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Los procesos de compraventa y alquiler requieren la cumplimentación de una serie de pasos, documentos y pagos que están a cargo tanto de quien adquiere o alquila como de quien vende o pone en alquiler su propiedad. En el sistema inmobiliario español, antes de la nueva ley de vivienda existía un vacío legal en relación a quién debía pagar la comisión inmobiliaria, es decir los honorarios correspondientes a la inmobiliaria que gestiona la operación.

Luego de la entrada en vigencia de la nueva normativa, se definió que, para el caso del alquiler de una vivienda, este pago deberá ser afrontado por los propietarios del inmueble. Sin embargo, para las operaciones de compraventa, sigue existiendo esta laguna en materia legal.

En este artículo encontrarás:
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¿Quién debía pagar la comisión inmobiliaria antes de la Ley de vivienda?
Compraventa
¿El comprador está obligado a abonar los costes por comisión?
¿ En qué momento se pagan los honorarios de la inmobiliaria?
Alquiler
Comisión inmobiliaria en el contrato de alquiler: quien la paga con la nueva ley de vivienda?
Otras modificaciones incluidas en la Nueva Ley de Vivienda

¿Quién debía pagar la comisión inmobiliaria antes de la Ley de vivienda?

Aquí debemos detenernos y hacer una diferenciación entre Compraventa y Alquiler

Compraventa

En la mayoría de los casos, cuando se lleva a cabo una compraventa a través de una agencia inmobiliaria, lo habitual es que vendedor debe ser quien se haga cargo de la comisión de la agencia. Sin embargo, no hay una regulación concreta que determine de que forma debe distribuirse este pago y la nueva Ley de Vivienda tampoco ha efectuado cambios en esta materia.

Generalmente, la comisión inmobiliaria ronda entre un 3% y un 7% cuando se contrata una inmobiliaria tradicional, es decir, física. También existen los servicios de inmobiliarias online que suelen presentar tarifas fija cuyo monto que oscila entre los 4000 y 8000 euros.

¿El comprador está obligado a abonar los costes por comisión?

En nuestro país es común que las agencias cobren, no solo una comisión al vendedor, sino que además a quien compra la propiedad un pago por honorarios. Para algunos casos, esta cifra es cercana al 3% del total de la compra. A ello se le debe sumar el 21% correspondiente al IVA.

Una de los principales argumentos que expresan las inmobiliarias en relación al cobro de esa comisión a los compradores, tiene que ver con que se benefician del proceso, ya que la comisión corre por cuenta del vendedor. Por otro lado, las mismas agencias en muchas oportunidades deben conseguir la financiación adecuada para adquirir el inmueble. Este es el fundamento por el cual las inmobiliarias exponen para que el pago por dichos servicios sea afrontado por los compradores.

Otra de las situaciones que se suelen presentar respecto al pago de la comisión, es una reducción de honorarios: se rebaja el honorario al vendedor y se carga parte de ello al comprador, para que de esta manera el gasto sea compartido.

¿ En qué momento se pagan los honorarios de la inmobiliaria?

Generalmente los honorarios inmobiliarios durante una compraventa se liquidan:

Cuando se cobran las arras,
50% con las arras y 50% en la firma de la escritura.
El día en que se firma la compraventa ( solo una minoría de las inmobiliarias se maneja con esta modalidad)

Alquiler

El Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, establecía que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato debían ser enfrentados por el arrendador en el caso de que se trate de una persona jurídica. No obstante, el pago de la comisión en alquileres que se lleven a cabo entre personas físicas no se había regulado. Por lo tanto, la comisión inmobiliaria recaía sobre el arrendatario.

Esta situación se ha visto modificada luego de la sanción de la Nueva Ley de vivienda

Comisión inmobiliaria en el contrato de alquiler: quien la paga con la nueva ley de vivienda?

Uno de los puntos a los que hace referencia la nueva Ley de Vivienda es que los honorarios de las agencias inmobiliarias, para los alquileres, corren por cuenta del arrendador de la propiedad.

Los inquilinos, pueden así liberarse de uno de los gastos iniciales que deben abonar al alquilar un piso. Es que el desembolso que debía afrontarse al firmar un contrato, podría llegar hasta cuatro o cinco mensualidades. Por ejemplo, en el caso de que se fuera a firmar un contrato de alquiler por 900 euros, el pago inicial era cercano a los 2.700 euros.

