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Es posible solicitar una hipoteca para local comercial, te contamos cuáles son los pasos que debes seguir para acceder a una. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Hipoteca para local comercial
Las condiciones de una hipoteca para local
¿Es posible desgravar este tipo de hipoteca ?
¿Qué sucede si tengo cláusula suelo en una hipoteca de local comercial?
Hipoteca fija o variable: ¿Cuál es mejor en este caso?
Puntos importantes

Lo más habitual es solicitar financiación al banco para comprar una vivienda. Sin embargo, también existe la posibilidad de pedir una hipoteca para local comercial. Te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

Hipoteca para local comercial

En el mercado podrás encontrar varios préstamos hipotecarios diseñados con el objetivo de financiar la compra de un local comercial.

La hipoteca para local comercial no es lo mismo que solicitar un préstamo para la compra de una vivienda. No obstante, el funcionamiento básico es igual, la entidad presta un dinero que deberás devolver en plazos con un tipo de interés concreto. Es necesario mencionar que, para el banco se trata de una operación que implica un riesgo más alto que los préstamos para la compra de viviendas.

Las condiciones de una hipoteca para local

Los requisitos para acceder a una hipoteca para local comercial son más exigentes porque se trata de una operación de mayor riesgo para la entidad. Esto se debe a que, en caso de que el prestatario presente dificultades financieras, la hipoteca para local comercial tendrá una mayor probabilidad de impago si la comparamos con la de una vivienda. Es por esto que, este tipo de hipoteca, puede contar con plazos de amortización más cortos y un tipo de interés más elevado.

El principal requisito será que el titular no sea un particular. Deberá tratarse de una persona física con actividad empresarial o una persona jurídica.

Otro requisito será contar con ciertos ahorros. El porcentaje de financiación que te dará el banco probablemente será como máximo de 70%, mientras que en los préstamos para compra de vivienda, lo más común es un 80%.

El plazo de amortización más común ronda entre los 15 y 20 años, mucho menos que en las hipotecas para compra de viviendas que cuentan con plazos de hasta 30 años.

Por otro lado, debemos mencionar que la hipoteca para local comercial implica algunos gastos extra. El cliente deberá abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría, además de los gastos derivados del Registro de la Propiedad, y de la gestoría. En una hipoteca para la compra de viviendas, parte de estos gastos los asume la entidad financiera.

¿Es posible desgravar este tipo de hipoteca ?

La nueva Ley Hipotecaria establece que las únicas hipotecas que se pueden desgravar son las que se firman para la compra de una vivienda adquirida antes de 2013.

En otras palabras, en las hipotecas sobre locales comerciales únicamente te podrás deducir los intereses y gastos del préstamo que correspondan a la parte destinada a vivienda, en el caso de que destines una parte de ese local a uso como vivienda habitual.

Es posible realizar legalmente este cambio de uso de local comercial a vivienda, sin embargo, antes de hacerlo será necesario solicitar un estudio técnico y una licencia de cambio.

Por otro lado, debes tener en cuenta que las condiciones que los bancos ofrecen para la hipoteca de un local comercial siempre serán menos convenientes que las que obtendrías comprando una vivienda.

¿Qué sucede si tengo cláusula suelo en una hipoteca de local comercial?

Las leyes brindan una mayor protección a aquellos particulares que compran su vivienda. El motivo es que asumen una desigualdad de condiciones entre el banco y la persona que pide el préstamo.

Es por este motivo que, para los profesionales resulta más difícil que para los particulares lograr la nulidad de la cláusula suelo. No siempre es posible acogerse a la normativa general para los consumidores con el objetivo de conseguir la nulidad de dicha cláusula.

En los casos en los que no es posible, una opción es utilizar otras vías para hacerlo. Se puede sustentar el caso en otras normas, por ejemplo, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). Para esta norma, no importa si el hipotecado es un profesional o un consumidor, será suficiente con que se trate de una cláusula no negociada e impuesta.

Hipoteca fija o variable: ¿Cuál es mejor en este caso?

La realidad es que la mejor hipoteca para el local comercial variará según las condiciones de tu caso particular, tu capacidad de ahorro, tus preferencias y tu perfil en general.

Puntos importantes

Algunos puntos que debes tener en cuenta al momento de elegir la hipoteca ideal para ti son los siguientes:

Tipo de interés: mientras más bajo, mejor.

Capital que presta la entidad: es fundamental acceder a la financiación que necesitas, y solicitar únicamente lo que vas a necesitar.

Plazo de amortización: lo más aconsejable es que sea lo más corto posible, de este modo te ahorras intereses. No obstante, ten en cuenta que mientras más corto sea el plazo, también será más elevado el importe de los plazos de devolución. Por este motivo, dependiendo de tu situación, te puede interesar más extender el plazo para no llegar muy justo a fin de mes.

Comisiones: nuevamente, lo más importante es que la hipoteca que elijas tenga la menor cantidad de comisiones que sea posible, y mientras más bajo su importe, mejor.

Productos bonificables: si la entidad bancaria te ofrece productos bonificables junto con tu hipoteca, te pueden ayudar a reducir el tipo de interés de la misma.

Necesidades de la empresa: otro punto importante es que el banco que elijas para contratar la hipoteca pueda satisfacer además, tus necesidades como empresa. Por ejemplo, si utilizas cheques para tu negocio, puede ser conveniente que las chequeras sean gratuitas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca para local comercial. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Compra de primera vivienda: todo lo que debes saber

17 abril, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos paso a paso cómo llevar a cabo la compra de primera vivienda con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué debes saber sobre una hipoteca?
Tipos de hipoteca
¿Qué debo saber del euríbor?
¿Qué influye en la hipoteca que nos dará el banco?
Las hipotecas para jóvenes: una opción interesante
¿Qué gastos implica firmar una hipoteca?
¿Qué gastos asume el banco?
¿Qué gastos asume el cliente?
Utiliza un simulador de hipotecas
¿Existen ayudas para comprar un piso?

Si estás pensando en realizar la compra de tu primera vivienda y eres joven este artículo es perfecto para ti. Probablemente, ya hayas analizado cuál es la mejor opción para ti, si comprar o alquilar un piso. En caso de que te hayas decidido por la compra de tu primera vivienda, te daremos algunos consejos que debes tener en cuenta con respecto a la compra de una casa, además de las hipotecas si tienes menos de 35 años y vas a dar este gran paso en tu vida.

¿Qué debes saber sobre una hipoteca?

Cuando hablamos de una hipoteca, nos referimos a un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. En otras palabras, se trata de un crédito, pero avalado por la propiedad que se va a comprar.

Ten en cuenta que, como cualquier préstamo, el hipotecario implica que el banco cobre el dinero que nos prestó y un dinero adicional para compensar los gastos que tiene y para obtener un beneficio. Nos referimos a los intereses.

Tipos de hipoteca

Hay tres tipos de préstamos hipotecarios más habituales, puede ser fijo, mixto o variable.

El tipo fijo: se trata de un préstamo cuyas cuotas mantienen el mismo valor desde el comienzo hasta el final de la vida de la hipoteca. Suele tener unos intereses algo más elevados.

Tipo variable: es el más habitual en España, esto implica que el interés varíe según la evolución de un índice de referencia de intereses. El más utilizado en el país es el euríbor. Por lo general, cada seis meses o un año se hace una revisión de las cuotas de la hipoteca y se aplica el valor del euríbor de ese momento, esto puede aumentar o bajar la cuota.

Tipo mixto: se trata de una combinación del tipo fijo y el variable. Durante los primeros años será a tipo fijo y luego pasará a ser variable.

¿Qué debo saber del euríbor?

Cuando hablamos del euríbor nos referimos a una media del tipo de interés al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre sí a diario y es el más usado en las hipotecas en España. Si te analizas las ofertas de los bancos, verás que dicen Euribor + cierta cantidad. Por ejemplo, esa cantidad puede ser +1%, esto significa que el banco cobrará un interés total resultante de sumar al Euribor ese 1%, esto es el diferencial. En resumen, se trata de la ganancia de la entidad.

¿Qué influye en la hipoteca que nos dará el banco?

Aquí van algunos conceptos que influirán en préstamo para la compre de primera vivienda que nos va a otorgar el banco:

El porcentaje de financiación: debes tener en cuenta que el banco te otorgará el 80% del valor de tasación o del precio de venta.

