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Como ya hemos aclarado en varias oportunidades, el valor de un inmueble se encuentra atravesado por una serie de factores que pueden modificarlo. En este caso, las subidas en los precios de la vivienda en zonas turísticas no es la excepción.

En nuestro país, desde CaixaBank Research, consideran que existen un total de 64 municipios turísticos. Lo que ha demostrado este informe es que en el último año, las subidas de precios de la vivienda en las zonas turísticas, ha sido con un 75 por ciento de sobreprecio.

Debemos tener en cuenta algunos detalles. Por ejemplo, a cuáles considera zonas turísticas. Según aclaran, se han incorporado dentro de este criterio a las localidades que tienen un gasto TPV del banco mayor al 10 por ciento del total.

Al realizar este estudio, han tomado los datos que ha informado el Ministerio de Vivienda. De allí se obtuvieron los datos de los valores de tasación de las viviendas de 306 municipios de nuestro país.

Con estos parámetros, solo el 21 por ciento de ellos ha sido considerado turístico, un total de 64 localidades que comprenden el 34 por ciento de la población. Entre ellas debemos mencionar a Madrid, San Sebastián, Barcelona, Valencia, Alicante, Palma, Málaga y Marbella, por citar algunas.

En este post te contaremos todo lo relacionado con las subidas de precios de la vivienda en zonas turísticas y los sobreprecios solicitados en estas localidades. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Subidas de precios de las viviendas en zonas turísticas
Cómo se han producido las subidas de precios en la vivienda en zonas turísticas
Las localidades con los precios medios más altos

Subidas de precios de las viviendas en zonas turísticas

Si analizamos las subidas de precios de las viviendas en las zonas turísticos, tenemos que decir que los inmuebles son un 75 por ciento más caros que el resto. CaixaBank Research analiza 306 municipios de nuestro país, y cataloga a 64 de ellos como zonas turísticas. El precio promedio de ellas, llega a un total de 2.943 euros el metro cuadrado. Durante el año pasado, la diferencia con los precios en el resto de las localidades ha llegado a picos máximos.

En estas localidades, se ha determinado que el metro cuadrado llega a costar hasta un 75 por ciento más caro que en otros lados. Un punto importante que no debemos dejar de lado, son los distintos factores que componen el precio de una vivienda. Algunos de ellos son:

El año en el que fue construido
Tipo de edificación
Las características particulares
Cantidad de habitaciones
La ubicación en la que se encuentra
Y si se encuentra en una zona turística.

Cómo se han producido las subidas de precios en la vivienda en zonas turísticas

Como dijimos anteriormente, en este estudio, se han considerado a un total de 64 localidades como turísticas. Allí al finalizar el año pasado, el costo del metro cuadrado se encontraba en los 2.943 euros. Si analizamos lo sucedido en el resto de los municipios, el valor solicitado era de 1.689 euros el metro cuadrado.

Pese a la gran diferencia, cabe aclarar que aún no se ha llegado a los máximos históricos de la burbuja que llegaron incluso a superar los 3.000 euros. De igual manera, lo cierto es que los aumentos no se han registrado solo en las localidades turísticas, sino que en los que no entran en esta categoría, también han llegado a una marca alta durante el último tiempo. Según el informe, la diferencia entre ambos tipos de pisos ha llegado a ser casi del 75 por ciento durante los primeros tres meses del 2023 y de 74.2 en el último trimestre del año

Si comparamos lo sucedido en los años 2007 y 2008, la distancia entre ambos montos no llegaba a ser del 40 por ciento el metro cuadrado.

Las localidades con los precios medios más altos

Si tomemos en cuenta el valor medio que ha informado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para los últimos tres meses del año pasado, no todas las localidades turísticas logran registrar una diferencia tan importante con respecto a las demás zonas. Es que lo cierto es que las subidas de precios de la vivienda en zonas turísticas no ocurren de igual manera en todas las urbes.

En San Sebastián, Barcelona y Madrid, por ejemplo, el metro cuadrado en este momento es más que el doble de la media no turística. Marbella, queda en el cuarto puesto, con un sobreprecio de casi un 80 por ciento. Luego se encuentra Palma con un 61,4 por ciento, Málaga 39,2 por ciento, Valencia 17 por ciento y Granada cierra la lista con un 9,3 por ciento.

Según el informe presentado, las subidas de precios de la vivienda en zonas turísticas, ha sido más importante que en el resto del mercado. Pese a estos datos, no es algo que solo haya sucedido en el año anterior. Esta tendencia ha iniciado en el verano del año 2021.

Pero continuemos analizando los datos más recientes. Las subidas de precios en las viviendas en zonas turísticas han sido del 5,7 por ciento interanual durante el primer trimestre del 2023. Para el resto de los inmuebles, por otro lado, el incremento ha sido del 4,8 por ciento. Ya llegada la primavera el aumento fue del 4,6 por ciento, situándose 3 décimas por encima de las que no se consideran turísticas.

En el verano, por otra parte, el aumento en los mercados turísticos fue del 6,6 por ciento, mientras que los otros solo llegaron al 4,9 por ciento. Para la última parte del año, el incremento fue del 7,5 por ciento contra el 5 por ciento.

Entre el último trimestre del 2014 y el del 2023, se registra una subida de precios de la vivienda en zonas turísticas del 61 por ciento. Por otro lado, en las que no entran en esa categoría, los incrementos han sido del 38 por ciento. Así entre ambos porcentajes la diferencia se sitúa en los 23 puntos.

Es que es importante que tengamos presente que estos aumentos en los inmuebles, no son de ahora. Ya se vienen sucediendo desde la recuperación inmobiliaria de nuestro país y luego del impacto de la crisis económica y financiera. Desde allí se han registrado precios por encima de la media, e incluso aumentando con mayor intensidad que el resto de ellos.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Subirá el precio de la vivienda de lujo

En Consejos

Aumenta el precio de la vivienda en Málaga

29 marzo, 2023 No hay comentarios

El valor de la vivienda en Málaga ha alcanzado un nuevo récord. Según las cifras recogidas , se está viendo, una mayor aceleración en este punto de lo registrado en los últimos 17 años. Se aclara, que el incremento que se ha informado, no se había detectado nunca en un período tan corto de tiempo.

Un dato que debemos agregar es que estas subidas en el precio de las viviendas en Málaga, nos lleva a los niveles que se establecieron en el 2006, momentos previos a la burbuja inmobiliaria, cuando el valor de las propiedades sufrió un gran calentamiento.

Otro dato que es necesario establecer, es respecto al contexto. Es que estos aumentos, se producen en un momento en el que se han llevado adelante subidas en los tipos de interés. Esto se debe, a la necesidad del BCE de intentar contener un periodo inflacionario, cuya consecuencia principal para el sector inmobiliario, ha sido el encarecimiento en los créditos hipotecarios.

La demanda para adquirir propiedades en esta localidad ha resurgido y la gente busca comprar lo más rápido posible, debemos tener en cuenta que estas políticas pueden continuar, provocando un endurecimiento mayor en las hipotecas. Pero es necesario conocer el sector inmobiliario de Málaga. Es que allí, es muy bajo el stock de vivienda social pública, por lo que genera complicaciones en los interesados en adquirir una propiedad.

En este artículo encontrarás:
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Récord en el precio de la vivienda en Málaga
Variación del precio de la vivienda
Alquileres en Málaga

Récord en el precio de la vivienda en Málaga

Se ha logrado romper nuevamente una marca en cuanto al precio de la vivienda en Málaga. Allí se ha registrado el nivel máximo histórico en cuanto a dos diferentes mercados. Al cierre del mes de febrero del 2023, el precio de venta medio era de 2.932 euros el metro cuadrado. Si analizamos los diferentes períodos, el más cercano que podemos establecer es el de anterior a la burbuja del 2007, en cuyo momento, el valor era un 5 por ciento menor, solicitando para la venta de una vivienda de segunda mano, un total de 2.778 euros el metro cuadrado.

Para el alquiler, por otro lado, alcanzó el valor máximo al llegar a los 13.52 euros el metro cuadrado en el mes de enero del corriente año.

Ambos valores, han logrado superar los registrados durante la burbuja inmobiliaria del 2007, momento en que en todo el territorio nacional los precios habían alcanzado el máximo.

Según se ha informado, Málaga se encuentra situada como la segunda ciudad de nuestro país, por debajo de Palma de Mallorca, en alcanzar aumentos del 18.2 por ciento interanual, cuya cifra es la más alta en todos los registros, incluso, superior al 17.4 por ciento registrado en enero del 2006, momento en el cuál nos encontrábamos en la antesala de la burbuja inmobiliaria.