Esto acrecienta la dificultad tanto para los jóvenes como familias a poder acceder a un alquiler. De esta forma muchos jóvenes continúan viviendo con sus padres, sin poder independizarse. El objetivo de la normativa es reducir el dinero necesario para la emancipación y para el ingreso a un alquiler de familias.

Así se logra llenar un vacío legal que llevaba mucho tiempo en nuestro país. La nueva Ley de vivienda, establece que la obligación de que el pago de los honorarios en un contrato de alquiler es responsabilidad de quien se beneficia económicamente con la operación, es decir el propietario.

Otras modificaciones incluidas en la Nueva Ley de Vivienda

Otro de los cambios que presenta la ley de Vivienda, es que prohíbe los acuerdos entre las partes, mediante los cuáles se intente contradecir alguna de las pautas de la normativa. Para ello, establece que no puede existir una posición preponderante del propietario de una vivienda sobre la del inquilino que necesita encontrar una propiedad donde vivir, con lo cual prohíbe la incorporación de aspectos de abuso contrario a la ley.

Respecto a la compraventa de viviendas, la nueva Ley de vivienda no ha establecido modificaciones. Debido a ello, que este tipo de transacciones continúan realizándose de la forma en que se efectuaban antes de la normativa.

¿Qué opinas de la nueva ley de vivienda? Te parece correcto que se regule sobre la comisión inmobiliaria? ¿Consideras adecuado que sea el vendedor o arrendador quien pague los honorarios? ¡Cuéntanoslo en comentarios! En OI REAL ESTATE queremos conocer tu opinión.

Si estas pensando en vender, comprar o arrendar un inmueble ponte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te acompañarán en todo el camino, para que puedas llevar adelante un proceso rápido, seguro y confiable.

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Para continuar conociendo sobre la temática de la nueva ley de viviendas te recomendamos leer la siguiente nota:

Ley de Vivienda: cómo se usarán el tanteo y el retracto en casos de ejecución hipotecaria

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La Ley de alquiler de habitaciones de Cataluña será reformada

1 julio, 2022 No hay comentarios

La ley de alquiler de habitaciones en Cataluña se aprobó en 2020 con un decreto que busca regular la recepción de los turistas en habitaciones. Se refiere a los ciudadanos españoles que reciben a turistas en sus hogares y les alquilan espacios, por lo que no incluye a los hoteles.

A pesar de ello, en 2022 el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña anuló este decreto por falta de información relevante al momento de crearlo. Por lo tanto, se tienen que tomar otras tareas para volver a decretar una norma que permita gestionar de mejor manera este tipo de renta.

En este artículo encontrarás:
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Reforma en la ley de alquiler
Objetivos de la reforma
Características importantes al anular la ley de alquiler

Reforma en la ley de alquiler

El decreto de regulación de alquiler de habitaciones a turistas se redactó por la Generalitat, la institución legislativa que gestiona la acción y trabajo gubernamental. Fue durante el mes de agosto del 2020, meses después de que iniciar la pandemia, lo que afectó económica y socialmente a todo el mundo.

La principal razón por la que se anuló esta ley de alquiler es porque en su redacción se obviaron detalles importantes referentes a la información. Esto quiere decir que con respecto a la realidad que iba a regular, no se tomaron en cuenta aspectos de gran relevancia que podían influir.

Gracias a un recurso mostrado por la Asociación Vecinos y Anfitriones se llegó a esta conclusión y procedieron a anular la norma que habían creado. Usaron como testigos a personas que rentan sus habitaciones en sus propias casas, y que reciben a turistas y viajeros en varios periodos del año.

Se reclama que no se hicieron trabajos que eran necesarios dentro de la búsqueda de información para redactar la norma, además de omitir información importante. No se tiene conocimiento si fue de forma intencionada o accidental, pero de igual forma se suspendió la norma hasta que se corrijan los errores.

La norma poseía un límite de días para la estancia de los turistas en las habitaciones alquiladas, además de la capacidad de los hogares compartidos. Por otro lado, se debía presentar la habilitación que es otorgada por el Departamento de Empresa para que pudiera rentarse las habitaciones a los turistas.

La razón de anular la norma es que se reinicie el proceso de investigación y análisis de la realidad donde se alquilan habitaciones a turistas. Así se conocerá exactamente cuáles son las dificultades que se presentan en este aspecto y cómo solucionarlas para el bienestar de los turistas e inquilinos.

