Vender una casa o un piso es un proceso que requiere de paciencia y mucha dedicación. Por eso, lo mejor que puedes hacer para no perder los nervios es conocer de antemano cuál es el paso a paso del proceso de compraventa y qué documentación necesitarás para llevarlo adelante.
De esta manera, lograrás adelantarte a cualquier dificultad que se presente y definitivamente ahorrarás tiempo y dinero.
En Oi Real Estate somos expertos inmobiliarios y en esta oportunidad queremos ayudarte a reunir toda la documentación necesaria para vender tu piso. Además, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compraventa para hacer más fáciles los trámites. Vamos a ello.
En este artículo encontrarás:
Paso a paso para vender una casa
Siempre es mejor empezar por la idea general para luego ir profundizando. Por eso, en esta primera instancia, decidimos realizar un resumen con el paso a paso que te llevará hacia la venta de tu piso. Veamos en qué consiste.
Para vender tu piso deberás tener en cuenta una multitud de trámites y de estrategias para que el proceso sea rápido y exitoso. Todos ellos se pueden resumir en estos ítems que te presentamos por orden cronológico.
- Reúne toda la documentación necesaria.
- Realiza una tasación de tu vivienda y define el precio.
- Publicita tu inmueble en los portales inmobiliarios.
- Realiza visitas a tu propiedad y negocia las condiciones de venta.
- Prepara el documento de reserva o pago de señal.
- Redacta el contrato de Arras.
- Informa al administrador de la comunidad sobre la venta y solicita un certificado que demuestre que estás al día con los pagos.
- Realiza la escritura pública de la vivienda frente a un Notario.
- Liquida los impuestos correspondientes a la transmisión.
- Celebra, porque ya habrás logrado tu objetivo.
No te preocupes si algunos de estos pasos te generan dudas, sigue leyendo que es ahora cuando profundizaremos en cada uno de ellos.
Documentos necesarios para vender una casa
Te decíamos antes que el primer paso para vender tu casa es reunir la documentación necesaria. Pero probablemente te estés preguntando: ¿cuál es la documentación que necesito? Para responderte, veremos al detalle cada una de ellas.
Documento Nacional de Identidad
Si bien parece una obviedad, es importante saber que, para contratar servicios inmobiliarios, firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública del inmueble, te pedirán tu documento de identidad, sea este DNI, NIE o pasaporte. Si el mismo hubiera caducado, no podrás realizar ninguna de las operaciones mencionadas. Por eso será importante que lo verifiques antes de comenzar.
Escritura de tu propiedad y Nota Simple Registral
Cuando hablamos de la Escritura Pública, nos referimos al documento constituido al momento de realizar la compra de la propiedad. Debes saber que puede ser solicitado durante el momento de la compraventa. El plazo de entrega es inmediato, gratuito y obligatorio.
Otro de los documentos que deberás tener es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. La funcionalidad de él es la de especificar el titular de la vivienda y sus características. También constarán allí detalles respecto a cargas o deudas que pueda poseer, por ejemplo si se encuentra hipotecado y los plazos de esta deuda.
Este documento, puede ser solicitado en el Registro del Municipio en el cual se encuentra emplazada la vivienda, también por vía online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o por medio de la aplicación que posee el Registro de España.
Si necesitas saber cómo solicitarla a continuación te dejamos un video en el que podrás conocer cuáles son los pasos necesarios para ello.
Si quieres saber más sobre la Nota Simple, puedes leer este post.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra tu vivienda. En él se garantiza que el inmueble reúne los requisitos mínimos para ser habitado. Su presentación es obligatoria en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. Por eso, si aún no lo has hecho, será mejor que la solicites. Su coste se encuentra cercano a los 100 euros, y dependerá de las características de tu propiedad, donde se encuentra emplazado y los honorarios solicitados por el técnico profesional que lo llevará adelante.