Variación del precio de la vivienda

Detallaremos a continuación, mes por mes la forma en que fue evolucionando el precio de la vivienda en Málaga en los últimos 12 meses:

Mes	Variación interanual	Variación mensual
Febrero del 2022	6.4 por ciento	0.4 por ciento
Marzo del 2022	5.9 por ciento	1.2 por ciento
Abril del 2022	6.7 por ciento	0.7 por ciento
Mayo del 2022	7.1 por ciento	0.4 por ciento
Junio del 2022	8.9 por ciento	1.8 por ciento
Julio del 2022	10.6 por ciento	2.5 por ciento
Agosto del 2022	11.3 por ciento	2.1 por ciento
Septiembre del 2022	13.3 por ciento	1.7 por ciento
Octubre del 2022	13.9 por ciento	1.1 por ciento
Noviembre del 2022	13.5 por ciento	-0.2 por ciento
Diciembre del 2022	16.5 por ciento	2.8 por ciento
Enero del 2023	16.4 por ciento	0.8 por ciento
Febrero del 2023	18.2 por ciento	1.9 por ciento

Alquileres en Málaga

En cuanto a los alquileres, detallaremos a continuación la evolución de este coste en Málaga

Mes	Variación interanual	Variación mensual
Febrero del 2022	4.4 por ciento	12.7 por ciento
Marzo del 2022	-0.47 por ciento	12.9 por ciento
Abril del 2022	1 por ciento	15 por ciento
Mayo del 2022	1.9 por ciento	16.4 por ciento
Junio del 2022	2.8 por ciento	18.3 por ciento
Julio del 2022	0.8 por ciento	18.7 por ciento
Agosto del 2022	4.3 por ciento	21.9 por ciento
Septiembre del 2022	4.4 por ciento	26.4 por ciento
Octubre del 2022	1.1 por ciento	26.9 por ciento
Noviembre del 2022	3.4 por ciento	30.5 por ciento
Diciembre del 2022	1.8 por ciento	31.1 por ciento
Enero del 2023	2 por ciento	31.3 por ciento
Febrero del 2023	-2.2 por ciento	23 por ciento

En cuanto a los precios de los alquileres, la situación es preocupante. Es que el incremento ha sido mayor al 30 por ciento, alcanzando un 31.3 por ciento interanual en el mes de enero del corriente año. Esto configura el incremento más abultado en la historia del índice Inmobiliario que registra Fotocasa.

Es importante aclarar que en el mes de febrero, se ha establecido una subida más moderada, con un porcentaje de 23 puntos. Según podemos ver en el detalle, desde ese mes, los aumentos se han sumado de a dos dígitos.

De esta manera, en febrero del 2022, el precio de un alquiler en Málaga era de 11.93 euros el metro cuadrado y para el mismo mes del año siguiente, ya alcanzó un valor de 15.03 euros el metro cuadrado.

El coste de un arrendamiento en esta localidad, se encuentra en un 57 por ciento por encima del valor que se establecía hace 16 años, cuyo monto era de 8.43 euros el metro cuadrado.

Incluso si deseáramos compararlo con los años en que en todo el país se habían alcanzado los mayores precios, debido a la burbuja inmobiliaria en el año 2007, actualmente el coste ahora es mayor. En aquel momento, rentar un piso, significaba en promedio un total de 13.22 euros el metro cuadrado.

¿Quienes compran y venden propiedades?

En Hipotecas

Hipoteca sin tener contrato fijo: ¿Es posible?

31 octubre, 2022 No hay comentarios

Las entidades bancarias ofrecen una gran cantidad de propuestas para la compra de vivienda, aunque a cambio de ello se deben cumplir una serie de requisitos.

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Obtener una hipoteca sin tener un contrato fijo
Buenos ingresos
Comprobantes de Vida laboral
Documentos necesarios para pedir una hipoteca sin contrato fijo
¿Es posible aumentar las posibilidades de aprobación de un préstamo si no se cuenta con contrato fijo?
Contar con un aval hipotecario
Contar con ahorros
Contratar un asesor hipotecario
No tener más deudas
Contratar un préstamo hipotecario paso a paso
Solicitar información y comparar hipotecas
Enviar la documentación
Oferta y negociación
Firma de la hipoteca

Es posible acceder a una hipoteca con contrato temporal, sin embargo, debes tener en cuenta ciertos puntos.

La burbuja inmobiliaria que explotó durante el 2008 en España generó grandes cambios en el mercado hipotecario. Entre ellos, no conceder una hipoteca a personas que no cuenten con la solvencia necesaria como para poder afrontar los pagos mensuales.

En ese entonces, las entidades brindaban hipotecas al 100%. Además, podían financiar los gastos que acompañaban la compra de la vivienda y no requerían demasiados requisitos para su firma. Un postulante que buscara contratar una hipoteca sin contratos fijos, nóminas ni avales podía obtener un préstamo para adquirir una vivienda sin problemas.

Sin embargo, hoy en día los bancos presentan una serie de exigencias para aprobar el préstamo hipotecario. El análisis del futuro cliente es exhaustivo y forma parte de las medidas que dictaminan los bancos centrales para este tipo de operaciones. La entidad financiera se asegurará de que el usuario tiene la capacidad de pagar las cuotas, ya que el paso de la ejecución hipotecaria es posible pero no termina siendo conveniente para ninguna de las partes.

No obstante, aún es posible acceder a una hipoteca sin tener contrato fijo. Eso sí, deberás contar con varios requisitos extra que te solicitará el banco. Aquí te contaremos cuáles son esas condiciones.

Obtener una hipoteca sin tener un contrato fijo

Lo que más observan los bancos al momento de analizar el perfil de sus potenciales clientes en busca de hipoteca son sus ingresos, y no tener un contrato fijo, a pesar de que sí contemos con ingresos regulares, será un punto en contra.

Sin embargo, no tener un contrato indefinido no es una condición que automáticamente te descalifique para acceder a una hipoteca. Solo generará que resulte un poco más complicado, ya que debes convencer al banco de que cuentas con la solvencia necesaria para devolver el crédito a pesar de no contar con la estabilidad que brinda un empleo fijo.

Después de atravesar diferentes crisis que involucraron problemas con los préstamos hipotecarios, los bancos se volvieron más exigentes para la aprobación de cualquier préstamo hipotecario. Si no se demuestra tener solvencia, el banco tendrá reparos al brindar una hipoteca para la compra de una vivienda. Algunos de los requisitos para la concesión son:

Buenos ingresos

En primer lugar, la condición para que nos brinden una hipoteca es que contemos con recursos mensuales que nos permitan pagar las cuotas hipotecarias. Lo más aconsejable es tener una nómina que nos permita utilizar menos del 30% en el pago de la cuota. Si no se cuenta con un contrato fijo, se deberá garantizar que cuentan con los ingresos necesarios para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca.

No es lo mismo un contrato temporal con un salario bajo que otro con ingresos elevados, y lo mismo sucede con los contratos fijos. En estos casos puede ser una buena opción contar con un segundo titular de la hipoteca. Así, podrás compartir los riesgos y demostrar ingresos suficientes para cubrir la cuota hipotecaria, o la del avalista, que garantice el pago en caso de impago. Al final no es lo mismo pedir una hipoteca con una sola nómina que con dos, las entidades buscan seguridad en los clientes y con dos titulares es más simple conseguir el préstamo hipotecario.

También debemos poner atención a las características de la vivienda y el importe a hipotecar. Mientras mayor sea el importe no solo implica una cuota más alta, también un mayor riesgo, principalmente si nos encontramos con hipotecas mayores al 80% del valor de tasación. Por este motivo, con hipotecas de pequeño importe y si es posible con porcentajes sobre el valor de la vivienda inferiores.

Comprobantes de Vida laboral

Si no cuentas con un contrato fijo, lo ideal es que lleves más de un año trabajando en la empresa. En caso de ser trabajador autónomo, es aconsejable acreditar dos años para poder acceder al préstamo. Es posible solicitar el informe de Vida Laboral en la Sede Electrónica de la Seguridad Social.

Documentos necesarios para pedir una hipoteca sin contrato fijo

En caso de que no se cuente con un trabajo fijo, la entidad bancaria pedirá los siguientes documentos, como para comenzar a analizar el perfil. La entrega de todos estos documentos no implica que la hipoteca sea aprobada, sino que luego del análisis de todos estos la entidad bancaria podrá dar una respuesta certera sobre la concesión del préstamo.

NIF o NIE en vigor

Se trata del Número de Identificación Fiscal (NIF), es la manera de identificación tributaria utilizada en España para las personas físicas con documento nacional de identidad (DNI) o número de identificación de extranjero (NIE).

Vida laboral actualizada

Consiste en el tiempo acumulado por un trabajador durante la vida activa que haya trabajado en una o varias empresas u organismos oficiales.

Declaración del IRPF

El Impuesto sobre la renta de las personas físicas es un impuesto que deben abonar las personas físicas que residen en España o contribuyentes de sus rentas obtenidas durante un año natural.