Ahorros: debes contar con el 30% del valor de la vivienda. En primer lugar, cuando hemos encontrado la vivienda que nos gusta, será necesario tener un 20% de su valor ahorrado. El motivo es que, la mayoría de los bancos suelen otorgan el 80% de su valor. Además, deberás tener un 10% extra que serán destinados a los gastos que implica la contratación de la hipoteca.

Cuánto puedes destinar al pago de la cuota hipotecaria: puedes destinar un tercio (30%) de los ingresos a la cuota de la hipoteca. Por lo general, las entidades bancarias tienen en cuenta que el hipotecado solo vaya a dedicar en torno a un tercio de sus ingresos mensuales a la cuota hipotecaria.

Las hipotecas para jóvenes: una opción interesante

Ya hemos mencionado las características generales de las hipotecas, no obstante, los bancos suelen adaptar las condiciones de sus préstamos hipotecarios al perfil de los jóvenes, brindando un producto que se ajuste a sus necesidades.

Por ejemplo, las hipotecas para jóvenes suelen ofrecen plazos más prolongados para el préstamo hipotecario, que puede llegar hasta los 40 años.

Otra opción es solicitar un aval del 20% ICO, se trata de una medida aprobada por el Gobierno para que los más jóvenes y las familias con menores a cargo puedan acceder a la compra de vivienda.

¿Qué gastos implica firmar una hipoteca?

Los gastos asociados a la hipoteca son los siguientes:

Gastos de registro de propiedad.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Gastos de gestoría.

Gastos de registro de la propiedad.

Comisión de apertura, depende el caso.

Gastos de tasación.

La nota simple.

¿Qué gastos asume el banco?

Los gastos que debe pagar el banco en una hipoteca son: los gastos del registro, de gestoría, el Impuesto sobre Actos Jurídicos (IAJD), la copia de la escritura y el 50% de los gastos de la notaría.

Con respecto a la comisión de apertura, un gasto frecuente en este tipo de préstamos, debemos decir que no todos los bancos lo cobran. De hecho, algunos bancos no cobran nada por los servicios entregados al cliente al aprobar la hipoteca.

El valor de la comisión de apertura no es siempre igual, dependerá del banco con el que se contrate la hipoteca. No obstante, por lo general, el valor de esta comisión suele rondar entre el 0,5% y el 1,50% del total del préstamo.

Es por esto que, lo más aconsejable es leer muy bien las condiciones del préstamo que has solicitado y preguntes si el banco cobra o no la comisión. En caso de que si la cobra, será conveniente conocer el precio.

¿Qué gastos asume el cliente?

El cliente tendrá que abonar los gastos de tasación. Esto puede costar, de media, hasta 350 euros. Además, deberá pagar la nota simple y la copia de la escritura.

Utiliza un simulador de hipotecas

Una opción muy útil es utilizar un simulador de hipoteca. Se trata de una herramienta online que te permitirá conocer los gastos de la compra venta de una hipoteca variable. Tendrás la posibilidad de tomar una decisión más informada y comprar entre las diferentes ofertas de las entidades bancarias para saber cuál es la más conveniente para ti.

¿Existen ayudas para comprar un piso?

Sin lugar a dudas, a pesar de que tengas trabajo, acceder a una hipoteca siendo joven no es tarea sencilla. La realidad es que existen programas públicos para facilitar este proceso. En el siguiente enlace te detallaremos cuáles son ayudas que podrás encontrar en 2024: ayudas hipotecarias 2024

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estos consejos para la compra de primera vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuándo bajarán los tipos de interés?

En Hipotecas

¿Cuándo bajarán los tipos de interés?

16 abril, 2024 No hay comentarios

Desde el Banco Central Europeo (BCE) se habla de cuándo bajarán los tipos de interés, se espera que sea para junio. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Los tipos de interés del BCE se mantienen en el 4,5 % desde septiembre
¿Cuándo bajarán los tipos de interés?
¿El mercado se está anticipando?
¿Qué se espera de la evolución del euríbor?
Las hipotecas mixtas: una opción cada vez más elegida
¿Cómo conseguir una buena hipoteca mixta?

Christine Lagarde, presidenta del BCE, ha mencionado en la última reunión la decisión de mantener los tipos de interés de las operaciones principales de financiación al 4,5 % una vez más en el mes de abril.

Los tipos de interés del BCE se mantienen en el 4,5 % desde septiembre

En la última reunión del BCE se ha tomado la decisión de mantener los tipos de interés en el 4,5% como se preveía. Los tipos de interés oficiales permanecen sin modificarse. Se ubican en niveles bastante restrictivos como para que la inflación se reduzca, según afirma la Presidenta del banco central.

Desde el BCE, Christine Lagarde menciona que los tipos de interés están a niveles tales que están contribuyendo sustancialmente a la desinflación. Los tipos de interés del BCE influyen de manera directa en aquellos que las entidades bancarias de cada país ofrecen para sus préstamos hipotecarios. Teniendo en cuenta los datos, Lagarde anunció que las tasas de las hipotecas que fueron concedidas en la eurozona han bajado de un 3,9 % de media que tuvo lugar en enero a un 3,8 % en febrero. Este ajuste comienza a hacerse notar en los bancos en España, ya que se refleja en la baja de tipos de interés de las ofertas hipotecarias.

¿Cuándo bajarán los tipos de interés?

Por otro lado, debemos hablar de cuándo bajarán los tipos de interés. Es habitual que el mercado, en ocasiones, se mueva más por previsiones que por certezas. Lagarde, con temor a que el mercado se anticipe a una bajada real, intentó no dar una fecha exacta para la posible bajada de tipos, afirmando que no se comprometerán a llevar un camino particular.

En la última reunión ha dejado entrever, por primera vez, que lo más apropiado sería reducir el nivel actual de restricción de política monetaria. Eso sí, siempre que la inflación en la eurozona continuara acercándose a su objetivo del 2 %. Según los rumores, esto podría llegar a tener lugar hacia junio.

Debemos tener en claro que, a pesar de no saber cuándo bajarán los tipos de interés, se espera que cualquier recorte sea cauteloso, probablemente de 0,25 puntos porcentuales. Esto se debe a la prudencia con la que el BCE se expresa al respecto. Sin embargo, la última palabra dependerá de cómo evolucione la inflación y de la situación económica en los países de la eurozona. El BCE ha vuelto a mencionar que su objetivo de inflación a medio plazo es del 2% y que todas sus decisiones estarán basadas en los datos disponibles.

¿El mercado se está anticipando?

La realidad es que el mercado sí se está anticipando, por lo menos un poco. Las entidades bancarias confían que los tipos de interés ya han alcanzado su techo. Además, los compradores de vivienda más esperanzados, han vuelto a solicitar préstamos hipotecarios.

Las operaciones de compraventa de vivienda también crecen, y el precio medio todavía se resiste a disminuir. Se espera una pronta recuperación y el mercado aguarda hasta ese momento. Lo más importante en este caso es que este indicio de dinamismo en el sector no arruine el objetivo de inflación para 2025, para que desde el BCE no se vean en la obligación de mantener las tasas de interés más allá de junio.

¿Qué se espera de la evolución del euríbor?

Si te preguntas qué sucederá con el euríbor, debes saber que la banca ya ha descontado la bajada de los tipos de interés en junio. Por este motivo, es probable que el indicador más utilizado para las hipotecas variables se mantenga bastante estable, cerca del 3,6%. Otra opción es que tienda levemente a la baja hasta junio, fecha en la que se prevé que el BCE bajará sus tipos de interés.

Luego, es posible que tenga lugar una bajada un poco más pronunciada, que podría ubicar al euríbor por debajo del 3,5% para la segunda mitad del año.

Por otro lado, también se espera que la banca baje el interés de su oferta hipotecaria a tipo fijo con el objetivo de atraer nuevos clientes y recuperarse del bajón en la contratación que tuvo lugar el año pasado.

Las hipotecas mixtas: una opción cada vez más elegida

Ante este pronóstico que resulta bastante optimista, hay un tipo de préstamo cuya popularidad está creciendo a pasos agigantados. Nos referimos a las hipotecas mixtas, que ya tienen su lugar como una herramienta para hacer frente a esta subida temporal de los tipos de interés y beneficiarse, luego de los primeros tres o cinco años, de una posible bajada.

Cuando hablamos de hipotecas mixtas nos referimos a préstamos hipotecarios que cuentan con un primer tramo fijo a un tipo de interés más bajo que el de las hipotecas fijas. Mientras que, en lo que resta del periodo funcionará como las hipotecas variables, es decir, con un tipo de interés referenciado al euríbor. Entonces, en caso de que los tipos del mercado lleguen a bajar, existirá la posibilidad de beneficiarse y reducir las cuotas de la hipoteca para ese momento.