Objetivos de la reforma

Ahora se tiene como tarea hablar a las personas y turistas que han sido afectados por la ley, con las condiciones y restricciones que posee. Esto porque la norma tiene intención de hacer modificaciones muy importantes dentro del contexto inmobiliario y debe evaluarse para que se adapte a las necesidades.

Desde la Asociación Vecinos y Anfitriones se ha manifestado el agrado por la suspensión de la norma de alquiler que se decretó en el 2020. Consideran que es una decisión histórica, debido a que creen que la Generalitat no tiene interés de proteger las necesidades principales de las personas involucradas.

Lo que se quieres es que la norma responda a la realidad de las habitaciones compartidas y no cree obstáculos que afecten a los rentados. Se espera que se sigan estas peticiones y se pueda avanzar para tener más control dentro de la ley de alquiler general en la región.

Por otro lado, no se pueden usar las mismas normas y leyes que en zonas de turismo, porque se tratas de casas y viviendas habituales. Debido a esto, se necesitan normas específicas acordes a estos espacios, sin que se restrinjan o creen elementos que dañen a los inquilinos y propietarios.

De igual forma, la Asociación explica que las prohibiciones no ayudan en ningún aspecto a gestionar la renta de habitaciones en casas de primera vivienda. Solo son unas normas que facilitan a las zonas de turismo a tener más posibilidades de desarrollarse y de que crezcan económicamente en su monopolio.

A partir de esto se han creado problemas de convivencia que dañan las rentas y bajan la capacidad de las personas en surgir y prosperar. Con estos comentarios la Asociación Vecinos y Anfitriones mostraron su rechazo y desacuerdo a la norma de alquiler habitacional que no se cambió hasta ahora.

Características importantes al anular la ley de alquiler

Uno de los primeros argumentos que pudo presentar la Asociación es que el poder alquilar una habitación está protegido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero este argumento no se tomó en cuenta en el TSJC, sino todo el hecho de que se obviaron elementos e información de la investigación.

Además, se manifestó que la norma solo tenía un propósito restrictivo y no se defendía ningún derecho de los propietarios al haber formulado la misma. Por ello han hecho mucho hincapié en que se anulara, además de haber mostrado las pruebas suficientes de los errores que se cometieron al hacerla.

En 2020 muchas personas e instituciones mostraron su rechazo a esta norma cuando se publicó, por todas las razones que ya hemos explicado con anterioridad. Una de las restricciones importantes que tenía era que, para alquilar una habitación, la vivienda tenía que ser la principal del titular, no una secundaria.

Por otro lado, sólo se podía alquilar a un máximo de cuatro personas que tuvieran el mismo tiempo de estadía que no pasara el mes. Y, sumado a esto, el titular estaba en la obligación de vivir con los turistas que estaban rentando las habitaciones, con su cédula de habitabilidad.

La norma se declaró durante agosto del 2020, en pleno apogeo del turismo, lo que sin duda afectó los ingresos de muchos arrendadores de Cataluña. Y para este año, se canceló en temporada de verano, cumpliendo casi dos años de hacerse y perfecto para los meses de descanso y vacaciones.

Puedes dejar tus comentarios abajo y visitar nuestro sitio web para más información del mercado inmobiliario. También puedes entrar a la siguiente nota sobre leyes de los inmuebles y su gestión normativa:

Prórroga del tope de alquileres hasta el 31 de diciembre

En Alquilar

Subir el alquiler sin infringir la ley de limitación de alquileres

7 enero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo subir el alquiler a tus inquilinos sin infringir la ley de limitación de alquileres. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuáles son las limitaciones de la ley catalana del alquiler?
Calcula el precio de alquiler que se debe aplicar en cada inmueble
Fórmulas para subir el alquiler
El valor de alquiler aumenta si el inmueble cuenta con elementos extras
Firmar un contrato de alquiler temporal
Añadir al alquiler impuestos y servicios

A partir de que el Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto de la nueva ley de vivienda de España, el mercado inmobiliario, principalmente el del alquiler, se ve frente a una situación sumamente diferente e incierta.

