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El uso de la Inteligencia Artificial es todavía un tema que genera controversias en comunidades de expertos de muchas y muy diversas áreas de conocimiento. Sin embargo, el 2023 demostró que hay grandes potencialidades para su aplicación en las industrias de productos y servicios, incluidas por supuesto la de la hospitalidad. En la nota de hoy, indagamos en las últimas innovaciones de IA y en cómo se presenta, en base a ellas, el futuro de un hotel inteligente.

Inteligencia Artificial en la búsqueda del destino

Para los turistas, toda planificación del viaje comienza con la búsqueda del destino o del lugar en donde hospedarse. No es novedad en este sentido, que se elijan las redes sociales o cualquier otro medio digital para “sondear opciones”. Con la IA dichas opciones podrían ser potenciadas y mejorar la interacción entre empresa y clientes.

Hoy mismo utilizamos la IA en operaciones cotidianas a través de nuestros dispositivos móviles, por ejemplo, cuando indagamos por un concepto o idea en un buscador y nos aparecen sugerencias de texto, o también cuando determinadas plataformas nos asisten en el armado de sitios o presentaciones. Los especialistas esperan que en los próximos meses se presenten al público desarrollos tecnológicos que permitan formular preguntas cada vez más complejas. Esto es sabido en la industria del alojamiento y es por esa razón que si una de estas empresas quiere convertirse en un hotel inteligente, deberá actualizar también sus estrategias de marketing.

Con las herramientas de IA se podrá comprender mejor a los clientes individuales y su comportamiento, lo que repercutirá en el aumento de las ventas, pero también de un nuevo mercado laboral que es el de los asesores de compras digitales y personalizados. La tendencia, entonces, será a la hiperpersonalización del consumo de productos y servicios.

Invertir en la administración de un hotel inteligente

Invertir en la administración de un hotel inteligente será en 2024 la gran apuesta de crecimiento dentro de la industria hotelera. Para las empresas, usar su capital en asumir los costes de software, servicios y hardware de IA generará un impulso en su productividad. Cuando las empresas utilizan estas tecnologías para hacer más eficientes sus procesos centrales ganan competitividad en el mercado. Pero además, IA se convertirá en parte integral de los productos, así como en herramienta indispensable en la toma de decisiones ejecutivas.

Entre algunos de los muchos efectos que tendrá la implementación de estos desarrollos, se espera que el control de datos sea un factor decisivo. La seguridad en el manejo de la información -facilitada por las soluciones de IA que permitan a las empresas usar sus propios servidores y no revelar la información relevante-, serán el atributo diferenciador entre un hotel inteligente y uno convencional.

Tanto los gerentes como los clientes valoran hoy el manejo seguro de los datos personales. En ese sentido también, el uso de los datos sobre los que los usuarios hayan dado su consentimiento seguirán siendo los más valiosos cuando se trata del uso de Inteligencia Artificial. En términos de la IA, los llamados “datos sintéticos” -datos generados artificialmente cuya estructura y propiedades estadísticas imitan los datos obtenidos de eventos reales-, podrán sustituir a los datos sensibles o personales, y tendrán cada vez mayor demanda en la industria.

Finalmente, la administración de un hotel inteligente podría valerse de la IA generativa, que se convertirá en una función de asistencia habitual en el lugar de trabajo. Esta herramienta permite escribir, investigar, resumir correos electrónicos y debates. En ese sentido favorecerá la producción de contenidos relevantes para la toma de decisiones estratégicas.

Cómo sería la experiencia de hospedarse en un hotel inteligente

Si de un lado los potenciales huéspedes tendrán más facilidades a la hora de buscar su hospedaje, y las empresas la oportunidad de mejorar su administración, la multimodalidad de la IA también favorecerá la integración de productos y servicios. La conexión sincronizada de texto, imágenes y voz habilita el desarrollo paulatino de redes neuronales convolucionales, basadas en la estructura de la corteza visual del cerebro humano. De esta manera, la IA puede responder mejor a los estímulos visuales y a partir de allí reconocer y analizar objetos.

Como es de esperarse, esta tecnología tiende a imitar el comportamiento humano, y por ello gran parte de los especialistas indican que su desarrollo potenciará -en combinación con la robótica-, los diversos usos que puedan darse en cualquier ámbito de la atención al cliente. De hecho, los robots de atención al cliente en servicios web o la integración de herramientas de inteligencia artificial en servicios en la nube como Adobe, Photoshop o Salesforce también harán que los asistentes de inteligencia artificial se consideren una parte integral de los productos existentes.

Cómo avanza la Ley de IA de la UE

Como se dijo al principio, todos estos desarrollos generan tanto expectativas como controversias. En ese sentido, la Unión Europea busca regular por la Ley de IA, generando la primera ley integral de IA del mundo. Su objetivo es garantizar que los sistemas de inteligencia artificial y los datos utilizados sean seguros. En ese marco, a lo largo de este año las empresas tendrán que evaluar en qué medida se ven afectadas por esta legislación y qué medidas deberán tomar.

