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Invertir en la reforma de una vivienda

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Reforma de una vivienda

Muchas veces soñamos con la rehabilitación de nuestro hogar, ya sea porque nos ha quedado pequeño o simplemente porque nuestros gustos han cambiado. Para realizar una reforma integral debes tener en cuenta varias variables. Entre ellas, el precio de los materiales, los tiempos de obra y, principalmente, asesorarte con profesionales para llevar todo a buen puerto. En este artículo te contaremos todo acerca de invertir en la reforma de una vivienda.

En ocasiones, nos encontramos imaginando la rehabilitación de nuestra casa, ya sea porque sentimos que se ha vuelto pequeña o simplemente porque nuestros gustos han evolucionado. Sin embargo, llevar a cabo una reforma integral implica considerar diversas variables importantes. Entre estas, se destacan el costo de los materiales, los plazos de ejecución de la obra y, sobre todo, la necesidad de buscar el asesoramiento de profesionales para garantizar un resultado exitoso.

El costo promedio de una reforma integral de una casa oscila entre 450 y 650 euros por metro cuadrado. Esta cifra puede variar dependiendo del tipo de obra realizada, el estado inicial de la vivienda y la calidad de los materiales y acabados utilizados. Por ejemplo, la renovación de una vivienda utilizando materiales de primera calidad puede ascender hasta los 1.000 euros por metro cuadrado.


Pero otros son, también, los gastos a tener en cuenta. Es fundamental contar con un contrato de ejecución y los permisos de obra necesarios al llevar a cabo cualquier proyecto de reforma en una vivienda. En este artículo, nos adentraremos en todo lo relacionado con la inversión en la reforma de una vivienda.

Todo lo que debes saber para empezar la reforma de una vivienda

Para comenzar a idear la reforma de una vivienda, se debe pensar de manera integral un proyecto. Un técnico te asesorará de la mejor forma para lograr la habitabilidad y el confort de tu hogar reformado o ampliado. Todo depende de la cantidad de personas que lo habiten, las necesidades de sus diferentes edades (en el caso de hijos) y las aspiraciones de espacios comunes o más bien separados. 

El costo de llevar a cabo una reforma integral en una casa está determinado por una variedad de factores. Estos van desde la obtención de licencias hasta la posible redistribución de espacios. En el caso de una vivienda de 80 m², un presupuesto estimado para la reforma integral podría incluir los siguientes puntos de partida:

Licencia: a partir de 700 euros, dependiendo del presupuesto detallado en el proyecto.

Eliminación de tabiques y revestimientos: aproximadamente 15 euros por metro cuadrado, lo que daría un total de 3.000 euros.

Revestimientos para cocina, baño y suelos: 5.000 euros.

Mobiliario: El mobiliario de cocina y baño, incluidos electrodomésticos y sanitarios, podría suponer un gasto de 6.000 euros.

Trabajos de albañilería: 17 a 20 euros la hora, lo que supone un aproximado de 8.000 euros en total..

Carpintería exterior e interior: alrededor de 5.000 euros.

Fontanería, calefacción y electricidad: cerca de 10.000 euros.

Electricidad: alrededor de 3.000 euros, aunque este costo puede variar según la cantidad de puntos de luz y la calidad de los materiales.

Pintura: puede variar desde unos 4 euros por metro cuadrado para pinturas lisas hasta los 15 euros por metros cuadrados para las decorativas. Esto supondría unos 1.500 euros.

Calefacción: aproximadamente 3.500 euros, con una caldera de potencia y calidad medias.

Un caso aparte son las reformas destinadas a mejorar la accesibilidad. Estas se centran principalmente en hacer que el baño sea más fácilmente utilizable para personas con movilidad reducida. Una de las recomendaciones clave es la instalación de una ducha de obra al ras del suelo, equipada con asideros y un asiento para mayor comodidad y seguridad. Además, es importante adaptar el inodoro y el lavabo, colocándolos a una altura adecuada y añadiendo asideros para facilitar su uso a personas que utilicen sillas de ruedas. También se recomienda instalar un suelo antideslizante para prevenir caídas y una puerta corredera para facilitar el acceso al baño.

En cuanto al coste de estas adaptaciones, en el caso de un baño de aproximadamente 6 metros cuadrados, se estima que podría rondar los 3.500 euros.


Además de estos elementos, también se deben considerar otros gastos menores al reformar una casa. En consecuencia, el costo total de la reforma integral de la vivienda podría situarse a partir de los 40.000 euros. Sin embargo, es importante destacar que puede variar significativamente según los materiales seleccionados para llevar a cabo la reforma.

Reforma parcial de una vivienda

Las reformas parciales en una casa pueden abordarse de diversas maneras. El coste dependerá del tipo de trabajo y los materiales utilizados. Es importante tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, no se requiere un proyecto ni licencia para este tipo de reformas. Este es un aspecto que a menudo pasa desapercibido para muchas personas al emprender proyectos de este tipo.

Algunos ejemplos de reformas parciales podrían ser los siguientes:

Renovación de baño: incluyendo el cambio de revestimientos, la instalación de nuevos sanitarios y la renovación de la fontanería, el costo para un baño de aproximadamente 4 metros cuadrados rondaría los 3.500 euros.

Renovación de cocina: excluyendo el mobiliario, el costo para una cocina de unos 8 metros cuadrados estaría alrededor de los 7.000 euros.

Cambio de suelo: dependerá del tipo de suelo seleccionado. Por ejemplo, el porcelánico tiene un costo que oscila entre 10 y 40 euros por metro cuadrado; el parquet, entre 30 y 80 euros el metro cuadrado; y el laminado, a partir de 10 euros el metro cuadrado. A estos precios habría que sumarle el costo de la mano de obra, que puede variar entre 10 y 25 euros el metro cuadrado.

Pintura: pintar un hogar de aproximadamente 100 metros cuadrados como parte de una reforma general tiene un costo promedio de 800 euros. Sin embargo, si se requiere alisar las paredes o se opta por pinturas decorativas, el costo puede duplicarse.

Cambio de ventanas: el costo puede comenzar a partir de 1.500 €, aunque variará según el tipo de ventana elegido, pudiendo incluso triplicarse dependiendo de sus características.

La implementación de reformas destinadas a mejorar la eficiencia energética de una vivienda puede ser una inversión significativa pero beneficiosa a largo plazo. Entre las medidas más comunes se encuentra el cambio de carpintería exterior por modelos más aislantes. Puede suponer un desembolso de alrededor de 2.000 euros para una vivienda de tamaño medio, considerando ventanas de PVC con doble acristalamiento. Si además se opta por aislar las paredes, este costo podría aumentar en otros 2.000 euros.

Otra medida clave es reemplazar la antigua caldera de gas por una de condensación, con un costo inicial a partir de 1.200 euros. En el caso de optar por una caldera de biomasa, el precio puede superar los 2.500 euros. Estas inversiones no solo contribuyen a reducir el consumo de energía y las emisiones de carbono, sino que también pueden generar ahorros significativos en los costos de energía a lo largo del tiempo.

Formas de ahorrar en costes

Existen diversas estrategias para abaratar los costos en una reforma de vivienda, especialmente cuando se trata de una renovación integral. Un primer paso es planificar detalladamente el proyecto antes de comenzar. De esta manera se evitan improvisaciones que puedan generar gastos adicionales no previstos inicialmente.

Además, aprovechar la oportunidad para realizar varias mejoras simultáneas puede resultar beneficioso a largo plazo. Por ejemplo, al renovar la cocina o el baño, es recomendable también actualizar la fontanería para prevenir futuros problemas de deterioro o fugas que podrían requerir reparaciones costosas. Lo mismo aplica a la sustitución de ventanas: optar por modelos más aislantes durante la reforma puede generar ahorros significativos en costos de energía.

En cuanto a los materiales y acabados, es posible encontrar opciones más económicas sin sacrificar calidad. Comparar precios y aprovechar ofertas de restos de stock puede ayudar a reducir los costos de materiales, pavimentos y azulejos, por ejemplo.

En última instancia, es esencial solicitar múltiples presupuestos y comparar entre diferentes profesionales antes de tomar una decisión. Las disparidades en los precios pueden ser significativas, por lo que esta comparación puede resultar clave para encontrar la opción más económica sin comprometer la calidad del trabajo realizado.

