El Senado aprobó definitivamente la nueva ley de la vivienda el 17 de mayo, con una votación que arrojó como resultados 134 votos a favor y 117 en contra. Se debatieron un total de 324 enmiendas parciales del texto original, pero ninguna de ellas fueron aprobadas.
La nueva ley de la vivienda entrará en vigencia desde el día posterior a su publicación en el BOE lo que se prevé que suceda en muy pocos días.
Mediante esta nueva ley se regulan distintos aspectos del sector, aunque se centra principalmente en el alquiler de viviendas. Se establecen ayudas para posibilitar el acceso a una vivienda y se incorporan medidas para regular los desahucios y las limitaciones de las subidas de los valores mediante distintas acciones dependiendo de si se encuentran en zonas tensionadas.
En este post te contaremos los principales puntos que debes saber respecto los cambios que traerá la nueva ley de la vivienda y la forma en que ellas pueden afectarte. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
¿Cuándo entrará en vigencia la nueva ley de la vivienda?
Vigencia de la nueva ley de vivienda
La nueva ley de la vivienda entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOE, que se estima será en muy pocos días.
En cuanto a los aspectos impositivos, se tomarán recién para el año que viene.
Restricción en precios de los alquileres
Creación de un nuevo índice de actualización de precios de alquileres
Uno de los puntos que ha generado controversia respecto a esta normativa, tiene que ver con la regulación de los valores máximos que pueden aumentarse los alquileres en nuestro país. Son muchos los expertos que se han declarado en contra de este tipo de herramientas para solucionar el problema de la vivienda. Incluso explicando que puede ser contraproducente, o sea, generar el efecto contrario al que se quiere.
En este momento, y como una medida extraordinaria, se ha establecido un máximo en cuanto a la actualización de los alquileres en un 2 por ciento. Se permitirá solo un 3 por ciento de subida durante el 2024. A partir del 2025, se estipula la creación de un nuevo índice de actualización de precios de alquileres, que fijará este porcentaje habilitado para la subida de ellos, menor al IPC.
Zonas tensionadas para el mercado de renta
Delimitación de zonas tensionadas
Otra de las modificaciones que incorpora la nueva ley de la vivienda, tiene que ver con las zonas tensionadas para el mercado de alquileres. Lo que se busca con esta medida es facilitar y mejorar la posibilidad de declarar con esta particularidad a una localidad. La finalidad es la de poder abarcar una mayor cantidad de áreas en las que se apliquen las medidas de control permitidas por la normativa.
Ese nombramiento, podrá ser efectuado por las distintas Comunidades Autónomas incluyendo en la revisión al Ayuntamiento de la localidad que se quiera declarar tensionada.
La determinación respecto a las zonas tensionadas se podrá establecer desde los distritos censales como micro zonas o incluso del tamaño de las mismas Comunidades Autónomas, siempre y cuando, puedan cumplir las condiciones que se han establecido. Para poder hacerlo, será necesario que la localidad cumpla por lo menos con uno de los siguientes requisitos:
- Que los precios hayan aumentado allí más de 3 puntos porcentuales, respecto al valor del IPC, teniendo en cuenta los últimos 5 años.
- Que el valor promedio de la vivienda, sea mayor del 30 por ciento de los ingresos medios que se establecen en esa localidad.
Cambios en los parámetros de definición de los grandes tenedores de propiedades en nuestro país
Modificación del concepto de grandes tenedores de vivienda
En principio hay que recordar que se consideraban grandes tenedores a aquellos propietarios que contaban con un total de más de 10 inmuebles radicados en la misma localidad.
- Según la nueva ley de la vivienda, esta cantidad se ha reducido a 5 viviendas para personas físicas o jurídicas.
- Para los pequeños propietarios, se considerarán bajo esta definición a aquellas personas jurídicas o físicas que sean titulares de menos de cinco inmuebles.
Cómo se regularán los valores de la renta en las zonas tensionadas en la nueva ley de la vivienda
Regulación de valores de renta de alquiler
Los precios para los alquileres de los nuevos contratos, sin importar si nos referimos a los grandes o pequeños propietarios, se encontrarán regulados y topados.
Esta medida tiene como objetivo principal el de lograr controlar y reducir el valor de las propiedades de alquiler y solo se tendrá en cuenta para aquellas zonas que se declaran tensionadas, no para las demás. Los topes que se fijarán, dependerán de la modalidad de contrato que se haya fijado y de la categoría en la que encuentre el propietario. O sea si es un gran o pequeño tenedor.
Pequeños propietarios
Para el caso de los pequeños propietarios, el valor se establecerá por medio de la indexación del precio de la renta anterior que se ha establecido, o sea según el monto de alquiler entre el contrato anterior y el nuevo. Para un nuevo contrato de alquiler, el propietario deberá sumar los aumentos que se han estipulado en la ley:
- 2% para el 2023.
- 3 % durante el 2024 y
- A partir de 2025 a través de un índice que será creado especialmente para este fin
Grandes tenedores de vivienda
En el caso de los grandes tenedores, estos porcentajes deberán establecerse por medio del índice de contención de precios, que aún no se ha creado.
¿Qué sucederá con las nuevas viviendas que ingresan al mercado para el alquiler?
