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Hoy en día, y hace ya bastante tiempo, el problema habitacional no da tregua. Por eso, el alquiler vacacional se encuentra relacionado a la falta de viviendas. Esto se debe principalmente a que más del 60 por ciento del parque de alquiler, por ejemplo en Marbella y Elche, se encuentra destinado a él.

Esta situación genera que se ponga en tela de juicio el tipo de control y medidas que el Gobierno pueda utilizar para tratar de torcer un poco estas subidas que ocasionan problemas en el día a día de los ciudadanos.

El debate político, social e inmobiliario se encuentra ya sobre la mesa. Y es que, el turismo se encuentra en subida desde hace bastante tiempo, al igual que la falta de viviendas para el alquiler a largo plazo.

El Banco de España, ha presentado un informe en el que se estudia cuál es el peso que el alquiler vacacional tiene en las áreas urbanas. Según se ha podido conocer, en lugares como Elche, en Alicante y Marbella, localizado en Málaga, la situación es más compleja, representando más del 60 por ciento de él.

En este post te contaremos todo sobre el alquiler vacacional y la falta de viviendas en los centros más solicitados de nuestro país. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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El alquiler vacacional y la falta de viviendas en nuestro país
Qué localidades han sido analizadas en el documento del Banco de España
Porqué el alquiler vacacional trae como consecuencia la falta de viviendas
El problema del alquiler turístico
Medidas de las Comunidades Autónomas respecto al alquiler vacacional

El alquiler vacacional y la falta de viviendas en nuestro país

El Banco de España se ha encargado de efectuar un estudio en el que analiza el peso del alquiler vacacional en 25 áreas urbanas y la falta de viviendas. Se han tomado localidades que cuentan con mayor densidad de pisos para este tipo de renta y revisa también, cómo funcionan los mercados de arrendamientos allí.

Según este análisis, Elche es la localidad que se lleva el primer puesto. Esto se debe a que cuenta con el mayor peso de este tipo de viviendas en su periferia. Allí un 70 por ciento de los pisos, son para alquileres turísticos. La segunda localidad en destacarse es Marbella. Aquí la densidad alcanza una cifra de más del 60 por ciento.

Si vemos lo que sucede en otras zonas urbanas el peso es bastante menor. En líneas generales, la proporción representa un 30 por ciento. En cambio en Madrid y Barcelona, es aún menor, alcanzando solo un 5 por ciento.

Qué localidades han sido analizadas en el documento del Banco de España

A la hora de elegir las áreas que ingresarían en el estudio, el Banco de España ha tenido en cuenta a las 25 urbes de mayor dimensión que cuentan con luna cantidad de viviendas turísticas más altas. Este dato ha sido tomado en base a la última cifra informada a nivel municipal del mes de agosto del 2023.

Las localidades elegidas son:

Madrid,
Barcelona,
Valencia,
Sevilla,
Bilbao, Málaga
Zaragoza,
Mallorca,
Murcia,
Gran Canaria,
Granada,
Vigo,
Santa Cruz de Tenerife,
Alicante,
Valladolid,
A Coruña,
Pamplona,
Santander,
Córdoba,
Marbella,
San Sebastián,
Oviedo,
Gijón,
Vitoria,
Elche.

Porqué el alquiler vacacional trae como consecuencia la falta de viviendas

Como decíamos anteriormente, hoy en día se da una discusión importante sobre cómo el alquilar vacacional genera grandes inconvenientes para la población respecto a la falta de viviendas. Sobre este punto, el Banco de España ha publicado un informe en el que se encarga de plantear los problemas que el mercado residencial enfrenta. Además de ello, plantea una serie de medidas que podrían ayudar a salir del problema estructural que venimos acarreando ya desde hace bastante tiempo.

Tenemos que tener presente que hoy en día, la brecha que existe entre la oferta y demanda de viviendas ha generado subidas en los precios de los inmuebles y un problema serio, por ejemplo para los jóvenes para poder independizarse. Según la entidad, hasta el 2025 se necesitan un total de 600.000 viviendas para lograr volver a un equilibro entre la oferta y la demanda.

Sobre las medidas que el gobierno ha decidido poner en marcha, el Banco de España, ha sido bastante critico. Principalmente sobre el control de las rentas y la puesta en marcha de los avales ICO para jóvenes y familias con menores a cargo. Esto se debe a que consideran que podría tener efectos negativos.

El problema del alquiler turístico

Según el informe, al analizar el alquiler vacacional, entiende que es uno de los factores que provoca la falta de viviendas en nuestro país. Esto tiene que ver con el auge y el incremento del interés extranjero. Debido a ello, se reduce la cantidad de stock de viviendas para arrendar a largo plazo, representando el vacacional, cerca de un 10 por ciento del mercado de alquiler.

Otro de los puntos a los que se hace referencia, es a la aparición de nuevos tipos de alquiler como el alquiler temporal o por habitaciones. A esto debemos sumarle las nuevas regulaciones, topes en las rentas por la incorporación de las zonas tensionadas y la mayor protección que brinda el estado a los inquilinos que no cumplen con el pago de la renta.

En este contexto, durante el año pasado, se han incorporado al parque inmobiliario un total cercano a los 27 millones de viviendas. De ese total, un 72 por ciento, o sea unas 19,3 millones han sido para viviendas principales. El otro 28 por ciento se distribuye entre viviendas de segunda residencia, desocupadas y alquiler turístico.

Teniendo en cuenta todos los datos que se tienen, se registra en los últimos años un menor dinamismo en el stock de viviendas residenciales. Por este motivo, se ha impulsado la conversión de viviendas secundarias a principales. Pero no es todo, hay que tener en cuenta que también han aparecido nuevos usos para los inmuebles. Estos han sido el alquiler de temporada, por habitaciones para alquiler vacacional. La consecuencia de todo ello es que la oferta continúe en baja, mientras que la demanda va en subida.

El problema que surge es que las medidas llevadas adelante por el gobierno, no parecen fomentar que los propietarios de viviendas vacías puedan incorporar sus viviendas el marcado de la renta.

Medidas de las Comunidades Autónomas respecto al alquiler vacacional

El auge del alquiler vacacional y la falta de viviendas, ha llevado a distintas Comunidades Autónomas a tomar medidas que endurezcan las condiciones para quienes quieren incorporarse al alquiler turístico como actividad económica.

Esto tiene que ver con la necesidad de generar nuevas estrategias que permitan aumentar el stock de viviendas para quienes buscan residir en estos lugares.

Del otro lado, quienes quieren poner sus inmuebles para este tipo de alquileres, explican su importancia en base a la contribución económica que pueden generar no solo para ellos sino para la localidad. Por ello hacen hincapié en que aplicar estas medidas restrictivas podrían ser negativas y de un impacto considerable.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Cataluña suma más zonas tensionadas

En Noticias Oi Real Estate

Cataluña regula el alquiler temporal y por habitación

26 abril, 2024 No hay comentarios

El pasado 24 de abril, hace muy pocos días, el Govern de Cataluña ha aprobado un nuevo Decreto de Ley. Por medio de él se regula el alquiler temporal y por habitación.