Ahora bien, nos puede asaltar una duda interesante: ¿vale la pena reformar o construir desde cero? El costo de construir o reformar un hogar puede variar significativamente según una serie de factores. Por lo general, la reforma tiende a ser más económica que la construcción desde cero, especialmente cuando se trata de cambios no estructurales o la renovación de ciertos espacios. Sin embargo, en situaciones donde la vivienda requiere cambios importantes, puede ser más rentable derribar y reconstruir.

Es esencial tener en cuenta que, además de los costos directos de la construcción o reforma, hay otros factores que pueden influir en la decisión. Estos incluyen el valor sentimental de la casa, su ubicación, el tiempo disponible para el proyecto y las preferencias personales.

Por lo tanto, es fundamental:

Evaluar el estado actual de la vivienda: realizar una inspección exhaustiva para identificar las áreas que necesitan atención y analizar su estado general.

Definir las necesidades y expectativas: establecer objetivos claros para la reforma o construcción y priorizar las áreas que requieren mayor atención.

Obtener varios presupuestos de profesionales de confianza: comparar las cotizaciones de diferentes contratistas para asegurarse de obtener el mejor precio y servicio posible.

Considerar la posibilidad de solicitar un préstamo o buscar ayuda estatal o autonómica para financiar el proyecto: explorar opciones de financiamiento disponibles para asegurar que el proyecto se pueda llevar a cabo de manera adecuada y sin problemas financieros.

Por último, es crucial comprender que cada caso es único y requiere un análisis cuidadoso para tomar la decisión que mejor se adapte a las circunstancias y al presupuesto disponibles.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de invertir en la reforma de una vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo funciona la hipoteca autopromotor?

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hipoteca autopromotor

Si estás pensando en construir tu propia vivienda y necesitas financiación, no dejes de leer este post. Aquí te contaremos cómo funciona una hipoteca autopromotor en España.

Construir la casa de tus sueños no tiene por qué ser imposible. Los bancos ofrecen la oportunidad de financiarlas por medio de préstamos especiales que, si bien tienen relación con las hipotecas, presentan ciertas diferencias. 

El deseo de tener una vivienda propia, lejos de los ruidos de la ciudad y diseñada según nuestros parámetros crece a pasos agigantados en los últimos tiempos. Las personas que tienen la posibilidad van en busca de hogares confortables que no se encuentren inmersos en la vorágine de las ciudades. Muchas veces el cambio que se busca es total. Para empezar de cero lo mejor es un inmueble en el que todas las características hayan sido pensadas por el propio dueño. Pero, ¿Qué opción hay si no se cuenta con la cantidad de dinero suficiente para comprar un terreno y construir la vivienda? 

Aquí te contaremos todos los detalles sobre las hipotecas autopromotor, cuáles son sus ventajas y diferencias con un préstamo tradicional. ¡No te lo pierdas!

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Cuando hablamos de una hipoteca autopromotor, nos referimos a un préstamo que nos permitirá financiar la construcción de una nueva vivienda. Para este tipo de hipoteca, el banco ofrece por lo general, una financiación de hasta el 80%. En algunos casos, puede llegar hasta al 90% o incluso hasta el 100%, esto dependerá de la entidad financiera. En caso de que sea para segunda vivienda, la financiación suele ser de hasta un 60%. El plazo de devolución de una hipoteca autopromotor es como máximo de 30 años.

¿En qué se diferencian las hipotecas convencionales de las hipotecas autopromotor?

La diferencia radica en que el banco nos ofrecerá el dinero a plazos, a medida que los pasos de la vivienda se vayan concretando. En una hipoteca común, todo el dinero del préstamo se obtiene al principio.

¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

Si en vez de adquirir una vivienda antigua estas buscando construir una vivienda desde cero, las hipotecas autopromotor son lo que estás buscando. Estos prestamos no se destinan a una vivienda ya construida sino al proyecto. Las características son muy parecidas a las de una hipoteca tradicional aunque presentan ciertos requisitos extra que tienen relación con los documentos arquitectónicos que se deben entregar antes de su aprobación.

Esta modalidad hipotecaria cuenta con características especiales, es una hipoteca que se financia por tramos: suelo, certificación y fin de obra:

  • Tramo suelo: se trata del porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Se trata del 50%.

  • Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero a medida que avance la construcción de la vivienda. Eso sí, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.

  • Tramo fin de obra: porcentaje final, por lo general, correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también será necesario contar con un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.

¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca autopromotor?

Al momento de solicitar una hipoteca autopromotor para construir tu propia vivienda, será necesario cumplir una serie de condiciones:

  • Solvencia económica: como en cualquier otra hipoteca, el banco solicitará que el postulante a la hipoteca pueda demostrar solvencia. De este modo, se aseguran que podrá pagar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes.

  • El usuario debe ser propietario del terreno: El lugar donde se construye la futura vivienda tiene que estar debidamente inscripto en el Registro de Propiedad.

  • Licencia para realizar la obra: contar con la licencia para poder realizar la obra es fundamental. Esta se solicita en el Ayuntamiento.

  • Normativa urbanística: El proyecto debe cumplir con las normas de urbanística que dicta el ayuntamiento. También, tendrá que contar con todos los permisos que expide cada Administración.

  • Proyecto de ejecución de obra: La hipoteca autopromotor será otorgada siempre y cuando se presente un proyecto de obra realizado por un técnico competente, lo cual deberá contar con un visado colegial y un presupuesto aprobado legalmente.

Hipoteca autopromotor sin terreno

Lo más habitual es que, dentro de la hipoteca autopromotor no se incluya el terreno para la construcción de la vivienda. De hecho, uno de los requisitos para poder acceder a este tipo de préstamo hipotecario es ser propietario del terreno donde se llevará a cabo la construcción. En otras palabras, la financiación que brindan las hipotecas autopromotor no suelen cubrir el valor del terreno.

Sin embargo, existen algunas alternativas para realizar esta operación:

  • Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie tanto la compra del terreno como la edificación de la casa: se trata de algo poco probable, sin embargo, lo puedes intentar negociar con varios bancos.

  • Contratar una hipoteca aparte para comprar el terreno: las probabilidades de que el banco lo acepte son bajas, sin embargo, no pierdes nada por intentarlo.

  • Comprar el terreno con un préstamo personal: deberás abonar un interés más alto que con una hipoteca, pero puede ser una alternativa si las demás opciones no funcionan.

Debes tener en claro que, financiar el terreno te obligará a pagar más dinero cada mes. Por ello, lo ideal es hacer números para asegurarte de no dedicar más del 35% de tus ingresos al pago del terreno y de la autopromoción, se trata de la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España.

¿Cuáles son las condiciones y las vinculaciones necesarias?

La mayoría de los préstamos emitidos para la construcción de la casa autopromocional cuentan con plazos de 30 años, con intereses y vinculaciones requeridas similares a las de las hipotecas tradicionales: nómina y seguro de vida y hogar.

Existen algunos bancos que, de cara al riesgo que van a asumir, ofertan unos intereses más altos. No obstante, estos aumentos no suelen superar el medio o tres cuartos de punto.

Los gastos de una hipoteca autopromotor

Los gastos de una hipoteca autopromotor pueden variar bastante en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda en cuestión. Los gastos aproximados son los siguientes:

  • Tasación vivienda: la tasación se debe llevar a cabo como si la obra ya estuviera finalizada.

  • IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA ya que se trata de una vivienda de obra nueva.

  • Licencia de obra: cuesta entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.

  • Honorarios del arquitecto: puede ir de un 4% a un 12%.

  • Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.

  • Gestoría: entre 150€ y 400€.

  • Registro de la propiedad: aproximadamente entre 25€ y 2000€ dependiendo del valor de la propiedad.

¿Cómo calcular la hipoteca autopromotor?

Para calcular una hipoteca autopromotor cuentas con las mismas opciones que con una hipoteca tradicional. Se trata de las siguientes: acudir a la entidad, concertar una cita telefónica o hacer el cálculo mediante los simuladores que tienen las entidades. En este caso será necesario ingresar datos como:

  • Cantidad requerida.

  • Si se trata de una vivienda habitual.

  • Los ingresos mensuales.

  • Edad.

Principales ventajas de las hipotecas autopromotor

Flexibilidad: la mayor ventaja de estos préstamos es la flexibilidad para la definición del proyecto, ya que cada cliente tiene la posibilidad de ir adaptando el préstamo a la necesidad de su plan.

Diferentes etapas: por otro lado, como los importes se van recibiendo por etapas, el endeudamiento va aparejado al crecimiento del proyecto a tono con la buena evolución de la construcción. En los dos primeros años no se amortiza capital, es por esto que, el arranque de la obra es más económico para el usuario.