El objetivo de la nueva ley de vivienda es regular el alquiler de las viviendas que pertenezcan a grandes propietarios en base al índice de referencia de las zonas tensionadas de mercado. No obstante, esta renta variará según una serie de estadísticas que el Gobierno aún no ha determinado y que llevará unos 18 meses hasta aplicarse una vez que haya entrado en vigor. Es por este motivo que debemos esperar a ver cómo se definen las regulaciones del precio del alquiler.

Por otro lado, en Cataluña, donde hace ya algo más de un año que entró en vigor la ley catalana del alquiler, existe la obligación de mantener o disminuir el coste de los alquileres en zonas residenciales tensionadas. Se trata de una situación que resulta muy preocupante para la mayoría de propietarios de inmuebles en alquiler.

Más allá de esto, podemos encontrar varias fórmulas que nos ayudarán a aumentar las rentas de manera completamente legal. Aquí te contaremos cuáles son y cómo debes aplicarlas.

¿Cuáles son las limitaciones de la ley catalana del alquiler?

La medida fundamental que contempla esta ley es la obligación de mantener o disminuir el coste de los alquileres en zonas residenciales tensionadas, esto es, en sectores donde hay falta de vivienda asequible y siempre que en la localidad habiten más de 20 000 personas. En total abarca sesenta municipios, las cuatro capitales de provincia y la mayor parte del área metropolitana de Barcelona.

Esta ley tampoco permite que los propietarios aumenten el precio del alquiler de su inmueble. A pesar de que este resulte más bajo que el que se encuentre establecido en el índice. Si no cumplen con la normativa pueden llegar a verse obligados a abonar desde 9000 euros, hasta 90 000 euros de sanción.

Se encuentran exentos de cumplir este decreto aquellos propietarios con ingresos mensuales menores a 2000 euros. Esto quiere decir, aquellos considerados vulnerables, y en inmuebles de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares.

Calcula el precio de alquiler que se debe aplicar en cada inmueble

Si te interesa saber cuál es el valor que se debe abonar por una vivienda determinada en alquiler en Catalunya es necesario consultar el índice de rentas de l’ Agència de l’ Habitatge de Catalunya. El valor no podrá ser mayor al precio por metro cuadrado que establece este índice, que se basa en varios aspectos.

Entre ellos se encuentra la dirección y el barrio donde se encuentra ubicada la vivienda, la superficie útil, el estado de mantenimiento, el año en que fue construida, la calificación energética, entre otros. Todos estos aspectos ayudarán a determinar un baremo de precios, que será el que indicará el valor definitivo del alquiler.

No obstante, también hay ciertas fórmulas para aumentar las rentas de manera completamente legal. Son muchos los propietarios que las desconocen, por eso hemos decidido contarte todo lo que necesitas saber al respecto.

Fórmulas para subir el alquiler

Para disminuir los efectos ocasionados por la limitación de precios del alquiler, los propietarios pueden optar por aplicar ciertas fórmulas que les permitan subir el alquiler de manera legal, sin dejar de lado la normativa.

El valor de alquiler aumenta si el inmueble cuenta con elementos extras

El índice nos indica tres tipos de precio: mínimo, medio y máximo. Es importante tener presente que siempre se debe aplicar el precio medio. No obstante, a este se le puede aumentar entre el 5% y el 10%, siempre que cuente, como mínimo, con tres de los siguientes elementos:

Servicio de conserjería

Ascensor

Mobiliario

Plaza de garaje

Sistema de calefacción y refrigeración

Zonas comunitarias de uso común

Piscina comunitaria

Es importante resaltar que, si logras aumentar este 5% o 10%, deberá multiplicarse sobre el valor de la superficie útil del inmueble, no de la superficie construida.

En caso de que el propietario haya realizado obras de mejora en la vivienda, para mejorar su eficiencia energética, su habitabilidad, su seguridad y su confort, la realidad es que este no podrá aumentar el valor del alquiler establecido por el índice de rentas. No obstante, sí puede beneficiarse de las ayudas del gobierno para la rehabilitación de viviendas, del mismo modo que puede repercutir parte del capital invertido en la renta según la normativa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Firmar un contrato de alquiler temporal

Firmar un contrato de arrendamiento de temporada o de alquiler vacacional en lugar de uno de vivienda habitual también posibilita aumentar el coste del alquiler. Esto se debe a que este tipo de contrato no se encuentra ligado al índice de precios. No obstante, es necesario considerar que habrá que abonar tasas de gestoría y notaría siempre que se vuelva a alquilar el inmueble, que probablemente, puede ser bastante seguido ya que se trata de un contrato temporal.