Contrato de alquiler

En caso de que el cliente se encuentre alquilando, será necesario presentar un contrato de alquiler vigente en el que consten los pagos que realiza cada mes.

Recibos de pagos de préstamos

Si el postulante se encuentra pagando un préstamo tendrá que presentar los últimos recibos de pago.

Escrituras de otras propiedades

Estos documentos serán de utilidad para dar solvencia a la presentación.

Cualquier justificante de ingresos

¿Es posible aumentar las posibilidades de aprobación de un préstamo si no se cuenta con contrato fijo?

Solicitar una hipoteca con un contrato temporal, sin nómina o siendo un trabajador por cuenta propia es posible. En estas circunstancias, lo ideal es contar con ciertos requisitos que aumenten las posibilidades de acceder a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.

Contar con un aval hipotecario

Los avales están muy bien considerados, es más probable que nos concedan un préstamo si nos presentamos con un avalista hipotecario. Si bien es cierto que no es la única condición, sí que suma en el pedido de la hipoteca. De todas maneras, deberemos acreditar que podemos pagar la cuota hipotecaria por nuestra cuenta.

Contar con ahorros

Una buena cantidad de dinero ahorrada es importante para la concesión del préstamo hipotecario. De este modo se demuestra que existe una solvencia económica que precede al cliente, y que no se requerirá un importe grande de financiación para completar el pago de la vivienda.

Contratar un asesor hipotecario

Entre las principales ayudas se encuentra la de contratar a un asesor financiero. Este profesional colaborará en la búsqueda del banco y podrá comparar las hipotecas hasta encontrar la que mejor se adapte a tu perfil. Por otro lado, estos asesores cobran luego de que se concluye el proceso y firmamos la hipoteca.

No tener más deudas

Para las entidades bancarias es fundamental que puedas demostrar que las cuotas serán canceladas. Tener otro préstamo concedido, aunque sea de un monto pequeño, podría bajar las posibilidades de aceptación del préstamo. Si bien este requisito no es excluyente, sería un buen antecedente estar libre de deudas.

Contratar un préstamo hipotecario paso a paso

Solicitar información y comparar hipotecas

Solicitar información y comparar productos es fundamental. Hay una gran cantidad de bancos y productos financieros. Al informarte podrás ver cuál es la mejor hipoteca del mercado para ti y cuáles son las entidades que brindan mejores condiciones.

Puedes utilizar un simulador de hipoteca para saber qué hipoteca te puedes permitir. También es buena idea usar un comparador para saber qué préstamos y entidades las ofrecen, además de con qué condiciones. De este modo, podrás seleccionar el préstamo hipotecario que mejor se adapte a ti y a tu perfil económico.

Enviar la documentación

Ahora, debes enviar la petición y esperar a que te pidan la documentación:

Declaración anual del IVA.
Pagos trimestrales del IVA.
Últimos recibos de pago de la Seguridad Social.
Ingresos de los últimos meses.
Declaración del IRPF.
Informe de vida laboral.
Contrato de alquiler.

Oferta y negociación

Si ya has enviado la documentación, deberás esperar la oferta de la entidad bancaria. Cuando la recibas es fundamental leerla con detenimiento y comprender todas las cláusulas que aparecen para no tener problemas o posibles inconvenientes en el futuro. En este momento deberás negociar la hipoteca con el banco para acceder a las mejores condiciones posibles y, si no estas de acuerdo o no terminas de comprender alguna de las cláusulas tendrás que aclararlo con el banco.

Firma de la hipoteca

Una vez que hayas negociado y tengas la oferta firme, solo queda firmar la hipoteca ante notario y ya podrás ser el nuevo propietario del inmueble.

¿Te fue útil esta información? Sabes más sobre contratar una hipoteca sin tener contrato fijo? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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¿Cuáles son los tipos de hipotecas disponibles en España?

En Noticias Oi Real Estate

La subida de intereses rompe la burbuja inmobiliaria

4 julio, 2022 No hay comentarios

Con los grandes aumentos en las tasas estamos presenciando cómo se rompe la burbuja inmobiliaria mundial. A la escasez de oferta que ha empujado los precios de las viviendas a sus niveles más altos desde 2007, le sigue ahora un ciclo donde tanto el Euribor en Europa como el mercado hipotecario en los Estados Unidos han disparado las tasas de interés.

En este artículo encontrarás:
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Se rompe la burbuja inmobiliaria
De la expansión a las hipotecas regaladas
El índice Euríbor en la escena
El desafío del mercado inmobiliario

La crecida que experimentó el precio de la vivienda a nivel global y que ha generado una nueva burbuja inmobiliaria puede llegar a su fin. Hasta aquí se dio un alza general a un ritmo sincronizado, que se valió de las pocas restricciones al movimiento mundial de capitales y la búsqueda de inversión financiera en emprendimientos inmobiliarios.

Se rompe la burbuja inmobiliaria

Durante la pandemia por Covid, la inyección de liquidez por parte de los bancos centrales a escala planetaria aceleró este fenómeno hasta llevar el precio de la vivienda a niveles de 2007, junto antes del crack financiero que causaron la hipotecas subprime.

En efecto, lo que se puede visualizar es que también de manera coordenada las autoridades monetarias han ido incrementado las tasas de interés. Esto termina afectando por consiguiente las tasas hipotecarias, encareciendo el acceso a la vivienda. Y es por esta causa que el boom inmobiliario estaría cercano a su cierre de ciclo.

La inflación provoco que los bancos centrales suban las tasas de interés para poder frenarla. Con ello, los intereses hipotecarios comienzan a convertirse en el mayor condicionante para comprar una vivienda. Y no es un efecto que se comprueba solo en Europa, sino que en el norte de América, los EE. UU. y Canadá la desaceleración del mercado es un hecho. Y de continuar el alza del Euríbor como los de la banca especializada en el resto del mundo, el freno en la inversión inmobiliaria será global.

De la expansión a las hipotecas regaladas

De acuerdo a un informe de Bloomber Economics, en los EE. UU. el precio de la vivienda ha alcanzado un nivel mayor que antes de la crisis financiera de 2008. Y también da cuenta que de los 34 países integrantes de la OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico), en 19 de ellos la relación entre precio-ingresos de la vivienda es mayor que ese entonces.

La explicación de este fenómeno se encuentra en tres décadas de políticas expansivas que permitieron aumentar la capacidad de ahorro en los países avanzados. Esta mayor capacidad, sumada a la baja progresiva de las tasas de intereses hipotecarios (‘regaladas’). Las políticas de refuerzo durante la pandemia fue el último salto de esta tendencia.

El alza de las tasas de interés decretadas por el BCE, la FED y los bancos centrales de todo el mundo marcan un cambio de ciclo. Podemos estar frente al final de estas tasas, que permitían una relativa accesibilidad a la vivienda y las inversiones financieras. Se trata de un escenario donde se rompe la burbuja inmobiliaria.

De acuerdo a Bloomberg, el aumento en las tasas hipotecarias puede causar una recesión en el mercado. Lo que llevaría a la baja en precio de la vivienda que desanime la inversión. Y es lógico pensar que una recesión en la compra e inversión inmobiliaria afecte la actividad económica mundial.

El índice Euríbor en la escena

Los indicadores de tasas de interés están marcando una suba, como dijimos, que es global y coordinada. En el caso europeo, para los préstamos hipotecarios tenemos el Euríbor (el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria -Euro InterBank Offered Rate, en inglés). Se trata de un índice que refleja el promedio de las tasas que los bancos de Europa tienen para sus distintas carteras crediticias.

De modo que la subida del índice Euríbor se relaciona de manera directa con el encarecimiento del préstamo hipotecario. Además de que pone en riesgo la inversión en emprendimientos inmobiliarios. Tras las medidas tomadas por el BCE para bajar la inflación, el Euríbor no para su escalada. Incluso con 0,852 puntos registrados durante junio pasado superó su máximo histórico de los últimos 10 años.

De todas maneras, los analistas mantienen cierta cautela al equiparar la situación actual con la previa a la crisis evidenciada entre 2007 y 2008. Las regulaciones de los bancos para la adjudicación de hipotecas es mayor, los ahorros con que cuentan las familias son, en general, más sólidos que entonces y el mercado laboral está en mejor situación. Todo ello termina por consolidar una escena que para los expertos preocupa, pero no desespera.

El desafío del mercado inmobiliario

A pesar de la retracción incipiente en los mercados inmobiliarios globales, no se ven síntomas de crisis como las que se vivieron con las hipotecas subprime. Ya hemos visto que el coste de la vivienda creció al calor de las políticas expansivas y la capacidad de ahorro de las familias en los países desarrollados. La inyección de liquidez del BCE, la FED y medio centenar de bancos centrales aumento más durante la pandemia de Covid.