Las desventajas de la hipoteca autopromotor

Siempre existe la posibilidad de que surja un inconveniente en el medio de la obra que genere algún problema. Por ejemplo, cambios de materiales, retrasos en la obra, o contratiempos inesperados pueden llegar a modificar los presupuestos. Es entonces cuando se puede llegar a dar un desfasaje entre lo que se proyectó y la obra terminada, que es donde se realiza la tasación. 

Para dejar de lado estos inconvenientes, los bancos son más exigentes en cuanto a los requisitos y las condiciones para otorgar las hipotecas. En algunos casos se solicitan refuerzos de garantías o avales extras. Esto puede ser considerado como una desventaja.

¿Dónde puedo conseguir una hipoteca autopromotor?

Los bancos realizan un estudio personalizado de la situación o punto concreto en el que se encuentra el terreno y la construcción; en función de ello, realizará una oferta de tipo de interés y financiación.

Aquí te contaremos cuáles son las entidades bancarias que financian este tipo de operaciones. Para saber cuáles son las condiciones que ofrecen, lo aconsejable es contactar personalmente con la entidad para acceder a una oferta que se adapte a tu situación en concreto.

  • Hipoteca CREA de Hipotecas.com

Se trata de una de las entidades especializadas en la concesión de este tipo de hipotecas. En este caso, nos ofrece la posibilidad de contratar la hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Una de las principales ventajas de estas hipotecas es su ausencia de vinculaciones.

  • Hipoteca Autopromotor Banco Santander

Otra de las entidades más especializadas en hipotecas autopromotor, así como hipotecas para reformas, compra de local o hipotecas para no residentes. Banco Santander también ofrece préstamos autopromotor para empresas. Este brinda una serie de ventajas tanto para el promotor como para los futuros compradores, por ejemplo, beneficiarse de la plataforma de venta de vivienda de Santander o ahorrarse gastos de comisión de apertura o el AJD.

  • Hipoteca autopromotor Bankinter (Credichalet Bankinter)

En esta hipoteca, el tipo de interés puede ser fijo o variable. Los beneficiarios dispondrán de la cantidad de la hipoteca por tramos, recibiendo el 50% en el denominado “tramo suelo”, el 30-40% conforme la obra vaya avanzando y el 10-20% una vez se haya emitido el certificado final de la obra. 

  • Hipoteca Autopromotor de Abanca

Abanca nos ofrece la Hipoteca Mari Carmen Variable, sirve tanto para la adquisición de una vivienda como para autopromoción. Además, puedes llegar a obtener un 90% de financiación del valor del proyecto de la vivienda. 

¿Es posible financiar una vivienda prefabricada con hipotecas autopromotor?

La respuesta es sí, es posible solicitar una hipoteca autopromotor para construir una vivienda prefabricada o modular. Sin embargo, si bien necesitarás los mismos permisos, también, ten en cuenta que esa casa debe encontrarse anclada al suelo de manera consistente. Esto significa que no puede ser móvil.

Si la casa no se encuentra anclada al suelo, puedes solicitar un préstamo personal para financiar la construcción. No obstante, te saldrá más caro, ya que el interés de estos productos se encuentra más elevado.

Conclusión sobre los préstamos para autopromoción 

Los préstamos para autopromoción están orientados a todos aquellos que busquen construir una vivienda y cuenten con un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario bastante específico y que no es tan publicitado como otros.

Sin embargo, el hecho de que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no implica que se trate de productos mucho más costosos que las hipotecas convencionales.

En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto ideal es el préstamo hipotecario autopromotor.

Como vemos las hipotecas autopromotor son una buena opción para los usuarios que buscan construir sus propias viviendas. Siguiendo los requisitos de los bancos se puede obtener una financiación adecuada.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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Casa prefabricada: ¿Cuáles son los permisos necesarios para poner una?

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Casas prefabricadas

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los permisos que necesitarás si deseas poner una casa prefabricada. Continúa leyendo el artículo y entérate.

Para construir una casa prefabricada se requieren algunos permisos. En el siguiente artículo te contaremos cuáles son y qué diferencias existen entre una casa prefabricada y una casa convencional. De este modo, podrás comparar los beneficios y las desventajas entre ambas opciones.

¿Qué es una casa prefabricada?

En primer lugar hay que mencionar que no existen las casas totalmente prefabricadas, así como tampoco existen las casas construidas por completo en el lugar. Para dejarlo más claro, las ventanas de las casas se elaboran siempre en un taller, del mismo modo que otros elementos como pueden ser las puertas y por lo general todo lo que sea carpintería. Por otro lado, también existe una gran cantidad de elementos que ya vienen estandarizados de fábrica. Estos elementos son por ejemplo las calderas, los muebles de cocina y baño, los paneles solares, entre otros.

Sin embargo, también existen elementos que solo pueden ser realizados en el lugar, y el nivel de prefabricación es muy bajo. Por ejemplo, eso sucede con la cimentación, los conductos de las instalaciones, esto incluye fontanería, acabados, telecomunicaciones, electricidad, saneamiento, la mayoría de los aislamientos e impermeabilizaciones, entre otros.

Una vez aclarados todos estos puntos, podemos decir que una casa prefabricada a las viviendas que cuentan con un nivel de prefabricación muy elevado. Los elementos prefabricados más habituales en este caso son la estructura, parte o toda la cubierta, parte o toda la fachada y en ocasiones también la tabiquería.

¿Cuáles son los permisos necesarios para una casa prefabricada?

Una casa prefabricada debe contar exactamente con los mismos permisos que cualquier vivienda convencional. No hay normativa alguna que se encargue de diferenciar entre una casa prefabricada y una convencional. Las dos deberán cumplir el Código Técnico de la Edificación. Esto significa que los permisos o trámites necesarios para una casa prefabricada, así como también para una casa convencional, son los siguientes:

Solicitud de licencia en el ayuntamiento y pago de las tasas correspondientes

Proyecto Básico y de Ejecución, realizado por un arquitecto

Dirección de Ejecución de la Obra, realizada por un arquitecto técnico

Dirección de Obra, realizada por un arquitecto

Coordinación de Seguridad y Salud, realizada habitualmente por un arquitecto técnico

Estudio Geotécnico, realizado por una empresa especializada

Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento

Alta de suministros de agua, luz, entre otros, en las compañías que correspondan a cada uno

Realización de las escrituras de propiedad ante notario de la nueva vivienda y presentación en el Registro de la Propiedad

¿Cómo es el proyecto de una casa prefabricada?

Si bien los permisos necesarios para construir una casa prefabricada son los mismos ¿Qué sucede con respecto a los honorarios técnicos? ¿Es necesario un proyecto completo para una casa prefabricada? ¿Es suficiente con un proyecto genérico, debido a que las casas prefabricadas son iguales a las convencionales?

La realidad es que el nivel de prefabricación no afecta a toda la vivienda, siempre hay elementos que varían dependiendo del entorno o de las necesidades del propietario. Un ejemplo de esto es la cimentación, ya que un mismo modelo de vivienda puede variar en diferentes parcelas, esto se debe a que depende fundamentalmente del tipo de terreno de la parcela, de la profundidad del terreno resistente, de la resistencia de este, del nivel freático, entre otros. También puede variar según la pendiente del terreno, ya que los modelos de casas prefabricadas estándar por lo general están pensados para parcelas planas y aisladas. En ocasiones es necesario realizar muros de contención, desmontes, desniveles, entre otros.

Situación de la parcela

Dependiendo de cuál sea la situación de la parcela, el proyecto puede verse muy afectado. Un mismo modelo de casa puede cumplir la normativa de una Comunidad Autónoma pero no de otra, a causa de las Normas de Habitabilidad autonómicas. Por otro lado, también dependen tanto del planeamiento municipal como de las ordenanzas específicas que tenga cada zona. Por ejemplo, existen zonas en las que están prohibidos o sugeridos algunos materiales, proporciones, cantidad de plantas, entre otros.

Instalaciones

Las instalaciones también se modificarán según cuál sea la ubicación. Por ejemplo, una casa en la costa que en la montaña no necesitará el mismo aislamiento que una casa en Canarias. También, los suministros de la zona pueden condicionar bastante el proyecto. Por ejemplo, en ocasiones nos puede interesar instalar calderas de gas, a causa de contar con un depósito de propano próximo o conexión de gas natural, lo que tendremos que complementar con paneles solares o algún otro tipo de energía renovable para el agua caliente, mientras que en otras ocasiones nos puede interesar colocar una caldera de biomasa, debido a contar con un acceso cercano a este tipo de combustible. Por otro lado, el tipo de caldera nos puede condicionar también, a la colocación de suelo radiante o radiadores, de aire acondicionado, de renovación de aire, entre otros.