Añadir al alquiler impuestos y servicios

Más allá de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también admite que el propietario cobre ciertos gastos necesarios vinculados al mantenimiento del inmueble, como por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura o bien, los gastos de la comunidad.

No obstante, es importante tener en cuenta que, la nueva legislación, permite añadir dichos gastos solo en caso que en el contrato de alquiler anterior ya figuraban.

Ten en cuenta que anualmente será necesario actualizar la renta del alquiler dependiendo del valor del IPC. Este aumento debe figurar, también, en el contrato de alquiler.

En resumen, es posible aumentar el alquiler si el inmueble cuenta con elementos extras, si firmamos un contrato de alquiler temporal o bien, si incluimos gastos e impuestos en el contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para subir el alquiler de manera legal. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué pasos seguir para alquilar mi piso con garantía?

En Noticias Oi Real Estate

Nuevo Indice de precios de alquiler en Barcelona

6 diciembre, 2021 No hay comentarios

Establecer el precio de tu piso de alquiler en Barcelona ya no es tan sencillo, en tanto las rentas ahora se ven reguladas a través de un flamante paquete de medidas. A las regulaciones de 2020, y con la intención -desde el marco legal- de evitar la disparada en los costes de los contratos, se suma un nuevo índice de precios de alquiler, promulgado en septiembre de 2021 y como un adelanto a lo que será la implementación de la futura Ley de Vivienda. En este artículo de Oi Real Estate, veremos toda la información que necesitas para encarar la búsqueda de tu futuro piso de alquiler en Barcelona sin contratiempos. ¡Toma nota!

En este artículo encontrarás:

Las dudas al calcular el precio de un piso de alquiler

Encarar el alquiler de un piso suele conllevar una serie de dudas, apenas iniciada la búsqueda. En cuanto te encuentras con una vivienda de tu agrado, dentro de tus posibilidades económicas y a la que puedes postularte como futuro inquilino, la pregunta recurrente sobre “si el precio será el justo” no demorará en aparecer.

¿Cómo estar seguros si los costes del contrato que nos propone la agencia están ajustados a la realidad del mercado de alquiler actual? ¿Es complejo calcular estos costes? La respuesta a estos interrogantes suele desanimar a los eventuales arrendatarios, al punto de no terminar de decidirse a cerrar la operación y bajarse de la diligencia, acaso antes de tiempo.

La tendencia en los precios de alquiler 2020 / 2021 en Barcelona

Desde mediados de 2020 a comienzos de 2021, los costes del alquiler en la ciudad de Barcelona fueron a la baja, aún en el contexto del parate producido por la pandemia COVID 19. En efecto, el valor medio en enero de 2021 fue de 14,6 euros por metro cuadrado, según los datos recogidos por el sitio de consulta Idealista. Valor que se encuentra alejado del máximo histórico de 17,6 euros.

En parte, esto se debió a la normativa de regulación de los precios que se aplicó, por aquel momento, exclusivamente en territorio catalán; aunque deberíamos mencionar que el libre mercado tuvo también su cuota de responsabilidad. La baja en la afluencia de turistas obligó a los propietarios de pisos de alquiler temporal a inclinarse por el alquiler a convencional de vivienda habitual; eso desencadenó un aumento de la oferta que no fue acompañado en el mismo grado por la demanda. En consecuencia, los precios bajaron.

El alquiler hacia finales de 2020

Hacia fines de 2020, el gobierno catalán sancionó una nueva ley de alquileres que pretende contener los precios en aquellas zonas que se consideran “tensionadas”. En otras palabras, y a través de diversos estudios comunales, se realizó un listado en el cual se detallaron áreas geográficas donde los precios del alquiler eran considerablemente más altos que la media. A estas las definió como en tensión de alquiler, aplicándoseles a sus propiedades arrendadas la regulación pertinente al índice de referencia.

Desde entonces, la renta de los nuevos contratos no pudo superar el precio establecido por dicho índice. Tampoco pudieron aumentarse los precios de los alquileres preexistentes, independientemente de que su valor sea inferior al de la tabla establecida por la flamante regulación.