Los puntos más básicos implican cumplir ciertas obligaciones de transparencia. Al respecto, desde Applied AI indican que “las empresas tendrán que analizar cómo utilizan sus modelos de aprendizaje automático, qué riesgos surgen y qué datos se utilizan”, y que por ende, “es necesaria una profesionalización del uso de la IA”.

En definitiva, las grandes revoluciones en los paradigmas de conocimiento que ya ha generado la introducción de la IA en el mundo, deberán resolverse de manera práctica y tras muchos consensos en términos éticos y morales. Como todo avance tecnológico, su impacto será positivo siempre que su producción no altere el equilibrio con el ambiente y las sociedades, y se contengan los efectos negativos de su uso.

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En la industria hotelera es indispensable conocer los movimientos y tendencias que están a la vanguardia en términos de tecnologías, estrategias financieras, diseño y por supuesto, normativas y demandas propias de las actividades que se dedican a brindar hospitalidad. En ese camino, la nueva edición del Congreso Nacional de Hoteleros a realizarse este mes de noviembre ofrece la oportunidad de acercarse a todos estos temas, y además compartir un espacio de intercambio de opiniones, experiencias y problemáticas comunes al sector. ¡Toma nota de los detalles que te contamos a continuación para no perdértelo!

Todos los detalles del nuevo Congreso Nacional de Hoteleros

La Conferedecación Española de Hoteles y Alojamientos Turisticos (CEHAT) y la Federación Hotelera de Mallorca (FEHM) desarrollarán la edición XIX del Congreso Nacional de Hoteleros Espa&am. Para el evento se dará cita a diferentes representantes de la industria entre el 22 y el 24 de noviembre en el Palacio de Congresos de Palma, en Mallorca.

Bajo el lema “De más a mejor”, se dará lugar al debate, la actualidad, las tendencias y los retos del turismo y las hostelería. Además, el programa pone el eje en la sostenibilidad medioambiental, económica y social de la industria hotelera.

En el Congreso Nacional de Hoteleros se verá la presencia de directivos y empresarios del sector, así como de proveedores de primer nivel que auspiciarán algunos de momentos del evento. Entre las charlas a las que podrán asistir los interesados se menciona:

  • “Soluciones para hoteles independientes en un mercado en concentración”
  • “La relevancia de la comunicación en el turismo y cómo acentuar el turismo en la comunicación”
  • “La necesidad de saber distribuir. ¿Gastas o inviertes? El camino hacia el éxito y la rentabilidad de tu venta directa”
  • “Abriendo nuevos horizontes. Sostenibilidad de España como destino”
  • “Transformación Inteligente. ¿Cómo nos está cambiando la tecnología y la Inteligencia Artificial?”
  • “Retos y soluciones para la atracción de personal en el turismo y la profesionalización del sector”,
  • “Conectando con éxito: comunicación, marketing y experiencia de cliente”
  • “Destinos turísticos y su promoción”.

Finalmente, al cierre del evento se realizará la entrega de la sexta edición del Premio RSC Hotelera. Su objetivo es distinguir a los hoteles que realizaron acciones destinadas a mejorar su entorno social, económico y medioambiental.

Sobre los organizadores del Congreso Nacional de Hoteleros

Las dos organizaciones que convocan y organizan el XIX Congreso Nacional de Hoteleros tienen una larga trayectoria en la representación del sector en nuestro país. Ellas son: la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca (FEHM) y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT).

La FEHM fue fundada en 1976 y fue pionera del asociacionismo turístico en España al contener a pequeñas, medianas y grandes empresas hoteleras de Mallorca. En la actualidad representa a 855 establecimientos. Tal como se planteó en su origen, busca ser la asociación líder del sector turístico de Mallorca, representando los intereses y reforzando la competitividad de sus asociados.

La Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) es la patronal que representa a hoteles, apartamentos turísticos, campings, resorts, balnearios y todo tipo de alojamientos a nivel nacional. En total agrupa a 16.000 establecimientos de 51 asociaciones nacionales, provinciales, regionales, locales y sectoriales de todas las CC.AA de España.

La CEHAT se formó en enero de 2004, fruto de la fusión entre la Federación Española de Hoteles (FEH, fundada en 1977), y la Agrupación Hotelera de las Zonas Turísticas de España (ZONTUR, fundada en 1980). Ambos organismos representaban de forma separada los intereses de los empresarios del sector, dividiendo el territorio nacional en dos áreas diferenciadas. Los primeros agrupaban a los hoteles de las ciudades más grandes y la España peninsular, mientras que los segundos hacían lo propio con los alojamientos de turismo vacacional.

Es parte de los objetivos de la CEHAT “organizar actividades de carácter asistencial, formativo o cultural, que redunden en beneficio de sus socios y de la sociedad en general”, así como “fomentar el intercambio de conocimientos y buenas prácticas entre sus miembros”. En ese marco, es que a fines de noviembre se desarrollará esta nueva edición del Congreso Nacional de Hoteleros.

