Propiedad

En el siguiente artículo, encontrarás todas las especificaciones sobre la Ley del Suelo de España, la cual ha tenido varias modificaciones a lo largo de su historia. Si quieres conocer todo sobre ella, ¡sigue leyendo!

¿Qué regula la Ley del Suelo de España?

La Ley del Suelo de España reglamenta los derechos y las obligaciones de los dueños de terrenos. Constituye uno de los pilares fundamentales del Derecho urbanístico, ya que regula el derecho a edificar y el valor del suelo.

En el año 1956, fue promulgada la primera Ley del Suelo en España. La más actual fue reglamentada en 2007. Luego, obtuvo una reforma que fue llevada a cabo en el año 2015. La que se encuentra vigente en la actualidad fue combinada con la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. Por este motivo, la denominaron como Ley del Suelo y Rehabilitación urbana.

¿Cuáles son los precedentes de la Ley del Suelo de España?

Los precedentes de la Ley del Suelo de España son los siguientes:

Reglamentación del siglo XIX sobre ensanche y reforma en España

España no se encontró tan afectada como el resto de Europa por los conflictos que impactaron sobre las condiciones de vida de la población durante la revolución industrial. Estas dificultades contribuyeron al surgimiento de las normativas higienistas.

El urbanismo español incipiente tuvo características expansionistas. Se distinguió, sobre todo, la legislación referida al ensanche y a la reforma interior de poblaciones.

Como Ordenanzas Municipales, se destacaron las de la Policía Urbana y Rural de Madrid, establecidas en 1847, y, principalmente, las de Barcelona de 1856. Estas últimas, poseían ciertos indicios de zonificación. Por ejemplo, contenía perspectivas para reservar algunos espacios a las instalaciones industriales.

Legislación de Primo de Rivera y Orbaneja

Durante el siglo XIX, comenzó la etapa sanitaria. Esta tuvo su inicio con la reglamentación general que ordenó la Instrucción General de Sanidad de 1904. Más tarde, le siguieron las Instrucciones Técnico-Sanitarias para los Pequeños Municipio, en el año 1923.

Por medio del Estatuto Municipal de 1924 y su Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales, se llevó a cabo el progreso más relevante. Se distinguió también la Real Orden de 1925, la cual aprobó el Reglamento y Nomenclátor de los Establecimientos Incómodos, Insalubres y Peligrosos. De este modo, se establecían las condiciones para la concesión de licencias y normas de clasificación e imposición.

El Estatuto, a pesar de no ser totalmente original, permitió establecer a la actividad urbanística como una tarea habitual de los ayuntamientos. Esto reflejaba el ánimo de confirmación de la autonomía municipal del escrito del ministro de Hacienda José Calvo Sotelo.

En resumidas cuentas, dictamina el deber de redactar un plan de ensanche con el objetivo de ordenar el extrarradio, es decir, la superficie comprendida por el conjunto formado por el casco urbano y sus ensanches, y el límite del término municipal.

En el XI Congreso Nacional de Arquitectos, llevado a cabo en el mes de noviembre de 1926, se trataron por primera vez asuntos urbanísticos. César Cort fue un ferviente defensor del Estatuto, en contra de otras opiniones de expertos que expresaban las limitaciones de la norma. Uno de estos detractores fue Nicolau Maria Rubió i Tudurí.

Leyes del Suelo de la dictadura de Franco

Durante la Segunda Guerra Mundial, en agosto de 1942, se promulgó la primera ley urbanística moderna. Esta fue suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio, en la Italia de Mussolini.

En esta ley se incluyeron los planes directores territoriales de coordinación, los cuales limitaban la libertad de planificación de los municipios, cuya obligación era la de redactar un plan regulador general. Luego, deberían realizar planes reguladores particularizados que pudieran aplicarse a los sectores de homogeneidad constructiva.

Benito Mussolini atribuyó a los propietarios, mediante esta ley, el derecho a urbanizar, estando agrupados en un consorcio que los representara. Este es el precedente directo de las Juntas de Compensación.

¿En qué consistió la Ley del Suelo de España de 1956?

El nuevo sistema, reflejado en la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, colocaba al planeamiento como un factor fundamental. En primer lugar, limitaba hondamente el derecho a edificar y procuraba regular el uso del suelo de acuerdo con la función social de la propiedad. Además, establecía las facultades dominicales sobre los terrenos, según su clasificación urbanística.

De este modo, el urbanismo se transformó en una facultad de la Administración, ya que, si no se contaba con su previsión planificadora y con su autorización, no sería posible ninguna urbanización o construcción. Asimismo, se reservaban todas las plusvalías generadas por la renta urbana a los propietarios.

Dentro de esta ley, se estableció una primera regulación del Régimen Urbanístico del suelo, al cual se lo dividió en clases como:

-Suelo urbano: es aquel que se encuentra ubicado en zonas consolidadas por la edificación o que posee ciertos servicios urbanísticos, como el acceso rodado, el abastecimiento de agua, el alcantarillado y el suministro de electricidad.

–De reserva urbana: este tipo de suelo es apto para la urbanización, por medio de los planes parciales pertinentes.

-Rústico: está constituido por todo el resto del territorio municipal. Se le asignó un aprovechamiento directo de 1 metro cuadrado de edificabilidad por cada 5 metros cuadrados de superficie.

