfoque particular en la digitalización y otras medidas innovadoras.
La restauración ha enfrentado un aumento en los costos de ingredientes, mano de obra y alquiler de locales, lo que ha ejercido presión sobre los márgenes de ganancia. Para muchos establecimientos, mantener la rentabilidad se ha convertido en un desafío constante. Sin embargo, la digitalización ofrece oportunidades para optimizar procesos, reducir costos operativos y aumentar la eficiencia general.
Además, existen otras estrategias que los restaurantes pueden emplear para aumentar su rentabilidad. Estas pueden incluir la optimización de los procesos de cocina para reducir el desperdicio de alimentos, la negociación de mejores precios con proveedores y la diversificación del negocio mediante la expansión de servicios de catering o la venta de productos alimenticios en línea.
Entonces, aunque la situación en el sector de la restauración sigue siendo desafiante, hay medidas que los propietarios pueden tomar. Aumentar su rentabilidad y garantizar la viabilidad a largo plazo de sus negocios son los objetivos. La digitalización y otras estrategias innovadoras juegan un papel clave en este proceso, ofreciendo oportunidades para mejorar la eficiencia operativa y satisfacer las cambiantes demandas de los clientes en un entorno competitivo. Exploraremos las diversas transformaciones que ha experimentado el mercado de la restauración. También, los desafíos y tendencias que enfrenta en el presente año.
La digitalización: estrategias para aumentar la rentabilidad
Existen claves generales que van a vertebrar la estrategia de una compañía de restauración (pequeña, mediana o grande). En este apartado vamos a nombrar las características de la digitalización y las perspectivas en las que puede ser implementada.
¿Qué ámbitos pueden estar empujados por la digitalización? Hemos hablado de la digitalización del trabajo en hotelería en este artículo. Y del turismo en este otro. La implementación de tecnologías digitales en la restauración, como sistemas de gestión de pedidos en línea, programas de fidelización de clientes y plataformas de reservas, puede ayudar a los restaurantes a mejorar la experiencia del cliente y aumentar las ventas. Además, la recopilación y análisis de datos pueden proporcionar información valiosa sobre las preferencias de los clientes y los patrones de consumo. Esto permite a los propietarios tomar decisiones más informadas sobre el menú, la estrategia de precios y la gestión de inventario.
También, es posible aprovechar las herramientas que brinda la digitalización con el fin de optimizar los márgenes de ganancia y mejorar los beneficios. Estas herramientas pueden ser clave para perfeccionar procesos que implican la reducción de horas de trabajo o de consumo de materia prima. En primer lugar, se aborda la optimización de los procesos y la planificación, y luego, con el respaldo de la digitalización, se refinan aún más estos procedimientos.
La eficiencia: para que el mapa de procesos sea totalmente eficiente se deben eliminar todas las improductividades.
Organigrama: para lograr la eficiencia, el organigrama de grupo deberá estar completamente “aceitado”. Hay que establecer con claridad los roles de cada miembro de la cocina para que la cadena de mandos fluya. La digitalización aquí cumple un rol muy importante. Se pueden planificar horarios con herramientas digitales, y así con otras áreas. La eficiencia del organigrama va a impactar sobre el coste del personal.
Proveedores: se busca aligerar el coste de la materia prima innecesaria. Y establecer relaciones más productivas para que pasen a ser buenos partners. Se pretende que los proveedores vendan lo mejor, de la manera más eficiente y que eso impacte en el coste de la materia prima.
Estos fundamentos son los que las empresas consideran como elementos clave para garantizar su supervivencia o para potenciar su éxito.
Estructura financiera de un restaurante
La facturación sin impuestos es una parte crucial de la gestión financiera de un restaurante. Los gastos fijos representan un desafío, ya que son inamovibles y están directamente relacionados con la actividad del negocio. El arrendamiento es uno de los gastos más significativos, y es crucial establecer una correlación entre su costo y el tráfico de clientes que atrae el restaurante. Una inversión más alta en arrendamiento suele indicar una mayor confianza en las perspectivas de éxito del negocio.
Los gastos adicionales, como los suministros de gas y electricidad, asesorías, inversiones en marketing y tecnología, también impactan significativamente en los costos operativos. La tecnología desempeña un papel cada vez más importante en el sector de servicios, con necesidades que van desde la conectividad a Internet hasta sistemas de pedidos en línea y reservas. Una página web suma mucho a la marca. Con todo esto, un restaurante puede llegar a tener, aproximadamente, 800 euros de gasto en tecnología.
Por otro lado, los gastos variables, como el costo de las materias primas y el personal, están sujetos a la gestión eficiente del restaurante. El costo de las materias primas es especialmente relevante y está cada vez más influenciado por las estrategias de las marcas proveedoras. Es importante mantener la calidad de los productos a los que los clientes están acostumbrados sin comprometerla por reducciones de costos. La digitalización puede ayudar en la gestión de proveedores, control de precios y gestión de inventario en tiempo real.