Debe ser tramitada en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento. Deberás contratar un técnico profesional para que analice el inmueble y luego envíe el informe a la administración correspondiente. Puede llegar a demorar entre uno y tres meses dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
Además, la cédula de habitabilidad caduca cada quince años. Por lo tanto, en caso de que la tengas, te aconsejamos que la verifiques. Pues su utilidad será nula si está vencida.
Certificado de Eficiencia Energética
Otro de los documentos obligatorios que se deberá anexar al contrato de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética. Y no solo eso, sino que también será obligatorio informar la calificación energética de tu inmueble en las publicaciones que realices en los portales inmobiliarios.
El objetivo de este documento es el de informar sobre el consumo energético de una propiedad en condiciones normales. Deberá ser solicitado a un técnico profesional autorizado que llevará adelante una inspección y realizará el certificado y análisis de los datos recabados.
Este proceso puede llegar a demorar entre 1 y 7 días y el coste dependerá de la localidad en la que se encuentra emplazado, la superficie y los honorarios del técnico que se contrate. Se estima que los valores pueden rondar entre los 60 y 100 euros y las tasas no superarán los 40 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra ubicado.
Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles
También deberás demostrar que estás al día con el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo, es el que se grava sobre todos los propietarios de vivienda en nuestro país. Para ello, tendrás que presentar los últimos recibos de pago del mismo.
Será necesario presentar este recibo a lo largo de las negociaciones y en el momento en que se realice la firma de la compraventa. Es además un trámite gratuito, inmediato y obligatorio.
El Certificado de Inspección técnica del Edificio
Este documento tiene el objetivo de acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la que se encuentra emplazada. Generalmente es un trámite que se realiza en edificios de más de 15 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad. Puede ser solicitado al presidente de la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento que corresponda.
Los estatutos de la comunidad de vecinos
Gracias a este documento podrán saber cuáles son las normas que regulan la convivencia y el mantenimiento de la propiedad. Se puede solicitar por medio del presidente de la comunidad, el administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad.
Certificado de liquidación de servicios
Podrás adquirirlo en cada una de las empresas que prestan los servicios. La demora puede ser de entre 1 y 7 días. Sería recomendable que una vez pasado un plazo prudencial desde la venta de la propiedad corrobores que se haya realizado el cambio de titular para tu tranquilidad.
Documento que corrobore el libre deuda con la comunidad de propietarios
Con este certificado demostrarás que no tienes ninguna deuda con la comunidad. Deberá ser solicitada al presidente o al administrador de fincas.
Certificado de deuda cero
Este documento será emitido por la entidad bancaria correspondiente que pueda acreditar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca vigente.
Tasación de la propiedad
Tasar una propiedad implica estudiar sus características, su ubicación, los puntos de interés del entorno, los datos demográficos y los precios de las viviendas en la zona. A partir de este informe, se establecen un precio mínimo y otro máximo para la venta de tu inmueble.
Como puedes imaginarte, es uno de los pasos más difíciles de realizar si no tienes los conocimientos suficientes sobre el mercado inmobiliario. Además, una mala tasación podría traerte dos inconvenientes:
- Que vendas tu inmueble a un precio inferior al que realmente vale.
- Que establezcas un precio desorbitado y ningún comprador esté interesado en realizar la operación.
Si deseas realizar una tasación gratuita y sin compromiso, puedes ponerte en contacto con nosotros. Te proporcionaremos toda la información que necesitas.
Publicidad en los portales inmobiliarios
Si elijes vender tu piso a través de una inmobiliaria, ella se encargará de publicar tus inmuebles en su página web y en todos los portales que existen en internet. Pues, en pleno siglo XXI, una buena descripción de la propiedad acompañada de fotografías de calidad, te asegurarán el éxito de la venta.
Visitas de los potenciales compradores
A la hora de realizar las visitas al inmueble, hay muchos consejos que te ayudarán a impresionar a tus clientes. Aplicar el home staging es uno de ellos, pero no es el único. Además sería interesante que puedas realizar videos para poder mostrar tu piso a quienes se encuentren lejos de tu vivienda y así ampliar las posibilidades a la hora de realizar la venta. Si quieres saber más, te invitamos a leer este artículo: Consejos para vender tu inmueble.