¿Cómo conseguir una buena hipoteca mixta?

Si estás pensando en contratar una hipoteca mixta, lo más aconsejable es buscar la ayuda de un bróker hipotecario. Esto te permitirá acceder a condiciones especiales. Se trata de profesionales en el sector que, con el objetivo de optimizar el proceso de solicitud de hipotecas, se encargan de realizar una preselección de ofertas personalizadas para ti. Además, los bróker hipotecarios se ocuparán de negociar con las diferentes entidades bancarias. De este modo, tendrás la posibilidad de comparar y elegir la que opción que mejor se ajuste a ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cuándo bajarán los tipos de interés. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Tipos de interés del BCE: continúan en el 4,5%

En Hipotecas

Solicitud de hipoteca: bajan las exigencias de la banca en la eurozona

12 abril, 2024 No hay comentarios

La banca de la eurozona comienza a moderar las condiciones para la solicitud de hipoteca. Algo que no se ve desde 2021. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Por qué se reducen las exigencias de la banca para la solicitud de hipoteca?
¿Qué sucede con las empresas?
¿Cuál es el impacto de los tipos de interés?
La guerra hipotecaria

En la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), los bancos comerciales de la zona euro informaron al Guardián del euro sobre una flexibilización moderada de sus exigencias al momento de conceder préstamos hipotecarios. Se trata de la primera vez que el sector baja sus exigencias para la solicitud de hipoteca desde el cuarto trimestre de 2021.

¿Por qué se reducen las exigencias de la banca para la solicitud de hipoteca?

Esta flexibilización tuvo lugar luego de que las entidades bancarias informaran sobre un leve endurecimiento de las normas crediticias en el trimestre anterior y en contraste con el endurecimiento que anticipaban los bancos.

Fundamentalmente, la competencia y la tolerancia al riesgo de los bancos es lo que dio lugar a esta flexibilización de las normas crediticias para la concesión de nuevas hipotecas. No obstante, debemos mencionar que hay diferencias dependiendo de los países.

Desde el BCE resaltan que la flexibilización de los criterios para la solicitud de hipoteca de la banca fue impulsada en gran medida por los bancos de Francia. No obstante, también se materializó en algunos países más pequeños. Con respecto a las otras tres grandes economías, los bancos alemanes hablaron de un ajuste neto. Por su parte, los bancos España e Italia informaron de estándares crediticios sin modificaciones.

¿Qué sucede con las empresas?

Para las empresas, las entidades bancarias de la eurozona mencionaron un pequeño endurecimiento neto de sus criterios crediticios en el primer trimestre de 2024 para préstamos o líneas de crédito. Sin embargo, será con una intensidad menor a lo que las entidades esperaban. Por otro lado, también se endurecieron una vez más los criterios de concesión de créditos al consumo y otros préstamos a hogares.

En el segundo trimestre de 2024, las entidades bancarias prevén un ajuste neto moderado para los préstamos a empresas y estándares crediticios sin modificaciones para las hipotecas.

Por otro lado, también se mencionó una nueva reducción sustancial de la demanda de crédito por parte de las empresas. Atempas, se habló de una leve baja de la demanda de hipotecas de los particulares. Con respecto a la demanda de créditos al consumo y otros préstamos a los hogares se mantuvo bastante estable durante el primer trimestre de 2024.

El BCE aclara que, del mismo modo que sucedió en los últimos trimestres, las tasas de interés más elevadas, la menor inversión fija de las empresas y la menor confianza de los consumidores de los hogares, realizaron una presión que redujo la demanda de préstamos.

En otras palabras, la importante disminución de la demanda de préstamos por parte de las empresas generó un fuerte contraste con las expectativas previas de estabilización que manejaban las entidades bancarias.

Para el segundo trimestre de 2024: las entidades bancarias de la eurozona prevén una disminución neta moderada de la demanda de préstamos a empresas. Además, esperan una subida neta de la demanda de préstamos a hogares.

¿Cuál es el impacto de los tipos de interés?

También, las entidades bancarias han dejado ver un nuevo impacto muy positivo de las decisiones del BCE en lo que respecta a los tipos de interés en sus márgenes de interés netos en los últimos seis meses. Sin embargo, se espera que el impacto acumulativo baje en los próximos seis meses, ya que se espera que lleguen los primeros recortes del precio del dinero y las demás tasas rectoras.

Por otro lado, una parte neta sustancial de las entidades bancarias continuó informando sobre un impacto negativo por medio de los volúmenes. Si bien, constataron que el aumento de los márgenes superó el efecto del volumen. Esto generó que un gran porcentaje de entidades bancarias informen sobre un impacto positivo en sus ingresos netos por intereses y en su rentabilidad general.

Por su parte, las entidades bancarias informaron sobre impactos prácticamente sin cambios en los ingresos netos por comisiones y en las pérdidas de capital. Estos se vieron reflejados en una evolución parecida en los ingresos no financieros de las entidades bancarias.

Las entidades bancarias de la zona del euro esperan que el impacto neto acumulado de las decisiones del Banco Central Europeo sobre las tasas de interés sobre la rentabilidad bancaria baje durante los próximos seis meses. Por otro lado, en el caso de los volúmenes, los bancos también esperan un impacto negativo adicional, si bien, más bajo.

La guerra hipotecaria

Si estás pensando en recurrir al banco para realizar una solicitud de hipoteca, la posibilidad de una guerra hipotecaria es una buena noticia para ti. Parece acercarse una bajada de los costes de los préstamos hipotecarios. Los bancos dan por supuesta una bajada de tipos próxima. De hecho, comienzan a adelantarse a ella, pensando en la proximidad de una futura guerra hipotecaria.

Las entidades bancarias ya han comenzado a reducir sus precios en el inicio de año para aquellos perfiles que cuentan con un poder adquisitivo más alto. Después de atravesar un 2023 bastante complicado para el sector hipotecario, en 2024 se espera una recuperación en la contratación de hipotecas. Aquel que desee comprar una vivienda con financiación se verá muy beneficiado de este escenario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la moderación de la banca para la solicitud de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Avales para vivienda: todo lo que necesitas saber

En Hipotecas

Avales para vivienda: todo lo que necesitas saber

11 abril, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre los avales para vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Avales para viviendas ICO
Avales para vivienda: ¿De qué se trata?
Los avales ICO para comprar primera vivienda
Las principales características de los avales del ICO
Requisitos para acceder a los avales
Algunos puntos importantes

Sin lugar a dudas, la compra de una vivienda no es un proceso sencillo, y se dificulta mucho más para los jóvenes. La realidad es que los precios en los principales núcleos urbanos se han mantenido o aumentado en algunos casos y los sueldos hacen que llegar a fin de mes resulte complicado. Es por esto que la posibilidad de ser propietario se va retrasando. Sin embargo, los avales para vivienda son una gran alternativa para los compradores.

Avales para viviendas ICO

El Gobierno ya estableció las condiciones de la nueva línea de avales que, por medio del Instituto de Crédito Oficial (ICO), serán destinados a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo. El objetivo de estos avales para viviendas es facilitarles el acceso a la compra. Se trata de medidas que brindan algo de esperanza ante un marcado atravesado por las subidas en los tipos de interés, ya que no se prevén bajadas hasta el segundo semestre del año, además del descenso en el número de hipotecas, ya que en el cuarto trimestre de 2023 se registró una caída interanual del -17,2% a comparación del mismo período del año anterior.

Si estás interesado en comprar un inmueble, te contamos cómo funcionan los avales para vivienda en general, y los detalles sobre los nuevos anunciados por el gobierno en particular.

Avales para vivienda: ¿De qué se trata?

Al momento de comprar una vivienda, la realidad es que acceder a un préstamo hipotecario no es tan sencillo. En primer lugar debemos analizar el escenario, es decir, los tipos de interés, las hipotecas, los precios, entre otros. Para hacerlo, será necesario contar con ciertos conocimientos mínimos que te permitirán tomar una decisión informada para acceder a la mejor hipoteca.

Un punto fundamental que debemos tener en claro es que, generalmente, las entidades bancarias financian hasta un 80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que será necesario contar con el 20% restante. Además, debemos añadir un 10% extra que será destinado a los gastos hipotecarios. En otras palabras, debes tener ahorrado cerca de un 30% del valor total de la operación para acceder a un préstamo hipotecario.