Un punto importante a tener en cuanta es que, se han fijado sanciones a quienes no cumplan con esta medida. Cabe aclarar que se da en un momento en el que ya se han incorporado más de 200 municipios de esta Comunidad Autónoma a lo establecido en la Ley de Vivienda como zonas tensionadas. El impacto de esta regulación ya comienza a sentirse en Cataluña. La consecuencia de ello, es el estrangulamiento de la oferta y subidas de precio que no pueden ser controlados.

En este post te contaremos cómo Cataluña regula el alquiler temporal y por habitación. Además te contaremos cuáles son las consecuencias en caso de no hacerlo. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Cataluña regula ahora el alquiler temporal y por habitación
Cuáles son las implicancias de la nueva medida por la que Cataluña regula el alquiler temporal y por habitación
Cuáles son los objetivos que se persiguen con la normativa
Los peligros de este tipo de regulaciones
Renta por habitaciones
Qué sanciones podrán tener los propietarios

Cataluña regula ahora el alquiler temporal y por habitación

Hace solo unos días, el 24 de abril se ha aprobado un decreto de ley. Por medio de él, Cataluña regula e alquiler temporal y por habitación. Esto dejará afuera aquellas rentas que se utilicen con fines de ocio, vacaciones o recreación.

Es importante que recordemos que, hace poco tiempo, Cataluña ha comenzado a regular los precios de la renta. Es que se han alineado más de 270 municipios en las zonas tensionadas para poder resolver el problema de las subidas de precios en los alquileres. Pese a ello, se esta evidenciando un estrangulamiento en lo que es la oferta. La consecuencia de ello, es la contraria a la esperada. Ya que los montos solicitados continúan aumentando sin poder controlarlos.

Este nuevo decreto de ley ha sido anunciado por la Consellera de Territorio de la Generalitat de Cataluña, Ester Capella junto a la portavoz del Fovern, Patricia Paja. Fue informado en una rueda de prensa luego del Consell Executiu.

Cuáles son las implicancias de la nueva medida por la que Cataluña regula el alquiler temporal y por habitación

Cataluña regula el alquiler temporal y por habitación. Esto implica que no esta permitido aumentar los valores en las rentas temporales que se encuentren destinados a fines laborales, profesionales, de estudios, asistencia médica o cualquier otra situación de tiempo limitado que sean para cubrir necesidades de vivienda permanente, pero dentro de un contrato temporal.

A la hora de explicar los motivos de la medida, Capella hace alusión a los huecos que la ley de vivienda ha dejado, al no regular este tipo de renta. Debido a ello, establecen una medida en los baches que había. De esta forma se busca evitar que se pueda burlar de alguna manera el tope de los alquileres que se aplicaron en la Comunidad autónoma y no puedan aprovechar dichos vacíos legales.

Teniendo en cuenta todo esto, Cataluña regula el alquiler y por habitación. Esto regirá para los contratos efectuados de manera temporal en lo que se refiere a finanzas, determinación de renta, actualizaciones de precio o la repercusión de mejoras a realizar en la vivienda.

Cuáles son los objetivos que se persiguen con la normativa

Es importante que podamos tener en claro cuáles son los objetivos que persigue Cataluña y por que regula el alquiler temporal y por habitación. Según explican desde el Govern, se intenta sanear los puntos que la Ley de Vivienda ha dejado de lado. De esta forma, intentan evitar que haya muchos contratos vencidos que puedan obviar la contención de precios que fija la Comunidad al pasarse al tipo de alquiler temporal.

Por otro lado, explicaron que van garantizar el aumento del parque inmobiliario público. Esta aclaración se debe a que podría encontrarse afectado debido a la falta de Presupuestos para la Comuna de este año.

Los peligros de este tipo de regulaciones

Pese al hecho de que Cataluña regula el alquiler temporal, por habitación e incorpora las zonas tensionadas, explican desde el Idealista que podría haber graves consecuencias. Es que debemos recordar que organismos, como el FMI y el Banco de España, consideran que este tipo de medidas pueden ser nocivas. Las razones, tienen que ver con que con ellas, se criminaliza a los propietarios y no se tiene presente que es la misma legislación, impuesta por medio de decretos y prohibiciones las que llevan a la situación actual.

Por otro lado, hacen referencia a la utilización de recetas que no hay funcionado. Incluso, podrían generar consecuencias más negativas. Por ejemplo, dañar aún mas la oferta de viviendas para la renta. Esto impactará directamente en las familias, tanto por la escasez, la falta de actualización y mantenimiento de las viviendas.

Renta por habitaciones

No solo Cataluña regula el alquiler temporal, sino también por habitación. Para ello desde el 24 de abril, la suma que se solicite para la renta en el conjunto de los contratos, no podrá ser mayor a la renta que se establece como máxima en la zona en la que se encuentra teniendo en cuenta la vivienda completa.

Otro punto importante, es que establece la obligatoriedad de que todos los contratos informen la causa por la que se realiza. En el caso de que no se aclare este punto, será considerada una vivienda permanente. Con ello se deberá aplicar el tope estipulado para estas rentas.

Se ha incorporado también, la obligatoriedad de que los anuncios y los contratos, deben informar cuál es el precio de referencia, la renta que se ha fijado en el último contrato y aclarar si el propietario es un gran tenedor.

Un punto importante a tener en cuenta, es que en el caso de los anuncios que ya se han publicados, tendrán un plazo de cinco días para incluir esta información dentro del mismo.

Qué sanciones podrán tener los propietarios

A la hora de establecer las sanciones, la Comunidad de Cataluña, han incorporado distintos puntos para ello a los que ya se encontraban vigentes.

La primera tiene que ver con que incumplir esta normativa se considerará una falta grave. Por ello, las multas podrían ir entre los 90.001 y los 900.000 euros. Esto sucederá cuando el valor del alquiler fijado sea un 30 por ciento mayor al índice de referencia. También cuando pueda constatarse una causa falsa de alquiler en el contrato.

Para el caso en el que el alquiler estipulado sea entre un 10 y un 30 por ciento mayor al índice, que no se deje constancia de la causa del alquiler o que se le exija al inquilino el pago de gastos de inmobiliaria y por la firma del contrato, será también considerado falta grave. La multa será de entre 9.001 y 90.000 euros.

En el caso de que los anuncios no tengan la información de los precios máximos para la zona, el monto del último contrato o la condición de gran tenedor y que se solicite un pago mayor al 10 por ciento del correspondiente a la zona, será considerado falta leve. Por ello el monto a abonar será de entre 3.000 y 9.000 euros.

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Cataluña suma más zonas tensionadas

En Noticias Oi Real Estate

El banco de España y la falta de vivienda

24 abril, 2024 No hay comentarios

Hace pocos días, el Banco de España ha realizado un análisis sobre la falta de vivienda en nuestro país. En él, ha propuesto una serie de recomendaciones y pedidos al gobierno para intentar resolver este problema estructural que nos aqueja.

Algunos de los puntos que han dado a conocer, tiene que ver con que existe un déficit de aproximadamente 600.000 viviendas hasta el 2025. También recomienda incrementar el IBI y pide al gobierno que se construya más vivienda pública.

Estos datos, salen del Informe anual que realiza la entidad. En este documento se encargan de analizar los problemas que tiene el mercado residencial.