Excepciones a la regla del índice

Solo en algunos casos excepcionales la renta sí pudo superar el índice hasta en un 5%. Algunas de las características que habilitaron esta última posibilidad son:

Que se hubieran realizado obras de construcción con el fin de merjorar la vivienda durante el último año.
Si el piso incluye una piscina común o de uso privado.
Que exista un servicio de conserjería en el edificio y zonas comunes amuebladas.

¿En qué localidades se aplicó el índice de referencia 2020?

Además de aprobarse el índice de regulación al precio del alquiler en Barcelona y sus aledaños, su alcance en 2020 se extendió también al resto de los territorios catalanes. Las localidades afectadas fueron las siguientes:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Septiembre 2021 como punto de partida a nuevas regulaciones

El 18 de septiembre último, el Ayuntamiento barcelonés decidió la aprobación de un nuevo paquete de medidas a ser aplicadas con el objetivo de profundizar la regulación del alquiler; estas ordenanzas se basaron en la Ley 11/2020 y hablan de cambios adicionales sustanciales a los aprobados durante el momento más duro en la crisis de la pandemia.

La meta, sigue siendo dejar en claro el límite al coste en los contratos de alquiler de viviendas habituales; y que este pueda ser establecido tanto por ofertantes como por demandantes y agencias a través de un índice único de consulta. Siendo que hasta el momento se citaban tres precios distintos de referencia (entre inferior, superior y el establecido por el índice), la nueva ordenanza marca que el precio del contrato de renta de arrendamiento habitual no podrá ser nunca superior al señalado por la referencia.

Cómo se aplica el nuevo índice

Los cambios sustanciales a señalar en los decretos del último 18 de septiembre, citado anteriormente, son tres; y afectarán a todos y cada uno de los contratos de alquiler para vivienda de uso habitual en la ciudad de Barcelona. Se trata de los siguientes:

El estudio exhaustivo de la zona barcelonesa por parte de su Ayuntamiento, ha concluido en la declaración del territorio municipal de la ciudad como zona tensionada del mercado de la vivienda, durante los próximos 5 años. Cabe señalar que este lapso, una vez sometido en 2026 a un nuevo análisis, podrá prorrogarse por otros cinco años más.
El precio de referencia, según lo señalará el índice, se reducirá en un 5%.
Todo piso cuya superficie supere los 150 m2, será incluido por ordenanza y deberá aplicar dicha metodología de cálculo.

Considerando la información que ofrece el Incasòl (Institut Català del Sòl), la Agencia de Vivienda de Cataluña establece un valor determinado al metro cuadrado, discriminado por zonas.

En el contexto del punto dos, a la hora de realizar un nuevo contrato de alquiler o su renovación, de ahora en más se deberá elegir entre dos opciones; a saber:

Mantener el coste en la cuota mensual del contrato recién finalizado.
Atenerse al 95% del precio total que el índice de referencia regional señala para ese barrio o zona.

¿Qué extensión territorial cubre este nuevo índice de precios de alquiler?

En contrapunto con lo ocurrido entre los últimos meses de 2020 y los primeros de 2021, desde febrero a esta parte los costes en los contratos no han hecho otra cosa que ir a la alza. Esto se ha dado por la altísima demanda por alquilar un piso, ya sea en el corazón de la ciudad de Barcelona, o en sus zonas suburbanas más próximas. La competencia en ofertantes, de cara al invierno venidero, promete ser feroz.

Por esto, la nueva regulación ha delimitado como zona tensionada de alquiler a los sesenta municipios que conforman Cataluña, de norte a sur y de oeste a este.

Ahora conoces más sobre el nuevo índice de precios de alquiler en Barcelona. Sin embargo, entendemos que las nuevas medidas pueden generar confusiones al respecto, por eso, la información es más importante que nunca.

Si quieres alquilar tu piso en Barcelona, nosotros podemos ayudarte. ¡Contáctanos!

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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Modificar cláusulas de un contrato de alquiler

19 octubre, 2021 No hay comentarios

En ocasiones, un inquilino o un propietario desean reformular partes del contrato de arrendación. Cuando esto ocurre, unos y otros suelen entrar en dudas sobre si es posible o no llevar esas modificaciones a cabo. A ambos les decimos: tranquilos. Ocurre más a menudo de lo que se supone. Hay distintas salidas a esta situación, pero podemos adelantarte que todo se basa en un acuerdo mutuo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo modificar cláusulas de un contrato de alquiler.