Ubicación y forma

También son factores de suma importancia tanto la orientación como la forma de la parcela. Esto se debe a que no todos los modelos de vivienda tienen sentido en todas las parcelas. Lo aconsejable es orientar las zonas vivideras hacia las mejores vistas y de ser posible, hacia el sur o el suroeste, por otro lado, las zonas de servicio deben ser orientadas hacia las peores vistas. En ocasiones tenemos interés en vincular algunas zonas hacia el jardín, que no en todos los casos se encontrará en la misma ubicación de la parcela.

Todo esto significa que no existe un proyecto estándar de casa prefabricada. Pero, puede ser que algunas empresas colaboren con arquitectos que ya hayan realizado el mismo modelo de casa más veces y tengan la posibilidad de ajustar un poco más el precio, o que te ofrezcan un pack llave en mano en el cuál esté incluido el precio del proyecto.

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Proyecto masivo de coliving en Sevilla

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casa compartida

Un proyecto masivo de coliving en Sevilla se construirá a través del Plan Municipal de Vivienda. El Ayuntamiento ha aprobado una ampliación de dicho Plan que será llevada a cabo mediante Emvisesa, su empresa pública. En este artículo te contamos los detalles.

Una singular propuesta ha salido a la luz en los últimos días. Sevilla desarrollará construcciones de colivings. Lo novedoso de esta promoción es que se hará a través del Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación. El Ayuntamiento ha aprobado una ampliación de dicho Plan que será llevada a cabo mediante Emvisesa, su empresa pública.

Esta ampliación del Plan de Vivienda abarca hasta el 2023. Y deberá adaptarse a las leyes tanto continental, como de Estado y de Andalucía. Por otro lado, deberá comprender nuevas fuentes de financiación y suelos municipales que surgen en este nuevo registro.

Proyecto de coliving en Sevilla

Este es un momento bisagra para los nuevos emprendimientos denominados “colivings”. Cuando ya se están expandiendo al resto del mundo (con llegada a países incluso latinoamericanos como Brasil y Argentina), un proyecto de coliving en Sevilla se construirá a través del Plan Municipal de Vivienda. Un precedente de esta ampliación estaba desarrollado en una normativa de 2018. Ahora deberá adecuarse a las nuevas reglamentaciones. En cuanto a las fuentes de financiación, por ejemplo, se les dará espacio a las ayudas del Gobierno central, la Junta de Andalucía y los fondos europeos de recuperación económica tras la pandemia Next Generation, tal como exigen las normas aprobadas.

La propuesta consiste en generar nuevas construcciones en parcelas disponibles o rehabilitar otras con el objetivo de disponer de alojamientos colaborativos o “colivings”. Para esto se necesitó modificar el Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación en pos de que incluya este tipo de emprendimientos. Áreas municipales de Urbanismo y Patrimonio, también, cedieron a Emvisesa parcelas para la edificación o rehabilitación de los Colivings.

De esos espacios colaborativos donde se comparte trabajo, estudio y ocio se encargará el Grupo Emvisesa. Aquellos que resulten adjudicados, de manera individual, tendrán acceso al alojamiento y a las zonas compartidas.

Política Municipal

No es la primera vez que el gobierno municipal de Sevilla se embarca en proyectos referidos a la vivienda. Podríamos decir que son un propósito prioritario de su política. En tanto que Emvisesa se ha ocupado de las obras de viviendas más importantes de los últimos años.

La modificación del plan de 2018 (aún vigente) tiene la finalidad de ampliar la función social de la promoción de viviendas, además de atraer todos los fondos posibles para la financiación. En último lugar, y no menos importante, se busca posicionar a los alojamientos colaborativos como referentes de estilos de vida, como lo es en otras partes de nuestro país.

Las cifras denotan estos propósitos: dos parcelas con 30 viviendas que estaban destinadas a la venta, serán ahora cedidas para la nueva obra. Además, 345 viviendas protegidas en Palmas Altas se incorporan al plan tanto para venta como para alquiler. Por otro lado, en diferentes puntos de la ciudad se suman nuevos suelos para 193 alojamientos colectivos, más otros 106 ya construidos y destinados a reformas.

Una vez concluidas las obras, los alojamientos colaborativos serán publicados mediante Emvisesa para que las personas interesadas puedan postularse.

El Coliving como estilo de vida

Como ya te lo hemos contado en este post, el Coliving refiere a un modelo residencial comunitario de alquiler. Sigue el concepto de jóvenes y no tanto habitando un lugar donde puedan desarrollar sus intereses. Es una comunidad heterogénea que busca el desarrollo personal y profesional, a partir de la vida en común. Y está pensado para que la mayoría de sus habitantes sean emprendedores y proactivos.

Muchas veces surge de la rehabilitación de inmuebles en desuso. Este tipo de viviendas tienen diversos espacios habitacionales como el comedor, biblioteca o sala de estar de manera compartida. De esta manera se favorecen las relaciones interpersonales. Con lo que se promueve la sociabilidad entre quienes habitan dichos espacios comunes, a la vez que se mantiene un grado de autonomía de los espacios privados.

La finalidad del Coliving es potenciar las relaciones interpersonales y compartir experiencias, como ser la convivencia. Está dirigido a cortos períodos de hospedaje, a diferencia del cohousing. En definitiva, es un modelo de vivienda a medio camino entre el piso compartido y una residencia de estudiantes.

Los principales destinatarios, entonces, son los jóvenes con recursos limitados para una primera emancipación, o que precisen un hospedaje transitorio mientras se preparan para una propiedad individual. También es de especial interés para adultos que buscan la compañía de jóvenes u otras personas mayores y de esta manera lo pueden realizar de forma económica.

La renta estipulada

El responsable de determinar la renta mensual para cada convocatoria será la misma empresa Emvisesa que, como vemos, tiene un rol muy preponderante. Esta renta no podrá sobrepasar el promedio de 0,70 del valor del coste que el Índice de Precio de Referencia del Alquiler de Sevilla establece para el barrio en el que se encuentre cada construcción. Recordemos que estos Colivings son promociones dentro de los denominados Planes de Vivienda.

A este precio inicial habrá que adosarse otros gastos, como ser la limpieza diaria de los alojamientos, o los servicios de garaje, etc. El alquiler se podrá renovar de manera anual siempre que se puede acreditar la situación de transitoriedad.

Ante las secuelas de la pandemia -la destrucción de ciertas economías, la inestabilidad financiera, etc., el gobierno de Sevilla se plantea nuevas formas de financiación por medio de ayudas directas o inversiones. En este marco es que se enmienda el Plan Municipal de Vivienda, Suelo y Rehabilitación. Y también es en este contexto que se modifican ciertas normas y planificaciones respecto a la vivienda a nivel de la comunidad autónoma, Estado español y europeo, como incluir las inversiones de los fondos Next Generation.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del proyecto de coliving en Sevilla a través de sus Planes de Vivienda. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El auge de la casa compartida o coliving

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Cómo será la nueva Ciudad de Justicia de Madrid

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ciudad de justicia en madrid

A pesar de 18 años de bloqueo y dos intentos fallidos, el proyecto de la Ciudad de Justicia de Madrid pareciera estar cerca de materializarse. El megadesarrollo fue lanzado por primera vez en 2004 y, casi dos décadas más tarde, avanza a paso firme. “Esperamos poder proceder a la adjudicación de la licitación para la construcción en torno al mes de febrero”, adelanta Enrique López, consejero de Presidencia, Justicia e Interior de la Comunidad de Madrid. El funcionario, además, calcula que estará terminada y operativa “a finales de 2026 o principios de 2027”, según declaró en una entrevista con elEconomista.es.

La concesión de la Ciudad de Justicia

El plazo de la concesión será de 40 años desde ese entonces. Serán un año para la redacción del proyecto de construcción, tres para la construcción en sí misma y 36 destinados a la explotación y mantenimiento. Así, alrededor de 49,3 millones de euros más IVA serán los que cobrará el licitador. “Esto nos supone ahorrar de entrada los gastos que actualmente incurrimos en los 28 inmuebles y que rondan los 76 millones de euros”, cuenta López.