En este post te contaremos que dice en profundidad el informe y cuál es la postura del Banco de España sobre la falta de vivienda y los problemas actuales del mercado. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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El Banco de España y su análisis sobre la falta de vivienda en nuestro país
Medidas que plantea el Banco de España para solucionar la falta de vivienda
Aumentar la cantidad de vivienda pública

El Banco de España y su análisis sobre la falta de vivienda en nuestro país

En el informe anual presentado por el Banco de España, se realiza un análisis debido a la falta de vivienda. Un problema estructural que lleva ya años con nosotros.

El primer punto al que hacen referencia es una crítica al límite establecido en la renta. Sobre esto, explican que, si bien puede haber un efecto inmediato y reducir el sobreesfuerzo de los ciudadanos al tener que afrontar el gasto del alquiler, podría traer nuevos problemas de acceso a la vivienda.

Esto se debe a que las mejoras de accesibilidad se concentran en hogares que tienen contratos vigentes. Por ello solo tendrían un efecto transitorio y los nuevos contratos se realizaran en base a nuevas condiciones. También consideran que este tipo de medidas suelen tener luego un efecto adverso más aún si no existen medidas estructurales que posibiliten ampliar la oferta de viviendas.

Algunas de las contras podrían ser la contracción de la oferta en aquellas áreas que hayan sido reguladas. Ante esto, muchos preferirán el paso de viviendas a alquiler de temporada o turística. Otra de las posibilidades es que se produzca un descenso de la calidad de los inmuebles debido a un mal mantenimiento de los pisos.

Otro punto al que se hace referencia, tiene que ver como la protección de los inquilinos vulnerables, puede elevar el riesgo al impago de la renta. Esto podría llevar a aumentos en los precios y reducción en la oferta de pisos para personas de bajos recursos. Como consecuencia de ello, lo que podría suceder, es que se aumente la cantidad de alquileres de habitaciones o que los contratos sean por períodos menores de tiempo. De esta forma, lo que tendrían sería el efecto contrario al deseado.

Medidas que plantea el Banco de España para solucionar la falta de vivienda

Dentro del documento presentado, desde el Banco de España platea algunas medidas que podrían ayudar a solucionar la falta de vivienda en nuestro país. Para ello, exponen la posibilidad de incrementar el pago de tributos sobre la propiedad, por ejemplo, sobre el IBI. Por otro lado, sería necesario propiciar una reducción en el resto de los impuestos para la adquisición o producción de viviendas. De esta manera podrían evitar un exceso de tributación.

Otro de los problemas que generan la falta de oferta, tiene que ver con disminución en los incentivos para los propietarios. Tenemos que tener en cuenta que nos encontramos en un contexto en el que se produce un aumento de los costes operativos y de construcción de vivienda. Si a esto le agregamos las actualizaciones anuales que se realizan por debajo del IPC, los propietarios prefieren quitar sus propiedades del mercado de la renta. Algunos de ellos, optan por pasarse al temporal o vacacional.

El problema con estas actualizaciones y la extensión en la duración de los contratos, tiene que ver con que podría provocar que los valores iniciales a la firma del contrato sean mayores para obtener más dinero de la renta.

Respecto a los avales públicos que son gestionados por el ICO para ayudar a jóvenes y familias que no tienen ahorros y que buscan solicitar una hipoteca, el Banco de España ha opinado también.

Explican que estas políticas tienen dos condiciones que podrían limitar su efectividad. En primer lugar tiene que ver con que el mercado tiene una oferta rígida. Este tipo de políticas de apoyo que se realizan a los compradores pueden generar subidas en los precios de los inmuebles. El segundo punto tiene que ver con que existe evidencia sobre las distribuciones de renta, activos brutos y la localización de los hogares jóvenes de nuestro país, que podría verse beneficiado por estas ayudas en áreas tensionadas no será mucha. Esto sucede porque hay una elevada correlación entre la renta y la riqueza bruta que tiene como efecto que los hogares puedan acceder al crédito por no contar con el dinero para ello. El problema es que en la mayoría de los casos, tampoco podría pagar el costo de la cuota hipotecaria.

Aumentar la cantidad de vivienda pública

El Banco de España, ha presentado una serie de recomendaciones para poder contener la falta de vivienda en nuestro país. Una de ellas tiene que ver con impulsar el parque de vivienda pública en más de un 150 por ciento la media anual de vivienda registrada. Así en los próximos 10 años, seria posible llegar a una cantidad cercana a los 1,5 millones de nuevos inmuebles para el alquiler social.

Para ello se debe lograr la colaboración entre el sector público y privado para construir este tipo de edificaciones. Es necesario profundizar las medidas como las de ayudas a la financiación para que se desarrollen y la concesión de avales para la promoción de viviendas en alquiler.

Otro de los puntos a los que se hace mención tiene que ver con la rehabilitación y cesión de viviendas. Estos puntos desde el Banco de España, entienden que será necesario impulsar para evitar la falta de viviendas. Para ello, es menester acelerar la absorción de estos fondos para que las ratios de rehabilitación puedan hacerlo. Así será posible generar distintos mecanismos e incentivos tanto para la cesión de viviendas que se encuentran vacías o de uso esporádico al sector público. De esta forma será posible destinarlas al alquiler social.

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Cataluña suma más zonas tensionadas

En Comprar

Aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda

8 febrero, 2024 No hay comentarios

El Banco de España ha realizado la presentación de los datos sobre el mercado de vivienda. Según este documento, aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda. Incluso, explican que la cifra ha llegado a los niveles máximos que se habían registrado durante el tercer trimestre del 2011.

Durante el tercer trimestre del año pasado, según la entidad, el esfuerzo que debió realizar una familia para tener una vivienda ha sido de un 39,2 por ciento. Con estos datos, las familias, necesitan por lo menos siete años y medio de su salario bruto para poder comprar un inmueble.

Estos porcentajes, también son similares al máximo histórico que se ha registrado en el tercer trimestre del 2007.

Tengamos en cuenta que venimos atravesando una crisis económica. Por un lado, la inflación que ha complicado la vida de las familias con las subidas de los precios de los alimentos.

A esto debemos sumarle la decisión del Banco Central Europeo de realizar repetidas subidas en los tipos de interés. Esta medida ha sido llevada adelante con el fin de poder contener la inflación. La consecuencia de ello, ha sido que muchas familias se encuentren en serias dificultades para poder afrontar los créditos solicitados, y por otro lado que la cantidad de préstamos nuevos merme de manera importante.

Por si todo esto fuera poco, los servicios también han registrado importantes subidas debido a la guerra entre Rusia y Ucrania.

En este contexto económico tan difícil, desde el Banco de España, informan más datos importantes respecto al aumento de la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda. Otro de los momentos en que esta situación se ha vivido, ha sido en los inicios de los noventa. Aunque lo cierto es que en ese momento, ha sido aún más grave. Es que una familia, necesitaba destinar el 72 por ciento de su salario para hacer frente a la hipoteca durante el primer año.

Para 1999, este porcentaje ha caído acentuadamente hasta el 25,3 por ciento. Luego, durante el estallido de la crisis financiera, ha registrado una subida, hasta pasar el 50 por ciento.

En este post te traemos toda la información acerca de cómo aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda y los motivos de que esto ocurra. También nos centraremos en entender en profundidad que significa este concepto. ¿Nos acompañas?