Hay analistas que sostienen que el coste de la vivienda subió por encima sus fundantes. Entonces, el crecimiento fue creando una burbuja que no llega a los niveles de 2007 pero hacen sonar las alarmas. Así se llegó a un panorama donde la compra e inversión inmobiliaria no tenían una base sólida. Las mayores regulaciones que tienen los bancos desde aquella crisis hipotecaria parecieran haber surtido efecto, al menos hasta aquí.

La crisis inflacionaria y una guerra en Europa, están siendo atacadas con políticas de contracción y presión sobre las tasas de interés. Todo esto representa un verdadero desafío para el mercado inmobiliario, que venía protagonizando un crecimiento por más de una década. Para algunos se trataba de un crecimiento desmedido.

Esta es la prueba que le toca en suerte al mercado inmobiliario europeo y mundial.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la noticia que dice quese rompe la burbuja inmobiliaria a nivel global. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si esta nota te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:

Estados Unidos desinfla la burbuja inmobiliaria

En Invertir

Estados Unidos desinfla la burbuja inmobiliaria

12 mayo, 2022 No hay comentarios

El mercado inmobiliario en Norteamérica está mostrando signos de enfriamiento, a pesar de su ascenso meteórico a consecuencia de la pandemia de coronavirus; los tipos de cambio bajos además de la disposición de ahorro de muchos ciudadanos, ha llevado a preguntarse si Estados Unidos desinfla la burbuja inmobiliaria, o más bien está a punto de estallar al igual que el colapso que desencadenó la Gran Recesión.

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Lucha contra la inflación
Aumento en las hipotecas
Descenso en las ventas de viviendas en Estados Unidos desinfla la burbuja inmobiliaria
Cómo afecta el aumento de los tipos de interés a la Bolsa
Otras acciones económicas

Lo compradores de viviendas en Estados Unidos, durante estos dos últimos años se han enfrentado a una disyuntiva a causa de la pandemia: aceptar los rápidos aumentos de precios sin reclamar; privándose de pasos típicos como las inspecciones de vivienda, o arriesgarse a quedar fuera del mercado inmobiliario.

Este proceder ha ocasionado que algunos observadores se pregunten si en Estados Unidos se está repitiendo aquella burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000; que condujo al terrible colapso de la vivienda en 2006 y la gran recesión de 2007.

Lucha contra la inflación

El presidente de la Reserva Federal de EEUU (Fed), Jerome Powell, anunció un alza en las tasas en medio punto porcentual, el mayor aumento en veinte años; mientras se apresura a recortar la inflación más alta en 40 años y calmar un mercado inmobiliario que ha estado sobrealimentado en la era de la pandemia, con lo cual es posible que se produzca un descenso en los precios y, por ende, las ventas.

El objetivo es luchar contra la inflación; haciendo que la tasa anual del 8,5% vuelva a caer a la tasa de inflación objetivo del 2%. Para ello, la Fed comenzará aumentando la tasa de fondos federales (la tasa de interés que cobra a los bancos), en unos 50 puntos básicos este mes.

Aumento en las hipotecas

Este agresivo movimiento, también es una forma de impulsar una desaceleración significativa en los precios de las viviendas; que han aumentado un 19,8% en los últimos 12 meses. Aunque es importante destacar, que este ajuste de la Fed ya estaba siendo aplicado en cierta medida en las tasas hipotecarias desde hace unos meses.

En diciembre de 2021, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años se ubicó en 3.11%; y llegó a 5,27% en la primera semana de mayo. Por ejemplo, si un propietario tomara una hipoteca de 500.000 USD a una tasa fija del 3.11%; adeudaría un pago mensual de capital e intereses de 2.138 USD; al hacer estos cálculos a una tasa del 5.27%, eso se dispara hasta $ 2,767 por mes durante 30 años.

En este sentido, las tasas hipotecarias podrían volver a aumentar por encima del 5% si la Fed considera nuevos cambios en los próximos meses; lo que puede ejercer una mayor presión al alza sobre las tasas hipotecarias.

Descenso en las ventas de viviendas en Estados Unidos desinfla la burbuja inmobiliaria

Sin embargo, mientras el mercado se va normalizando, las hipotecas aumentan a la par que la venta de inmuebles baja, aunque la demanda sube. En febrero, los precios aumentaron un 15%, provocando un descenso en las operaciones. La venta de casas en Estados Unidos, descendió un 2,7 por ciento en marzo; el segundo mes consecutivo de descensos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Cerca del 12% de los vendedores, redujeron los precios en abril, siendo el mayor aumento en recortes de precios, de un mes, desde 2015; no obstante, esto no significa que los precios de las viviendas estén a punto de desplomarse. Muchas propiedades probablemente se cotizaron por encima del valor de mercado, y los compradores de viviendas simplemente no cayeron en este ardid.

Entonces, si los compradores de vivienda están menos ansiosos por ofertar con el mercado al alza, esto podría indicar, en teoría, un cierto debilitamiento en el mercado. También podría indicar que el aumento de los precios de las viviendas finalmente se está desacelerando; es decir, los precios podrían comenzar a aumentar a niveles más moderados y se puede decir que EU desinfla la burbuja inmobiliaria.

En caso que la inflación y las tasas hipotecarias caigan, los deudores pueden refinanciar, como siempre se ha hecho, por su parte, los compradores en efectivo no se ven afectados por los aumentos de las tasas hipotecarias; por ello se espera que la caída en la compra de viviendas, sea temporal.

Cómo afecta el aumento de los tipos de interés a la Bolsa

Cabe señalar que la última vez que la Fed subió los tipos fue en diciembre de 2018. Un aumento en los tipos de interés afecta negativamente las cotizaciones en la Bolsa y eso podría ocasionar que algunos inversores decidan retirar sus capitales; ya que sus acciones a futuro valdrán menos.

Estas circunstancias se ven reflejadas en la disminución de las cotizaciones de grandes e importantes compañías de inversión inmobiliaria como CBRE y Simon Property que han caído 21,7 y 23% respectivamente, por su parte Coldwell Banker Real Estate, se desplomó un 33%.

Otras empresas que se han visto afectadas por la incertidumbre de la subida de las tasas son, American Tower (especializada en infraestructuras), que bajó un 15%, además de los portales inmobiliarios como Zillow, sufrió una caída del 35%.

Otras acciones económicas

El Banco Central también dijo que comenzará a reducir algunos de sus valores del Tesoro y tenencias de bonos. Esas acciones deberían enfriar la demanda de los consumidores; al tiempo que reducen la oferta monetaria en la economía.

Entre junio y agosto, el Banco Central planea deshacer 30 mil millones USD en deuda del Tesoro y 18 mil millones USD de deuda respaldada por hipotecas cada mes. Luego, en septiembre, la Fed duplicará la cantidad de deuda que deja expirar cada mes a 60 mil millones USD en deuda del Tesoro y 35 mil millones USD en deuda respaldada por hipotecas. A medida que esa deuda expira, podría ejercer una presión al alza sobre las tasas hipotecarias.

En todo caso, el mercado aún tardará mucho tiempo en reequilibrarse a los niveles antes de la pandemia, entonces, a medida que esto sucede, y el aumento de los precios comienza a desacelerarse, es importante reconocer que no es un colapso, sino un movimiento con el que EU desinfla la burbuja inmobiliaria y da pasos firmes para mitigar la inflación y una posible recesión.

¿Qué te ha parecido este post? En Oi Real Estate nos interesa mucho saber tu opinión; déjanos un mensaje en el cuadro de comentarios, estaremos atentos a cualquier inquietud.

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En Hipotecas

Pedir una hipoteca en 2022: ¿es una buena idea?

28 enero, 2022 No hay comentarios

El año pasado se ha batido un récord en el número de hipotecas otorgadas por los bancos. Las entidades bancarias, por su parte, ofrecieron los tipos de interés más bajos de la historia. ¿Sigue siendo una buena idea pedir una hipoteca en 2022?

En este artículo encontrarás:

Este año 2022 seguirá la tendencia alcista de concesión de hipotecas, que ha marcado cifras históricas el año pasado, aunque la subida no será tan pronunciada. El año pasado fue un destape tras haber pasado el 2019 con muchas actividades paralizadas completamente, entre ellas la construcción.

Es por eso que hubo un repunte increíble, pero este año esa dinámica se estabilizará, aunque no parará de crecer. Pedir una hipoteca en 2022 será una muy buena idea, desde ya, aprovechando este momento de excelentes condiciones coyunturales que se dan todas juntas.

Inflación controlada, tasas mínimas, hipotecas que bonifican hasta el 100% de la vivienda, familias con ahorros tras la pandemia, reimpulso económico gracias a la apertura de fronteras y vacunación masiva generan un clima más que perfecto para obtener finalmente la vivienda deseada.

Los tipos de interés aumentarán un poco

El año pasado fue un año excepcional: las entidades bancarias ofrecieron los préstamos hipotecarios más bajos de la historia. El interés medio fue del 1,50% pero este año las tasas sufrirán un pequeño aumento, de hecho algunas ya han aumentado.