En cuanto al personal, su costo debe ser analizado en función de la productividad. La contratación y retención de personal pueden ser costosas y desafiantes, por lo que reducir las horas de trabajo puede beneficiar los precios del restaurante. Herramientas digitales que evalúen el rendimiento del personal pueden ayudar en la toma de decisiones proactivas basadas en datos concretos.
El margen de beneficio puede variar significativamente, generalmente oscilando entre el 0 y el 20%. Lograr un margen saludable requiere un equilibrio entre controlar los gastos y maximizar los ingresos, con la digitalización desempeñando un papel clave en este proceso.
Modelos financieros en base a tipologías de restaurantes
Existen modelos diversos de restaurantes. Están las franquicias y están los restaurantes típicos. Pero en cuanto a modelos específicos, por ejemplo, un local de fast food es notablemente diferente al de un restaurante de servicio en mesa o a uno de formato virtual (dark kitchen).
En un restaurante de fast food, el costo del personal tiende a ser más bajo debido a la falta de personal dedicado a atender mesas. Además, se emplean máquinas altamente productivas, similares a las utilizadas en las grandes cadenas de comida rápida. Esto reduce aún más los costos laborales. El porcentaje del costo del personal puede situarse por debajo del 30% en este modelo. Sin embargo, el costo de las materias primas tiende a ser más elevado, ya que se utilizan productos prefabricados, congelados o precocidos: productos casi listos para terminar. Estos pueden representar casi el 40% del costo total. En cuanto al arrendamiento, suele ser más elevado debido a la búsqueda de ubicaciones céntricas con un alto flujo peatonal.
En contraste, en los restaurantes de servicio en mesa, el costo del personal tiende a ser más alto. Este tipo de modelo requiere personal para atender a los clientes, tomar pedidos, explicar platos sugeridos, cocinar y cobrar. El porcentaje del costo del personal puede superar el 40% en este caso. En contrapartida, el costo de las materias primas tiende a ser más bajo. Se parte de productos menos elaborados, lo que puede representar alrededor del 25% del costo total. En este modelo, la ubicación del restaurante puede ser menos relevante, lo que podría permitir ubicaciones menos céntricas y más económicas.
Por último, en el caso de un restaurante virtual (conocido también con el nombre de “dark kitchen” o “cocinas fantasmas”), el modelo de negocio se centra exclusivamente en la preparación y entrega de alimentos a través de plataformas de delivery. Este tipo de restaurante puede operar desde ubicaciones más económicas y no requiere personal de atención al cliente en el local. Esto reduce significativamente los costos operativos asociados con el personal y el arrendamiento.
Vías para aumentar la rentabilidad
Cuatro acciones pueden ser implementadas para mejorar el margen:
➧Ajuste del personal.
Es crucial realizar ajustes en el personal de manera consciente para no afectar la efectividad del restaurante. Cualquier cambio en este aspecto podría repercutir en la percepción del cliente y afectar su experiencia. Es recomendable diseñar un plan detallado que incluya un cálculo de eficiencia y el uso de herramientas adecuadas para garantizar una buena productividad. El modelo del restaurante no debe verse comprometido.
➧Cambiar el modelo de negocio.
Considerar la posibilidad de cambiar el modelo de restaurante, por ejemplo, pasando de un servicio atendido en mesa a uno centrado solo en mostrador. Este cambio puede ayudar a eliminar ciertos costos. Aunque es importante evaluar si la empresa cuenta con la capacidad y la estrategia de marketing necesarias para respaldar esta transición, que de por sí no es sencilla.
➧Ajuste de la materia prima.
La digitalización también puede influir en el ajuste de la materia prima. Es esencial establecer un equilibrio que permita reducir costos sin comprometer la calidad y los atributos que los clientes esperan del establecimiento. Mantener la calidad es fundamental para preservar la fidelidad de los clientes y garantizar su satisfacción.
➧Subida de precios y estrategias de valor agregado.
Una opción directa para aumentar el margen es subir los precios, aunque esta medida debe ser comunicada adecuadamente al cliente. Se puede explicar que la subida se debe a factores como el aumento de los costos de materias primas, etc. Además, se pueden implementar estrategias como la creación de combos o packs atractivos, ofreciendo cenas para dos personas, por ejemplo, que agreguen valor y aumenten el margen. También es muy usada por las marcas de delivery. La innovación de productos también puede ser una opción, ofreciendo opciones “premium” que los clientes estén dispuestos a pagar un poco más. La digitalización puede ser útil aquí, ya que proporciona herramientas para comprender el comportamiento del cliente, sus patrones de compra y tomar decisiones informadas basadas en estos datos. Cuanta más información se tenga, mejor se podrá optimizar la estrategia de precios y valor agregado.
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