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Aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda
La subida de los tipos y la reducción de los créditos

Aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda

Primero que nada, debemos explicar a que nos referimos con tasa de esfuerzo para comprar una vivienda. Es que quizás no todos estén familiarizados con este término. Éste concepto hace referencia al porcentaje de ingresos que una familia necesita destinar para el pago de una vivienda. Esto puede ser tanto para el alquiler o para el pago de la hipoteca por la compra de un inmueble.

Durante el tercer trimestre del año pasado, según los datos que ha publicado el Banco de España, aumentó la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda. Con estas cifras ha llegado casi al máximo registrado desde el tercer trimestre del 2011. En ese momento el porcentaje necesario alcanzó el 39,7 por ciento del salario. El año pasado, por otro lado, se situó en los 39,2 por ciento.

La entidad bancaria, dirigida por Pablo Hernández de Cos, ha presentado las cifras actualizadas del mercado de la vivienda. En este documento se refleja que las familias para poder comprar una vivienda, necesitan de por lo menos siete años y medio de su salario bruto. Si tratamos de encontrar un momento en el que los datos hayan sido similares, debemos retroceder hasta el tercer trimestre del 2007. Aunque hoy en día nos encontramos dos puntos por debajo de esa marca.

Pero, vamos a ver algunos otros datos sobre distintos momentos en los que aumentó en nuestro país la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda, y cómo ha evolucionado. Los registros históricos del Banco de España, informan que el máximo registrado para ello ha sido alcanzado en los inicios de los 90. En aquel momento, las familias necesitaban utilizar el 72 por ciento del sueldo para efectuar el pago de la hipoteca en el primer año del crédito.

Luego de nueve años, en 1999, esta cifra logró descender acentuadamente hasta necesitar solo un 25,3 por ciento del salario. Años después, volvimos a tener que sufrir una crisis, en este caso fue la crisis financiera que provocó nuevamente un aumento en la tasa de esfuerzo que superaba el 50 por ciento.

En este momento, el esfuerzo de las familias, se ha informado en un 39,2 por ciento. Esto implica unos 10 puntos más que los niveles que se registraban antes de la pandemia, en el 2019.

La subida de los tipos y la reducción de los créditos

Desde diciembre del 2021, el Banco de España ha endurecido la política monetaria. Las repetidas subidas en los tipos de interés para quienes buscan adquirir una vivienda por medio de créditos hipotecarios ha provocado una reducción en la solicitud de estos préstamos. Cabe aclarar que esta situación no se ha registrado solo en nuestro país, sino que se ha repetido por todo el continente.

En un contexto económico difícil, lo que se ha observado es una importante reducción de la demanda de préstamos hipotecarios durante la segunda mitad del 2023. Según los especialistas se espera que esto continúe de esta forma durante los inicios de este año, incluso de manera más intensa para la adquisición de viviendas.

Cabe destacar que pese al encarecimiento que se ha registrado para la financiación, se ha informado también el crecimiento interanual del precio nominal de la vivienda. Este incremento ha sido del 4,5 por ciento durante el tercer trimestre del año anterior. Esto, ha sido impulsado por el repunte en el precio de la vivienda nueva. Es que este tipo de vivienda aumento un 11 por ciento en la tasa interanual. Tengamos presente que estos inmuebles, son cada vez más escasos y con mucha demanda. En cuanto al valor de las viviendas de segunda mano, las subidas han sido de un 3,2 por ciento interanual.

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Municipios con mayor demanda de viviendas

En Hipotecas

Interés medio de las nuevas hipotecas: cierra el año en 4,219%

25 enero, 2024 No hay comentarios

El tipo de interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios ha cerrado 2023 en un 4,219%. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Los datos del Banco de España sobre el interés medio de las nuevas hipotecas
Tipo de interés medio para hipotecas de entre uno y cinco años
Euríbor a 12 meses
¿Qué es el euríbor?
¿Quién se encarga de calcular el euríbor?
¿Qué relación hay entre las hipotecas y el euríbor?
El euríbor y la revisión de la cuota hipotecaria

El 2023 cerró con el tipo de interés medio para las nuevas hipotecas en 4,219%. Descendió en diciembre, hasta llegar a mínimos desde julio. Sin embargo, aún se mantiene en zona de máximos desde 2009. Te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

Los datos del Banco de España sobre el interés medio de las nuevas hipotecas

Los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) nos dejan ver que el tipo de interés medio al que los bancos de España concedieron préstamos hipotecarios en diciembre registró una leve caída, llegando a un 4,219%. De este modo, se volvió a mínimos desde el pasado mes de julio, cuando cerró en un 4,186%.

Esto quiere decir que, el tipo de interés medio de las hipotecas a más de tres años para la compra de vivienda libre que fueron concedidas por las entidades bancarias en el país, se redujo. Ya van dos meses consecutivos de bajas gracias a la relajación del euríbor en la recta final del año. No obstante, es necesario mencionar que continúa más de un punto porcentual por encima del nivel registrado a cierre de 2022, del 3,116%.

Para ser concretos, el tipo de interés medio de diciembre implica una caída de 0,057 puntos porcentuales si lo comparamos con el mes de noviembre. No obstante, refleja un aumento de 1,103 puntos porcentuales a comparación de diciembre de 2022.

Tipo de interés medio para hipotecas de entre uno y cinco años

Por otro lado, el tipo de interés medio para las hipotecas de entre uno y cinco años para la compra de vivienda libre concedidos por los bancos en la zona del euro fue del 4,310% (referido al mes anterior), de cara al 4,280% de un mes antes. Se trata de un 3,040% si lo comparamos con el mismo mes de 2022.

Euríbor a 12 meses

Por su parte, el euríbor a 12 meses, cerró el mes de diciembre en el 3,679% frente al 4,022% de noviembre. Se trata de un 3,018% si lo comparamos con el mes de diciembre de 2022. Cuando hablamos del euríbor nos referimos al índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas variables del país. La media de Euríbor en 2023 fue de 3,86%, mientras que el tipo medio de referencia cerró en un 3,99%.

¿Qué es el euríbor?

Para comprenderlo mejor, debemos dejar en claro qué es el euríbor. Se trata del tipo de interés al que las entidades bancarias se prestan dinero en euros entre sí.

Este tipo de interés interbancario para depósitos en euros entró en vigor el 1 de enero de 1999. Se utiliza fundamentalmente como tipo de referencia para préstamos con un tipo de interés variable.

¿Quién se encarga de calcular el euríbor?

La agencia Reuters es la encargada tanto publicarlo como de calcularlo, para hacerlo utiliza los precios de oferta de préstamos de los principales bancos europeos. En España se anuncia en el Boletín Oficial del Estado. El euríbor es publicado cada día, aproximadamente, a las 11:00 horas, para cada uno de sus plazos definidos: 1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses.

Para calcularlo, se elimina el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés recolectados y se calcula como la media diaria de un panel de las entidades más activas en el mercado interbancario. Esto no quiere decir que las entidades se presten efectivamente el dinero, por lo que no se trata de un dato real, es hipotético.

¿Qué relación hay entre las hipotecas y el euríbor?