Al respecto, queremos recomendarte las siguientes notas para que te informes con todos los detalles:

Las hipotecas variables es más probable que sufran mayores aumentos, al depender del índice Euribor pero las fijas también aumentarán debido a la subida de los tipos de interés de Estados Unidos. Pero a no atemorizarse, las subidas serán muy leves este año.

Los tipos elegidos para pedir una hipoteca en 2022 serán fijos

Siguiendo la tendencia del año pasado, este 2022 la mayoría de las hipotecas que se solicitarán a los bancos serán a tasa fija. Aunque los expertos advierten de que para final de este año, los tipos fijos aumentarán y la gente comenzará a elegir hipotecas de tipo variable.

Desde hace ya seis meses seguidos que el tipo de hipoteca más elegido por los españoles es el tipo fijo. Aunque el interés sea mayor que el variable, los clientes ganan tranquilidad y estabilidad pues saben el monto de las cuotas mensuales de antemano.

Las hipotecas verdes cobrarán relevancia

El cambio de mentalidad en las personas con respecto al cuidado del medio ambiente y a vivir de manera más sostenible se traduce también en nuevos productos que la banca ofrece. Las hipotecas verdes han comenzado a ganar protagonismo este último tiempo y este año será el gran momento de su despegue.

Los bancos suelen ofrecer este tipo de hipotecas para adquirir viviendas eficientes energéticamente o para realizar las modificaciones necesarias y adaptarlas a estos nuevos requerimientos. Este producto suele tener menores tasas y se elimina o reduce el costo de comisión de apertura.

La estimación de crecimiento de los créditos sustentables al momento de pedir una hipoteca en 2022 es que superarán los dos dígitos. La oferta que crece mes a mes y las mejores condiciones para su otorgamiento alientan a este camino verde de las hipotecas bancarias.

Lejos de una burbuja inmobiliaria

Durante todo el año pasado se han escuchado los rumores de una hipotética burbuja inmobiliaria, similar a la de 2007, pero nada de eso ha pasado. Por su parte, las entidades bancarias mantienen intactos los requisitos para pedir una hipoteca en 2022.

Por otro lado, las familias se encuentran con un ahorro impensado tras atravesar el confinamiento estricto de la pandemia y no hallar sitio para gastar su capital. Es decir, hay solvencia y esto marca una clara diferencia respecto a lo sucedido en el pasado.

Mejorar el acceso a la vivienda de la juventud

El reto de ayudar a los jóvenes en el acceso a la vivienda siempre ha existido en nuestro país. Algunas entidades han comenzado a lanzar productos al mercado orientados a este público y ofreciendo financiación, incluso, hasta el 100% de la vivienda.

Generalmente los bancos piden presentar un aval de un familiar y que el solicitante sea menor de 35 años. Las mejores hipotecas para los jóvenes en este momento son:

Hipoteca joven del Santander

El Banco Santander ha lanzado en 2021 una hipoteca dirigida a jóvenes menos de 35 años, con una financiación de hasta el 95% del valor de la propiedad. El plazo máximo de devolución de la misma es de 30 años y se debe presentar un aval personal para los primeros 5 años.

El cupo es limitado, por el momento, a 1.000 hipotecas y se evaluará renovarlo o no luego de ser completado.

Hipoteca Bankinter para los jóvenes

Bankinter ofrece financiar más del 90% del valor de la propiedad, dirigida también a las personas jóvenes y con tope limitado.

MyInvestor lanza Hipoteca Sin Entrada

La hipoteca que ofrece MyInvestor no es de exclusividad para las personas jóvenes, detalle no menor, y ofrece financiar hasta el 95% de la vivienda. Su tipo de interés es una tasa fija del 1,99%, con un plazo máximo de devolución de 30 años.

Se requieren ingresos mínimos de 3.000 euros al mes, que la propiedad sea primera vivienda y está disponible a partir de 100.000 euros.

Ibercaja financia hasta el 90%

La entidad ofrece hipotecas tanto a tipo fijo como a tipo variable y financia hasta el 90% del valor de la vivienda a personas menores de 35 años. El plazo máximo de devolución es de 25 años.

Hipoteca Joven de Unicaja

La hipoteca de Unicaja dirigida a las personas menores de 35 años financia hasta el 80% de la vivienda y el plazo máximo es de 30 años.

Este año plantea varios desafíos y buenos horizontes para pedir una hipoteca. ¿Aún no te has decidido?

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Comprar

El sector inmobiliario prevé subidas en el precio de viviendas

25 enero, 2022 No hay comentarios

Se han dado a conocer las previsiones de las agencias inmobiliarias para este 2022. ¿Qué evolución tendrá el precio de viviendas para ellas? ¿Hay confianza dentro del sector? En esta nota te contaremos los detalles.

En este artículo encontrarás:

Estos últimos años han sido muy turbulentos para el sector de la vivienda. La pandemia ha paralizado gran parte de las operaciones en su momento más estricto de confinamiento y, tras la apertura escalonada el año pasado, hubo un repunte de la actividad sin precedentes.

Por otro lado, la inflación junto con las tasas hipotecarias más bajas de la historia que los bancos están ofreciendo, han llevado a muchos a insinuar una nueva burbuja inmobiliaria. Sin embargo, estamos lejos de eso, los precios han subido pero dentro de los parámetros normales y esperados.

El precio de viviendas seguirá subiendo

Idealista ha realizado su Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), recopilando las perspectivas y opiniones que las agencias inmobiliarias tienen para este año. El 88% de las agencias participantes han estado de acuerdo en que el precio de viviendas se mantendrá o subirá.

La tendencia alcista se vive desde el año pasado, cuando se pudieron retomar los proyectos inconclusos de obras nuevas y las personas comenzaron a apostar a la vivienda como valor refugio del dinero ahorrado durante la pandemia.

El sector se mantiene estable a pesar de los rebrotes del COVID persistentes. El BCE, por su parte, ha anunciado que no prevé aumentar los tipos de interés, algo que repercute directamente en las hipotecas.

Sugerimos la lectura de ¿Obra nueva o vivienda de segunda mano?

Lejos de una burbuja inmobiliaria

La capacidad de compra de las personas demuestra que estamos lejos de una burbuja inmobiliaria. Según la Sociedad de Tasación, en 2006 las personas debían ahorrar 13,7 años para poder comprarse una casa. En 2021, esa cifra ha bajado a 7,8 años aunque la tendencia alcista del precio de viviendas se extenderá más allá de 2023, según esta entidad.

Las causas que pueden hacer que se prolongue la tendencia alcista en el precio de viviendas son:

poca oferta de viviendas, especialmente en zonas céntricas,
demanda que crece a mayor ritmo que la oferta,
aumentos de los costes de la construcción,
falta de mano de obra cualificada,
el impacto de los fondos Next Generation.

Crecimiento constante durante todo el 2021

Otro de los factores que aleja la idea de la burbuja inmobiliaria es que el sector ha crecido de manera sostenida y estable durante todo el año pasado. El crecimiento de la inversión en España ha aumentado en 2021 un 30% con respecto al año anterior.

El mayor repunte se vivió en julio, con un aumento del 53,5% en la compraventa de viviendas y otro aumento en septiembre del 57,7% en el otorgamiento de hipotecas.

Alquiler: los precios alcanzaron su pico máximo en los años 2018 y 2019 y siguen por encima de los precios de compra, más allá de que bajaron un poco al inicio de la pandemia.
Compraventa: el precio se ha encarecido un 3,7% con respecto al año pasado, es más estable que el precio del alquiler.

Cómo será el comportamiento del precio de viviendas en 2022

Mientras el Banco Central Europeo mantenga las tasas de interés, la inflación continúe moderada y los créditos bancarios que ofrecen las entidades sigan siendo tan óptimos, el panorama es muy óptimo para las agencias inmobiliarias.

Las personas están eligiendo los créditos a tipo fijo, a diferencia de lo sucedido durante la burbuja inmobiliaria anterior. Tal como lo hemos explicado en nuestra nota Las hipotecas a tasa fija serán las más solicitadas en 2022.

Índice de Confianza en Alquiler: ha aumentado 5 décimas en 3 meses y se sitúa en 58,7 puntos. Un punto más que el mismo del año pasado.
Índice de Confianza en Venta: ha caído casi 3 puntos y se sitúa en 61,2 puntos, son 12 puntos más con respecto al año pasado, reflejando una gran mejora en la confianza del sector.

Vivienda de obra nueva, más cara que de segunda mano

Las personas han cambiado sus requerimientos al buscar una propiedad luego de la pandemia. Comenzaron a interesarse por zonas alejadas de las grandes ciudades, para evitar aglomeramientos. También lo que más se busca es que posea espacios al aire libre, como terrazas o jardines, y muchas ventanas.