Por otro lado, cuando hablamos de los avales para vivienda nos referimos a una garantía adicional que se presenta a la entidad bancaria para respaldar la hipoteca. En caso que el cliente no cuente con el capital suficiente, o bien, si no cumple con los requisitos, un avalista puede fortalecer la solicitud, ya que le dará mayor seguridad al banco.

Un avalista es una persona que se encargará de cubrir el pago de la hipoteca si el comprador principal no pueda hacerlo. Esto significa que, el avalista se compromete a pagar las obligaciones financieras si hay un caso de impago por parte del hipotecado. Sin lugar a dudas, el avalista debe tener solidez financiera y aceptar respaldar al solicitante principal.

Los avales ICO para comprar primera vivienda

Del mismo modo que sucede con los avales tradicionales, los avales ICO ofrecen más garantías a la entidad bancaria para obtener el préstamo hipotecario. Sin embargo, es importante dejar en claro que esto no significa que el Gobierno te prestará el dinero. Solo se trata de un respaldo a tu solvencia económica para aumentar la confianza de la entidad bancaria en tu compromiso de pago. Esto te servirá como herramienta para acceder a una financiación del 100%, de este modo, no tendrás que contar con el 20% ahorrado que no suelen facilitar los bancos.

Debemos mencionar que el lado negativo de las hipotecas con aval ICO es que serán más costosas. Esto se debe a que se estaría solicitando financiación por el 100% del valor de la vivienda, y los intereses se calculan en base al capital prestado. Esto significa que, las cuotas mensuales serían más elevadas que si se solicitara el 80% y se aportara el 20% restante con ahorros.

Las principales características de los avales del ICO

Los avales del ICO se concretan en una línea de 2500 millones de euros. Son ayudas destinadas a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a su cargo. Con estos avales se busca facilitar el acceso a la vivienda de estos colectivos.

El mayor porcentaje que pueden alcanzar estos avales será del 20% del importe de la hipoteca. Sin embargo, el aval puede aumentar hasta un 25% en caso de que la calificación energética de la vivienda sea D o superior. La vivienda deberá ser destinada a residencia habitual, por lo menos, durante los diez años de plazo de validez del aval ICO.

En caso de que en ese tiempo se incurriera en impagos, el Estado respondería por el 20%. Una vez que haya pasado ese tiempo la garantía estatal quedará sin efecto. Esto significa que, si no se responde a las cuotas, será el hipotecado el que deba responder por el total de la deuda pendiente.

Requisitos para acceder a los avales

Se puede solicitar estos avales hasta el 31 de diciembre de 2025. Sin embargo, aún no se sabe cuáles son las entidades que colaborarán con estas medidas de ayuda. Se trata de un punto fundamental, ya que tendrás que solicitar esta ayuda en el banco que gestione tu préstamo hipotecario. Lo que sí sabemos son los requisitos de acceso:

Tener residencia en España ininterrumpida durante, mínimo, los dos años previos a la solicitud del aval.

Ser mayor de edad y menor de 35 años o tener hijos menores a cargo.

Los ingresos del solicitante no deben superar el límite de 37 800 euros (4,5 veces el IPREM) para personas individuales, o de 75 600 euros en caso de pareja. Para las familias con un hijo a cargo será de 78 120 euros (el límite aumenta en 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo). Si se trata de una familia monoparental los valores anteriores aumentan un 70%.

El patrimonio del solicitante no puede ser mayor a los 100 000 euros.

Quedarán excluidos aquellos que ya tengan una propiedad, excepto si se trata de herencias parciales, divorcio o inaccesibilidad de tu vivienda actual por discapacidad.

Deberás residir de forma habitual y permanente en la nueva vivienda durante al menos diez años. Hay algunas excepciones por circunstancias de fuerza mayor que exijan el cambio de vivienda, por ejemplo, una celebración de matrimonio, divorcio, traslado laboral, entre otras.

Algunos puntos importantes

Es importante saber que, acceder al aval del Gobierno aliviará la presión al pedir una hipoteca. No obstante, deberás contar con unos ahorros del 10% para hacer frente a los gastos de la compraventa y los impuestos vinculados a la operación.

Además, es importante recordar que los avales ICO podrán solicitarse en todo el territorio de España y, en ciertas zonas, es posible combinarlo con otras ayudas similares. Por ejemplo, comunidades como Madrid, Murcia, La Rioja o Baleares ya ofrecen avales y ayudas públicas en este sentido, si tu comunidad brinda un aval del 10% y solicitas también el del Gobierno, podrías acceder a una garantía del 30% teniendo más posibilidades de acceder a una hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los avales para vivienda que puedes conseguir. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Mercado hipotecario: ¿Bajarán los tipos de interés?

En Hipotecas

La extinción de condominio: ¿De qué se trata?

10 abril, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la extinción de condominio y qué sucede cuando hay una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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La extinción de condominio
¿Cuáles son los motivos más comunes para la extinción de condominio?
Voluntarias
Forzosas
¿Cuáles son las consecuencias de la extinción de condominio?
Si hay acuerdo entre las partes
Si no hay acuerdo entre las partes
¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?
Proceso judicial
Resolución judicial
¿Qué documentos debo presentar?
¿Quién debe asumir los gastos de la extinción de condominio?
¿Qué sucede con la extinción de condominio cuando hay una hipoteca?
Los problemas más comunes
Posibles soluciones a estos inconvenientes

La extinción de condominio es un proceso que engloba un concepto legal muy importante cuando se trata de la propiedad compartida de un bien inmueble. Es una operación por medio de la cuál será posible desvincularse de la propiedad compartida, con una distribución justa y legal. Por eso, si tienes la idea de comprar o vender una propiedad, estás atravesando un divorcio o solo deseas saber cómo funciona la propiedad compartida en España, este artículo es perfecto para ti. Al estar informado al respecto será más sencillo atravesar el proceso de la extinción de condominio.

La extinción de condominio

Cuando hablamos de la extinción de condominio nos referimos a un proceso legal que posibilita la disolución de la propiedad compartida sobre un bien. De este modo, los copropietarios podrán dividir el valor del bien o uno de ellos se queda con la totalidad, compensando económicamente a las demás partes.

Es un proceso muy habitual en casos donde, por ejemplo, varios hermanos heredan una propiedad o cuando una pareja decide divorciarse.

Para entender mejor aquí va un ejemplo, si tres hermanos heredan una vivienda de sus padres, puede suceder que uno de ellos tenga interés en mantener la propiedad y los otros no. En este caso, la extinción de condominio sería una buena opción. El que se quede con la propiedad deberá compensar económicamente a los otros dos, de acuerdo al valor de la propiedad.

Debemos mencionar que la separación de bienes no se aplica únicamente a los inmuebles, también puede aplicarse a otros bienes como coches o cuentas bancarias compartidas. Sin embargo, aquí hablaremos sobre sus implicaciones cuando hay un inmueble de por medio.

¿Cuáles son los motivos más comunes para la extinción de condominio?

La realidad es que los motivos pueden muchos y dependen de las situaciones particulares de los copropietarios de una vivienda. Sin embargo, podemos mencionar algunos de los casos más habituales:

Heredar un inmueble.

Divorcio.

Es posible diferenciar entre las principales de causas las que son voluntarias y las forzosas.

Voluntarias

Acuerdo entre partes: en este caso, los propietarios acuerdan voluntariamente extinguir el condominio. Un ejemplo para comprenderlo mejor, una pareja que compartía una vivienda se separa y uno de ellos se queda con la vivienda de mutuo acuerdo.

Venta de la propiedad: los copropietarios están de acuerdo en vender la vivienda a un tercero, se lleva a cabo una extinción de condominio.

Forzosas

Fallecimiento de un copropietario: en este caso, la parte del copropietario que ha fallecido será repartida entre los herederos, esto puede llevar a una extinción de condominio si los herederos y los copropietarios restantes deciden que quieren deshacerse de la propiedad.

Orden judicial: puede suceder que un juez ordene este procedimiento, esto pasa fundamentalmente en casos de disputas entre copropietarios que afectan el uso y disfrute del bien común. Es muy habitual en divorcios o peleas entre familiares que heredaron una vivienda.

¿Cuáles son las consecuencias de la extinción de condominio?

Las consecuencias de este procedimiento variarán dependiendo de si existe un acuerdo entre las partes o no. Analizaremos las dos posibilidades.

