Cambiar una hipoteca variable por una fija o mixta continúa siendo rentable, es posible ahorrar más de 300 euros al mes. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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A pesar de la bajada del euríbor, los hipotecados variables actualmente deben abonar por su préstamo más de un 4% TIN. Por su parte, las entidades bancarias ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Por ese motivo, cambiar la hipoteca variable de banco aún resulta conveniente.
La situación de los hipotecados variables
El euríbor, índice de referencia más utilizado en el país, ya registra valores medios mensuales más bajos que los registrados en los mismos meses del año pasado. Esto significa que, a pesar de que el euríbor continúe en niveles altos, aquellos hipotecados que han realizado la revisión anual de su hipoteca con el dato medio que este indicador registró en abril (3,703%) han experimentado ya las primeras caídas en sus cuotas luego de dos años de subidas.
La realidad es que estas primeras caídas no fueron demasiado importantes. Esto se debe a que, el euríbor cerró el pasado mes de abril con un dato que se ubicó solo 0,054 puntos por debajo del registrado el mismo mes de 2023 (3,757%). En otras palabras, se dio una reducción de aproximadamente, entre 4 y 10 euros en la cuota mensual.
No obstante, los hipotecados variables ven que las cuotas empiezan a bajar, aunque sea muy leve. Esto genera que el temor que tenían hace unos meses de no llegar a pagar sus préstamos desaparezca. Es por este motivo que, varios de los que antes pensaban en cambiar sus hipotecas variables por fijas o mixtas, ahora se conformen con lo que tienen. No obstante, aún abonan cuotas altas.
Las cuotas hipotecarias han aumentado mucho en poco tiempo
Actualmente, una persona que firme en mayo una hipoteca variable o revise una ya contratada tendrá que tener en cuenta el dato del euríbor del mes pasado, de abril, ya que se trata del último definitivo. En otras palabras, abonará por su hipoteca un interés de 3,703% de euríbor más un diferencial que, mínimo, se ubicará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente. En caso de que se haya firmado antes de 2022, probablemente tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más comunes en esa época. Esto genera que, en caso de que ese diferencial sea del 0,99%, el TIN de esta hipoteca se eleve hasta el 4,693%. Esto lo ubica bastante por encima de lo que podemos encontrar actualmente en el mercado hipotecario para ofertas a tipo fijo y, más aún, mixtas.
Contratar una hipoteca variable
Por otro lado, debemos considerar que, al contratar una hipoteca variable la cuota que abonamos no es fija. Esto significa que lo que se abona al comienzo por el préstamo también variará con el paso de los años. Esto dependerá de los valores que registre el euríbor. Por lo general, las revisiones de este tipo de hipotecas son anuales, sin embargo, también pueden ser semestrales o trimestrales. Entonces, aquel que firmó su hipoteca en mayo de 2021, el euríbor que tiene que tomar como referencia es el de abril de ese año. En ese momento, registraba uno de los datos más bajos de la historia (-0,484%). De este modo, la cuota mensual inicial era de 449,18 euros mensuales en un préstamo de 150 000 euros. Sería de 898,36 euros en uno de 300 000 euros.
Sin embargo, al hacer la revisión del siguiente año, el índice de referencia ya había subido más de medio punto (0,013% en abril de 2022). La cuota también aumentó entre 30 y 60 euros, hasta los 481,56 en el caso de la hipoteca más baja y hasta los 963,12 euros para la del importe más alto.
Lo peor para estos hipotecados fue la revisión de 2023, ya que el euríbor en abril de ese año registró un 3,757%. Esto generó que, a partir de mayo, la cuota de sus hipotecas aumentara casi 300 euros en los de 150 000 euros. Sería cerca de 600 en los de 300 000 euros. Para ser más claros, a partir de esta revisión pasaron a abonar 759,38 y 1518,76 euros mensuales, respectivamente.