En este artículo encontrarás:
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La voluntad de dos partes
¿Es posible cambiar un contrato en vigencia?
El contrato de alquiler de una vivienda habitual
Modificar cláusulas de un contrato de alquiler
Cambios y anexos al contrato de arrendación
¿Y si una de las partes no estuviera de acuerdo?
¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes a ser modificadas?

La voluntad de dos partes

Si eres propietario, solemos recomendar tomarse el tiempo necesario y prestar especial atención a la hora de confeccionar el contrato de arrendación. Si eres inquilino, tómate también la pausa propicia para leer y releerlo las veces que sea. Llegar al momento de firmar un contrato puede ser tomado como el final de una larga negociación. Pero a no confundirse; para evitar cualquier inconveniente a futuro inmediato o medio, este debe estar perfectamente redactado y no debe dar lugar a malas interpretaciones.

Para que un contrato cumpla vigencia jurídica, debe sujetarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994; esta ley es de obligado cumplimiento en todos sus aspectos y ningún contrato podrá considerarse legal si alguna de sus cláusulas no se atuviera a lo expresado en dicha Ley. Siendo que un contrato es un acuerdo de pautas entre partes (inquilino y propietario), debe ser firmado por ambas. Mediante esa firma se deja claro el acatamiento a lo que sus cláusulas proponen.

¿Es posible cambiar un contrato en vigencia?

Sin embargo, si una vez firmado existiera la necesidad de alterar dicho contrato (siempre y cuando ese cambio respete las condiciones fijadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos), dichas modificaciones serán posibles. Entendemos que esto responda a la duda básica sobre si “es posible o no modificar un contrato de alquiler en vigor”. Pero, debemos señalar también que existen una serie de variantes, reglas a cumplir y pasos a seguir para que esas alteraciones lleguen a buen puerto; y que dicho contrato siga manteniéndose en el marco legal. Veremos a continuación de qué se trata.

El contrato de alquiler de una vivienda habitual

Aclaremos a qué llamamos contrato de vivienda habitual. Por definición, se trata de un acuerdo legal entre partes firmantes. Mediante este contrato, una de las partes (el arrendador o propietario de la vivienda) se compromete a ceder el uso o poner en disposición el bien inmueble en cuestión a la otra parte (arrendataria o inquilino). Este último, lo ocupará exclusivamente como vivienda de uso habitual. Por su lado y como contraprestación, la parte firmante arrendataria efectuará una serie de pagos; estos conforman lo que conocemos como “alquiler” o “renta de alquiler”.

En este acuerdo de arrendamiento firmado, se detallan una serie de términos y condiciones a través de cláusulas; esos derechos y las obligaciones de las partes deben ser cumplidas voluntariamente y se consolidan con sus firmas.

Modificar cláusulas de un contrato de alquiler

Un acuerdo entre particulares podrá especificar los derechos y obligaciones que deseen las partes. Si el acuerdo es firmado entre particulares, puede que sus cláusulas no estén a la orden de la LAU. De ser así, expresará las pautas y correrá por cuenta de ambos responsabilizarse de sus cumplimientos.

Si en cambio, un acuerdo o contrato está firmado bajo las pautas de la Ley de Arrendamiento Urbano, las partes deberán atenerse puntualmente a lo que señala. ¿Es factible alterar alguna cláusula en un contrato firmado bajo LAU? Sí, es posible. Pero esas modificaciones deberán también ser consideradas bajo el estricto marco de la Ley.

Cambios y anexos al contrato de arrendación

Puede que alguna circunstancia haya cambiado durante el curso del contrato de alquiler y que esta requiera la modificación de cláusulas específicas. Pues bien, un acuerdo firmado será factible de cambios, si es que ambas partes están de acuerdo, pero un contrato no puede ser alterado en su contenido; para ello, la única forma de modificarlo es mediante un anexo adjuntado al acuerdo original.

Un anexo es un documento redactado desde cero; este señala primero que nada cuál o cuáles cláusulas serán modificadas y procederá a posterior a detallar esa alteración. Se dejará constancia por escrito y el consentimiento debe ser firmado tanto por el arrendador de la vivienda como por el arrendatario.