El turismo, la industria más importante de España

La vigencia de este tipo de eventos, y en especial, la continuidad que ha tenido en el tiempo el Congreso Nacional de Hoteleros, se debe en gran parte a la enorme importancia que tiene el turismo en la economía española. En términos de contribución al PIB y empleo, es sin dudas la industria más importante del país. Por ejemplo, sostiene casi siete puestos de trabajo más que la automoción en España y casi tres veces más que el sector financiero. Así lo indica un informe de la asociación empresarial World Travel & Tourism Council (WTTC).
En términos económicos, durante la década previa a la pandemia, el turismo fue el segundo sector económico de mayor crecimiento en España (aumento del 3,38% anual), impulsado principalmente por el gasto de los viajeros extranjeros en el país. El primer lugar lo mantuvo la automoción, con un porcentaje apenas superior del 3,44%. Tras la vuelta del confinamiento, toda la industria ha vuelto ya a igualar o incluso superar los índices previos.

¿Conocías este evento? ¿Has participado de ediciones anteriores? Cuéntanos tu experiencia en los comentarios. Y no olvides que si estás buscando invertir en hoteles puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para acompañarte en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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El cargo de gerente de hotel implica múltiples tareas y una gran responsabilidad. Aunque resulta seductor operar un activo que puede generar muchas ganancias, también es cierto que quienes asumen la gestión de hoteles responden por un gran equipo que lo ayuda a administrarlo y mantenerlo en funcionamiento. En la nota de hoy nos sumergimos en el mundo de la administración hotelera para hablar de su puesto más alto: el de gerente.

Ante todo, ¿qué es la gestión de hoteles?

La gestión de hoteles es el área de conocimientos que implica administrar todo lo relacionado con la industria hotelera. Esto incluye saber sobre contabilidad, técnicas de gestión de empresas, marketing de un negocio hotelero, y la gestión del servicio de comidas o de limpieza. En definitiva, se trata de conocer el manejo de todas las áreas de un hotel, así como de los recursos materiales y el capital humano que se requiere para llevar adelante con éxito el alojamiento. Esto sin contar el diagnóstico permanente que debe realizarse sobre el mercado y sus oportunidades.

Un dato no menor es que cuando hablamos de gestión de hoteles nos referimos sólo a una parte del gran mundo de la gestión de la hospitalidad. Esta última trata sobre toda la administración de personas que necesitan sectores del mercado vinculados con la atención a los clientes: clubes, casinos, restaurantes, transporte y hoteles.

De hecho, el que exista una formación específica sobre gestión de hoteles es resultado de un largo proceso de aprendizaje y de adaptación de los dueños (los actuales gerentes) de hospedajes, tanto a los contextos cambiantes de la economía, como al crecimiento de la competencia y de las demandas de los viajeros. Así es como la industria hotelera se fue expandiendo a medida que las personas estaban dispuestas a pagar más por servicios de mejor calidad.

En este camino, hacerse cargo de la gestión de hoteles no es una tarea sencilla, ya que implica una importante diversidad de tareas, así como múltiples riesgos que pueden llevar a contraer grandes deudas o increíbles ganancias para el establecimiento. Para afrontar estas responsabilidades estos puestos los suelen ocupar profesionales que gustan de los desafíos, pero a la vez tienen total compromiso con la empresa y una comprensión completa de los procesos y la industria.

¿Qué se busca en un profesional a cargo de la gestión de hoteles?

Las características marcadas anteriormente hacen del mercado laboral un ambiente altamente competitivo en lo que respecta a ocupar los cargos más altos en la gestión de hoteles. El rol de gerente general debe ocuparlo quien tenga la capacidad de resolver situaciones inesperadas, tanto como de establecer estrategias a largo plazo.

Una de sus funciones más sensibles, por ejemplo, será el reclutamiento de capital humano. Esta tarea debe ser realizada con una gran responsabilidad, ya que el gerente es quien, en última instancia, responderá por las acciones de todo su personal y éstos, a su vez, serán la imagen del hospedaje frente al huésped.

Son muchas las personas que están interesadas en trabajar en los hoteles, y también es amplia la diversidad de puestos que implican estas empresas. Por ello es siempre positivo apostar por la formación y la experiencia. Destacarse en este ámbito no es sencillo, pero tampoco es imposible.

Existen hoy en día carreras de licenciatura en administración hotelera, así como cursos de especialización para profundizar y actualizar conocimientos. Además, es recomendable tomar cursos complementarios de economía, gestión de catering, contabilidad, finanzas, marketing, hospitalidad, o del manejo de programas informáticos específicos para la atención del cliente. Recuerde que, si bien el gerente no estará realizando todas las tareas, el conocerlas le ayuda a identificar rápidamente los problemas que puedan surgir en cada área y las posibles formas de solucionarlos.

¿Sabes ya cómo encontrar trabajo en la administración y gestión de hoteles?