Si hay acuerdo entre las partes

División amistosa: en este caso, los copropietarios están de acuerdo sobre cómo proceder, el proceso de separar la titularidad de una vivienda puede realizarse de forma amistosa, facilitando una división justa y equitativa de los bienes o su valor. Se trata de un acuerdo cordial, donde no se presentan inconvenientes.

Costes reducidos: el entendimiento entre las partes puede implicar costes legales y administrativos más bajos.

Un proceso más corto: la cooperación ayuda a que el proceso sea más rápido y eficiente, sin demoras ni trámites.

Si no hay acuerdo entre las partes

Disputas legales: si no se llega a un acuerdo, pueden tener lugar disputas legales que requieran la intervención de un juez para solucionar el caso. Esto puede extender la duración del proceso y aumentar la tensión entre las partes.

Costes altos: si no hay de acuerdo los costes legales y administrativos pueden aumentar, honorarios de abogados, tasas judiciales, entre otros.

Estrés: las tensiones entre copropietarios pueden generar estrés y afectar las relaciones, esto puede hacer más difícil el proceso.

¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?

Imaginemos que una pareja, luego de años de matrimonio, opta por divorciarse. Mientras estaban casados, compraron un inmueble que está a nombre de los dos. No obstante, luego del divorcio, no llegan a un acuerdo sobre cómo dividir o vender el inmueble mediante Convenio Regulador, y uno decide dirigirse a los tribunales para buscar una solución. Así sería el proceso:

Proceso judicial

Se presenta una demanda judicial para solicitar la extinción del condominio. Allí se describe la situación y se brindan pruebas, por ejemplo, el certificado de matrimonio, la escritura de la vivienda, entre otros.

Se lleva a cabo una vista judicial en la que las dos partes exponen sus argumentos y presentan pruebas adicionales.

Resolución judicial

Luego, el juez emitirá una sentencia en la que ordena la extinción del condominio y establecerá las condiciones para realizarla, por ejemplo, la venta de la vivienda y la división de los beneficios, o la adjudicación de la propiedad a una de las partes compensando económicamente a la otra.

¿Qué documentos debo presentar?

Sentencia judicial: se trata de un documento fundamental, contiene la orden judicial que a efectos legales es el punto de partida para los trámites administrativos que vendrán luego.

Escritura pública: cuando se tiene la sentencia, deberás dirigirte a un notario para formalizar la extinción del condominio por medio de una escritura pública.

Registro de la propiedad: por último, deberás registrar la nueva titularidad aquí para que tenga eficacia ante terceros.

¿Quién debe asumir los gastos de la extinción de condominio?

Los gastos pueden ser asumidos por las partes por acuerdo voluntario, o si hay desacuerdo, por una resolución judicial. Lo más habitual es que la parte que se queda con la propiedad asuma los costes.

La extinción de condominio puede incluir los siguientes gastos:

Gastos judiciales: se trata de los honorarios de abogados, tasas judiciales, y costos de peritos en caso de ser necesarios.

Gastos notariales: entre un 0,2% y un 0,5% sobre el valor de la vivienda cedida.

Gastos registro de la propiedad: entre un 0,1% y un 0,25% sobre el valor de la vivienda cedida.

Gastos derivados de la hipoteca: en caso de haber una hipoteca sobre el inmueble, pueden aparecer gastos como comisiones por cancelación o durante el proceso de novación hipotecaria.

Tributos: en la extinción de condominio se tributa por AJD y el coste variará según donde se encuentre ubicada la vivienda, costará entre un 0,5% u un 1,5%.

Gastos de gestoría: en caso de que se contrate una gestoría para realizar los trámites vinculados a la extinción de condominio, también se deberán asumir estos costes.

¿Qué sucede con la extinción de condominio cuando hay una hipoteca?

Si hay una hipoteca de por medio el proceso se vuelve un poco más complicado. Por ejemplo, el caso de una pareja que decide divorciarse, y tienen una vivienda en común con una hipoteca pendiente. En este caso, no se debe decidir únicamente cómo dividir el bien, también cómo gestionar la deuda pendiente. El banco que otorgó la hipoteca también tendrá un papel importante en este proceso.

Los problemas más comunes

Saldo pendiente del préstamo hipotecario: debes saber cuál es la cantidad pendiente de la hipoteca. Se trata de un punto que influirá en la posible autorización de la hipoteca por parte de la entidad al nuevo titular. Es muy habitual que la parte que se quede con la vivienda y la hipoteca tenga dificultades para afrontar sola la cuota mensual. Es por esto que, la operación puede ser denegada.

Inconvenientes con la tasación de la vivienda: al volver a realizar el proceso hipotecario para el nuevo propietario se debe tasar la vivienda nuevamente. El inconveniente es que muchas veces el valor de la vivienda ha bajado y esto dificulta la aprobación del préstamo por parte de la entidad. Se puede complicar más si el préstamo inicial prácticamente no ha sido amortizado.

Costes extra: pueden aparecer costes adicionales, por ejemplo, comisiones por cancelación anticipada de la hipoteca inicial, o gastos notariales y de registro vinculados a la modificación del préstamo hipotecario.

Posibles soluciones a estos inconvenientes

Refinanciación: en ocasiones, llevar a cabo una novación con ampliación de capital y aumento de plazos puede ser lo ideal. Te permitirá ganar liquidez si ya has abonado el pago acordado con la otra parte, y se reduce la carga mensual que tendrás que asumir de ahora en más. Ten en cuenta que esto puede implicar tener que buscar otra entidad bancaria si el tuyo no aprueba este cambio de condiciones.

Sumar titulares o buscar un aval: puedes buscar una garantía extra para que la entidad apruebe la operación en caso de extinción de condominio es otra opción. También, puedes sumar otro titular o un aval para facilitar la aprobación del nuevo préstamo hipotecario.

En resumen, cuando hay un desacuerdo entre los titulares de una vivienda es sencillo acabar en un juzgado gastando dinero. El proceso de extinción de condominio sobre una vivienda puede ser un simple trámite o una verdadera complicación si no se llega a un acuerdo voluntario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la extinción de condominio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo cancelar la hipoteca al vender la vivienda?

En Hipotecas

Gastos hipotecarios: ¿Qué debes abonar al cambiar de banco?

9 abril, 2024 No hay comentarios

Te contaremos cuáles son los gastos hipotecarios que implica llevar a cabo una subrogación de acreedor para mejorar las condiciones de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Subrogación hipotecaria: ¿De qué se trata?
Subrogación de deudor
Subrogación de acreedor
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una subrogación de acreedor?
¿Cuáles son las condiciones que permite mejorar una subrogación de hipoteca?
¿Cómo afecta a los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios a cargo de la entidad bancaria
Los gastos hipotecarios a cargo del propietario
Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Cuando deseamos mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario debemos llevar a cabo una subrogación de acreedor. Este proceso consiste en cambiar tu hipoteca de banco. Sin embargo, debemos tener en cuenta que esta operación implica gastos hipotecarios a los que debes hacer frente. Te contaremos cuáles son, pon atención y toma nota si estás pensando en hacer este cambio.

Subrogación hipotecaria: ¿De qué se trata?

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria, puede ser de acreedor o bien, de deudor. Aquí te explicamos en qué consiste cada una.

Subrogación de deudor

En este caso lo que cambia es la persona del deudor. Es decir, un tercero se integra en la relación jurídica, haciéndose cargo de los derechos y obligaciones que implica la misma. En otras palabras, a partir de ese momento deberá pagar la deuda, liberando de responsabilidad al deudor original.

Este tipo de subrogación, para llegar a ser efectiva, requiere que haya aprobación por parte del acreedor, es decir, del banco. Esto se debe a que este debe asegurarse de que el nuevo obligado tiene la solvencia necesaria.

Subrogación de acreedor

Cuando hablamos de llevar a cabo una subrogación de acreedor nos referimos a cambiar tu hipoteca de un banco a otro. El objetivo de esta operación es mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario. En este tipo de subrogaciónnos enfocaremos en este artículo.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una subrogación de acreedor?

Si tienes pensado llevar a cabo un cambio de banco debes tener en cuenta que será necesario cumplir con algunos requisitos:

En primer lugar debes tener una hipoteca vigente.

Deberás llevar de uno a tres años abonando las cuotas mensuales sin atrasos. Ten en cuenta que se trata de una condición que no es obligatoria para todas las entidades bancarias.

El capital pendiente no debe superar el 80%.