El euríbor es el tipo básico de referencia para el mercado hipotecario y los productos derivados de renta como futuros, swaps y en acuerdos sobre tipo de interés futuros. El euríbor a un año es el índice de referencia más usado para hipotecas variables en el país. De modo que, cuando se trata de hipotecas variables, la cuota que tendrás que abonar podrá aumentar o reducirse dependiendo de la evolución del euríbor.

El euríbor y la revisión de la cuota hipotecaria

Ya sabemos que el euríbor es el indicador que se debe tener en cuenta al momento de revisar la cuota de los préstamos hipotecarios a tipo variable. De modo que, dependiendo de si tienes una revisión anual o semestral, una o dos veces por año se calculará nuevamente la cuota de tu préstamo hipotecario en función de cómo haya cerrado el euríbor de media el mes anterior.

De esta manera, tu entidad bancaria se encargará de calcular la cuota mensual que debrás abonar durante los siguientes 12 meses. Para hacerlo analizará el último valor del euríbor, además del diferencial que hayas contratado, el capital del préstamo pendiente y el tiempo que resta para terminar de abonar la hipoteca. En otras palabras, en cada revisión de la hipoteca es posible que tu cuota aumente o baje en función de si el euríbor se encuentra por encima o debajo del valor del año anterior, en el mismo mes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el interés medio de las nuevas hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Noticias Oi Real Estate

Advertencias del Banco de España antes de invertir en vivienda

31 julio, 2023 No hay comentarios

A raíz de la caída del 1% en el precio de la vivienda durante el primer trimestre del año, surgen ciertas advertencias del Banco de España. Además, habrá nuevos ajustes en los próximos meses, por lo que hay varios factores a tener en cuenta antes de invertir.

La entidad monetaria ha realizado un informe mediante el cual pone el acento en la caída del 1% en el precio de la vivienda en España durante el primer trimestre del año. La baja se da en un contexto de leve ajuste reflejado durante el último trimestre de 2022. Aun así, el mercado de la vivienda se mantiene relativamente estable respecto del resto de la zona euro, donde las caídas fueron más significativas. En Alemania la caída registrada alcanzó el 14%, mientras que en Italia llegó al 5,7% y en Francia al 4,3%.

Las advertencias del Banco de España se realizaron a partir de un informe, donde también aclara que el mercado inmobiliario local se encuentra en una mejor situación que durante la crisis de 2008. Sin embargo, los nuevos ajustes que provocan las subidas de tipo del Banco Central Europeo obligan a tener en cuenta varios factores que van a incidir en el desarrollo del precio de la vivienda. Por ejemplo, los hipotecarios y el esfuerzo de las familias para hacerles frente, que ya superó el 35%.

Advertencias del Banco de España

A través de un informe, la autoridad monetaria española alertó sobre el desarrollo del mercado inmobiliario. El precio real de la vivienda registró una caída del 1% durante el primer trimestre de 2023. Las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que estén analizando invertir en una propiedad durante los próximos meses.

El mercado español de la vivienda se encuentra en una mejor posición que en la crisis anterior de 2008. De hecho, desde entonces se registró una importante recuperación, a partir de la promoción de obra nueva y la financiación a los compradores. Esto permitió que los ajustes realizados fueran menores que en otros países de la zona euro.

El propio titular de la entidad, Pablo Hernández de Cos, reconoció que el inmobiliario español cayó en menor medida respecto de Alemania, donde el descenso fue del 14%. En cuanto a otros mercados, en Italia la baja alcanzó el 5,7%, mientras que la vivienda en Francia tuvo una depreciación real del 4,3%.

Y si bien la situación en España está lejos de lo que ocurre en otros mercados de la zona euro, para el BdeE se deben contemplar nuevos ajustes, a partir de la subida de tipos realizada hasta aquí por el Banco Central Europeo. Al reacomodo de tasas, también se le suman otros factores que pueden incidir de manera negativa en el desempeño del inmobiliario español.

Factores a tener en cuenta

Si bien el mercado inmobiliario español se encuentra en mejor situación que durante la crisis de 2008, e incluso más fortalecido que otros de la zona euro, hay factores que pueden afectar el desarrollo del negocio. En este punto, las advertencias del Banco de España tiene varios ítems.

Uno de ellos es que, en el residencial, a los españoles les demanda mayor esfuerzo hacer frente al pago de la vivienda. Las familias destinan hasta el 35% de sus ingresos al pago de hipotecas, muy por encima de otros años. La causa principal es la subida del hipotecario, que (a su vez) disparó el Euribor.

La política de suba de tipos de referencia provocó el aumento sustancial en todas las demás tasas. En pocos meses, el índice que se utiliza para calcular los préstamos creció más del doble. Durante el segundo trimestre de 2022 se ubicaba en el 1,7%, mientras que la medición para el mes de mayo el Euribor alcanzó el 3,9%.

En estas condiciones, era de esperar que el sistema bancario hiciera lo propio con las hipotecas. Y de allí, directamente a la suba en el precio de la vivienda. La menor capacidad de ahorro a causa de la inflación, cerró un círculo en el que el resultado final fue una fuerte baja en la compra de viviendas. En el primer trimestre del año las transacciones de vivienda nueva cayeron el 20% respecto del mismo periodo del año pasado. Y la vivienda usada también cayó, pero a un ritmo del 8% en el mismo tramo.

Y no se trata sólo de cuestiones aisladas, sino que es una tendencia que se ve reflejada en los datos que le siguieron. Por ejemplo, en abril de 2023 las operaciones de compraventa fueron un 30% menores que en 2022. La alta inflación, el costo de las hipotecas y un mayor esfuerzo para afrontar los costes explican la advertencia del Banco de España, ya que se trata de factores que inciden de manera directa en el mercado inmobiliario.

El futuro del mercado inmobiliario

De acuerdo al informe del Banco de España, la situación actual del mercado inmobiliario no es alarmante, pero sí hay una preocupación porque algunos factores pueden afectar el desempeño de las operaciones.

Como se ha dicho, la inflación no da tregua. Si bien hace un año las mediciones del Índice de Precios de Consumo alcanzaban el 10%, y hoy se sitúa cercana al 2,5%, la inflación subyacente aun es muy alta: por encima del 6%. Esa presión sobre precios, provoca que el Banco Central Europeo continúe la política de suba de tipos de referencia. El resultado es, ya sabemos, mayores índices del Euribor y aumento en los costos de las hipotecas.

De acuerdo al informe, las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que piensan invertir en inmobiliario en el corto plazo. Para un periodo mediano y largo, las expectativas son de una normalización de la economía. Solo que en lugar de principios o mediados del año próximo, esta vez los analistas coinciden que la tranquilidad llegaría en 2025, cuando las hipotecas se acomoden hacia la baja y las tensiones entre oferta y demanda alcancen su punto de equilibrio.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las advertencias del Banco de España antes de invertir en vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

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Piden agilizar los planes urbanísticos

13 junio, 2023 No hay comentarios

La vivienda es un problema en diversas partes del mundo, por su escasez frente a la alta demanda. Lo que varía en general son las causas, o mejor dicho, su relevancia en cada contexto determinado, ya que las causas en sí suelen ser similares. Todos conocen -o se vieron directamente afectados alguna vez-, por la falta de obra nueva, las dificultades en la financiación, los obstáculos que impone la burocracia en la administración, las inadecuadas políticas públicas, los bajos salarios, la alta inflación o los escasos ahorros. En este panorama, el Banco de España realizó sugerencias para agilizar los planes urbanísticos, basándose en un diagnóstico que incluye algunas de estas causas. Te contamos más sobre el tema en el siguiente artículo.