Existen diversos canales para encontrar trabajos en la gestión de hoteles. Sin embargo, el primer punto a tener en cuenta es que la mejor manera de ser exitoso en estas funciones está muy vinculado a conocer al dedillo el alojamiento, su personal y sus recursos. Por lo tanto, no hay que desesperarse por llegar directo a lo más alto de la pirámide: todo puesto ocupado con anterioridad suma experiencia y conocimiento para más adelante.

Fuera de esto, la vacancia en el puesto de gerente de un hotel no es algo que se anuncie en lugares típicos de ofertas laborales. Por lo general, hay que recurrir a bolsas de trabajo específicas de la industria o directamente al sitio web del hotel deseado. Las bolsas de trabajo hoteleras permiten explorar oportunidades de trabajo de una variedad de cadenas hoteleras y empleadores diferentes, postularse para trabajos hoteleros en línea y acceder a más recursos o servicios, todo en un solo lugar. Desde allí uno puede conocer en dónde existe demanda sobre el puesto, lo que redunda en información relevante para luego afinar nuestra búsqueda.

La segunda opción -buscar directamente en los sitios web de los hoteles-, nos facilita el ir tras el tipo de establecimiento deseado, por lo cual es buena idea contar con una lista de las principales marcas y cadenas, y explorar periódicamente las posibles vacantes de hoteles a través de sus sitios o canales de redes sociales.

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Si estás pensando en hacer una gran inversión inmobiliaria, seguramente observaste con buenos ojos todo el mercado hotelero. En efecto, este sector de la industria puede ser muy redituable si estudias bien el panorama, las oportunidades, los riesgos y la competencia. Pero estudiar el mercado no es sólo saber de economía y financiamiento: es también reconocer los activos potenciales, de manera que elijamos el que más se ajusta a nuestras expectativas de éxito. Por ello en el siguiente artículo, te contamos qué tipo de alojamiento puedes encontrar en este rico sector del mercado inmobiliario.

Cómo tener la mejor oportunidad en la industria hotelera

Antes de invertir en un hotel se debe estudiar mucho el mercado y tomar algunas decisiones. En un plano fundamentalmente económico y financiero, se deben medir las propias expectativas en torno al presupuesto y considerar los tiempos de recuperación deseados, así como los recursos -en sentido amplio-, que se está dispuesto a poner en juego.

Pero la economía no es lo único que hace falta para obtener una buena oportunidad de inversión en la industria hotelera. Es necesario, incluso antes de iniciar cualquier planeamiento financiero, conocer los distintos tipos de alojamiento que hay en el mercado. Esto nos facilitará el tomar decisiones inteligentes para alcanzar nuestra meta, y obtener las ganancias deseadas en un tiempo estimado acertadamente.

Con ese objetivo te contamos a continuación sobre quince tipos de alojamiento que contempla la industria hotelera. ¡Toma nota!

Los tipos de alojamiento más tradicionales

Aunque solemos agrupar todo tipo de alojamiento bajo el nombre de “hotel”, esta palabra técnicamente sólo contempla uno de ellos. Sin dudas es el hospedaje más tradicional, y por ello también su definición es tan amplia. Puede decirse que un hotel es un establecimiento que ofrece alojamiento durante la noche, junto con determinadas comidas y otros servicios. Es, en general, la estancia temporal de turistas extranjeros, pero claramente el perfil del público lo definirán las características específicas del hotel.

Una de las formas más completas de hoteles son sin duda los llamados “resorts”. Éstos son establecimientos comerciales constituidos por un hospedaje y una variedad de servicios y comodidades en el lugar. Allí los huéspedes tienen acceso a alojamientos, restaurantes, bares, opciones de entretenimiento, actividades recreativas y tiendas, todo sin salir de las instalaciones.

Si cuentas como hotel a una serie de departamentos que se ofrecen como tales en un mismo edificio, entonces lo que tienes es un apart-hotel. Reservar aquí es casi como alquilar un apartamento, pero con un contrato mucho más breve. Otra ventaja para el huésped es que, en general, este tipo de alojamientos cuenta con servicios básicos de limpieza.

Los hostales, por su parte, son muy típicos en las regiones de habla hispana. Es un tipo de alojamiento relativamente económico, que puede ofrecer apartamentos, habitaciones privadas o con baño compartido, así como servicios de bar, restaurante o cafetería. Muchas veces son de propiedad familiar.

Parecido a los hostales existen los albergues, en donde es más frecuente la habitación, el baño y la cocina compartidos. En este caso, a los huéspedes se les ofrece reservar una cama, en lugar de una habitación privada, por lo que son especialmente buscados por aquellas personas que desean conocer gente nueva.

Casas privadas que se convierten en hoteles

Algunas veces son las mismas casas privadas las que se transforman en algún tipo de hospedaje, sin cambiar su esencia. Por ejemplo, las casas o albergues de carretera son establecimientos relativamente pequeños situados junto a una carretera. Su público objetivo es, claramente, el que transita por esa vía y necesita pernoctar. Pueden ofrecen varias habitaciones privadas, y algunas veces cuentan con un restaurante o un bar.