El euríbor
Entre 2022 y 2023 el euríbor aumentó repentinamente, con algunas subidas que llegaron a un punto entre un mes y otro. Esto encareció demasiado las hipotecas, fundamentalmente las variables. Este tipo de hipotecas pasaron de tener tipos que rondaban el 1%, o bien, por debajo cuando el euríbor estaba en negativo, a cerca del 5%. Si bien es cierto que parece que esas subidas se han paralizado, este indicador continúa en niveles bastante altos. Ante esta situación muchos pensaron en la opción de cambiar la hipoteca variable por una fija o mixta para mejorar las condiciones.
¿Qué sucede con la revisión de 2024?
En abril de 2024 el euríbor registró una caída respecto al dato del mismo mes en 2023. No obstante, la reducción en las cuotas no compensa los aumentos que los hipotecados sufrieron en los últimos dos años. La cuota inicial de la hipoteca variable de 150 000 euros firmada en mayo de 2021 (449,18 euros) y la cuota que abonaría ese hipotecado actualmente después de tres revisiones anuales (755 euros) acumula un encarecimiento de 305,82 euros cada mes. Si el importe fuera de 300 000 euros incluso se eleva hasta los 611,64 euros.
¿Cómo afrontar el encarecimiento de las cuotas?
Lo más aconsejable es optar por una subrogación o bien, cancelar el préstamo inicial y abrir uno nuevo en otro banco con mejores condiciones. La mayoría los hipotecados a tipo variable pueden acceder a algo mejor en el corto y medio plazo, principalmente, teniendo en cuenta que la bajada de tipos se ralentiza y que, por ende, continuarán abonando cuotas bastante elevadas por un tiempo.
Actualmente, los hipotecados a tipo variable están abonando por su préstamo más de un 4% TIN, mientras las entidades ya ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas cerca del 2% TIN. Ten en cuenta que, al momento del cambio, debes acceder a unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo. De este modo, podrás conseguir que compense el cambio por el mayor tiempo posible. Ese tipo de interés medio, ronda el 2%”, sin embargo, encontrar hoy en día una hipoteca fija con ese tipo de interés resulta complicado, incluso con vinculaciones.
Por otro lado, a pesar de que se acelere la bajada del euríbor y los tipos de interés del el Banco Central Europeo, no lo veremos ni en el tramo final de este año. Sin embargo, es posible que, en 2025, si se logra controlar la inflación, nos acerquemos.
¿Conviene esperar o buscar ahora una hipoteca más cara pero que permita ahorrar?
Teniendo en cuenta la situación actual, mientras antes se realice el cambio, mejor. Si esperas que bajen los tipos y el euríbor se mantiene alto, continuarás perdiendo dinero.
La realidad es que, si un usuario logra cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrar entre 180 y 360 euros en su cuota, dependiendo de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo. Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca variable de 150 000 euros a 30 años en mayo de 2021 y, en mayo de 2024 (antes de realizar revisar la cuota) la cambias por una hipoteca fija al 2,5% TIN, pasaría a pagar 588,47 euros al mes. Si no hicieras el cambio, con la revisión la cuota sería de 775 euros, por lo que se ahorra hasta 166,53 euros cada mes si cambia la hipoteca variable por una fija.
Si el importe inicial de la hipoteca, en vez de ser de 150 000 euros fuera de 300 000 euros, el ahorro sería el doble. La cuota a pagar después del cambio sería de 1169,06 euros. Si hubiera hecho la revisión, abonaría 1488,56 euros por mes. Cambiando la hipoteca variable por fija podría ahorrarse 333,06 euros mensuales.
¿Qué sucede con una hipoteca variable contratada después?
Para una hipoteca variable con las mismas condiciones: plazo de 30 años y un interés de euríbor más diferencial del 0,99%, contratada un año después, en mayo de 2022, el ahorro aumentaría hasta 173,63 euros mensuales si el importe del préstamo es de 150 000 euros y hasta 347,26 euros para uno de 300.000 euros.
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