De esta manera, el ahorro total será de más de 16 millones de euros al año. Si se lo proyecta al tiempo que durará la concesión, estamos hablando de aproximadamente 600 millones de euros. Por otra parte, el funcionario de la capital del país comenta que “una vez transcurrido el plazo de la concesión, los 17 edificios que compondrán la nueva Ciudad de la Justicia en Valdebebas revertirán al patrimonio del Gobierno regional”.

Inversión y canon

La inversión de 507 millones de euros que integra el presupuesto inicial para las obras genera discusiones internas. Para algunas figuras del sector, es una cantidad “escasa y provoca que la rentabilidad asociada sea insuficiente, lo que podría entorpecer el acceso a financiación”. En contrapartida, el consejero de justicia madrileño considera que es “rentable y viable”. En ese sentido, López agrega: “Hemos sido conservadores con nuestras estimaciones y creemos que la TIR que consigan puede estar incluso por encima de lo que hemos calculado”.

Frente a las críticas, el proyecto y el canon que deben abonar a las empresas licitadoras “estará sometido a unos criterios de revisión”. Además, hay una revisión que está contemplada. Específicamente en los pliegos de licitación, siempre y cuando haya un “aumento de planta judicial o cambios legislativos”. A su vez, en el octavo año de la concesión, el canon podrá ser revisado. Eso sí, para que eso suceda, tendrá que ser cuando se produzcan subas en tres conceptos: suministros, mantenimiento de edificios y coste de personal.

Estos últimos elementos mencionados representan el 20% del canon. De acuerdo a lo estipulado, nunca podrán superar el 2,5%. Esto, según López, promueve que “la administración tenga una situación de cierta seguridad, pero también el licitador tenga posibilidad de revisión al alza”.

Asimismo, se busca que el Gobierno de España cuenta con otra potestad. La idea es que desde la administración nacional se pueda extender la posibilidad de revisar el incremento de los costes de construcción en los contratos de obra a las concesiones. Eso podría realizarse a través de un Real Decreto-ley. “Si no es con este Gobierno, espero que sea con el siguiente”, desea López.

La mirada del consejero de justicia respecto al contexto político es muy crítica. “Puede parecer que estamos en una situación de inestabilidad económica, pero nosotros creemos que esto es totalmente coyuntural. Esto se superará si los políticos europeos aciertan en sus decisiones”, opina. Además, asegura estar “convencido” de que “en unos meses habrá un cambio de Gobierno” y Alberto Nuñez Feijóo “será presidente de España”, quien “será capaz de dar un giro a la situación”.

Financiación externa e interna para la Ciudad de Justicia

En la mayoría de los proyectos anteriores, las fórmulas de financiación no eran muy flexibles. Eso ha cambiado con esta iniciativa, donde la ampliación “más allá del préstamo” y donde “el licitador puede acudir a subvenciones, créditos, fondos, sociedades de capital riesgo o leasing” hace más “viable” el proyecto. Según López, se espera el aporte de fondos externos en un 100%. Además, la devolución de esta aportación tendrá un interés del 5% anual a devolver en esas cuatro décadas.

“Es un espaldarazo muy importante que el BEI esté dispuesto a financiar hasta el 50% del coste del proyecto de construcción”, opina el consejero madrileño. Quien también destaca que los licitadores tendrán la posibilidad de “acudir a fuentes de financiación interna, dado que la explotación de los usos asociados del proyecto ubicados en los bajos de los inmuebles como oficinas bancarias, zona comercial, farmacias, guardarías, gimnasios o un parking con unas 4.900 plazas, van a generar ingresos recurrentes”.

Eso no es todo. Por otro lado, existen algunas conversaciones con el Ayuntamiento con el objetivo de ampliar la financiación. ¿Cómo? Mediante una “flexibilidad en la edificación con posibilidades de aumentar de edificabilidad si fuera necesario”. López cree que Valdebebas es una zona “con mucho potencial de crecimiento y por estas instalaciones van a pasar de media más 30.000 personas al día”.

¿Crees que la nueva Ciudad de Justicia significará un cambio importante? ¡Déjanos tu opinión en los comentarios! Si te interesa saber sobre más cambios en la ciudad de Madrid, entérate más en Oi Real Estate:

Demolerán dos emblemáticos centros comerciales en Madrid

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La tecnología blockchain se utilizará para almacenar datos inmobiliarios

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blockchain datos inmobiliarios

Según informó el Colegio de Registradores de España, toda la información podrá ser guardada y actualizada en una aplicación basada en tecnología blockchain

El futuro llegó -hace rato- al mundo inmobiliario. Era sólo cuestión de tiempo para que los sistemas se aggiornen y comiencen a utilizar las nuevas tecnologías que aceleran los procesos y sintetizan espacios. En este caso en particular, la posibilidad de almacenar datos y actualizarlos en forma permanente servirá para centralizar la información de los inmuebles. Es así como todos los registros de los datos de las propiedades podrán ser contenidos en una aplicación de cuya creación participará el Colegio de Registradores, tal como anunciaron en un comunicado de prensa. De esta manera cualquier persona que acredite un interés legítimo en determinada propiedad podrá conocer sus datos, cuando la plataforma esté en funcionamiento.

¿Quieres conocer más sobre la tecnología blockchain? ¿Te interesan sus aplicaciones en el mundo inmobiliario? Entonces, ¡no dejes de leer!

Blockchain y datos inmobiliarios: ¿ cómo será esta unión?

Los registradores de propiedades tendrán la posibilidad de verificar los datos inmobiliarios de cualquier inmueble a través de una aplicación basada en blockchain. Así lo anunciaron desde el Colegio de Registradores luego de un encuentro que se realizó entre el 30 de septiembre y el 1 de octubre del corriente año. Desde el ente público aseguraron su participación en el Proyecto de Investigación Desafíos Actuales del Registro de la Propiedad: Blockchain y Protección de Datos a través del cual se gestará esta nueva aplicación.

¿A qué datos inmobiliarios se podrá tener acceso gracias a la tecnología blockchain?

La cadena de bloques creada va a permitir que se guarde la información del Libro de Edificio. Los datos que allí contiene son:

Información del Proyecto: Aquí se recogen todos los documentos que definen las exigencias técnicas de la obra, como por ejemplo los planos, la memoria, los planos y el presupuesto

Acta de Recepción de la obra:  A través de este documento se acreditan las condiciones del contrato entre el promotor y el constructor.

Agentes participantes en el proceso de edificación: En este documento se identifican los agentes que hayan intervenido durante la construcción del edificio

Instrucciones de uso y mantenimiento: Se establecen las pautas para el cuidado y mantenimiento de las instalaciones del edificio.

En este Libro se encuentran todos los datos relevantes sobre las edificaciones. En él se encuentran los documentos que los promotores les entregan a los habitantes al momento de la compraventa. Allí consta la información técnica, los participantes del proceso y las instrucciones para el mantenimiento del inmueble.

¿Cuáles son las ventajas de utilizar esta nueva aplicación?

Como todos los avances tecnológicos, la apertura a este tipo de aplicaciones trae aparejados una serie de beneficios:

Posibilidad de acceder en forma remota: No será necesario estar presente físicamente en España. Esta aplicación podrá utilizarse desde cualquier parte del mundo, siempre que la demanda sobre los datos del inmueble sea considerada legítima.

Fácil acceso a la información: Una de las principales ventajas tiene que ver principalmente con la facilidad para disponer de la información. Un usuario que demande los datos del Libro de Edificio de determinada propiedad podrá hacerlo de manera sencilla sin tener que acarrear papeles como en la forma tradicional.

Seguridad: Otra de las ventajas del sistema tiene que ver con su seguridad: ningún dato podrá ser modificado ya que es tecnología inmutable, no permite su adulteración. La información es verídica y no puede ser eliminada ya que permanece almacenada en la cadena de bloques.

¿Es posible mantener la seguridad jurídica de los registros?

Desde el Colegio de Registradores alientan el uso de las nuevas tecnologías, apostando por seguir explorando las posibilidades de la tecnología blockchain para mantener la seguridad jurídica que los registros proporcionan.

¿Cómo se gestó el proyecto?

La idea se presentó en el marco del “Proyecto de Investigación Desafíos Actuales del Registro de la Propiedad: Blockchain y Protección de Datos”, organizado por la Cátedra Bienvenido Oliver de la Universidad de Laguna entre el 30 de septiembre y el 1 de octubre. Así es como el departamento de Disciplinas jurídicas de esa casa de estudios con la colaboración del Colegio de Registradores se enfrentarán al desafío de crear esta aplicación. De su funcionamiento no se han dado aún mayores detalles: utilizará la tecnología blockchain pero no se sabe sobre cuál de ellas lo hará.