También existen las casas de huéspedes, en las que el área de invitados está separada de otra área, donde suele vivir el propietario. Algunas casas de huéspedes brindan servicios adicionales, pero la mayoría funciona con un régimen de autoservicio.

Una variante de estas últimas son las casas de vacaciones, que son casas de campo o casas pequeñas que se ofrecen temporalmente a las personas para que disfruten sus vacaciones. En este caso, los huéspedes gozan de libertad para suministrarse servicios y actividades, dentro de lo pautado cuando alquilan ese hogar por un tiempo determinado.

Estancias para todos los gustos

Los Bed and Breakfast, o B&B, son -como su nombre indica-, establecimientos pequeños que ofrecen a los huéspedes habitaciones privadas para pernoctar y desayunar por la mañana. En ocasiones los B&B funcionan como alquileres sin contratos a largo plazo y, aunque suelen ser una opción económica, existen algunos pensados a todo lujo.

En este mismo grupo se podrían incluir también las pensiones, muy similares a los B&B, pero con más comidas a lo largo del día. En la mayoría de los casos, los huéspedes tienen la opción de diferentes planes, como pensión completa, donde reciben desayuno, almuerzo y cena, o media pensión, donde reciben sólo desayuno y cena.

Por su parte, las posadas son lugares que generalmente ofrecen un alojamiento temporal, sumado a los servicios de alimentos y bebidas en los desayunos y las cenas. Aquí los huéspedes pueden elegir reservar habitaciones privadas.

Si estás pensando en un tipo de alojamiento que se utilice principalmente de noche, los moteles cumplen esa función y son muy requeridos por los automovilistas que deben seguir su viaje al día siguiente. Son, en este sentido, como las casas de carretera, pero cuentan además con un amplio estacionamiento gratuito. Eso sí, suelen tener una cantidad limitada de habitaciones y servicios.

¿Variedades de hoteles u otro tipo de alojamiento?

En algunas partes del mundo son muy conocidos los hoteles boutique, que usualmente ocupan edificios muy pequeños. En la mayoría de los casos, brindan a los huéspedes habitaciones de lujo y servicios de alta calidad. A menudo son temáticos y se encuentran en las zonas urbanas de moda.

Marcando tendencia, hace un tiempo también se empezó a hablar de los “Eco Hoteles”, que no son otra cosa que hoteles en los que se han tomado medidas para adoptar prácticas de vida sostenibles y así minimizar el daño ambiental del que es responsable. Pueden priorizar el uso de productos locales, adoptar medidas de reciclaje, centrarse en el ahorro de energía y utilizar ropa de cama y toallas sostenibles.

Finalmente, no queríamos dejar de mencionar los hoteles emergentes, que más que un concepto son una práctica de instalar hoteles en estructuras no permanentes. Esto es así porque tienen una utilidad delimitada en el tiempo, vinculada a la realización de eventos al aire libre, o una época particular del año, como la Navidad o el verano.

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Los números sobre la ocupación hotelera y los ingresos por habitación disponible vuelven a demostrar este año que el sector no sólo se ha reactivado tras la pandemia sino que apunta a mejorar las estadísticas de aquella época. Esto es claramente una buena noticia para quienes han invertido en la industria de la hostelería, que además tiende a convocar cada vez más a inversores extranjeros y a crecer hacia los establecimientos de lujo. En definitiva, España sigue creciendo como destino hotelero tanto para inversores como para turistas. Te contamos sobre este panorama en la nota que sigue a continuación.

Números alentadores para una industria en expansión

Pese al incremento de costes generalizado que hubo en los últimos años, y en especial desde el 2022, la salida del confinamiento establecido por causa del COVID-19 dio paulatinamente buenos resultados en el sector hotelero. El retorno de las inversiones en obras nuevas o de rehabilitación otorgaron el impulso necesario para renovar la oferta de alojamientos a todo lo largo y ancho de España.

Las cifras del primer semestre de este año sugieren que la industria hotelera ya maneja estadísticas iguales o superiores al inicio de la pandemia. Sumado a esto, se ha modificado el panorama: la inversión ya no es mayoritariamente local, sino que hay gran interés desde otros países en utilizar su capital en la hostelería española, pero además dichas inversiones tienden a ocupar cada vez más el sector de lujo. Dicho de otra manera, no solo se evidencia un crecimiento en número (de ingresos, de establecimientos, etcétera), sino una expansión en las características y diversidad de este mercado.

Dicho esto, veamos primero algunos números que indican la franca reactivación de la actividad hotelera, y luego nos centraremos en cómo impacta esto en el destino turístico, por precios y por geografía.

Mejoran los ingresos por habitación disponible

Uno de los indicadores clave del sector hotelero es sin dudas el que mensura los ingresos por habitación disponible (lo que se conoce como RevPAR). Si tomamos ese parámetro, los números favorecen ya al 2023 en comparación con los tiempos previos a la pandemia, ya que en 2019 estos ingresos representaron una media de 81,7 euros, esto es un 16% menos que los 95,4 euros actuales.

En términos de la ocupación de habitaciones, el primer semestre promedió el 70,2%, apenas un 2,2% menos que en igual periodo de 2019.