Debes tener una situación laboral y financiera estable, para comprobarlo tendrás que presentar una copia del contrato indefinido o corroborando que como autónomo llevas tiempo facturando de forma constante.

Si vas a subrogar tu préstamo hipotecario cambiando de entidad bancaria, lo más aconsejable es informar a tu banco que has tomado esta decisión. Esto se debe a que, probablemente, tu entidad te presente una contraoferta, y, después de haber comparado opciones, puedes ponerte en contacto con la nueva entidad bancaria que hayas elegido para que ellos presenten una oferta vinculante a tu entidad vigente. Una vez que hayas hecho todos estos pasos, solo tendrás que elegir con qué oferta y entidad bancaria te conviene quedarte. Si optas por cambiar de banco, será necesario formalizar la subrogación ante notario.

¿Cuáles son las condiciones que permite mejorar una subrogación de hipoteca?

Cuando llevamos a cabo una subrogación de hipoteca se pueden mejorar las siguientes condiciones:

Mejorar el tipo de interés de la hipoteca.

Es posible eliminar comisiones o vinculaciones que ya no te interesan.

Puedes extender o acortar el plazo de devolución de la hipoteca.

Podrás eliminar cláusulas abusivas.

¿Cómo afecta a los gastos hipotecarios?

Hay algunos gastos hipotecarios que deberás asumir al momento de cambiar de banco. No obstante, algunos de los gastos hipotecarios serán responsabilidad del propio titular, y otros correrán a cuenta de la entidad bancaria.

Los gastos hipotecarios a cargo de la entidad bancaria

La ley hipotecaria actual establece que el banco tendrá que hacerse cargo de los siguientes gastos hipotecarios:

Los aranceles de la notaría: estos aranceles representan entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente subrogado.

Honorarios de la gestoría: de media rondan entre los 200 y los 500 euros, el coste puede variar dependiendo de cada gestoría.

Registro de la Propiedad de la subrogación: esto tiene un coste de, aproximadamente, unos 100 euros.

Los gastos hipotecarios a cargo del propietario

En el caso del propietario del préstamo hipotecario, deberá asumir los gastos hipotecarios que pertenecen a la comisión por la subrogación, en caso de que se especifique en el contrato. El precio de esta comisión puede variar según el momento en el que contrataste el préstamo hipotecario. No obstante, lo más común es que ronde entre un 0% y un 2% del total pendiente.

Por otro lado, debemos tener en cuenta que la comisión por subrogación siempre será gratuita cuando el objetivo es cambiar de tipo de interés variable al fijo o al mixto, con un tipo fijo inicial de tres años.

Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Si estás interesado en cambiar tu hipoteca de entidad bancaria, contratar un bróker hipotecario puede ser de gran ayuda. Se trata de profesionales que se encargarán de buscar las condiciones que mejor se adapten a tu perfil y necesidades. Además, los bróker negociarán con las entidades bancarias de manera directa para tener acceso a la mejor hipoteca para ti. Sin lugar a dudas, se trata de una opción que te asegurará los mejores resultados.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos hipotecarios que implica llevar a cabo una subrogación de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Mercado hipotecario: ¿Bajarán los tipos de interés?

En Hipotecas

Mercado hipotecario: ¿Bajarán los tipos de interés?

6 abril, 2024 No hay comentarios

El mercado hipotecario se encuentra atravesando un momento complicado a partir de fines de 2022. Esto se debe, fundamentalmente, a las fluctuaciones en los tipos de interés.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el euríbor y cómo afecta a las hipotecas variables?
¿Cómo afectó el euríbor a las cuotas hipotecarias en 2023?
¿En qué momento bajarán los tipos de interés?
Algunas opciones para hacer frente a la subida de los tipos de interés
Novación hipotecaria
Subrogación hipotecaria
¿Cómo afecta el euríbor a una hipoteca variable?
¿En qué momento conviene cambiar una hipoteca variable a una fija?
Maneras de protegerse ante futuras subidas del euríbor
Planifica la compra de tu vivienda

En 2023 el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas llegó a superar el 4,3%, llegando a niveles que no se veían desde 2008. Es por esto que todos se preguntan cuándo bajan los tipos de interés. La realidad es que no se puede saber qué sucederá con certeza, las previsiones nos dejan ver un panorama mixto. Según las previsiones, se espera que el euríbor comience a moderarse para fines de 2024 y comienzos de 2025. Esto se lograría gracias a las políticas monetarias que implementó por el Banco Central Europeo (BCE) y una relajación en la presión inflacionaria.

¿Qué es el euríbor y cómo afecta a las hipotecas variables?

Cuando hablamos del euríbor, acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, nos referimos al tipo de interés al que los bancos se prestan dinero en el mercado interbancario de la zona euro. Este índice es fundamental para el mercado hipotecario en el país, ya que la mayoría de las hipotecas variables se referencian a él. El euríbor puede subir o bajar, impactando de manera directa en las cuotas mensuales que los propietarios de viviendas deben abonar por sus hipotecas.

¿Cómo afectó el euríbor a las cuotas hipotecarias en 2023?

Desde el año pasado, el euríbor ejerció una fuerte presión sobre las cuotas hipotecarias, llegando a niveles que no se veían desde noviembre de 2008. En 2023, el euríbor se mantuvo al alza, llegando a ubicarse cerca del 4% en tasa diaria. Este aumento fue una de las consecuencias de las muchas subidas de los tipos de interés que llevó a cabo el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de estas subidas fue controlar la inflación.

Para ser más claros, las familias con una hipoteca de 150 000 euros a euríbor +0,99% a 25 años, sufrieron un aumento de aproximadamente 300 euros mensuales en sus cuotas. Esto es un aumento anual de 3750 euros. Sin lugar a dudas, desencadenó muchos problemas financieros para las familias con hipotecas variables.

Ante esta situación, aparecieron algunas medidas con el objetivo de reducir el impacto de estas subidas. Entre ellas se encuentra la renegociación de las condiciones hipotecarias y la conversión de hipotecas variables a fijas. En este último caso, se aprovechan las medidas gubernamentales que posibilitan llevar a cabo este proceso sin tener que abonar comisiones por amortización anticipada en 2023.

¿En qué momento bajarán los tipos de interés?

Según diferentes fuentes financieras y declaraciones del BCE, las previsiones indican que para finales de 2024 y comienzos de 2025 sería posible que los tipos de interés bajen. Christine Lagarde, presidenta del BCE, insinuó la posibilidad de que se comiencen a recortar los tipos de interés a partir del verano, condicionado por la evolución de la inflación y otros indicadores económicos.

Por otro lado, Bank of America, prevé la primera bajada de los tipos de interés en la eurozona para junio de 2024. Para esto se basa en la expectativa de una inflación en caída y una estabilización económica.

Para Bankinter, podría tener lugar una reducción en los tipos de interés para fines de 2024 o en 2025, ubicándose cerca del 3,5% para finales de dicho año.

Se trata de perspectivas fundamentales, tanto para los propietarios actuales como para futuros compradores. Mantenerse informados será de gran ayuda para quienes van a comprar una vivienda o refinanciar sus hipotecas en el futuro próximo.

Algunas opciones para hacer frente a la subida de los tipos de interés

Es importante saber cuáles son las opciones reducir el impacto en las hipotecas. Aquí van algunas estrategias que siguen siendo válidas para este 2024.

Novación hipotecaria

Esta opción te permitirá ajustar las condiciones de una hipoteca existente. Se trata de un proceso que implica negociar con el banco para cambiar aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización o el importe del préstamo.

Te permitirá acceder a un tipo de interés más bajo o pasar una hipoteca variable a fija, esto te otorgará una mayor estabilidad en las cuotas hipotecarias. No obstante, esta operación puede tener costes asociados y no siempre será posible obtener las condiciones deseadas, esto dependerá de la política del banco y de la situación del mercado.

Subrogación hipotecaria

Esta opción te permite cambiar el préstamo hipotecario de banco con el objetivo de acceder a unas mejores condiciones. De este modo, podrás obtener un tipo de interés más bajo y mejores condiciones generales. Se trata de una herramienta muy buena para mejorar la situación financiera del hipotecado, sin embargo, también implica costes y comisiones que deberás tener en cuenta. Será necesario comparar las ofertas de diferentes bancos y analizar los costes totales antes de tomar una decisión.

¿Cómo afecta el euríbor a una hipoteca variable?