¿Cómo fueron los inicios de la tecnología Blockchain?

Stuart Haber y W. Scott Stornetta describieron por primera vez en un trabajo  el funcionamiento de una cadena de bloques encriptada en el año 1991. Sin embargo, el término alcanzó popularidad en el 2008 cuando irrumpió en el mercado la criptomoneda Bitcoin.

¿A qué se refiere el término blockchain?

Blockchain es un vocablo inglés que traducido al español significa cadena de bloques. Es en estos bloques donde se realizan los registros, cuyas características básicas son:

  • Únicos: no existen dos registros iguales
  • Consensuados: para que haya un nuevo ingreso debe recibir la aprobación
  • Distribuidos: se registran en forma uniforme en distintos nodos de una red.

¿Qué se almacena en cada bloque?

Para lograr el correcto funcionamiento de la cadena, los bloques tienen sus especificidades. Por tanto, en su composición un bloque básicamente contiene la siguiente información:

  • Un conjunto de datos o transacciones válidas
  • Información propia del bloque
  • Conexión con el bloque anterior y el siguiente a través de un código único

Estas cualidades intrínsecas hacen que cada bloque sea inamovible y se ubique en un lugar específico de la cadena. Dentro de los nodos se guarda la información completa de una cadena. De esta manera, cada participante de la red puede poseer su propia copia exacta

¿Cómo se agregan nuevos registros a la red?

Para que un registro pueda agregarse a la red primeramente deben pasar por un proceso de verificación que se da en el interior de los nodos. A través de esta validación, cada nueva información se añade a un nuevo bloque que se incorpora en la cadena.

¿En qué se basa la seguridad de la tecnología blockchain?

Esta nueva forma de trabajo en cadena permite almacenar información en forma permanente ya que no es posible modificarla o eliminarla. Su seguridad se asienta en varios pilares:

ventajas

Disponibilidad: La garantía de la disponibilidad de la información radica en que cada nodo de la red almacena una copia exacta de la cadena. De esta manera cualquier nodo operativo puede recuperar la información en caso de fallo en algún sector de la red

ventajas

Consenso: Cada nuevo registro es consensuado y cada nodo comparte la misma información. Esto le asegura la integridad a la cadena y a los datos que se guardan. Para poder alterar la información la cadena debería recibir un ataque en más de la mitad de sus nodos.

ventajas

Perpetuidad : Al estar vinculado matemáticamente cada bloque con el siguiente, cada nuevo ingreso utiliza el mismo procedimiento con lo cual la cadena se vuelve inalterable. Esto hace que toda la información se vuelva perpetua e inmutable.

La tecnología de blockchain permite almacenar información que jamás se podrá perder, modificar o eliminar.

¿Cómo funciona la verificación de la información en cada nodo?

La validación de las transacciones y los datos que se almacenan en la cadena de bloques se realiza por medio de certificados y firmas digitales. Esto permite asegurar la autenticidad de la información con un método descentralizado y resistente a la manipulación de datos. Se podría comparar el funcionamiento de estas verificaciones con el trabajo de un escribano: la cadena certifica y valida la información a medida que se van incluyendo nuevos datos. 

¿Por qué se dice que es un sistema descentralizado?

Un sistema centralizado alude a un eje central que regula o por el que pasan los datos para luego ser verificados. En el caso de la tecnología blockchain, todos los datos están distribuidos en todos los nodos de la red. Por tanto, todos participan y validan la información, al tiempo que la almacenan. Esta característica la convierte en una potente herramienta, ya que no hay un servicio externo o compañía que gestione la información.

¿Hay otras aplicaciones de la tecnología blockchain en España?

El colegio de Registradores no será el primero en valerse de esta tecnología. Varios organismos públicos de la Comunidad de Madrid están invirtiendo en investigaciones sobre las aplicaciones de la cadena de bloques de información en el ámbito estatal. Particularmente hay proyectos de instalar clústeres tecnológicos que permitan la transformación digital de los ciudadanos. El objetivo es mejorar la calidad de vida a través de la generación de nuevos empleos, capacitaciones y la alfabetización digital de los madrileños.

Esperamos que esta información te haya sido útil y te invitamos a dejarnos un comentario. Si te interesó el tema puedes seguir leyendo:

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Un colegio de arquitectura innovadora ¿listo para verlo?

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escuela

Colegio arenisca en el desierto de Thar. El ovalo desde una vista aérea

Te presentamos el colegio de arenicas. El mismo fue proyectado como un colegio de arquitectura innovadora en forma de ovalo, y se encuentra en un lugar muy especial en el desierto de Thar de Rajasthan en India

Este proyecto innovador y diferente está destinado para albergar a más de 400 estudiantes femeninas.

Hablemos sobre el colegio de arquitectura innovadora y solidaria

Se proyectó una arquitectura ovalada de piedra arenisca. Por consiguiente y a simple vista  el edifico se integra con el paisaje desértico.

El colegio femenino forma parte de un proyecto de mayor envergadura que tiene como objetivo mejorar la paridad de género en la región a través de la Cooperativa de Mujeres. Mientras las niñas reciben educación en la escuela de niñas, los artesanos locales enseñarán a las madres y otras mujeres

El colegio en forma de ovalo, símbolo de la fuerza femenina

Este proyecto llama la atención por su forma oval. Pero no fue elegido por capricho.

Esta forma fue seleccionada en primer lugar para reflejar las formas curvilíneas de los fuertes locales. Y también los símbolos universales de la fuerza femenina.

La encargada del proyecto fue la arquitecta de neoyorquina Diana Kellogg

Distribución del espacio en la arquitectura innovadora

Entrada principal al corazón del colegio, el patio central

El óvalo se distribuye de la siguiente manera:

  • un patio central que marca el centro de la escuela y se hace eco de la forma del edifico circundante donde se distribuyen las aulas y demás salas.

  • a través de este patio se llega al interior de las aulas, por lo que funciona como manera de contención de las estudiantes y las resguarda del desierto que rodea el edificio.

  • Una rampa entre las paredes perforadas forma un corredor sombreado que conduce a una pasarela elevada hasta el techo.

  • Este techo se transforma en una terraza accesible cubierta de mosaicos azules.

No solo  es un edificio, es una proyecto de perspectiva de género

Un proyecto solidario el colegio de arquitectura innovadora

¿Por qué construir un colegio fuera de serie?

Rajasthan es el tercer estado indio más grande con una población de casi 60 millones de habitantes y una tasa de alfabetización masculina del 79%. Sin embargo, se trata de la región con una menor tasa de alfabetización femenina con un 53%. El dato es todavía peor en las áreas rurales

La fundación CITTA trata romper con el círculo vicioso del infanticidio femenino, el matrimonio infantil a través de la educación.

Para ello, el proyecto está dirigido a niñas entre jardín de infantes décimo grado, con la proyección de albergar una cooperativa de mujeres que puedan adquirir independencia económica.

Interior de la aulas

¿Por qué construir con materiales de la zona?

Vista de los materiales de construcción

El colegio de arenisca lleva ese nombre porque está construido con arenisca tallada a mano de origen local. Su estructura, de 836 m2 con forma de fuerte, consta de tres elementos circulares.

Usar el material de la zona, sobre todo en lugares remotos, es parte del aporte a la economía local y a la del proyecto. Esto es conveniente aplicarlo en cualquier proyecto arquitectónico.

La riqueza de esta estructura radica en el gran muro exterior que envuelve el perímetro de la escuela, el muro interior que encierra y rodea las aulas y como así también los detalles del patio ovalado.

Soluciones de sostenibilidad del colegio de arquitectura innovadora

El edificio tiene un total compromiso lo sostenibilidad en todos los aspectos. En primer lugar la forma ovalada ya le da una protección a las inclemencias del desierto.

La disposición de las aberturas más la incorporación de técnicas y energías limpias, hacen del colegio un lugar cómodo y acondicionado para que las niñas puedan estudiar en un ambiente agradable.

Formas constructivas de la arquitectura innovadora para la sostenibilidad

Solución arquitectónica para el clima

El trabajo en piedra en forma de celosía recuerda a las técnicas de tejido locales, y también brindan privacidad hacia el exterior del edificio.