Es por eso que muchos españoles se han decidido a comprar vivienda de obra nueva, que cumple con estos requisitos y además son eficientes energéticamente. Este mercado es el que más subidas sufrirá a lo largo de este año, debido a los incrementos en las materias primas y en el transporte.

También España vive una escasez de suelos, producto de la burocracia y los trámites sin fin, sumado a una carencia de mano de obra cualificada. Todos estos factores inciden en el precio final de las viviendas de obra nueva y, por supuesto, también en el retraso de las entregas.

La tecnología brinda soluciones al sector inmobiliario

Los canales digitales han cobrado una importancia sin precedentes a raíz de la pandemia. Y esto sucedió en todos los sectores, desde el delivery hasta las operaciones de compraventa o alquiler, la gente elige realizar todo de modo online.

La tecnología supo dar respuesta a las necesidad que comenzaron a enfrentar tanto los vendedores (cómo mostrar una propiedad en momentos de aislamiento) como para compradores (temor a contagios y necesidad de cero contacto).

La digitalización en las empresas inmobiliarias ha aumentado un 28% en el último año. Entre las tecnologías más utilizadas se encuentran:

el blockchain
la inteligencia artificial
el aprendizaje automático

Las visitas ahora son virtuales

El 47% de los vendedores ha realizado visitas virtuales y en remoto con potenciales compradores, según datos de Casavo. Sin embargo, el cierre de la operación persiste aún hoy en día supeditado a la visita en persona a la propiedad.

Muchos otros trámites relacionados con la compraventa de inmuebles se han vuelto digitales, gracias al uso de la firma digital y el correo electrónico. Las inmobiliarias deberán continuar su adaptación durante este 2022 porque la tendencia hacia la virtualidad no tiene vuelta atrás.

Factores a tener en cuenta al comprar una propiedad de segunda mano

En Invertir

Por qué comprar una casa en 2022

13 enero, 2022 No hay comentarios

Este 2022 comienza con una muy buena racha en la venta de inmuebles, superando las cifras prepandemia. Por su parte, los bancos ofrecen tasas de interés muy bajas y es por eso que comprar una casa en este momento parece una muy buena idea. Además, las familias cuentan con un colchón de dinero más abultado que lo de costumbre gracias al confinamiento.

La vivienda está acaparando cada vez más inversores que la aprecian como valor refugio frente a los vaivenes de la pandemia, la economía y la inflación. Octubre de 2021, último mes del que se dispone de datos oficiales, ha cerrado con 46.242 operaciones inmobiliarias, siendo el mejor dato desde el año 2007.

Los bancos propician este clima ideal para comprar una casa ofreciendo las tasas más bajas de la historia, los precios se encuentran aún estables y la pandemia está disipándose de a poco. ¿Necesitas más motivos para terminar de definir si conviene comprar una casa? Entonces, ¡continúa leyendo!

Porque los precios para comprar una casa son estables

Los expertos aseguran que los precios sufrirán leves alzas a lo largo de este año, es por eso que este es un buen momento para invertir en una propiedad, ya que por el momento no hay subidas. Según el barómetro de la Asociación Española de Análisis de Valor, los precios podrían subir este año entre un 5% y un 6%.

El director de Corporate Finance de Colliers, Antonio de la Fuente, explica la tendencia alcista de los precios durante el 2021 como consecuencia del confinamiento que las personas sufrieron en 2020. Este año se prevé cierta estabilidad, aunque algunas zonas podrán sufrir alzas de entre el 5% y el 10%, como Barcelona, Baleares o Madrid.

La subida de precios va a depender de las ciudades, como veremos a continuación, no es lo mismo la situación en las grandes urbes. Provincias como Zamora, Teruel, Cáceres o Ciudad Real han registrado subidas mucho menores que la media de su comunidad autónoma.

Las ciudades ‘medianas’ son las ideales

Si estás preocupado por los precios, te sugerimos posar tu mirada en las ciudades de tamaño medio, esto se debe a que las grandes ciudades concentran siempre toda la demanda del mercado y, por ende, se encarecen. Otras de las zonas menos económicas son las islas y la costa mediterránea.

Es por eso que sugerimos apostar por las ciudades que posean alta actividad económica pero que no sean capitales de comunidades autónomas. Por ejemplo: Huelva, Lleida, Girona, Vitoria o Málaga.

Ciudades ideales para invertir

Si lo que buscas es una propiedad para invertir, alquilando a futuro, te dejamos un listado de las ciudades más rentables:

Barcelona

País Vasco

Madrid

Islas Baleares

Sevilla

Málaga

Las zonas céntricas de cada una de las ciudades anteriormente expuestas son las que más rentabilidad ofrecen al alquilar una propiedad.

El 1 de enero cambia el Valor del Catastro

El 1 de enero pasado entró en vigor el nuevo valor de referencia del Catastro, esto es clave para calcular el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Sucesiones o el Impuesto sobre Patrimonio, ya que es su base imponible.

Esto rige para todas las compras de viviendas usadas. no de obra nueva, y también depende de las comunidades autónomas pues muchas tienen el Impuesto de Sucesiones muy bonificado.

Porque la inflación permanece estable

Si tomamos el último dato de la inflación, publicado en noviembre, ha sido del 5,5%, superando cifras de otros países europeos y de Estados Unidos. Sin embargo, el Banco Central Europeo ha dicho que no planea subir los tipos de interés de las hipotecas, por lo que el escenario parece muy bueno para comprar una casa.

Porque las familias han aumentado su capacidad de ahorro durante el confinamiento

Durante los meses de confinamiento estricto, las familias se han visto obligadas a ahorrar más de la cuenta: los servicios turísticos y de ocio estaban completamente paralizados, por lo que ese capital del que disponían quedó sin gastar.

Se estima que ese ahorro forzado de las familias alcanza los100.000 millones de euros y es por eso que muchas se plantean comenzar a invertir en comprar una casa. Aunque los requerimientos al buscar inmuebles han cambiado:

las casas deben tener circulación de aire

los ambientes deben ser amplios

si la propiedad cuenta con espacios abiertos, como terrazas o jardines, es un plus

que la propiedad brinde la posibilidad de realizar el teletrabajo dentro de ella

aumenta la búsqueda en zonas más periféricas

Es por eso que ha aumentado la compra de segundas viviendas durante todo el año pasado.

Porque los bancos ofrecen tasas muy bajas

Los bancos están sabiendo aprovechar este momento, sacando al mercado hipotecas a tasas muy bajas. El Euribor, índice de referencia de las hipotecas variables, se encuentra en negativo desde el año 2016. Los expertos aseguran que no tendrá grandes subidas en este año así que podemos quedarnos un poco más tranquilos si hemos sacado alguna d estas hipotecas.

Puedes leer más sobre este tema en la nota Las hipotecas a tasa fija serán las más solicitadas en 2022, en donde se explica las principales razones por las que el tipo fijo prevalece por sobre el variable.

Carlos Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, señala que, aunque se produzca una eventual subida de tipos, no afectarán demasiado las tasas de las hipotecas. El mercado no se desequilibra de un día para el otro y los intereses seguirán siendo bajos.

¿Es posible que se dé una burbuja inmobiliaria?

El Instituto Nacional de Estadística advierte de que se han vendido más pisos que en el recordado boom inmobiliario del pasado. Sin embargo, no hay tanta oferta como en ese entonces, eso ocasionará una suba en los precios, pero no estamos ante una posible burbuja inmobiliaria.

Otra de las diferencias es que ahora el riesgo financiero es bajo pues, como explicamos más arriba, las familias cuentan con más capital que otros años, disponible para utilizar o invertir.

Consejos para planificar la compra de una casa

Antes de planificar una inversión de tal envergadura, debemos organizarnos para ahorrar tiempo y dinero. Primero, lo mejor es definir el valor real del inmueble a través de un estudio de mercado o a través de la ayuda de un profesional.

Además, deberemos tratar de averiguar si el precio del suelo de la propiedad para saber si a futuro la misma perderá valor o no.

Otros aspectos importantes a tener en cuenta son los siguientes:

La ubicación, su comunicación, transporte, colegios, tiendas, etc. Obviamente repercutirá en el precio pero además debemos saber qué estamos buscando cercano a la propiedad para no pasarlo por alto.

El precio: si hay que hacerle reformas, si la zona lo vale y si es negociable.

Que no suponga más del 30% de tu capital el pago de la hipoteca.

Que la vivienda tenga calificación energética alta, pues es lo que solicita la nueva normativa al respecto. Caso contrario, tendrás que invertir en reformas. También verás reducida la factura de la luz en este tipo de viviendas.

Elegir bien qué tipo de hipoteca nos conviene: si una a tasa fija, en donde las cuotas no varían, o a tasa variable, en donde la cuota se ajusta al Euribor.