El euríbor se utiliza para calcular el interés de las hipotecas variables, cuando sube, el interés aplicable a tu hipoteca también lo hará. En otras palabras, si aumenta, tus cuotas mensuales serán más altas. Por otro lado, cuando baja, tus cuotas mensuales se reducirán. Es por estoque estar atento a las fluctuaciones de euríbor es fundamental.

¿En qué momento conviene cambiar una hipoteca variable a una fija?

Cuando optas por convertir tu hipoteca variable a una fija lo ideal es que el mercado hipotecario se encuentre en un entorno de tasas crecientes. Una hipoteca fija te dará la tranquilidad de saber el importe exacto de tu cuota en toda la vida del préstamo, sin preocuparte por las fluctuaciones del euríbor.

Maneras de protegerse ante futuras subidas del euríbor

Aquí van algunas herramientas para protegerte contra futuras subidas del euríbor:

Cambiar a una hipoteca fija: de este modo, abonarás cuotas constantes a lo largo de la vida de la hipoteca, sin importar las fluctuaciones del mercado.

Amortización anticipada: si tienes la posibilidad de hacerlo, es buena idea pagar parte de tu hipoteca por adelantado. De este modo, reducirás el capital pendiente y también, el impacto de futuras subidas de interés.

Ahorro y planificación: si mantienes un fondo de emergencia tendrás la posibilidad de hacer frente a posibles aumentos en las cuotas sin comprometer tu estabilidad financiera.

Planifica la compra de tu vivienda

Para los futuros compradores de vivienda, es necesario tener en claro cuál es la situación del mercado hipotecario. En primer lugar, debes saber que los tipos de interés hipotecario que tuvieron lugar entre 2019 y 2020 fueron el resultado de condiciones económicas excepcionales y políticas monetarias específicas que buscaban estimular la economía.

Mirando hacia el futuro, es razonable que los tipos de interés se mantengan en el rango actual por un tiempo. Si bien se prevé una bajada en los tipos de interés para fines de 2024, comienzos de 2025, debemos estar preparados para que un escenario en el que los tipos de interés sumamente bajos, como los vistos anteriormente, no vuelva a tener lugar en mucho tiempo.

Por esto, es fundamental planificar la compra de vivienda de manera adecuada, teniendo en cuenta tanto las condiciones actuales del mercado como tu situación financiera, además de estar asesorado para tomar las mejores decisiones.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación del mercado hipotecario y los tipos de interés. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Euríbor marzo: supera el 3,7% y continúa encareciendo las hipotecas

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Las mejores hipotecas variables de abril

5 abril, 2024 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de abril que puedes encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una hipoteca variable?
El diferencial
El índice de referencia
¿Cómo funciona el interés de una hipoteca variable?
La situación del euríbor
Las mejores hipotecas variables de abril
Hipoteca Inteligente EVO Banco – desde E + 0,48% (4,29% TAE)
Hipoteca Variable Kutxabank – desde E + 0,49% (4,44% TAE)
Hipoteca Open variable – desde E + 0,60% (4,59% TAE)
Hipoteca Variable COINC – desde E + 0,75% (4,46% TAE)
Hipoteca Variable MyInvestor – desde E + 0,79% (4,48% TAE)
¿Qué debe tener una buena hipoteca variable?

Si estás pensando en comprar una vivienda y buscas contratar una hipoteca variable para obtener financiación este artículo es perfecto para ti. Te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de marzo que puedes encontrar en el mercado y cuáles son sus principales características.

¿Qué es una hipoteca variable?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de hipotecas a tipo variable. Se trata de un préstamo hipotecario cuyo interés se modifica durante el plazo de devolución, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas a tipo fijo. El motivo de esta fluctuación es que el tipo se calcula mediante la suma dos elementos diferentes: uno constante que es el diferencial y otro que depende de un índice de referencia, el más usado en España es el euríbor. El índice de referencia fluctúa en el tiempo, pudiendo tanto subir como bajar.

Debes tener en claro que en caso de que el euríbor suba o baje a la hora de la revisión de tu préstamo hipotecario, también lo hará el interés. Esto afectará de manera directa en el coste de las cuotas que pagas cada mes.

El diferencial

El diferencial se pacta con la entidad bancaria y es la parte fija del interés de las hipotecas variables. No se modifica a lo largo del plazo de devolución del préstamo, excepto que se incumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores que fueron acordados con el banco durante la firma de la hipoteca. Por ejemplo, si ves una publicidad de una hipoteca en la que dice que el interés es de ‘euríbor + 1%’, el diferencial será ese ‘1%’.

El índice de referencia

El índice de referencia hace que el interés de una hipoteca variable pueda cambiar en la revisión. Hay varios índices de referencia , sin embargo, el más utilizado en España es el euríbor. En caso de que el valor del euríbor suba, las cuotas de las hipotecas variables serán más caras. De lo contrario, es decir, si el euríbor baja, también lo harán tus cuotas hipotecarias.

¿Cómo funciona el interés de una hipoteca variable?

El índice de referencia puede modificar el precio de una hipoteca variable en cada revisión, ya que estos índices cambian su valor de manera constate. Por este motivo, los bancos establecen un momento para llevar a cabo la revisión el contrato de la hipoteca con el objetivo de actualizar el tipo de interés. La revisión se lleva a cabo, por lo general, cada seis o doce meses.

Un ejemplo para comprenderlo mejor, imagina una hipoteca de 150 000 euros con un plazo de 30 años y un interés de euríbor más 1%. En caso de que el euríbor cotice al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. No obstante, si aumenta al 0,7% cuando realices la revisión, la cuota pasará a 532,20 euros.

En la revisión se volverá a calcular el interés en función del euríbor y además, si tienes un interés bonificado por haber contratado algún producto o servicio adicional, el banco corroborará que cumples con esos requisitos pactados. Si no es así, te aplicará la consiguiente penalización con la correspondiente subida del interés.

La situación del euríbor

El euríbor de marzo ha registrado una nueva subida, llegando a una media mensual provisional del 3,71%. Con este, ya va el segundo aumento mensual consecutivo, además, se trata del nivel más elevado desde el pasado noviembre.

Se espera que para abril, la cotización del euríbor pueda dejarnos ver la tan esperada bajada de las cuotas mensuales para las hipotecas variables con revisiones anuales. Esto se debe a que, en las últimas sesiones del tercer mes del año, el euríbor se ha ubicado por debajo del 3,7% en tasa diaria.

No obstante, la realidad es que no se puede saber con certeza qué es lo que sucederá. Los expertos en el sector insisten en que el índice de referencia no dejará ver grandes movimientos hasta que el Banco Central Europeo (BCE) comience a bajar los tipos de interés. En ese momento, será previsible que se materialice la tendencia a la baja del euríbor.

Las mejores hipotecas variables de abril

Para seleccionar las mejores hipotecas variables hemos considerado el precio total de cada hipoteca, es decir su tipo de interés nominal (TIN), los productos que debes contratar para acceder al interés mínimo y las comisiones.

La tasa anual equivalente (TAE) nos permite ver el coste anual del préstamo para un importe y un plazo determinados. Sin embargo, la realidad es que no todas las entidades bancarias utilizan los mismos importes y plazos para calcularla. En el caso de las hipotecas variables, la TAE se calcula con el interés del primer año, por lo que no permite ver los cambios a partir del segundo. Es importante poner atención a la letra pequeña del préstamo hipotecario y no únicamente a la TAE.

Aquí van las opciones más económicas de hipotecas variables que puedes encontrar en el mercado en abril. Sin embargo, no debes quedarte solo con estas ofertas, ya que si tienes un buen perfil y sabes cómo negociar con el banco, es posible que puedas acceder a unas mejores condiciones.

Hipoteca Inteligente EVO Banco – desde E + 0,48% (4,29% TAE)

La Hipoteca Inteligente de EVO Banco cuenta con un interés del 2,20% para los primeros dos años y de euríbor más 0,48% a partir del tercero. Para acceder a estos tipos deberás domiciliar la nómina, además de contratar el seguro de hogar y de vida de la entidad. Ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual. Con un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero y sin comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.

Debemos destacar que ofrece uno de los intereses más bajos del mercado, tanto durante los primeros años como el resto del plazo.

Sin embargo, para acceder a un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar y de vida con la entidad, lo que implicará un gasto de dinero extra. Además, deberás domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros mensuales, sin embargo, se trata de un requisito gratuito y simple de cumplir.

Puede ser una buena opción si te interesa pagar poco desde el primer año y consideras que los seguros de EVO Banco tienen unas condiciones atractivas.

