Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre qué es subrogar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es subrogar una hipoteca?
En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es subrogar una hipoteca. Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a que, tanto el deudor como la entidad bancaria de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otra entidad financiera. Es por este motivo que, existen dos tipos de subrogación, puede ser de deudor o de acreedor. Aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas.
- Subrogación de deudor
Se trata de subrogación de deudor cuando cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es muy común cuando compramos una vivienda que ya se encuentra hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que llevará a cabo un estudio de riesgos bastante parecido al que se realiza en la concesión de un préstamo. De este modo, se puede asumir la deuda ya existente sin la necesidad de realizar un nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí será necesario abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
- Subrogación de acreedor
Se trata de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca, generalmente, brinda al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta manera, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, sí deberá abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Con respecto a los requisitos para subrogar una hipoteca, es importante resaltar los siguientes:
En el caso de subrogación de deudor deberás contar con el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla, si se trata de subrogación de acreedor no será necesario.
Tendrá que establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.
Con respecto a la escritura de subrogación, solo se podrá acordar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o bien, las dos.
Gastos de la subrogación
Aquí te detallaremos cuáles son los gastos asociados a una operación de subrogación:
- Comisión de subrogación: se trata de una comisión que se abona por llevar a cabo el paso de un banco a otro. Se establece por ley que para los primeros 5 años la comisión sea del 0,50%, y para los siguientes la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se ubica como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del préstamo, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá comisión.
- Comisión por riesgo de tipo de interés: solo se encuentra presente en las hipotecas que fueron firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019.
- Tasación: el nuevo banco requiere una tasación para estar al tanto del valor de la propiedad.
- Gastos de notaría: por lo general, se ubica entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.
- Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos del notario.
¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?
No podemos decir qué es subrogar una hipoteca sin mencionar qué te permite mejorar este proceso. Una subrogación de deudor permite cambiar el titular de la deuda. Por otro lado, la subrogación de acreedor te dará la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que optar por cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otro.
Generalmente, para que la nueva entidad bancaria dé el visto bueno a tu hipoteca, deberán haber pasado unos dos o tres años desde que comenzaste a pagar las cuotas con tu actual entidad. Se trata de una manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad de asumir las mensualidades. Con la subrogación, no será posible ampliar el capital de tu hipoteca, tampoco añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).
Aquí te detallaremos qué es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales beneficios:
Tipo de interés
Con una subrogación de hipoteca es posible modificar el interés para abaratar el precio que abonas por tus cuotas. También, es posible pasar tu hipoteca de variable a fija, si buscas beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable), si prefieres esta última modalidad.
La vinculación y las comisiones
La subrogación de hipoteca también te dará la posibilidad de eliminar comisiones que no te resulten de interés (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no requieres, como seguros o planes de pensiones. De este modo, podrás abaratar el precio que debes abonar por tu préstamo hipotecario cada mes.
El plazo de devolución
Otra opción es cambiar de banco para acortar o extender el periodo de devolución de tu hipoteca, de este modo, podrás ajustarlo a tu situación financiera actual. Esto puede ser tanto porque estás en un buen momento y buscas pagar el préstamo lo antes posible, o bien, porque te encuentras en un momento complicado y deseas pagar menos intereses en tus mensualidades.
Cláusulas potencialmente abusivas
Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otro banco que las elimine.
Subrogar la hipoteca es un negocio redondo para el banco, ya que se trata de una vía perfecta para captar clientes. Y para el cliente, es una forma ideal para ahorrar dinero. En otras palabras, es una herramienta para ganar o ganar. Se trata de un proceso rápido y sencillo. Además, las instituciones bancarias brindarán total asesoramiento porque es una operación beneficiosa para ambas partes.
¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?
Los pasos para subrogar la hipoteca son varios, aquí te detallaremos cada uno de ellos:
- Elegir una nueva hipoteca: debes buscar una nueva hipoteca, siempre teniendo en cuenta cuáles son las necesidades que tienes actualmente.
- Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación: el banco deberá poner sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.
- Dar aviso a nuestro banco: una vez que se haya aceptado la subrogación, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la actual para comunicárselo. Esta última cuenta con 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. Además, tendrá 15 días para realizar una contraoferta, la cual puede:
– Ser aceptada, esto paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.
– Ser denegada, seguirá en marcha el proceso de subrogación.
- Firma ante notario: el último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.
¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?
El monto que puedas llegar a ahorrar por una subrogación de acreedor se basa en dos factores diferentes. En primer lugar, variará según las condiciones actuales del préstamo hipotecario y, por otro lado, de las futuras condiciones que logremos conseguir en otra entidad financiera. Teniendo en cuenta estos dos factores podremos saber, aproximadamente, cuánto dinero ahorraremos con la operación.
¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?
Al llevar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos factores.
En primer lugar, la subrogación de acreedor es una operación que se recomienda hacer durante los primeros años del plazo, dado que es como lograremos ahorrar un mayor monto. El motivo es simple, si realizas el cambio en los primeros años, aún no habrás abonado muchos intereses.
Además, es fundamental considerar que los préstamos hipotecarios de este tipo suelen ser devueltos con el método conocido como sistema francés. Por medio de este sistema, gran parte de los intereses se pagan durante el primer tercio de vida de la hipoteca, mientras que la mayor parte del capital que queda pendiente, es decir, aquello que nos presta el banco, será devuelto en el último tercio del préstamo. De modo que, lo ideal es cambiar de entidad bancaria en el primer tercio del préstamo. Si lo hacemos de esta forma, la mayoría de los intereses serán pagados con un tipo más reducido y es así como podremos ahorrar más.
¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?
Las subrogaciones se realizan con bastante frecuencia, probablemente, más de lo que te lo imaginas. Es cierto que se trata de un proceso que te otorga muchos beneficios, sin embargo, debes estar muy atento para que el proceso sea exitoso y salgas beneficiado en el acto.
¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?
Durante los quince días con los que cuenta el banco que tiene el préstamo hipotecario puede tener lugar una propuesta importante. En primer lugar, debemos considerar que durante esos quince días no es posible hacer nada, será necesario tener paciencia y aguardar a que se cumpla el plazo para subrogarse. Lo segundo que debemos analizar es qué ocurre si la entidad bancaria iguala o mejora las condiciones del préstamo.
En torno a ese plazo de quince días de espera obligatoria, existe una falsa creencia de que, en caso de que se igualen o mejoren las condiciones no es posible subrogar la hipoteca. Sin embargo, este dato es falso. Una vez que hayan transcurrido los quince días obligatorios, sin importar si es que hay o no oferta, la entidad bancaria no puede oponerse. Por ende, el cliente puede elegir libremente si desea llevar a cabo el cambio de entidad subrogando la hipoteca.
Sin embargo, la realidad es que en la práctica, si ofrecen una mejora, no es habitual subrogar una hipoteca. Esto se debe a que nos permitirá ahorrarnos los gastos de la operación. En otras palabras, por una cuestión de practicidad y principalmente por no cambiar a otro préstamo hipotecario peor. No obstante, debes tener en claro que no hay ningún límite para poder subrogar una hipoteca. Excepto esperar el plazo de quince días que tiene la entidad bancaria para contestar, en caso de que lo desee. Ese es el único momento en el que la subrogación de acreedor no se puede llevar a cabo.
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?
La realidad es que no hay un límite de veces que puedes subrogar la hipoteca y, mucho menos, cancelarla. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si una persona se subroga todos los años, los bancos desarrollarán cierta desconfianza hacia el cliente.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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