Cierto es que la cuestión de los precios debe analizarse con cautela, ya que en los cuatro años transcurridos desde la primera y la última marca de las cifras precedentes, hubo un importante efecto inflacionario. Con todo, los análisis tienden a concluir que se avanza firmemente hacia una recuperación y superación de la situación previa a la pandemia.

En términos geográficos, el gran salto en los mayores ingresos por habitación se dio en Granada, donde las ganancias significaron un 38,8% más que el año pasado: 73,4 euros frente a los los 52,9 euros de 2022. Otra ciudad que vio fuertemente incrementados sus ingresos fue Barcelona, que registró una mejora apenas menor, del 36,8%.

Cuáles son los destinos más elegidos por los turistas

Al cierre del primer semestre, esto es, sin que se pueda evaluar aún la temporada completa de verano, Málaga es la ciudad que se ha posicionado como favorita por los turistas. De hecho, se le reconoce a este destino un franco proceso de desestacionalización, esto es, una tendencia a tener un buen caudal turístico aún fuera de temporada. Allí la ocupación superó ampliamente las tres cuartas partes de las habitaciones disponibles. Fue exactamente del 81,8%, lo que equivale a un 10% más que en la primera mitad de 2022.

En un segundo lugar se ubica la ciudad de Valencia, cuya ocupación llegó al 78,3%, un 11,6% superior a la del año anterior.

De esta manera, sorpresivamente, dos ciudades que no son las que tradicionalmente traccionan el mayor turismo a nivel general, ocupan los primeros puestos en ocupación este año. Las más cosmopolitas ciudades de Barcelona y Madrid se mantienen posicionadas respecto de los huéspedes que se acercan por negocios o como parte del movimiento turístico internacional. Con ese caudal, la ocupación de habitaciones en estos destinos fue del 75,9% y del 71,6%, esto es, un 15,6% y un 13,2% más en 2023 que en 2022, respectivamente.

El turismo en las islas es también otro destino que seduce mucho a los extranjeros, y sin dudas eso es lo que mantuvo a las Canarias con un 76,2% de la ocupación en el primer semestre de este año, (un 12,7% más interanual), y a las Baleares con un 60,7% (un 6,9% más que el año pasado).

Todos estos datos son los que arroja el barómetro realizado por STR y Cushman & Wakefield, basado en datos de 1.200 hoteles y alrededor de 150.000 habitaciones en toda la Península Ibérica.

Los precios máximos tienen como destino la costa y la capital

Sea que te encuentres observando el panorama de las mejores inversiones o calculando el precio de tus próximas vacaciones, seguro te interesará saber cuáles son los destinos que mayores ingresos (o costes), han demostrado este último semestre. En ese mapa, las ciudades que encabezan la lista de ingresos son Marbella (153,1), Barcelona (130,9), Málaga (106,4) y Madrid (104,5).

Marbella se destaca por su oferta turística de lujo, lo que justifica a su vez los altos ingresos. El precio medio por noche en esa ciudad es de 240,8 euros. Aunque esto es un poco menos que la media en 2022, sigue estando entre los rangos altos de valores para pernoctar.

Barcelona sostienen una media de 172,6 euros por noche, lo que significa un 18,4% más que el año pasado. Finalmente, en Madrid la tarifa media es de 146 euros, un 13,2% más que en 2022.

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El éxito en los negocios inmobiliarios depende en gran parte de la forma en que se gestionan los procesos previos a una compraventa. En este post hablaremos sobre cómo son los pasos para vender un hotel en el actual contexto de los activos hoteleros. 

El 2022 ha sido un año de recuperación plena del mercado hotelero. Durante los primeros meses, el ojo de los inversores internacionales se posó sobre las locaciones vacacionales a precios bajos. En paralelo, las grandes cadenas necesitadas de liquidez, al notar esta demanda comenzaron a renovarse, reformando antiguas construcciones y construyendo hoteles de lujo en las ciudades favoritas de los grandes capitales. El cambio de estrategia tuvo sus frutos: las cifras indican las inversiones, superaron los niveles pre-pandemia. Vender un hotel pasó de ser un desafío de difícil concreción a una posibilidad real y tangible.

Para que las operaciones hoteleras se lleven a cabo se requieren una serie de pasos previos. Éstos asegurarán la viabilidad del proceso, una rentabilidad que amerite la adquisición y un control exhaustivo de cada etapa de la inversión.

En este artículo encontrarás un paso a paso sobre los principales conceptos que conllevan la venta de un hotel. ¡Continúa leyendo!

Crecimiento del mercado hotelero

Con el mercado en alza, se verifica un aumento en la cantidad de actores dentro del ámbito inmobiliario hotelero. Hay promotores e inversionistas privados que quieren aprovechar este momento. También propietarios de hoteles que se encuentran con una disponibilidad de activos muchas veces sin demasiada experiencia para conseguir los socios ideales para sus negocios. Luego se encuentran los inversores potenciales que no llegan a animarse a realizar la compra por la dificultad que representa la gestión de un hotel.

