El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios inicia cuando la sentencia que declara el carácter abusivo de estas cláusulas adquiere firmeza y se declara su nulidad.
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En los últimos años, las entidades bancarias fueron condenadas por llevar a cabo malas prácticas vinculadas con los préstamos hipotecarios. Entre las más escuchadas se encuentran la inclusión de cláusulas suelo, el cobro de gastos al cliente que debían pagar los bancos, etc. Te contaremos si tu hipoteca incluye alguna de estas cláusulas abusivas y qué ha declarado el TJUE con respecto a la devolución de gastos hipotecarios.
El fallo del TJUE sobre la devolución de gastos hipotecarios
El TJUE sentenció que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios inicia cuando la sentencia de estas cláusulas abusivas es firme. En otras palabras, cuando ya no se admiten más recursos o modificaciones.
El Tribunal lo establece de este modo en dos fallos que se publicaron el jueves 25 de abril. Hace referencia a los litigios de Bankia (actual Caixabank) y Banco Santander. En ellos, resalta que es en la fecha en la que cobra firmeza la resolución que establece que una cláusula contractual es abusiva. También, declara su nulidad por este motivo, cuando el consumidor adquiere un conocimiento cierto de su irregularidad.
En otras palabras, es a partir de esa fecha cuando se encuentra en condiciones de hacer valer los derechos que le confiere la normativa europea de manera eficaz y cuando puede comenzar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución. El principal objetivo es restablecer la situación en la que se encontraría el consumidor si no hubiera tenido lugar dicha cláusula.
Se trata de una sentencia que complementa un fallo previo del TJUE que se publicó en enero. Dicho fallo establecía que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no comenzaría a correr antes de que un consumidor esté informado sobre el carácter abusivo de una cláusula contractual.
Con respecto a esto, el fallo establece que las normas comunitarias no están a favor de que el plazo de prescripción de una acción de devolución de gastos hipotecarios inicie en la fecha en la que el Tribunal Supremo nacional dictó una serie de sentencias que declaraban abusivas ciertas cláusulas. El motivo es que no consideran posible exigir al consumidor medio, razonablemente atento y perspicaz, que se mantenga regularmente informado, por iniciativa propia, de las resoluciones.
Por su parte, el TJUE considera que la fecha en la que adquiere firmeza la resolución que declara que una cláusula es abusiva y por ende, nula, es en la que el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula. Recién a partir de ese momento, es posible comenzar con la prescripción de la devolución de gastos hipotecarios.
Cláusula abusiva en una hipoteca: ¿De qué se trata?
La realidad es que cualquier cláusula de un contrato hipotecario puede ser considerada abusiva si la entidad bancaria la incluyó sin explicarle al cliente su existencia o sus consecuencias. Si esto sucede, le provocará al cliente un perjuicio. En otras palabras, le costará dinero, lo que ubica al cliente en una posición de vulnerabilidad.
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que las cláusulas abusivas son “aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
Por otro lado, la ley también menciona que si una cláusula no fue negociada de manera individual, será considerada abusiva si se impide al cliente saber sobre su existencia y su contenido. Para ser válida, esta cláusula debe ser redactada de manera concreta, clara y simple. Esto aplica tanto para el contrato como para la información precontractual, con un texto de un tamaño adecuado que sea sencillo de leer.
¿Cuáles son las cláusulas abusivas más habituales en una hipoteca?
Aquí van las cláusulas hipotecarias que son consideradas abusivas en la práctica con mayor frecuencia. En los últimos años, los tribunales de España y Europa se han encargado de anular varias cláusulas. Se trata de cláusulas que incluían las entidades bancarias en sus préstamos hipotecarios de manera habitual. Te contamos cuáles son las más frecuentes:
Cláusula suelo
Sin lugar a dudas, se trata de la cláusula abusiva más famosa. Esta establece cuál es el interés mínimo que puede tener un préstamo hipotecario a tipo variable si el euríbor baja. Fueron muchas las entidades bancarias que la incluyeron en las hipotecas de sus clientes sin aclarar nada sobre su existencia o sus efectos. Esta práctica se consideró abusiva por el Tribunal Supremo. Si tu hipoteca tiene esta cláusula tienes la posibilidad de reclamar que la eliminen. En este caso, te devolverán todo el dinero que hayas abonado de más por su culpa. Para saber si tienes esta cláusula deberás revisar bien tu contrato.
Gastos de formalización de la hipoteca
Previo al 16 de junio de 2019, las entidades bancarias cobraban al cliente una gran cantidad de gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario. Estos gastos incluían la notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Se trata de otra práctica declarada como abusiva por el Supremo. El motivo es simple, el banco debía hacer frente, por la ley anterior, a los gastos de registro, gestoría, tasación y la mitad de los de notaría.
Hipotecas multidivisa
Se trata de un tipo de hipoteca concedida en divisas que no son el euro. También es considerada abusiva por el Tribunal Supremo, si la contrataste sin que la entidad te explicara cómo funciona. Son préstamos que se conceden en una moneda extranjera. Su importe pendiente puede aumentar si el valor de la divisa sube respecto al euro. Sin embargo, muchos bancos no informaron a sus clientes sobre ese riesgo.
Cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula se activa cuando el hipotecado deja de pagar varias cuotas y permite que el banco finalice el contrato comenzando con el proceso para embargar la vivienda. En una gran cantidad de hipotecas que se firmaron durante la crisis financiera iniciada en 2008, esta cláusula podía activarse si el cliente dejaba de abonar una sola cuota. La justicia de España sentenció que esto era ilegal, ya que ocasionaba un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
A partir de 2019 hay una ley que regula esta cláusula y tiene carácter retroactivo. Sin importar en qué momento contrataste tu hipoteca o lo que se indique en su escritura, únicamente pueden embargarte la vivienda si dejas de pagar 12 cuotas como mínimo, serán 15 si ha pasado la mitad del plazo. En caso de que la entidad bancaria te envíe un aviso de embargo antes de llegar a ese número, es posible reclamar para que no pueda llevarlo a cabo hasta que alcances el nivel de impago que establece la ley.
IRPH
Por último, algunos juzgados de España de primera instancia también consideran abusivo el IRPH. Se trata de un índice alternativo al euríbor utilizado para calcular el interés de algunas hipotecas variables. Se considera abusivo porque los bancos que usan el IRPH no son transparentes, ya que no aclaran al cliente que abonarán más que si su interés se calcula con el euríbor.
Sin embargo, el Tribunal Supremo no lo considera abusivo. El motivo es que se trata de un índice legal si se informa al cliente de manera adecuada que se utilizará para calcular su interés. La última palabra será la de la justicia europea, que aún no determina si utilizar el IRPH es válido o no.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la declaración del TJUE sobre la devolución de los gastos hipotecarios por cláusula abusiva. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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