Las temperaturas abrasadoras, de hasta 48,8 ºC, requerían soluciones de diseño bien pensadas. Es por esto que los muros exteriores contienen pequeñas aberturas que necesitaron que la altura de los techos se eleve para poder colocarlas.

Este diseño de aberturas también está presente en las aulas creando un efecto de luz moteada durante todo el día y permitiendo la ventilación natural.

En el patio central, corazón del colegio de arenisca, se han perforado secciones de las paredes de piedra para enfriar el espacio y protegerlo del sol. Así las estudiantes pueden disfrutar de sus tiempos libres y recreos sin estar expuestas a las inclemencias del desierto.

Ya vemos que con solo el diseño estamos construyendo un edificio sostenible, que permite el ahorro de energías para la climatización artificial.

Sostenibilidad por medio de técnicas ancestrales y tecnología de última generación

Vista de los paneles solares

El estudio de arquitectura incorporó sistemas de recolección de agua que reciclan el agua de lluvia en toda la escuela. Sabemos que el desierto es un lugar inhóspito y con poca cantidad de agua, por ella la colecta y almacenamiento de agua de lluvia es una solución perfecta para este clima.

Se incorporaron paneles solares que suministran energía a las luces y los ventiladores. Los mismos se instalaron en una estructura de acero en el techo.

En el techo se habilitó un lugar de juegos accesible al que se accede mediante una rampa, que funciona como un área cubierta con sombra para que las niñas se puedan proteger del sol.

¿Cómo se siente esta arquitectura innovadora?

Estar en espacio pensado y proyectado para el fin de mejorar las circunstancias de la personas es un regalo para el alma.

Diana kelloggs concluye que estar en este espacio es una especie de paradoja visual,  “Dentro del espacio se siente muy íntimo, pero cuando te acercas, se siente monumental”.

El colegio arenisca es un claro ejemplo de interacción y sinergia para mejorar la calidad de vida de las mujeres en riesgo y cambiar su futuro para siempre.

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Las SOCIMIS se encuentran afectadas en bolsa por el teletrabajo

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SOCIMIS

No es ninguna novedad que la pandemia por el Covid-19 ha afectado de forma negativa a todos los sectores mundiales. Y las SOCIMIS no son la excepción. Estas se han visto golpeadas por el teletrabajo, que aumentó en época de coronavirus. En este post te contaremos un poco sobre este golpe que están atravesando las SOCIMIS.

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SOCIMIS afectadas

Entre la pandemia y los impuestos, las SOCIMIS se ven afectadas y preocupadas por su futuro.

Según informan los expertos, se ha sufrido una de las más grandes caídas en la bolsa. Este golpe no solo ha afectado a las SOCIMIS más pequeñas sino a las más grandes del mercado. Vamos a tomar como ejemplo a algunas de ellas: Merlín, Colonial, Lar y Árima.

Merlín y Colonial, representantes del sector en el Ibex, retroceden más del 50% y 40%, respectivamente, en lo que va del año 2020. Por otro lado tenemos a Lar y Árima, las cuales descienden el 54% y 30%, respectivamente. Claramente, estas no son las únicas afectadas, ya que los balances financieros para la mayoría de las SOCIMIS que cotizan en BME Growth son igual de negativos (quizás más) que las anteriormente nombradas.

Colonial: SOCIMI que trata de superar los golpes

Esta SOCIMI liderada por Pere Viñolas busca amortiguar el golpe que sufrió por la crisis económica en sus activos.

Cuando todo comenzó, lo primero que hizo fue flexibilizar su negocio de coworking. Luego, desinvirtió en logística. Y no le saca el ojo de encima al auge del teletrabajo, que cada vez crece más y más. Esto es un punto de preocupación para Colonial, ya que puede representarle un agujero en sus activos de oficinas y podría ser difícil de tapar.

Teletrabajo: Enemigo de las SOCIMIS

Como hemos dicho más arriba, el teletrabajo está incrementando por la situación de pandemia que estamos viviendo, y parece que no se irá por largo tiempo.

Para esta SOCIMI, el hecho de trabajar desde casa afecta a dos de los segmentos de Colonial: oficinas y espacios flex. El negocio de gestión de espacios de trabajo flexibles a través de Utopicus, que cuenta ya con trece espacios y supera los 38.000 metros cuadrados, tuvo que modernizarse y ofrecer contratos mensuales y sin permanencia para captar nuevos clientes. Pero el ahorro de coste es algo que todos los empresarios buscan, y, en este sentido, cada vez son más los que prefieren la opción del teletrabajo.

Por otro lado, hay que destacar que el negociar con los inquilinos los aplazamientos en los pagos o las cancelaciones del arrendamiento antes de tiempo, le está generando una deuda a Colonial.

A pesar de todo esto, Colonial tiene sus activos prime ubicados en las mejores zonas de Barcelona, Madrid y París. Y los inquilinos son empresas importantes y potentes dentro del mercado, por lo que cuentan con pocas probabilidades de quebrar.

teletrabajo

Proyecto de los Presupuestos Generales para el 2021

Hace poco tiempo se dio a conocer el proyecto de los Presupuestos Generales para el 2021. La situación se ha tornado más desfavorable para las SOCIMIS, ya que este proyecto considera un cambio en el régimen fiscal para el sector, que tributará por el 15% sobre los dividendos no distribuidos.

En este punto, las SOCIMIS estaban exentas de pagar el impuesto de sociedades a cambio de repartir, como mínimo, el 80% del beneficio entre los accionistas. Pero ahora la propuesta del Gobierno afectará a las compañías más pequeñas, ya que las grandes reparten entre sus accionistas el 100% del beneficio contable desde hace un tiempo.

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Merlín: ¿Qué se espera para esta SOCIMI?

Merlín y Colonial han profundizado en sus mínimos. “El mercado está sopesando un segundo confinamiento en el país y el posible impacto que tendría en los negocios”, explica Borja Ribera, de GVC Gaesco y profesor de EAE Business School.

Para Merlín se prevé una caída de los ingresos por ocupación en oficinas entre el 1% y 2% en 2021. Y una caída entre el 2% y 5% en los alquileres de los centros comerciales.

Borja Ribera considera que a pesar de la incertidumbre, las SOCIMIS no deben dejar de ser una opción viable. “Tienen una similitud clara con la renta fija, ya que son empresas que obtienen un rendimiento por los alquileres. En el caso de Merlín es del 4,9% anual en los centros comerciales y del 3,6% en oficinas”, explica el experto.

“Teniendo en cuenta la deuda, estimamos que el mercado está implícitamente asumiendo que los activos de Merlín valen un 39% menos de lo que estima el tasador. El descuento nos parece excesivo. […] tampoco es evidente que vaya a recuperar en el corto plazo. Creemos que al mercado le preocupa más las perspectivas a medio y largo plazo”, detalla Banco Sabadell.

Para Bloomberg, Merlín podría subir un 55% en 12 meses. Este año solo ha recibido una recomendación de venta, de Goldman Sachs, que prevé una contracción media del 27% en las rentas de los alquileres premium en Madrid y Barcelona durante 2020 y 2021.

La directora de renta variable de Atl Capital, Susana Felpeto, considera que Merlín tiene probabilidades de recuperarse rápidamente, ya que tiene un mayor peso en los centros comerciales. “La mejora se producirá de forma paralela a como lo haga la economía”, enfoca Felpeto.

Teletrabajo: Aumenta su porcentaje en el sector inmobiliario

La pandemia del coronavirus obligó a que el teletrabajo se instale en muchos sectores de la economía para poder continuar operando con relativa normalidad. El inmobiliario no ha sido la excepción. Se ha detectado que el 70% de los agentes inmobiliarios están implementando esta modalidad, aunque sea de manera parcial, según el Consejo General de COAPIS.

La secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, Lola Alcover, ha explicado que el teletrabajo en el sector inmobiliario “es una herramienta insuficiente porque no se puede prescindir del trato y la gestión presencial”.

Las operaciones inmobiliarias se refuerzan, justamente, con la relación personal entre cliente y comercial inmobiliario, y las negociaciones posteriores. Y esto es algo se pierde mediante el teletrabajo.

Pero a pesar de esto, algunas actividades inmobiliarias se han podido realizar a través de llamadas y mensajes de Whatsapp, correos electrónicos o gestión documental y administrativa.