Más información

Hipoteca Variable Kutxabank – desde E + 0,49% (4,44% TAE)

La Hipoteca Variable de Kutxabank también tiene su lugar entre las mejores hipotecas variables del mercado. Cuenta con un interés del 2,57% para el primer año y de euríbor más 0,49% para los siguientes. Para acceder a este interés deberás domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar de la entidad y abrir un plan de pensiones. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo máximo de 30 años. Además, no presenta comisión de apertura.

Lo mejor de esta opción es que cuenta con uno de los intereses más bajos que podrás encontrar en el mercado, principalmente a partir del segundo año.

Sin embargo, debemos mencionar que para acceder a él deberás domiciliar tu nómina, contratar un seguro y abrir un plan de pensiones o un EPSV. Esto implica un gasto extra.

Es una buena opción para aquellos que deseen contratar una hipoteca barata y aceptan cumplir los requisitos de bonificación que propone la entidad.

Más información

Hipoteca Open variable – desde E + 0,60% (4,59% TAE)

La Hipoteca variable de Openbank no presenta comisiones ni gastos. Cuenta con un interés de 1,60% para el primer año y de euríbor más 0,60 para el resto. Para acceder a un buen interés deberás domiciliar la nómina de al menos 900€ para un titular, 1800€ para dos titulares y contratar el seguro de hogar a través de Openbank.

Ofrece una financiación de hasta el 80% sobre valor de compraventa o tasación, el de menor valor. Con un plazo de amortización máximo de 30 años.

Se trata de una opción que resalta por su sencillez en la contratación, completamente online.

Sin embargo, no se trata de la hipoteca variable más económica del mercado, el tipo inicial se aleja un poco del resto de hipotecas.

Más información

Hipoteca Variable COINC – desde E + 0,75% (4,46% TAE)

La Hipoteca Variable de COINC cuenta con un interés de 2,50% para el primer año y de euríbor más 0,75% para los siguientes. Destaca del resto gracias a que no te exigirá contratar sus seguros para acceder a su interés, solo pedirá una cuenta. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, será del 60% si se trata de una segunda residencia. Además, cuenta con un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero. Por otro lado, esta entidad no cobra comisión de apertura.

Esta hipoteca ofrece un interés competitivo sin contratar seguros adicionales, únicamente deberás abrir una cuenta de Bankinter, ya que COINC pertenece a este banco.

Sin embargo, debemos mencionar que tendrás que cumplir las condiciones de la cuenta para acceder al mejor interés.

Es una buena opción para aquellos que busquen abonar unas cuotas muy bajas y no deseen atarse al banco con seguros u otros productos que impliquen un gasto extra.

Más información

Hipoteca Variable MyInvestor – desde E + 0,79% (4,48% TAE)

La Hipoteca Sin Mochila Tipo Variable de MyInvestor cuenta con un interés del 2,49% para el primer año y de euríbor más 0,79% para los restantes. Lo mejor es que puedes acceder a este interés sin tener que contratar otros productos. Ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual, será del 70% si se trata de una segunda vivienda. Cuenta con un plazo de amortización de hasta 30 años. Además, no cobra comisión de apertura.

Lo más destacado de esta opción es que no deberás contratar otros productos para rebajar el interés.

Sin embargo, la realidad es que su tipo de interés es un poco superior a la media.

Se trata de una buena oportunidad si necesitas 100 000 euros o más y cobras un mínimo de 4000 euros netos mensuales entre todos los ingresos familiares.

Más información

¿Qué debe tener una buena hipoteca variable?

Para encontrar una buena hipoteca variable debes tener en cuenta los siguientes puntos:

Un interés bajo: lo ideal es que sea menor de euríbor más 0,65% a partir del segundo año, es el tipo variable medio que ofrecen las entidades bancarias. Para el primer año, el tipo debe ser de aproximadamente un 2% o por debajo.

Pocos productos bonificadores: es importante que no sea necesario contratar demasiados servicios de la entidad para acceder a un buen tipo de interés. Por lo general, los bancos piden domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, algunas entidades exigen suscribir menos productos o bien, te dan la posibilidad de elegir cuáles contratar.

Sin comisiones: fundamentalmente, no debe tener la comisión de apertura, se trata de la que se abona al contratar la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las mejores hipotecas variables de abril. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Euríbor marzo: supera el 3,7% y continúa encareciendo las hipotecas

3 abril, 2024 No hay comentarios

El euríbor marzo nos trae una nueva subida, llegando a máximos desde noviembre. Esto implica que las revisiones anuales reflejen un nuevo aumento de las cuotas de la hipoteca.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo afecta a los hipotecados variables?
El euríbor: a la espera de los próximos movimientos del BCE
El BCE y los tipos de interés
¿Qué sucede con las familias hipotecadas a tipo variable?

El euríbor a 12 meses continúa sin dar un descanso a una gran cantidad de hipotecados. Se trata del índice de referencia utilizado para la mayoría de los préstamos a tipo variable para la compra de vivienda. El euríbor de marzo, ha registrado una nueva subida, llegando a una media mensual provisional del 3,71%. Con este, ya va el segundo aumento mensual consecutivo, además, se trata del nivel más elevado desde el pasado noviembre.

¿Cómo afecta a los hipotecados variables?

Luego de este resultado, aquellos que hayan contratado un préstamo hipotecario a tipo variable y tengan una revisión anual de las condiciones, nuevamente deberán hacer frente a un aumento de las cuotas. El motivo es sencillo, en marzo de 2023 el euríbor se situaba en el 3,647%. El lado positivo es que se tratará de un aumento leve, solo un euro al mes.

Por otro lado, para los que hayan contratado hipotecas con revisiones semestrales, si se podrá ver un ahorro en las cuotas mensuales. Esto se debe a que, en septiembre del año pasado, el euríbor se ubicaba por encima del 4%. Se trata del tercer mes consecutivo de bajadas de las cuotas para las hipotecas con revisiones semestral.

El euríbor: a la espera de los próximos movimientos del BCE

El BCE y los tipos de interés

El BCE optó por mantener el precio del dinero en el 4,5% en su reunión de principios de marzo por cuarta vez consecutiva. De este modo, nos permite adelantar que los recortes no llegarán, como mínimo, hasta junio. Una buena parte del mercado considera que será en ese momento cuando comencemos a ver las bajadas de los tipos de interés. Sin embargo, la otra parte cree que la decisión podría tener lugar recién en septiembre. Por ejemplo, el equipo de análisis de Bankinter cree que la inflación volverá a repuntar en este trimestre. Además, considera que el BCE evitará correr riesgos optando por esperar a confirmar que la subida es temporal, y a que la Reserva Federal, su homólogo en EEUU, comience con los recortes en julio.

En cualquiera de los dos escenarios, el consenso prevé unas tres bajadas de los tipos de interés este año. Esto no permitirá que el euríbor baje con demasiada fuerza. Tanto Bankinter como BBVA Research, la ‘fintech’ Ebury de Grupo Santander y el Panel de Funcas dejan de lado la posibilidad de que el euríbor pueda bajar del 3% a lo largo del año.

Ante esta situación, los expertos en el sector consideran que la caída de las cuotas de las hipotecas variables con revisión podría comenzar a tener lugar en este segundo trimestre, si bien serán más lentas y reducidas de lo que se preveía hace algunos meses.

¿Qué sucede con las familias hipotecadas a tipo variable?

En el caso de las familias que tienen préstamos hipotecarios a tipo variable, el retraso en las bajadas de los tipos de interés implicará que las revisiones de sus cuotas a la baja se puedan llegar a demorar hasta en un año. Por otro lado, la situación es más favorable para las familias que buscan un préstamo hipotecario en estos momentos. Esto se debe a que la competencia entre los bancos ha generado que se hayan reducido los diferenciales para las nuevas hipotecas en este inicio del año y es previsible que continúen la misma tendencia por el resto del ejercicio.

Por otro lado, las previsiones de Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), también van en la misma línea. Afirma que, para los préstamos hipotecarios que se revisan una vez al año, la rebaja de las cuotas mensuales no tendría lugar hasta abril o mayo, teniendo en cuenta que la hipoteca se actualizará de acuerdo al valor de referencia del índice de uno o dos meses antes del periodo de revisión.

También en esa misma línea, la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) prevé que las caídas de las cuotas de las hipotecas serán más fuertes cuando avance el año, fundamentalmente, en los meses de julio y septiembre, cuando el euríbor se ubicaba por encima del 4%.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la situación del euríbor marzo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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