En este artículo encontrarás:
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El problema de la vivienda según el Banco de España
Antecedentes del lento desarrollo de los planes urbanísticos
Por qué son más urgentes los planes urbanísticos

El problema de la vivienda según el Banco de España

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, cerca del 24% de los planes urbanísticos son anteriores a 1992 y apenas un 30% son posteriores a 2008. Frente a esta situación, es claro advertir que la situación no es exactamente nueva. Es decir, que el hecho de que exista una mayor demanda que presiona sobre la oferta habitacional, es resultado de un proceso paulatino de larga data.

No obstante, es igualmente cierto que las variables del problema se han disparado y se han hecho más visibles por causa de la reacción de los organismos de financiamiento, así como por la relevancia que tomaron las propuestas políticas de vivienda en las últimas elecciones. Esto, claro está, sin contar cómo lo han vivido los ciudadanos que han querido adquirir una casa en los últimos años. Por esta causa, el Banco de España recomendó recientemente una revisión de las normas urbanísticas “para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”.

Entre las causas que han acelerado el “cuello de botella” en la demanda habitacional, sin dudas hay que considerar los efectos de la pandemia, que potenciaron varios de los factores enumerados en la introducción a este artículo. La inversión de lo que se había ahorrado forzosamente esos años, sumado a la creciente variación en los tipos de interés del BCE, sin dudas fueron el puntapié para una situación en donde la situación de la vivienda se percibe crítica.

Antecedentes del lento desarrollo de los planes urbanísticos

Según un informe del Departamento de Análisis de la Situación Económica del Banco de España, el incremento de la venta de casas vivió dos momentos, que implicó contener la demanda de los españoles primero, y la de los extranjeros después. Estos últimos en 2022 superaron en un 40% su cifra previa a la pandemia. En una etapa en la que el desarrollo de obra nueva ya era escaso, se añadió entonces una alta demanda. Con la pandemia se detuvieron a su vez las edificaciones y se evidenció el retraso en la aprobación de nuevos visados. A este conjunto de factores se le sumó, sobre todo el último año, la gran inflación y encarecimiento en los materiales de construcción, cada vez más escasos.

Una primera consecuencia de este combo negativo de variables fue la tendencia a la compra de vivienda de segunda mano, que igualmente no pudo contener toda la demanda del mercado, y esto hizo que las pocas casas que hay disponibles, se encarecieran.

Según el Banco de España, además, su estudio evidencia algo que también es esperable en las lógicas del mercado: que las comunidades autónomas con más desequilibrios de oferta y demanda de vivienda son las que viven mayor tensión de precios. Esto, trasladado al mapa, es lo que termina resintiendo el problema habitacional en las capitales más pobladas, en desmedro de lo que sucede en el resto de las provincias.

Por qué son más urgentes los planes urbanísticos

En la actualidad el sector inmobiliario sufre una creciente tendencia inflacionista, lo que endureció la política monetaria europea del BCE. Las nuevas medidas derramaron sobre los bancos nacionales y éstos, sobre los clientes, que ven cada vez más lejanas las posibilidades de financiamiento. Siguiendo datos trimestrales recabados entre 2004 y 2022, y proyectando su tendencia hacia adelante con valores medios, los precios caerían un 2% en ocho trimestres (dos años), mientras que las compraventas lo harían en un 3% y los visados de obra nueva en un 11%.

Con estos números y las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el desarrollo de viviendas, el Banco de España concluye que el precio de la vivienda seguirá cayendo, pero puede mostrar cierta resistencia respecto a la tendencia de años anteriores y a las otras variables. Específicamente, lo que prevé el organismo es que los precios descenderán, pero en menos proporción que las compras o las licencias para nuevas unidades.

Este potencial contexto no hace más que seguir presionando sobre la baja oferta, lo que obliga a detenerse en otras causas del problema de la vivienda. Así es que se vuelve urgente agilizar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable, especialmente cuando, como se dijo anteriormente, gran parte de ellos provienen de la década del 90.

¿Conocías esta situación? Comparte tu opinión en los comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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La renegociación de hipotecas, en lo más alto desde 2015

9 junio, 2023 No hay comentarios

Según las mediciones que realiza el Banco de España, el mes de abril pasado tuvo el nivel más alto de renegociación de hipotecas. Al menos desde que la entidad realiza tal medición. Sumaron un total de 2.503 millones de euros, y se dieron en un contexto de fuertes subidas de tipos de referencia de parte del BCE.

De acuerdo a las cifras del Banco de España, la renegociación de hipotecas alcanzó en abril pasado un volumen de 2.503 millones de euros. Se trata del nivel más alto de préstamos reajustados desde 2015. Aunque a diferencia de aquel año, el primero en que el BDE comenzó a realizar la estadística, este abril de 2023 vino acompañada de la precipitación de las subidas de tipos marcada por el Banco Central Europeo.

Hay tres modos en que se puede modificar la hipoteca: la extensión de plazos, el aumento de la tasa, o directamente pasar de tasa fija a tasa variable. En el caso de las hipotecas de tasa variable, fueron más afectadas durante el período abierto en julio del año pasado con las subidas de tipos. Solo en el primer trimestre del año, en algunos casos el alza llegó a los 3,8 puntos. Y en dinero, este porcentaje significa una erogación media cercana a los 300 euros al mes, más de 3.500 euros por año.

La renegociación de hipotecas

Las cifras de la renegociación de hipotecas en abril de este año fue la más alta. Al menos desde 2015, año en que el Banco de España comenzó a realizar esta medición. Los préstamos revisados representaron unos 2.503 millones de euros.

El máximo histórico se alcanzó en un contexto de fuerte alza de los tipos de referencia, que llegaron al 3,75%. Como es sabido, se trata de un alza vertiginoso marcado por el Banco Central Europeo, que desde julio de 2022 viene marcando subidas consecutivas. El objetivo final de la autoridad monetaria e combatir los altos índices de inflación.

El volumen de renegociaciones registradas en abril de este año supera las realizadas durante todo el año 2022, que fueron de 1.910 millones de euros. En 2021, la cifra fue de 1.744 millones, mientras que para 2019 totalizaron 1.318 millones. Le siguen las efectivizadas en el año 2018, que también alcanzaron los 1.744 millones y en 2017 sumaron 2.357 millones de euros.

Poe encima del volumen renegociado del mes pasado, están las de todo el año 2020, con 2.605 millones de euros. Las del año 2016 fueron de 6.396 millones. Y, por último, durante el 2015 la cifra alcanzó los 9.241 millones de euros.

Esto explica el aplanamiento en el número de hipotecarios solicitados. Ante este panorama, muchos prefieren esperar a que las tasas bajen. Por lo que la inversión queda en pausada hasta que mejoren las condiciones. En el caso de la vivienda para habitar, el nivel de exigencia para alcanzar un préstamo a muchos les resulta restrictivo y, simplemente, se van al alquiler.