“Si el teletrabajo tiene más ventajas o más inconvenientes es una controversia que ahora mismo está sobre la mesa y deberá pasar un tiempo antes de que se puedan medir resultados reales que permitan cuantificar el mayor beneficio o perjuicio de su implantación; circunstancia en la que va a tener mucho que decir la legislación que se elabore en esta materia”, concluye la secretaria Lola Alcover.

Si quieres dejar tu opinión respecto de este tema, puedes hacerlo en el sector “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los pisos de lujo más caros de España

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pisos de lujo

El piso de lujo más caro de España está en Barcelona. El coste por metro cuadrado es de 20.000€. Un proyecto de la firma de ‘private equity’ Squircle Capital, que gestiona el capital de varios fondos extranjeros y que capitanea José Caireta Riera, acoge los pisos de lujo más caros de España. Los más grandes, los que más plazas de garaje cuentan por vivienda, los pisos con los gastos de comunidad más elevados.

Para que entremos en el tema de pisos de lujo

Aunque todo el sector residencial en su conjunto ha sufrido con la nueva normativa -menos proyectos en marcha-, ha sido el segmento del lujo el que ha sufrido un parón total de las escasas transacciones que cada año se cierran en la Ciudad Condal. Una situación que, por otra parte, favorecerá a los proyectos actualmente en marcha en Barcelona, con un número de proyectos de lujo muy inferior al de Madrid.

El más exclusivo de todos ellos es Francesc Macià 10, la única gran promoción de superlujo de Barcelona, un proyecto de la firma de “Private Equity” Squircle Capital, que gestiona el capital de varios fondos extranjeros y que capitanea José Caireta Riera.

Cada metro cuadrado de sus siete viviendas -el ático no saldrá a la venta hasta que el resto de unidades estén vendidas- cuesta, de media, 16.500 euros, el precio más caro de cualquier otra promoción de estas características en España. Ocho millones de euros por una vivienda que se compra “en bruto”. Es decir, con la obra finalizada pero sin la distribución final que quiere el cliente, sin decorar y sin amueblar.

De hecho, las viviendas son completamente personalizables. El cliente decide el número de habitaciones y estancias que desea para su vivienda. Así como su distribución y, aunque cada propietario puede dejar en manos de su arquitecto o diseñador de confianza el interior de las viviendas, Squircle Capital les ofrece la posibilidad de que arquitectos de renombre internacional como Marcio Kogan, Vincent Van Duysen y Vinzenzo de Cotiis dejen su impronta en su futuro hogar.

Marcio Kogan: el arquitecto que decoró y amuebló una de los pisos de lujo

Una de las cuatro viviendas ya vendidas, a una fortuna catalana, es la situada en la planta tercera del edificio que acogió la sede de la aseguradora suiza Wintenthur en Barcelona. Decorada y completamente amueblada por el arquitecto brasileño Marcio Kogan, eleva su precio hasta los 20.000 euros el metro cuadrado, por encima de los 10 millones de euros. Kogan, junto con su estudio MK27, ha sido también el artífice de la transformación y rehabilitación integral del edificio

“El objetivo era hacer una vivienda sofisticada en una ciudad elegante. Quería mezclar lo viejo y lo nuevo. Crear la comodidad y calidez de la que generalmente carecen las oficinas. En este edificio nos enfrentábamos al reto de conectar el interior de la vivienda con el exterior”, relata Kogan. “Supimos desde el principio que los grandes ventanales del edificio debían ser una ventana abierta hacia la ciudad. Una ventana que permitiera enmarcar la ciudad como una película en una pantalla panorámica. La ciudad es el fondo del apartamento, y hemos creado continuidad entre el interior y el exterior. En este sentido se ha convertido en un edificio residencial que admira la ciudad que siempre lo ha admirado a él”.

A diferencia de otros grandes proyectos de lujo, Francesc Macià se distingue por el número de unidades a la venta. Una vivienda por planta. Siete pisos más un ático dúplex. Para que nos hagamos una idea, en otros grandes proyectos de lujo de Madrid como Lagasca 99 o Canalejas, hablamos de 42 y 22 viviendas, respectivamente. “Lo que confiere mayor privacidad al uso de las zonas comunes”, explican desde Squircle Capital.

Siete viviendas, cuatro vendidas, con una superficie de 600 metros, seis plazas de garaje y unos gastos de comunidad de 5.000 euros al mes

Cada una de sus siete exclusivos pisos de lujo ocupa una sola planta del edificio y cuentan con 600 metros cuadrados de superficie habitable cada una de ellas. A ellas se sumará un ático distribuido en dos plantas, con 950 metros cuadrados y una terraza de 250. En total, 1.200 metros cuadrados que lo convertirán, no solo en el más caro a la venta -hasta que no se vendan todas las viviendas no se fijará el precio y no saldrá a la venta-, sino el más grande. Por delante, incluso, del famoso tríplex de Montalbán 11, de 950 metros y a la venta actualmente por 14,6 millones.

Además, los 600 metros cuadrados de cada vivienda las convierten, sin duda, en el piso en altura de superlujo -no hablamos de áticos ni de viviendas unifamiliares o chalés- y de obra nueva más grande actualmente en España. Unas dimensiones que, según sus impulsores, son precisamente uno de los grandes hándicaps del proyecto. Los pisos doblan en tamaño, por ejemplo, a las viviendas del proyecto de lujo ‘estrella’ en Madrid, Lagasca 99. Y son mucho más grandes también que las superficies de los apartamentos de Canalejas.

Un mercado para grandes fortunas catalanas

Al igual que otras pisos de lujo, el proyecto se ubica en una de las mejores zonas de Barcelona, la plaza de Francesc Macià, el equivalente al madrileño y cotizado Barrio de Salamanca.

Squircle Capital ha importado a España el concepto de máximo lujo al más puro estilo de Londres o Nueva York.  Y es que la experiencia previa de este “Private Equity” en proyectos de máxima exclusividad ha permitido desarrollar un concepto de residencial de alta gama con servicios propios de un hotel de 5* gran lujo, hasta ahora desconocido en España. Doce personas se encargarán, a diario, de la limpieza, la seguridad del edificio y la atención de sus habitantes.

Francesc Macià 10 cuenta, además, con unas extensas zonas comunes de las que disfrutará esta limitada comunidad de vecinos. Cuenta con una piscina de 20 metros de longitud, con sauna y sala de vapor, un gimnasio y centro de fitness. Además de espacios de uso privado para servicios de estética y masaje. Asimismo, cuenta con una cava privada con capacidad para 500 botellas, trasteros de 25 metros cuadrados. Además de garaje privado con seis plazas de aparcamiento por vivienda, una dotación de plazas de aparcamiento inusual en el mercado de lujo.

Los detalles de las zonas comunes están cuidados hasta el más mínimo detalle. La entrada al garaje, por ejemplo, está formada por 56.000 piezas de pizarra cortadas a manos. Mientras que el uso del latón mármol o la madera de nogal están presente tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes, donde el mobiliario y la iluminación llevan la firma de conocidas marcas como BassamFellows, Michael Anastassiades o De Cotiis.

Un proyecto icónico

“La primera impresión que tuve al ver el edificio fue que era muy poderoso. Y cuando lo visité por dentro, esta sensación se multiplicó. Parecía muy extraño, pero intrigante al mismo tiempo, y a medida que lo conocía, más me gustaba“, cuenta el arquitecto brasileño Marcio Kogan.

El edificio fue construido como un edificio de oficinas en la década de los 60. Su diseño original lleva el sello del arquitecto suizo Marc J. Saugey, contemporáneo de Le Corbusier, y durante años albergó las oficinas de la aseguradora Winterthur.

Tal y como explica Kogan, “la parte más difícil de este proyecto ha sido, precisamente, su singularidad. Cómo intervenir en un edificio con tanta personalidad y cambiar lo que significa un icono como él dentro de la ciudad de Barcelona. Asimismo, otro de los retos fue cómo introducir nuevos materiales que nos permitieran actualizar el edificio. Pero, al mismo tiempo, mejorar lo que ya existía en él. Lo más gratificante y de lo que nos sentimos orgullosos ha sido tener la oportunidad de revivir este increíble edificio“.

Así, por ejemplo, su fachada, compuesta por ventanas de gran tamaño con sus icónicos parasoles, es una referencia en el paisaje arquitectónico de Barcelona hasta el punto de estar protegida. Y dichos parasoles siguen siendo seña de identidad del edificio.

Otro apunte más: en diciembre de 2018, el proyecto fue galardonado con el premio a la mejor rehabilitación del mundo por el World Festival of Interiors.

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