Aquí te contaremos qué es la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
En 16 de junio de 2019 se modificó la normativa hipotecaria con la entrada en vigor de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Esto generó cambios en los préstamos hipotecarios que fueron firmados luego de esa fecha. Para brindarle mayor seguridad a las entidades bancarias, en caso de que el deudor no abone una o más cuotas de la hipoteca. Esta ley permite la cláusula de vencimiento anticipado. Por medio de esta cláusula es posible exigir toda la deuda si se cumplen algunos requisitos. La cláusula de vencimiento anticipado permite embargar la vivienda si se da un caso de impago en las condiciones previstas por la ley.
Vencimiento anticipado: ¿De qué se trata?
Cuando hablamos de vencimiento anticipado nos referimos a cláusulas que le dan la posibilidad de concluir el contrato hipotecario al banco. Podrá solicitar la devolución de la totalidad del préstamo pendiente en caso de que el deudor incurre haya dejado de pagar varias cuotas, en los supuestos legalmente establecidos.
La cláusula de vencimiento anticipado se puede aplicar si el titular de la vivienda no puede o no tiene intención de pagar la hipoteca. Es decir, si deja de abonar las cuotas hipotecarias que le debe al banco prestamista.
La reforma normativa de la Ley 1/2013 ya había limitado el incumplimiento de pago a un mínimo de 3 cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, la LCCI fue más lejos. Restringió aún más la capacidad de las entidades bancarias para ejercitar esta cláusula cuando el cliente es una persona física y se trata de una vivienda. El objetivo es proteger al consumidor.
¿En qué casos se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?
El artículo 24 de la LCCI reformó la cláusula de vencimiento anticipado para las personas físicas con hipotecas para viviendas. En este caso, para que la finalización del contrato sea posible deben cumplirse algunos requisitos:
- El deudor debe encontrarse en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- La cantidad de las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler mínimo:
- Al 3% del capital inicial, en la primera mitad de la vida de la hipoteca. Este requisito se considera cumplido si las cuotas adeudadas son 12 mensualidades, o si el número de cuotas equivalen a 12 mensualidades.
- Al 7% del crédito en la segunda mitad de la vida de la hipoteca. Será cumplido si las cuotas adeudadas son 15 mensualidades, o si el número de cuotas equivale a 15 mensualidades.
- El banco debe haber requerido el pago al deudor brindándole un plazo mínimo de 1 mes para su cumplimiento, con la advertencia de que, en caso de no hacerlo, le reclamará el total adeudado.
Este criterio se establece también en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a la normativa para estos casos. Por ende, en base a los artículos legales mencionados, el banco tiene la posibilidad de reclamarle al deudor la obligación pendiente.
¿En qué casos se considera abusiva una cláusula de vencimiento anticipado?
El uso de la cláusula implica el desahucio de los ocupantes de la vivienda por no poder abonar las cuotas de la hipoteca ni ser capaces de hacer frente al crédito que resta por pagar. Es por esto que, para defender a los consumidores, los tribunales han observado la aplicación de esta cláusula para asegurar que no se trate de una práctica abusiva.
El Tribunal Supremo, en diferentes sentencias declaró que, para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor debe ser grave o referirse una obligación de carácter esencial que justifique la reclamación de la totalidad de la deuda pendiente. Por otro lado, establece que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida fundamental. En último lugar, el derecho nacional debe prever mecanismos por medio de los cuales el consumidor tenga la posibilidad de evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.
La sentencia del Tribunal Supremo 331/2023, de 28 de febrero
Entre los cambios que se incluyen en la LCCI, se puede eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si aún no lo ha hecho. Incluso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencias en las que contempla que la cláusula pueda anularse si se la considera abusiva a pesar de que no se haya ejecutado aún, o en caso de que la entidad bancaria haya esperado el tiempo legal que se requiere para aplicarla.
En otras palabras, que la cláusula sea considerada abusiva o no, dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la inclusión de la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de la hipoteca, ya que no es ilícita en sí misma.
El procedimiento de ejecución hipotecaria ya inició: ¿Qué ocurre en este caso?
La Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, establece que, de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya llevado a cabo aún la entrega de la posesión al adquirente, sucederá lo siguiente:
Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula previo a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.
Aquellos procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula luego de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán archivados.
¿Se puede archivar un procedimiento hipotecario antiguo si el banco ha ejecutado la vivienda?
Existe la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario a pesar de que la vivienda haya sido adjudicada en subasta. Para hacerlo, debe tratarse de un consumidor y el banco no debe haber tomado posesión de la vivienda.
En este caso, habría que solicitar por medio de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario siempre que el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad previstos en la LCCI. Sin embargo, si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya fue entregada a la entidad, no se podrá solicitar el archivo.
¿Existe la posibilidad de salvar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad?
Para que la Ley de la Segunda Oportunidad pueda salvar la vivienda se debe mantener al corriente de pago la hipoteca. De esta manera, te permitirá proteger la vivienda del embargo y, a la vez, cancelar las otras deudas no hipotecarias: préstamos personales, tarjetas de crédito, deudas con Hacienda y la Seguridad Social, entre otros.
Con la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad de 2022, actualmente es posible proteger todo el patrimonio del deudor, esto incluye la vivienda, si se cancela solo parte de las deudas en un principio y se continúa con un plan de pagos para lo que resta.
Se trata de una solución interesante para aquellas personas que tienen deudas importantes que no le permiten hacer frente a las cuotas hipotecarias.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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