Plazos, intereses y modalidad

La renegociación de hipotecas se dio en tres modos diferentes. Por un lado, las que extendieron los plazos. Por otro en la revisión de los intereses. Y, por último, en el cambio de una hipoteca de tasa fija a otra de tasa variable. En todos los casos, el hecho es que se revisaron en perjuicio de los tomadores del préstamo.
Esto se dio, principalmente, por el vertiginoso ritmo de subida de tipos de referencia. En pocos meses, el Banco Central Europeo llevó las tasas de prácticamente cero al actual 3,75%. De hecho, el índice Euribor, que se toma como parámetro de los hipotecarios, se encuentra en el nivel máximo desde 2008.

Y lo que viene por delante no es precisamente un alivio. De acuerdo a las estimaciones que realizan los propios integrantes de la autoridad monetaria, se esperan más subidas en los próximos meses. Para citar un ejemplo, un hipotecario de tasa variable experimentó durante el primer trimestre de 2023 un encarecimiento de 3,8% por encima de la tasa original.

En términos monetarios, sería un promedio cercano a los 300 euros más a pagar cada mes. En el año, ese monto puede superar los 3.500 euros. Incluso, para algunos hipotecarios ya firmados, tanto el plazo como el capital adeudado pueden encarecer aún más las cuotas.

Los nuevos hipotecarios

Ante este panorama, las nuevas hipotecas que se firman tienen características particulares. Incluso hay quienes las catalogan de restrictivas. Con todo, el BCE parece haber acertado con su intención de frenar el nivel de liquidez circulante. Pero a un costo muy alto, ya que la demanda se fue cayendo y también la inversión.

En abril, las hipotecas firmadas alcanzaron unos 6.231 millones de euros. Superan en un 16% a la cantidad de préstamos firmados en marzo. Es un volumen solo superado durante julio de 2022, año con desempeño record del mercado inmobiliario.

En cuanto a las características que tienen los nuevos acuerdos crediticios, aquellas con menos de un año de plazo sumaron un 39% del total, unos 2.456 millones de euros. El 22% fueron de entre 1 y 10 años. Mientras que las hipotecas con un plazo superior a los 10 años resultaron ser el 38% del total: unos 2.386 millones de euros.

Si el Banco Central Europeo realiza nuevas subidas de tipos, con el consiguiente aumento del índice Euribor, las entidades crediticias volverán a retocar tasas, plazos y montos. Ya se da por hecho que en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, los tipos de referencia volverán a subir. Todo este panorama, que afecta el acceso a la vivienda, recién comenzaría a normalizarse en la segunda mitad de 2024.

Mientras tanto, cada mes, clientes y entidades crediticias volverán revisar los montos, plazos y modalidad de los créditos hipotecarios.

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Las previsiones de Kutxabank

En Invertir

El pico de inflación quedó atrás aunque se mantendrá alta

29 mayo, 2023 No hay comentarios

Para el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, el pico de inflación quedó atrás. Sin embargo, se mantendrá alta por varios meses. Con los actuales tipos de referencia, el repunte de los hipotecarios también deberá esperar.

El gobernador del Banco de España e integrante del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo, Pablo Hernández de Cos, sentenció que el pico de inflación quedó atrás. Pero que continuará en niveles altos por varios meses. A su vez, la autoridad dio a entender que en la zona euro queda un año para ver una baja significativa en los tipos. Las estimaciones del BCE son que el precio del dinero se mantendrá a un nivel superior al 3,75%. Esto, porque la inflación subyacente continua por encima de los valores esperables. Pero también porque los mercados financieros mundiales continúan con altos niveles de incertidumbre. Así las cosas, habrá que esperar varios trimestres para tasas más accesibles.

El directivo realizó declaraciones durante un encuentro organizado por la Fundació La Caixa. En cuanto a las expectativas respecto de la política monetaria del BCE, dijo que “los tipo de interés tendrán que permanecer en territorio restrictivo por un tiempo prolongado para alcanzar nuestro objetivo de manera sostenida en el tiempo”. De este modo, teniendo en cuenta que los tipos de referencia no bajarán considerablemente de un trimestre a otro, los movimientos hacia la baja se producirían recién a partir del segundo semestre de 2024. Mientras, el acceso al crédito hipotecario será dificultoso.

El pico de inflación

Para el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, el pico de inflación ha quedado atrás. De acuerdo a las declaraciones que realizó el funcionario en un encuentro organizado por la Fundación La Caixa, lo peor parece haber pasado. Sin embargo, quedan por delante varios meses de inflación y, por lo tanto, de altos tipos de referencia.

De hecho, la estimación que tiene el Banco Central Europeo es que durante el próximo año las tasas no bajaran, al menos de manera significativa. Recordemos que, al ser titular del BDE, Hernández de Cos también integra el Consejo de Gobierno del BCE. En ese sentido, para la entidad continental el escenario económico todavía tiene un alto grado de incertidumbre.

Primero, porque la inflación subyacente continua por encima del 5% en la zona euro, a pesar de la política restrictiva aplicada desde hace un año. Y segundo, porque se mantienen las tensiones en los distintos mercados financieros. Lo ocurrido con la crisis de algunas bancas europeas, como Credit Suisse y de los EEUU (el Silicon Valley Bank) encendió las alarma de la autoridad monetaria.

Para Hernández de Cos, el peor escenario al que debió enfrentar la economía de la zona euro fue el de noviembre de 2022: “hemos dejado atrás el pico de episodio inflacionista”, decretó el directivo. Sin embargo, seria recién en la segunda mitad cuando el aumento generalizado de precios se reduzca al tan preciado 2%.

Los tipos aun no bajarán

La economía de algunos países de la zona euro comienza a mostrar signos de recuperación. Pero en otros, como la poderosa Alemania, sus mercados internos continúan sin salir del declive. Las mejoras mencionadas han alcanzado para que el pico de inflación haya quedado atrás, pero falta mucho por mejorar.

Hasta aquí, según el análisis que realiza Hernández de Cos, la política de tipos restrictivos sirvió para contraer la demanda. A su vez, los costes de la energía también mermaron y el reacomodo del abastecimiento de productos (afectado por la pandemia) logró calmar las tensiones entre oferta y demanda. El precio del petróleo, que se había disparado durante la guerra en Ucrania, bajó a los niveles anteriores, lo que representa una gran noticia.

La pregunta, entonces, es cuánto falta para que los tipos dejen de tener esos valores restrictivos. Para Hernández de Cos, “queda camino por recorrer”. El Gobernador de BDE avisó que “los tipo de interés tendrán que permanecer en territorio restrictivo por un tiempo prolongado para alcanzar nuestro objetivo de manera sostenida en el tiempo”. En la inflación subyacente superior al 5% se encuentra una de las trabas más significativas.

De este modo, está clara la intención del BCE de mantener los tipos altos. Una política restrictiva que los bancos centrales de la zona euro van a mantener durante un tiempo prolongado. Lo que resulta una enorme complicación para quienes pretenden acceder a un hipotecario, o para quienes deben renegociarlo en los próximos meses.

Las hipotecas se encarecen

No es ninguna novedad que las hipotecas son las primeras afectadas en los procesos inflacionarios. En la zona euro el pico de inflación quedó atrás. Aun así, la política de subida de tipos del Banco Central Europeo se va a extender por muchos meses más. Eso es lo que dejó claro el titular del Banco de España, Pablo Hernández de Cos.