Asset management en la inversión hotelera: ¿de qué se trata?

Una definición sencilla de este concepto destaca que el Asset Management (gestión de activos en su traducción del inglés) consiste en la forma de obtener información adecuada que permita llegar a tomar decisiones acertadas y exitosas. Esta recopilación de datos es realizada por profesionales con experiencia en el sector, quienes son capaces de dilucidar las políticas de comercialización y venta, en este caso de los activos hoteleros.

Para que la operación se haga realidad es necesaria la gestión de un grupo de trabajo que garantice la viabilidad del proyecto. Una de las bases es que el activo hotelero se encuentre en el nivel de precio y renta apropiados. En este sentido el Asset Management promueve estrategias prácticas para incrementar el valor y de esta manera lograr la mayor rentabilidad de la propiedad.

Asset management: gestión inteligente de activos

¿Qué puntos básicos propone el Asset Management?

  • Pautado del retorno objetivo, presupuesto de riesgo, horizonte de inversión, restricciones y liquidez

  • Promoción de alternativas para la gestión de activos

  • Elección de estrategias que se adapten al perfil del inversor según su tolerancia al riesgo, valores y situación particular

  • Utilización de herramientas sofisticadas para la toma de decisiones de acuerdo a la estrategia definida para la inversión.

  • Seguimiento de la inversión a través de informes transparentes que evalúen la gestión a lo largo del tiempo.

Vender un hotel no se trata de una tarea simple ni se realiza de un día para el otro. Se precisan tomar muchas decisiones de peso como la valoración del resort, el traspaso de la cartera de clientes o el futuro laboral de los trabajadores del establecimiento. En este momento se mezclan muchas áreas del derecho, ya que se superponen el inmobiliario, el laboral, el concursal o el tributario. Aquí será fundamental entonces contar con la información y el análisis del Asset Management para decidir cada paso con fundamentos.

Due Diligence: Los informes previos a vender un hotel

Due Diligence o diligencia debida es una auditoría elaborada por consultores externos, que observan y analizan con detalle distintas áreas de una empresa para determinar si cumple con sus obligaciones y no presenta riesgos legales derivados de su actividad.

Antes de realizar la compraventa de un hotel, el inversor estará interesado en conocer todos estos aspectos de su futuro activo. Es por eso que ante la posibilidad de compra de un establecimiento hotelero, el vendedor permite que se realice una investigación exhaustiva de su negocio a través de la due diligence.

Due diligence: investigación exhaustiva que analiza riesgos y posibilidades de una inversión

¿Cuál es el objetivo de la due diligence?

El principal objetivo es la reducción de los riesgos de transacción, y es de vital importancia para el comprador ya que le aporta una evaluación independiente del activo que quiere adquirir. En este informe podrá encontrar posibles pasivos ocultos o contingencias y esto será fundamental a la hora de tomar la decisión de realizar o no la inversión. Incluso de esta investigación también se obtendrán datos que servirán para diagramar las condiciones del futuro contrato.

Áreas en las que se focaliza una Due Diligence:

  • Área fiscal: Se revisan las posibles contingencias y que el hotel se encuentre al corriente de las obligaciones con Hacienda.
  • Área legal: Analiza la situación legal del establecimiento, se identifican las relaciones contractuales que le unen con terceros. Se estudian posibles procedimientos judiciales que puedan afectar al negocio y  su situación societaria. Se verifican los derechos en cuestiones de propiedad industrial y/o intelectual.
  • Área laboral: Se investiga que el establecimiento cumpla con la legalidad referente a las relaciones laborales de sus trabajadores y que los sistemas retributivos sean aplicados correctamente.
  • Área financiera: Permite conocer la salud económica de la empresa. Se estudia su contabilidad y previsiones de crecimiento. El objetivo es valorar si la empresa es viable, cuál es su histórico financiero, el grado de endeudamiento y su liquidez.
  • Área tecnológica: Este análisis posibilitará conocer el modo de funcionamiento del departamento de IT, la estructura hardware, las herramientas de software y los procedimientos que se realizan para el manejo del hotel.

Comprador y vendedor acordarán para la concreción de la due diligence mediante una Carta de Intenciones en la que se pautarán los plazos y las condiciones de la investigación. El resultado final se plasma en un informe final que presenta los aspectos revisados y las conclusiones sobre los mismos.

Estudio de viabilidad para vender un hotel

Otro de los pasos previos antes de vender un hotel es el estudio de viabilidad. Se trata de un informe que detalla los factores relativos al rendimiento económico de la inversión. Algunos de los datos que se analizan para realizar el estudio son:

Ubicación del hotel

Se analiza la disponibilidad de transporte público cercano, los hospedajes en las zonas aledañas, cómo es la comunicación, si el hotel se ubica un barrio atractivo y turístico o por el contrario se encuentra alejado del movimiento. Se evalúan los costes de servicios básicos.

