Durante el proceso de compraventa, hay una serie de contratos que deberás firmar. Algunos de ellos son optativo y otros obligatorios. Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que estos trámites te resulten más sencillos. Toma nota!
En este artículo encontrarás:
El contrato como compromiso
Al vender una vivienda, es tanta la cantidad de documentación que necesitamos reunir y firmar que puede ocurrir que pasemos por alto algún paso importante.
Cada vez que firmamos un documento, este conlleva una serie de vinculaciones que debemos conocer como propietarios. En ese sentido, podemos considerar distintos tipos de contratos:
A continuación, te explicamos en qué consiste cada uno de los contratos del proceso de compraventa de tu propiedad y las consecuencias que ellos tienen.
Contrato de reserva
¿En qué consiste?
El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.
¿Cómo está regulado por la ley?
De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.
Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.
¿Qué cláusulas debe contener?
Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:
- Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
- Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
- Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
- Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
- El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
- Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
- Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿Cuándo conviene firmarlo?
Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.
¿Qué es un contrato de exclusiva?
Solo tendrás que firmar este tipo de contrato si decides confiar la venta de tu vivienda a una agencia inmobiliaria.
Si bien es un documento muy simple, tiene una gran importancia dentro del proceso de compraventa. En él se especifican los términos del pacto de venta con la inmobiliaria. Por ejemplo, los honorarios a percibir, el precio de salida del inmueble y los plazos, entre otros.
Las agencias inmobiliarias tienen por norma disponer de un modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. Este puede ser un modelo estandarizado, redactado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, o bien un formato que adapta las cláusulas a las circunstancias.
Las principales ventajas de firmar un contrato de exclusividad de venta son:
-Los honorarios de la agencia quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.
-El vendedor se sentirá más protegido, puesto que se regularizarán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes y, así, no se dejará nada al azar.
-El plazo de duración de los contratos de exclusividad de venta suele ser de un año, prorrogable por períodos idénticos. También es posible establecer períodos más cortos y sin prórroga. Así, el vendedor tendrá la garantía de poder cambiar de agencia dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta de su inmueble.
– También es importante su firma, ya que, si hubiera actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, la otra se encontrará más protegida.
¿Por qué firmar un contrato de arras?
¿En qué consiste?
El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.
Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.
- Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
- Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
- Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.
¿Cómo está regulado por la ley?
A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:
- Confirmatorias: regulado por el artículo 1124.
- Penales: regulado por los artículos 1152, 1153 y 1154.
- Penitenciales: regulado por el artículo 1454.
¿Qué cláusulas debe contener?
Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:
- Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
- Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
- Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
- Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
- El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
- Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
- Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.
¿Para qué sirve el contrato de compraventa y cuándo debe realizarse?
¿En qué consiste?
El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.
Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.
¿Qué cláusulas debe contener?
- Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
- Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
- Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
- Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
- Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
- Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.
Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.
Escritura pública de compraventa
¿En qué consiste?
La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.
También implica que el inmueble pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo cual brinda una serie de ventajas:
- Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
- Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
- Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
- Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
- Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.
¿Cómo está regulada por la ley?
La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.
¿Qué cláusulas debe contener?
- Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
- Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
- Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
- Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
- Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
- Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
- Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
- Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.
¿Cuándo conviene firmarla?
Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
¿Por qué vender tu propiedad con Oi Real Estate?
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Nos avalan más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos intermediado miles de ventas a lo largo de nuestra historia. Además, nos encargamos de todos los trámites relacionados con la venta del inmueble para que tú no tengas que preocuparte por nada.
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