Lo que ocurre con el mercado inmobiliario está prendiendo las alarmas en varias economías de la zona euro. De hecho, la baja en el precio de la vivienda afecta de manera general a todos los países del continente. Pero las hipotecas son de lo más afectado por la subida de tipos. Tanto el acceso a una, como su renegociación con la entidad bancaria correspondiente.

En España, la concesión neta de hipotecas cayó drásticamente durante el último trimestre del 2022 y el primero de este año. En el caso de las hipotecas para la vivienda residencial, fueron históricamente bajas. Recién a llegar el otoño se vieron algunos signos de subidas. Pero falta ver los resultados del segundo trimestre para saber si existe tal recuperación.

En cuanto al stock total de préstamos pendientes, hay países que tuvieron un desempeño peor al de España, cuya caída fue del -0,7% en el primer trimestre. Por ejemplo, Grecia tuvo un descenso del 1,5%. En Irlanda, la baja registrada fue del -0,9. Por último, quienes deben renegociar su hipotecario, les espera un panorama peor. Entonces, se preparan para tipos que subieron de cero a 4% en menos de un año.

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Rentabilidad de alquiler: ¿cómo calcularla?

11 mayo, 2023 No hay comentarios

Una buena opción para aumentar tu patrimonio es invertir en la compra de un piso y luego colocarlo en alquiler. Esta acción hará que obtengas una rentabilidad de alquiler. En este artículo te contamos de qué se trata y cómo calcularla.

En este artículo encontrarás:
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Rentabilidad de alquiler BRUTA
Rentabilidad de alquiler NETA
Gastos de comunidad
IBI
Honorarios de la gestión de alquiler
Seguros
Habilitación de los servicios
Reparaciones
Datos de rentabilidad de alquiler

En principio es primordial que sepas que invertir en una vivienda para poner en alquiler siempre es una buena idea. La demanda de viviendas en alquiler no deja de crecer y la oferta se hace cada vez más pequeña, lo que hace que los inquilinos se encuentren en búsqueda permanente de pisos para vivir.

Si tú cuentas con capital para comprar un piso, la mejor decisión es ponerlo en alquiler y así recuperarás el valor invertido. Para lograr esto, es necesario que cuentes con profesionales que te asesoren sobre el mercado inmobiliario.

Llevas tiempo generando ahorros para adquirir una vivienda y ponerla en alquiler. Tienes dudas sobre si es una idea correcta; pues, podemos confirmarte que sí, ya que las demandas de viviendas para alquilar es cada vez mayor. Y por otro lado, si no te convence lo que obtienes con la renta puedes volverlo a vender y aumentar su valor.

Rentabilidad de alquiler BRUTA

Para calcular la rentabilidad de alquiler bruta es sencillo. Hay que tener en cuenta el coste que pagamos por el inmueble y los ingresos anuales que generamos con él. Por ejemplo, si compras un piso por 200.000 euros (con los gastos e impuestos incluidos) y lo alquilas a 1.000 euros por mes, el cálculo es el siguiente:

PRECIO DE COMPRA 200.000 €

COSTE DE RENTA 1.000 €

Coste de renta X 12 meses / Precio de compra X 100 = Rentabilidad bruta

1.000 € X 12 meses / 200.000 € X 100 = 6 %

Rentabilidad de alquiler NETA

Para calcular la rentabilidad de alquiler neta vamos a tener que tener en cuenta otros conceptos. En principio, como en la anterior, el precio por el cual compramos el inmueble, segundo los ingresos anuales que nos genera la renta de la vivienda, luego hay que restar los gastos anuales. Aquí te presentamos una lista de gastos que pueden surgir durante un año por la renta de un inmueble.

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad es una cuota mensual que paga cada piso para el mantenimiento de la comunidad, puede incluir ascensor, luz de escalera, entre otras cosas. Esto nada tiene que ver con los consumos de cada piso de los servicios de luz, agua y gas, estos últimos los debe pagar el inquilino salvo que en el contrato pacten otra situación.

Se incluyen en este tipo de gastos derramas extraordinarias. Como su última palabra lo indica se tratan de gastos extraordinarios que deben asumir todos los propietarios de las viviendas para sufragar el pago de alguna reforma u obra imprevista.

Ambos conceptos hay que restarlos de los ingresos y afectan a la rentabilidad neta de alquiler.

IBI

El IBI es el Impuesto de Bienes Inmuebles, es uno de los llamados impuestos directos que gravan la titularidad de los derechos reales sobre cualquier bien inmueble localizado en el municipio que recauda el tributo. Lo cobran los ayuntamientos y forma parte de las tasas municipales.

En palabras más simples, cuando adquieres una propiedad, tienes la obligación de inscribirte en la Dirección General del Catastro y de pagar el IBI de forma anual.

Como es responsabilidad obligatoria del propietario hacerse cargo de este impuesto, también se debe restar de los ingresos por renta.

Honorarios de la gestión de alquiler

Las gestiones de alquiler realizadas por la inmobiliaria están a cargo del arrendador, aunque, en algunos casos, pueden repartirse si se pacta entre las partes. De todas maneras, estos gastos deben restarse de los ingresos.

Seguros

En el caso de que se quiera contar con seguros para la vivienda, debe pagarlos el arrendador, también puede establecerse en el contrato lo contrario y dejar el gasto a cuenta del inquilino. Los seguros de impago de alquiler también entran en esta categoría.

Los valores se sitúan entre el 3% y el 5% de la renta anual. Si tienes una renta de 700 euros por mes, el valor del seguro podrá calcularse entre 252 y 420 euros al año. Igualmente, estas cifras pueden variar según el servicio que preste la compañía aseguradora que se contrate. Ahí se deberá contemplar el alcance que tenga el seguro. Estos datos figurarán en la póliza.

Habilitación de los servicios

Para colocar el piso en alquiler y que se arriende de manera rápida, será necesario que el casero habilite los servicios básicos: agua, luz, gas. Si el inmueble no cuenta con estas habilitaciones, el propietario deberá realizarlo y puede que signifique un coste inicial. Luego los consumos quedan totalmente a cargo del inquilino.

Reparaciones

Durante el periodo de contrato de alquiler es probable que el arrendador se deba hacer cargo de algunas reparaciones. Esto no tiene porqué suceder todos los años, pero cuando surja la situación hay que tener en cuenta que esos gastos se restarán de los ingresos mensuales. Para cubrirte te aconsejamos que tengas calculado un mínimo para guardar y prevenir este gasto, por ejemplo, dos mensualidades de alquiler cada dos años.

Datos de rentabilidad de alquiler

El Banco de España cada tres meses determina los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda. Esto significa la plusvalía que obtendría una persona por venderla. A este ítem se llega sumando la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de los inmuebles.

Recuerda asesorarte con profesionales para obtener la mejor rentabilidad de alquiler. Los expertos en la materia te guiarán para garantizarte una inversión segura. Comunícate con nuestros agentes Oi Real Estate y quítate todas las dudas sobre la inversión en inmuebles y de cómo puedes beneficiarte con el mercado de alquiler.

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