Documento de reserva
Cuando un comprador está interesado en tu vivienda, pero necesita tiempo para confirmar la compra porque debe realizar los trámites hipotecarios, se suele firmar un documento de reserva.
En este escrito, el comprador se compromete a continuar con la venta si el crédito hipotecario es aceptado. Para garantizar el cumplimiento de dicho compromiso, deberá pagar una cantidad de dinero que ronda el 1% del precio de venta.
Si la parte vendedora decidiera no seguir adelante con la operación, deberá devolverle este dinero al comprador. Si, por el contrario, es el comprador quien decide no seguir adelante, el importe de reserva será retenido por el propietario.
Contrato de arras para vender una casa
El contrato de arras es un acuerdo previo al contrato de compraventa donde ambas partes pactan que la operación se va a llevar a cabo en un tiempo límite determinado.
La parte compradora, por un lado, entrega una suma importante de dinero que ronda el 10% del precio de la vivienda. Al hacerlo, se compromete a seguir adelante con la compra.
La parte vendedora, por el otro, garantiza la continuidad de la venta del inmueble. Si no cumpliera con su parte, en ocasiones podría ser penalizado con una cantidad elevada de dinero.
Comunidad de vecinos
Avisarle a la comunidad de vecinos que has vendido tu inmueble es obligatorio. De hecho, en este post te contamos todo al respecto: Comunidad de vecinos, ¿debes avisarles si vendes tu propiedad?.
Escritura pública de compraventa
La escritura pública es un documento que detalla toda la información relativa al contrato de compra-venta que se haya firmado. Deberá realizarse ante un notario.
Si bien no es obligatoria, hacerla es importante porque le otorgará seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. Además, es muy probable que el comprador la necesite, pues se la pedirán en el banco al momento de solicitar la hipoteca.
Liquidación de los impuestos correspondientes a la transmisión a la hora de vender una casa
El último paso será pagar los impuestos correspondientes por la transmisión del inmueble. El más inmediato será la plusvalía municipal, que deberás abonarlo en el ayuntamiento del distrito donde hayas realizado la venta. Pero, además, dentro de los primeros treinta días hábiles posteriores a la venta, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Por otro lado, deberás pagar el IRPF. Al respecto, existen múltiples variables que podrían, incluso, exonerarte del pago de este impuesto. Si quieres saber más, sigue leyendo este artículo: Impuestos por la venta de tu casa.
Por último, deberás pagar el IBI del año correspondiente a la fecha de venta del inmueble. Pues si pagas el Impuesto de Bienes Inmuebles cada tres meses y has vendido tu piso el primero de enero del 2021, deberás pagar el IBI de todo el 2020.
Características especiales
Existen propiedades cuya venta constará de algunos pasos y trámites adicionales. Nos referimos a las Viviendas de Protección Oficial, las casas embargadas y los inmuebles heredados.
En el primer caso, tendrás que presentar documentación adicional que certifique que estás autorizado para vender tu propiedad. Podrás obtener mas información en ¿Se puede vender un piso de protección oficial?
En el segundo, el proceso será más complejo porque son pocos los compradores que se inclinan por inmuebles con embargos pendientes. Pero esto no significa que sea imposible. Aquí te contamos más al respecto: Cómo vender una casa embargada.
En el tercero, será obligatorio que figures como titular del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder continuar con la venta de tu piso. Si necesitas mas información, aquí podrás saber todo lo que necesitas: ¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?
Como podrás ver, vender una casa es un proceso que requiere de mucha dedicación. Hacerlo por tu cuenta es una opción viable, pero los procedimientos serán mucho más sencillos si cuentas con el asesoramiento adecuado.
En OI REAL ESTATE contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a vender su propiedad. ¿Quieres vender tu piso rápido y sin inconvenientes? Te aseguramos el éxito de tu operación.
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
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