Cálculo de la inversión inicial

Se evalúan: los costes de construcción o remodelación del espacio si hubiera que realizarlos, el equipamiento de las instalaciones, los gastos de la puesta en marcha del hotel. También ingresan en estos análisis el coste de licencias de alimentación y licores, sueldos del personal y tarifas promedio de los servicios básicos. Este paso es fundamental para determinar cuáles son los métodos de financiación disponibles y el tiempo que llevará recuperar la inversión.

Análisis de la oferta y demanda hotelera

En este punto se requiere estudiar la competencia hotelera de la zona. Los datos provienen de operadores turísticos, plataformas de reserva online y de las juntas de turismo. Teniendo esta información fidedigna se pueden establecer metas, factores de diferenciación y programar servicios únicos para fidelizar futuros clientes…

Establecer tarifas

Con toda esta información disponible ya es posible establecer el precio de las habitaciones dependiendo de sus características y las variaciones en el coste según las temporadas. También se puede proyectar la demanda y ocupación a largo plazo y la duración media de estancia de los futuros huéspedes.

Inversión en construcción

Luego de realizar las proyecciones sobre la demanda del hotel se pueden preveer inversiones en construcción o ampliación de las instalaciones. La envergadura de las reformas tendrá que ver con el porcentaje de ocupación prevista, y la disponibilidad de habitaciones del establecimiento.

Estimación del ROI:

El Retorno sobre Inversión o ROI se calcula mediante el uso de diferentes métricas que confluyen en la cifra final. Los determinantes son:

  • la tasa interna de rendimiento
  • los índices de cobertura de deuda 
  • el flujo de dinero

El ROI representa uno de los datos más importantes para los inversionistas. Este indicará si la inversión rendirá frutos según el plan de negocios desarrollado y los elementos que intervienen en él.

Cálculo del RevPAR

RevPAR es la abreviatura en inglés de revenue per available room o ingresos por habitación disponible en español. Esto significa el beneficio económico obtenido por habitación del alojamiento a nivel general y en un periodo determinado, sin importar si una habitación ha sido ocupada o no. 

Se trata de un medidor fundamental para valorar el rendimiento financiero de un establecimiento o una cadena. Se calcula de la siguiente manera:

RevPAR = ADR x Tasa de ocupación. O Ingresos totales por noche / Cantidad total de habitaciones disponibles

Indicadores KPI 

Los Key performance indicator o indicadores clave de rendimiento son valores medibles que demuestran cómo está rindiendo una compañía respecto a sus objetivos establecidos. Un KPI establece cómo se alcanzan los objetivos mediante datos que ayudan a propietarios de hoteles a saber cómo está rindiendo su negocio. Algunos de los más importantes son: 

  • Tarifa diaria promedio (Average daily rate – ADR): ingreso de las habitaciones/cantidad de habitaciones vendidas(ocupadas)
  • Duración media de la estancia (Average length of stay – ALOS):  total de noches de ocupación por habitación / cantidad de reservas
  • Tasa de ocupación:  cantidad total de habitaciones ocupadas / cantidad total de habitaciones disponibles x 100

El estudio de viabilidad de un hotel se convierte en un paso fundamental para que el proyecto se convierta en un negocio sostenible en el tiempo. Para todo inversor interesado, este estudio permite tener una  proyección clara de los costes generales y las ganancias.

Vender un hotel: ¿ Cuáles son sus posibilidades de explotación?

En cuanto a los tipos de explotación, las hoteleras pueden optar por ser titulares de sus propios complejos o arrendarlos. Otra de sus opciones que tienen es la de aprovechar el know how en materia de hostelería y gestionar el negocio en un hotel ajeno.

Explotación directa. Aquí el propietario explota directamente el establecimiento y asume los riesgos propios de la actividad hotelera. En estos casos existe una fuerte competencia con las grandes cadenas, que se compensa a través de acuerdos de colaboración que permiten la captación de clientes.

Acuerdo con una cadena hotelera. El propietario integra su hotel a una cadena hotelera, que tomará todas las decisiones sobre el negocio. En este caso existen diversas opciones de contratos como las franquicias.

Contrato de gestión. En este tipo de contratos las cadenas hoteleras se encargan de dirigir y gestionar un hotel en nombre del propietario. A cambio, el titular del establecimiento brindará una contraprestación calculada en base a diversos criterios.

La importancia de la licencia turística

El alquiler de habitaciones de un hotel, supone haber gestionado previamente la licencia turística e inscribir el establecimiento en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Los trámites incluyen controles cuyo objetivo es validar la calidad de los servicios. La licencia turística permite a los inversores iniciar la actividad comercial en un hotel. Sin dicho permiso no es posible publicitar o alquilar habitaciones, ya que pone en riesgo la seguridad de los futuros huéspedes al no contar con garantías de salubridad y habitabilidad

Como hemos visto en este artículo, son muchos los pasos previos para vender un hotel y muchas también las posibilidades de rentabilidad. El éxito de las operaciones tendrá que ver con la correcta gestión de activos, un due diligence exhaustivo y completo y un estudio de viabilidad que contemple todas las variables.

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