La nueva ley de la vivienda contempla que los inmuebles en las zonas tensionadas tendrán limitaciones en el precio. Esto será siempre teniendo en cuenta las competencias que se establecen en cada Comunidad Autónoma.
Pago de los honorarios inmobiliarios a la hora de firmar un contrato
Honorarios inmobiliarios
La nueva ley de la vivienda, establece que el pago de los gastos de gestión inmobiliaria estarán a cargo del arrendador. Esto se incorpora mediante el Apartado Nº 1 del Artículo 20. El inquilino será quien deba pagar la fianza y la garantía adicional que se estipulan en estos casos al realizar la firma de la renta.
Otro punto importante a recalcar tiene que ver con los gastos extras. En la nueva normativa se agrega explícitamente la prohibición de realizar subidas en los valores de los alquileres mediante la incorporación de nuevos gastos que el inquilino deba afrontar como por ejemplo, las tasas de basura o los gastos de comunidad.
Derechos establecidos contrarias a la nueva ley de la vivienda
Prohibición acuerdo entre partes que contradiga la nueva ley
Con el fin de asegurar el cumplimiento de todos los artículos impuestos en la nueva normativa, se establece, la prohibición de acuerdo entre las partes, mediante el cuál pueda intentar realizar un contrato en el que se contradiga alguna de las pautas que se establecen en la normativa.
Hasta el momento la Ley de Arrendamientos urbanos vigente permitía que, por medio de un contrato, se pudieran establecer acuerdos entre inquilinos y propietarios.
En el momento en que se publique la nueva ley de la vivienda en el BOE, esto no podrá pasar. Allí se establece que no puede existir una posición preponderante del propietario de una vivienda sobre la del inquilino que necesita encontrar una propiedad donde vivir. Por ello se prohíbe la incorporación de aspectos de abuso contrario a la ley.
Medidas de protección frente a los desahucios
Protección a desahucios
Esta nueva normativa, contiene una serie de medidas en las cuáles se busca proteger a personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.
- Será obligatorio el establecimiento de fecha y horario estipulado para ello.
- Establece la posibilidad de incluir prorrogas en los procedimientos de lanzamiento, que podrán llegar a detenerlos por más de dos años.
- Estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de resolución extrajudiciales para aquellas personas que se encuentren en estado de vulnerabilidad.
- Para poder poner en marcha estos aspectos, las distintas Comunidades Autónomas, se encontraran habilitadas para articular los mecanismos propios. Con ello nos referimos tanto a la mediación como a alternativas habitacionales que consideren necesarias. Además se les da la capacidad de utilizar los fondos de planes estatales de vivienda.
De esta forma se establecen alternativas habitacionales para las personas que se encuentren en riesgo de desahucio. Esto puede ser por medio de alquileres sociales bonificados, realojamiento para personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que lleve adelante esa localidad.
Cambios fiscales que establece la nueva ley de la vivienda para pequeños propietarios
Modificaciones fiscales para propietarios
Beneficios del IRPF
La nueva ley de la vivienda establece beneficios fiscales para los pequeños propietarios. Se efectuarán a los titulares de inmuebles emplazados en lugares que hayan sido declarados como tensionados. A ellos, se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF.
Con esta medida, se intenta incentivar a los titulares de vivienda a poner sus propiedades en alquiler. Así se podrá compensar la limitación que se estipula para los nuevos contratos de alquiler.
El monto puede llegar al 90 por ciento de incentivo que los propietarios recibían, en el caso de reducir los montos para los alquileres. Otros beneficios son:
- 50 por ciento de incentivo para todos aquellos titulares de un inmueble que se ponga en alquiler.
- 70 por ciento si éste fuera para alquilar por primera vez a jóvenes de entre los 18 y 35 años. Esto sucederá también si se trata de una vivienda en la que se hayan realizado mejoras o la rehabilitación de la misma.
- 90 por ciento si el alquiler se encuentra emplazado en una zona tensionada
Aumentos del IBI
Con el fin de incentivar a los propietarios de viviendas a incorporar al mercado para alquiler, se establece un aumento del Impuesto de Bienes Inmuebles para quienes prefieran mantener sus viviendas vacías. De esta forma a los titulares de más de cuatro inmuebles -y que tengan uno de ellos vacío- en un municipio, el Ayuntamiento podrá aumentar la tasa del IBI hasta un 150 por ciento.
Mejorar la cantidad de oferta de alquileres asequibles
Oferta de alquileres
La nueva ley de la vivienda, tiene como finalidad aumentar la oferta de inmuebles, con precios acordes a la situación económica de cada localidad. Los poderes públicos, siempre de acuerdo a sus competencias, se encontrarán habilitados para impulsar la existencia de propiedades asequibles incentivadas. Ellas estarán sujetas a lo establecido por sus competencias.
Descalificación indefinida de la vivienda protegida
Prohibición de cambiar la calificación de vivienda pública
La nueva ley de la vivienda, explicita para aquellas viviendas protegidas que sean promovidas en suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a regímenes de protección pública, se encontrarán dentro de un régimen de protección pública permanente. Esto significa que se excluirá su descalificación, si es que mantiene la calificación del suelo.
Por otro lado se fija la calificación indefinida de la vivienda protegida.
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