Cada uno de estos tipos tenía asignadas ciertas especificaciones que se enumeran a continuación:

-El suelo urbano y el suelo de reserva urbana quedaban determinados como: viales y plazas, parques y jardines, equipamientos, o edificación privada.

-El suelo rústico era categorizado como común o protegido. Por otra parte, había ciertas normas que vinculaban la construcción al sistema agropecuario o que limitaban la segregación de parcelas.

¿Qué figuras de planeamiento surgen a partir de la ley de 1956?

Algunas de las figuras del área de planeamiento que quedaron establecidos a partir de la Ley del Suelo de 1956 son:

-Planes:

>Nacionales: instituyen las directrices principales de ordenación urbanística del territorio nacional.

>Provinciales: instauran las directrices de ordenación urbanística dentro de una provincia.

>Generales de ordenación municipal o comarcal: ofrecen la posibilidad de aunar varios municipios que sean semejantes. Fijan las normas de ordenación urbanística dentro de su zona de actuación. Es el único tipo de plan que clasifica el suelo, determinando los límites físicos entre las distintas clases establecidas en el Régimen del Suelo.

>Especiales: establecen conjuntos histórico-artísticos, sectores especiales, etc.

>Parciales: reglamentan detalladamente la clasificación y el uso del suelo de un sector.

-Proyecto de urbanización: explica en detalle las obras de infraestructura y servicios de un plan parcial.

Con el fin de administrar el planeamiento es posible recurrir a cuatro sistemas de actuación. Dos de ellos únicamente pueden ser ejecutados por la administración: la expropiación y la cooperación. Esta última solamente es aplicable en zonas de rápido crecimiento.

Uno de los mecanismos que puede ser implementado por la administración o por particulares es la compensación. Es necesario, en primer lugar, crear una personalidad jurídica denominada junta de compensación, la cual urbaniza y reparte de forma solidaria cargas y beneficios.

En último lugar, la actuación que puede ser efectuada por particulares es la cesión de viales. En este caso, cada dueño cede al ayuntamiento el terreno necesario para construir viales, parques y jardines. Sus solares quedarán reducidos, pero preparados para construir.

Reforma de la Ley del Suelo de España de 1975

En 1956 se reglamentó la Ley de Reforma de la Ley del Suelo. La reforma tuvo efectos sobre el régimen del suelo. Redefinió las clases y logró avanzar hacia el concepto de calificación del suelo.

De todos modos, las clases de suelo del nuevo régimen se corresponden parcialmente con las anteriores. El suelo urbano conserva su nombre, a pesar de que se retocó su definición.

Lo que anteriormente se conocía como suelo de reserva urbana se desdobló en suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado. El cambio más importante se dio en el régimen del suelo no urbanizable.

La Ley de Reforma modificó profundamente los instrumentos de planeamiento. La principal novedad fue la necesidad de un estudio económico y financiero. Así, quedaron definidos los siguientes:

-Plan Nacional de Ordenación.

-Planes Directores Territoriales de Coordinación.

-Planes Generales Municipales. Se llevarán a cabo, según el caso, en Planes Parciales, Planes Especiales, Programas de Actuación Urbanística o Estudios de Detalle.

-Normas complementarias y subsidiarias del planeamiento. Están pensados para municipios pequeños y no es preciso un estudio económico.

En lo referido a los sistemas de actuación para llevar a cabo los planes, mantiene los de compensación, cooperación y expropiación, pero elimina el método de cesión de viales.

Además, la Reforma de 1975 hizo desaparecer el valor comercial y el expectante, reduciendo los valores a dos: el valor urbanístico y el valor inicial.

La Ley del Suelo de 1998

El 13 de abril de 1998, se aprobó la Ley 6/1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones. Su objetivo era colmar el vacío legal dejado por la sentencia derogatorio de 1997. La Ley de 1998 estuvo vigente hasta el año 2007.

La principal novedad de esta nueva reglamentación fue la definición de clases. Así quedaron establecidas del siguiente modo:

-Suelo urbano.

-No urbanizable: son aquellos terrenos sometidos a algún régimen especial de protección

-Urbanizable: es todo aquel que no tenga ninguna de las dos condiciones anteriores.

La Ley del Suelo de España del año 2007

La entonces ministra de vivienda María Antonia Trujillo impulsó, en el 2007, la entrada en vigor de la Ley 8/2007 del Suelo. La norma, que fue aprobada el 10 de mayo de 2007, sustituyó a la Ley de Régimen del suelo y valoraciones de 1998.

En relación con la anterior, la mayor modificación es que no clasifica urbanísticamente el suelo. Tiene en consideración dos situaciones básicas: rural y urbanizado (art.12).

Una de las novedades fundamentales de esta última ley es la obligación que impone a las Administraciones para que reserven el 30% del suelo residencial. El fin de esta reserva es utilizarla para viviendas sometidas a un régimen de protección pública.

Por otra parte, en esta reglamentación el suelo se valora según su situación. Si la situación es rural, únicamente puede considerarse su potencial agrícola, aunque se ofrecen indemnizaciones por la pérdida de la posibilidad de participar en actuaciones de nueva urbanización. En cuanto al suelo urbanizado, se valora por su valor de mercado.

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