Si estamos buscando vivienda de obra nueva o vivienda de segunda mano. Si estás optando por zonas céntricas, seguramente será de segunda mano pero ten en cuenta que seguramente deberás realizar refacciones.

Conocer todos los impuestos del inmueble nos evitará sorpresas a largo plazo.

Puedes encontrar más consejos en Las mejores claves para encontrar piso ideal.

Los barrios más baratos para comprar una casa en Barcelona

En Barcelona, el precio del metro cuadrado puede variar entre los 1.900 euros y más de 6.000, todo dependerá del barrio que elijamos. Es la segunda ciudad más cara de España. A continuación, te brindaremos lo barrios más baratos para vivir en Barcelona.

En Oi Real Estate tenemos un buscador de propiedades en donde podrás filtrar por todos los inmuebles que disponemos en Barcelona aquí.

Vallbona

Vallbona es el barrio más económico para comprar una casa, la mayoría de los inmuebles son pisos de 3 o 4 habitaciones y el precio promedio del metro cuadrado se encuentra en los 1.567 euros.

Torre Baró

Torre Baró, al igual que Vallbona, se encuentra dentro del distrito de Nou Barris, y el precio medio del metro cuadrado allí es de 1.64 euros. La mayoría de las propiedades son de 3 habitaciones y aproximadamente cuentan con una superficie de 80 metros cuadrados.

En Oi Real Estate disponemos del siguiente ático en alquiler, ubicado en Fabra i Puig, con 4 habitaciones, 2 baños y 126 metros cuadrados a 1.390 euros.

Ciutat Meridiana

El costo promedio del metro cuadrado en Ciutat Meridiana es de 1.703 euros, un 0,5% más que el año pasado. Las superficies en este barrio rondan los 70 metros cuadrados.

Trinitat Vella

Este barrio está ubicado en el distrito de Sant Andreu y la mayoría de la oferta aquí es de pisos de 3 habitaciones. El precio por metro cuadrado oscila en los 1.898 euros y las superficies de las viviendas son de 74 metros cuadrados en promedio.

Oi Real Estate tiene el siguiente piso en venta en el distrito de Sant Andreu, consta de 3 habitaciones, 1 baño y 77 metros cuadrados a 218.000 euros. Puedes verlo con detalle aquí.

Baró de Viver

Otro barrio del distrito de Sant Andreu, el metro cuadrado aquí ronda los 1.959 euros y los pisos suelen medir 86 metros de superficie aproximadamente.

Los barrios más baratos para comprar una casa en Madrid

La variación de los precios en Madrid ha sido muy positiva, con una variación interanual muy estable, por debajo del 3%. En este link te dejamos todas las propiedades que tenemos a disposición en Madrid actualmente.

Villaverde

El valor promedio de una vivienda en Villaverde es de 1.748 euros el metro cuadrado.

Puente de Vallecas

En Puente de Vallecas, el valor del metro cuadrado promedio es de 2.075 euros.

Usera

En Usera, el precio del metro cuadrado es de 2.152 euros.

Carabanchel

El valor del metro cuadrado aquí es de 2.277 euros.

Los barrios más caros de Madrid

La mayoría de los distritos de Madrid superan la media nacional con respecto al precio de la vivienda. El más caro de todos es el barrio de Salamanca, en donde el precio por metro cuadrado es de 6.520 euros.

Podemos ofrecerte desde Oi Real Estate el siguiente piso en venta, localizado en el barrio de Recoletos, de 218 metros cuadrados de superficie, 3 habitaciones y 4 baños. Se encuentra en un cuarto piso, con tres balcones que dan a la calle Velázquez, cocina totalmente amueblada y con electrodomésticos de alta gama.

Además, cuenta con lavandería independiente, las tres habitaciones que posee son en suite y el dormitorio principal tiene vestidor. Sus suelos son de roble y sus techos altos. Puedes ver la ficha completa aquí.

Luego encontramos el barrio de Chamberí, en donde el valor por metro cuadrado es de 5.567 euros. Oi Real Estate dispone de un piso en venta rebajado en Trafalgar, con 3 habitaciones, dos baños y 157 metros cuadrados.

Puedes ver la ficha completa aquí. Tiene un amplio comedor, una cocina independiente amueblada, armarios empotrados, trastero, suelos de parquet y calefacción central.

En tercer lugar, hallamos a Chamartín, en donde el precio por metro cuadrado es de 5.546 euros. En Oi Real Estate disponemos de un piso en venta en Bernabéu-Hispanoamérica que consta de 2 habitaciones y 1 baño. Su superficie total es de 64 metros cuadrados, se encuentra reformado y listo para habitar.

Se encuentra en la primera planta, por ascensor, la urbanización en donde se sitúa cuenta con piscina, jardín, solarium, gimnasio, sauna y seguridad 24 horas. La zona es una de las más tranquilas de Madrid, además cuenta con techos altos, mucha luz y cocina independiente totalmente equipada.

Puedes ver su ficha completa aquí.

Si este artículo ha sido de tu interés, te invitamos a continuar leyendo:

Inversiones alternativas: las cocinas fantasma

Influencia social informativa en el real estate

En Inmobiliario

Burbuja inmobiliaria: España deja atrás rumores

23 diciembre, 2021 No hay comentarios

Que la pandemia COVID 19 ha generado en España y en toda la Unión Europea rumores sobre una nueva “pinchadura de burbuja”, ya no hay quien pueda desmentirlo. En realidad, desde 2008 a esta parte (con el resquebrajamiento del sector inmobiliario estadounidense que derivó en una crisis sin precedentes a nivel mundial) cada pequeño síntoma de probable inestabilidad en la macroeconomía nacional o continental ha sido cultivo propicio para este tipo de tendencias en la opinión de muchos economistas. Son los antecedentes. Sin embargo, los índices actuales indican que el fantasma de una nueva pinchadura de burbuja comienza a alejarse hasta remitirse a lo que siempre fue: una mera habladuría. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo España deja atrás rumores de otra burbuja inmobiliaria. Te invitamos a leer para entender más.

En este artículo encontrarás:
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2021 el año que rompió los pronósticos
Engranajes que mueven al mercado inmobiliario actual
Palabra de experta
La opinión concordante de la AEV
Un sobrecalentamiento de precios ligado al COVID
La problemática del acceso a la vivienda de alquiler como satélite

2021 el año que rompió los pronósticos

Contra lo que hubiera podido imaginarse, 2021 cierra de forma positiva en el mercado de la compraventa de bienes raíces. Si bien la problemática que atañe al mercado del alquiler en España es un episodio aparte, y que comprende sendos y complejos ribetes sociológicos, lo referido al acceso a la vivienda mediante adquisición ha dejado números auspiciosos, sobre todo de cara a un 2022 incierto.

A pesar del impacto sufrido por la pandemia (a punto de cumplir su segundo aniversario entre nosotros) los precios en vivienda y el mercado global de compraventa de inmuebles continúa a la alza. En este sentido, y según los organismos y medios especializados en análisis inmobiliario europeo, España es uno de los países más alejados a sufrir los riesgos que implicarían la conformación de una nueva burbuja y su eventual posterior pinchadura.

Las señales de alarma estuvieron fundamentadas durante 2020; sin embargo, al transcurso de 2021, comprobable semana a semana, mes a mes, aquellos rumores de una nueva burbuja comenzaron a disiparse hasta llegar a convertirse en cenizas en este diciembre.

Engranajes que mueven al mercado inmobiliario actual

¿Eran válidas dichas argumentaciones alarmistas que preveían lo peor para el circuito comercial inmobiliario? ¿Podría haberse producido un efecto similar al de 2008? Para contestar estas incógnitas, más vale conocer cómo se desarrolla el mercado inmobiliario en España y cuáles son los engranajes que mueven su robusta maquinaria.

Palabra de experta

Según declaró recientemente al Economista la presidenta de la asociación de consejeras y directivas del mundo inmobiliario WIRES, Carmen Panadero, el sector inmobiliario posee actualmente a nivel nacional un mecanismo de autoprotección que lo diferencia sustancialmente de sus países vecinos. Entre otras declaraciones, aseguró que…

El sector posee un comportamiento cíclico; que se rige por periodos de subidas y bajadas que responden a muchos factores: algunas exógenos y otras endógenos al mismo.

Carmen Panadero – WIRES

En este sentido, y profundizando en las declaraciones de Panadero, diremos que cuando se refiere a “aspectos exógenos”, estos comprenden:

Los indicadores corrientes. Por ejemplo: la inflación propiamente dicha, con sus alternancias directas en el poder adquisitivo de cada ciudadano; formadores a su vez de los índices de confianza que modifican a corto o mediano plazo las economías regionales y nacionales.
El coste del dinero (llámese intereses en sus amplias variantes).

Por lado de los denominados “aspectos endógenos” aclaró Panadero:

Precio y disponibilidad de suelo para financistas.
Costes de la construcción y marco jurídico regulatorio de la inversión.

La opinión concordante de la AEV

Dijimos que España deja atrás rumores de otra burbuja inmobiliaria. En este sentido, las autoridades de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), se muestran no solamente de acuerdo con la visión de la WIRES, sino que asume un futuro optimista. Contra la opinión de varios economistas con micrófonos abiertos en medios especializados, se cree que España podría diferenciarse ampliamente de sus naciones cercanas y que la formación de una nueva burbuja inmobiliaria, basada en un eventual recalentamiento de precios en la compraventa, queda casi descartada.

El reciente XV Observatorio de la Valoración analizó especialmente la tendencia a la alza de los precios de las propiedades en España durante el primer semetre 2021; los resultados de sus estudios fueron presentados por AEV junto a más de dos decenas de expertos y asesores inmobiliarios.

Un sobrecalentamiento de precios ligado al COVID

Por un lado, los datos sobre volumen de transacciones durante un período previo a 2006 tocaban el 4% del total del parque de viviendas nacional. La crisis que sobrevino luego de estos valores es historia conocida. En la comparativa, la suba del precio actual se incluye en niveles de transacciones que rozaron apenas el 2% promedio durante la primer mitad de 2021.

Sobre el incremento sostenido en el tiempo, ocho de cada diez profesionales en consulta en el XV Observatorio adujeron que no es un síntoma de sobrecalentamiento, sino que se trata de una evolución hacia el equilibrio; un movimiento del sector que busca balancear la desestabilización (o la parálisis obligada) del año 2020. No debemos olvidar que 2020 estaba considerado en su previa como un año de leve aumento en costes de bienes raíces, que se vio frenado de cuajo por la pandemia y las inmediatas medidas sanitarias por ordenanza.

La problemática del acceso a la vivienda de alquiler como satélite

Por su parte, enfocada en la problemática paralela (pero de significativa implicancia respecto a los costes en los precios de la vivienda) como es el mercado del alquiler, Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, subrayó que se debe cuidar de sobremanera que los costes en contratos de arrendamiento no sufran una disparada que luego resulte imparable.

A su vez, Arnaiz asumió que fomentar el alquiler joven desde el Gobierno y el Estado, promoviendo fórmulas de ayuda para ingresar al alquiler público; y también a la adquisición de bienes inmuebles podría ser parte vital de una solución general a este preocupante inconveniente.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La Ley de Vivienda y las expectativas de las agencias

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En Comprar

Comprar un piso céntrico

17 noviembre, 2020 No hay comentarios

Comprar una vivienda en Hong Kong demandará 20 años de salario íntegro, lo cual coloca a la ciudad en el puesto número uno del ranking UBS Global Real Estate Bubble Index 2020. Por su parte un trabajador de Madrid necesitará 6 años de trabajo para adquirir una vivienda céntrica.

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo se realiza este índice?
¿Cómo evolucionó el mercado de compra de pisos céntricos en 10 años?
¿Cómo influyen el salario y las tasas hipotecarias en la compra de pisos?
¿Cuántos años de arrendamiento se necesitan para compensar la inversión en un piso?
¿Cómo afectó la pandemia para adquirir pisos en las grandes urbes?

El banco suizo UBS presentó el informe anual para identificar el riesgo de burbuja de los mercados inmobiliarios. Según el Global Real Estate Bubble Index, al ranking lo lidera la ciudad de Hong Kong, donde se necesitan 20 años de salario para la compra de un departamento de 60 metros cuadrados.

El informe analiza los 25 principales mercados del planeta. De sus datos se infieren también cuántos salarios se necesitan para comprar un piso de 60m2 en el centro de estas ciudades, y en cuántos años de arrendamiento se recupera la inversión.

El USB analiza con este dossier la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda mediana con el salario medio de un trabajador cualificado en el sector servicios.

Con respecto a Madrid, el análisis da cuenta de que para generar compensar la inversión de un piso céntrico se necesitan 24 años de arrendamiento, mientras que para su adquisición se requieren seis años de salario íntegro.

Si observamos el riesgo de burbuja inmobiliaria, las que tienen mayor riesgo burbuja en el precio de la vivienda son Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich.

¿Cómo se realiza este índice?

Se contabilizan los años de salario íntegro necesarios para adquirir en cualquiera de las 25 ciudades consideradas más importantes un departamento de 60m2.

Además se analizan cuántos años deberían estar esos pisos alquilados para amortizar el precio de la compra, tomando como referencia la renta media de arrendamiento.

¿Cómo evolucionó el mercado de compra de pisos céntricos en 10 años?

La tasa de esfuerzo aumentó en 17 de las 25 ciudades analizadas respecto a 2010. Esto significa que la compra de un piso para un trabajador de ingresos medios es cada vez más difícil. El promedio de años que necesita dentro de estas ciudades es 8,6 años de trabajo.

La ciudad que requiere mayor esfuerzo por parte de los asalariados para la adquisición de un piso es Hong Kong. Incluso aquellos que ganan el doble del salario medio tienen dificultades para pagar un apartamento, llegando a tener que juntar más de 20 años de sueldos íntegros.

Otras ciudades donde se necesitan más años de ahorros de sueldo por parte de los trabajadores son Nueva York, Tel Aviv, Tokio, Singapur, París y Londres. Aquí, se necesitan más e 10 años de trabajo completos para poder lograr acceder a la vivienda.

En la otra punta del ranking se encuentran las ciudades donde comprar una vivienda es mucho más accesible. Por ejemplo en ciudades estadounidenses como Chicago( 3 años)o Los Ángeles(5 años) y entre las europeas Milán y Madrid (6 años) registran tasas relativamente bajas de esfuerzo.

¿Cómo influyen el salario y las tasas hipotecarias en la compra de pisos?

La adquisición de una vivienda dependerá de muchos factores. Por un lado influye el salario, ya que si es lo suficientemente alto alcanzará para adquirir la vivienda en un tiempo inferior. Tal es el caso de ciudades como Ginebra o Zúrich donde el acceso a un piso es relativamente factible para sus residentes porque el salario es elevado.

Otro de los factores trascendentes desde el punto de vista del comprador es el tipo de interés hipotecario y las obligaciones de amortización.

En ciudades con tipos de interés bajo, los precios elevados pueden mantenerse fácilmente elevados como por ejemplo Suiza y en Amsterdam.

En Estados Unidos, los intereses más altos requieren un mayor esfuerzo de los trabajadores, a pesar de que los precios están más equilibrados respecto de los salarios.

¿Cuántos años de arrendamiento se necesitan para compensar la inversión en un piso?

Según el índice que publica todos los años el banco suizo, más de la la mitad de las ciudades necesitan más de 25 años para compensar la inversión a través del alquiler.

Estos datos surgen de cruzar el coste medio de un piso en el centro con el precio del alquiler de un departamento para arrendar con las mismas características. De esta manera se puede saber cuántos años se necesita tener en el mercado de alquiler el apartamento para recuperar el dinero invertido.

Las que superan los 35 años necesarios de arrendamiento son Múnich, Hong Kong, Zúrich y París. Por su parte se requerirán 30 años de alquiler para recuperar la inversión las ciudades de Singapur, Londres, Ginebra, Frankfurt y Estocolmo.

Vancouver, Milán, Toronto, Tel Aviv, Sídney, Nueva York, Moscú y Ámsterdam necesitan 25 años para compensar la inversión de la compra.

Madrid, la única ciudad española dentro del ranking, ocupa el puesto 18, ya que para comprar una vivienda tipo de 60 m2 en el centro de la ciudad debe estar 24 años en el mercado del alquiler para recuperar su inversión.

El ranking continúa con: San Francisco (19 años), Los Ángeles (18 años), Boston (17 años) y Chicago (12 años), Varsovia (17 años) y Dubái (16 años)

Desde la institución financiera explican que las leyes de alquiler pro-inquilino vigentes en Francia, Alemania, Suiza y Suecia evitan que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado. Por el contrario en las ciudades norteamericanas rigen leyes más flexibles en cuanto a regulación del mercado del alquiler por lo que se requieren menos años de arrendamiento para recuperar inversiones.

¿Cómo afectó la pandemia para adquirir pisos en las grandes urbes?

La pandemia de coronavirus puso en duda las perspectivas de crecimiento de la vivienda en los centros urbanos. El teletrabajo aumentó la demanda en zonas fuera de las grandes urbes ya que muchos trabajadores ven la necesidad de buscar espacios más cerca de la naturaleza para establecerse. De todas maneras, los grandes centros urbanos seguirán siendo los concentradores de la economía y muchas personas estarán interesadas en vivir allí.

El informe del banco sugiere cautela a los inversores, ya que por el momento los precios se mantienen altos y las perspectivas de demanda aún son débiles como para tomar decisiones.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿Qué es? ¿Cuáles son sus objetivos? ¿Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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