Esto quiere decir que, si la modificación es impulsada por el propietario, el inquilino deberá estar en total acuerdo y viceversa. Este “asterisco” en el contrato original deberá contar, como dijimos, con la aceptación y firma de ambos para poder entrar en vigor.

¿Y si una de las partes no estuviera de acuerdo?

Si propietario o inquilino no está de acuerdo con la modificación propuesta por la otra parte, cuenta con el derecho de no firmar el anexo; por esto, esas modificaciones al contrato no podrán entrar en vigencia y habrá que respetar el curso del contrato original; en todo caso, se deberá esperar a que el acuerdo finalice. Una vez finalizado, la redacción del contrato de renovación podrá (o no) contar con dicha modificación, sin ser necesario un anexo.

Si quien no estuviera de acuerdo con una modificación propuesta por el propietario fuera el inquilino, este podrá rescindir su contrato, solo si han transcurrido mínimamente los seis primeros meses…

…siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 – Desistimiento del contrato LAU

¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes a ser modificadas?

Entre las cláusulas más recurrentemente modificadas, podemos encontrar algunas recurrentes. Por ejemplo:

1 – Introducción o supresión de arrendatarios.

2 – Cargos de gastos de la vivienda; modificaciones en cuentas bancarias de depósitos de renta; modificaciones en los datos personales de una u otra parte.

3 – Coste mensual de renta; entre muchas otras.

Recomendamos, ante la eventualidad de una modificación en el contrato de alquiler, siempre recurrir a un asesor o agente inmobiliario.

Si te ha interesado el tema y quieres conocer mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Es legal transmitir la titularidad en un alquiler?

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Repasemos la Ley de Alquiler en Cataluña

20 mayo, 2021 No hay comentarios

Si aún tienes dudas sobre cómo funciona la Ley 11/2020 tras leer esta nota te sacarás todas las dudas. Repasemos juntos Ley de Alquiler en Cataluña publicada el 22 de septiembre de 2020 con fin de regular el precio de los alquileres.

En este artículo encontrarás:

Se acerca la temporada alta y muchos despistados se preguntan ahora ¿cómo funciona la Ley 11/2020 Más aún después de hacerse conocidas las sanciones impuestas a varios de los portales web más conocidos en España. Aunque parece no tener mucho futuro, ya que muchos alegan que sea inconstitucional y con los antecedentes negativos de Suecia y Berlín, es una realidad que hoy en día debe ser cumplida para no tener problemas. Es más, el mismo Consejo de Garantías Estatutarias español consideró que excedía de las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y el Estatuto. De momento, a respetarla si no quieres ser sancionado tú también, repasemos juntos Ley de Alquiler en Cataluña.

¿Cómo funciona la Ley de Alquiler en Cataluña?

La Ley 11/2020 establece algunas normas base que la dejan entender muy bien.

La norma no afecta a contratos ya concluidos antes de la publicación de la Ley (20 de septiembre de 2020). Salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como “área con mercado de vivienda tenso”. La novación podría suponer una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.
Serán tenidos en cuenta solamente los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia permanente de los inquilinos. La ley no contempla los contratos de locales comerciales.
Área con mercado de vivienda tenso: la Ley solamente abarcará las viviendas que estén ubicados dentro de estas áreas. Más tarde te mostraremos cuáles son.

Excepciones donde no se cumplirá la Ley

Asimismo, no todas las viviendas que cumplan con los anteriores puntos deberán cumplir con la Ley, algunos podrán ser exceptos. Contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:

Viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
Viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción. También de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
De carácter asistencial.
Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Áreas con mercado de vivienda tenso

Por su parte, la Ley de alquiler en Cataluña busca regular el precio de viviendas ubicadas en las áreas con mercado de vivienda tensa. Pero ¿cuáles son estas zonas?

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Actualización de contrato y tipo de arrendador

Por otro lado, para las personas jurídicas, la renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. En caso de renovación de contratos de más de cinco años, la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.

En cuanto a personas físicas, existirán algunas normas más:

Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
Sólo aplica el precio de referencia como límite de renta si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.
Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

¿Cuáles son los precios de referencia?

Si deseas saber específicamente de cuánto es el precio referente que establece la Generalitat, deberás introducir los datos de tu vivienda aquí. Vale aclarar que el precio podrá aumentar si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética. También se cotizarán mejor las viviendas con ascensor, aparcamiento, con muebles, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.

Viviendas nuevas

A su vez, en el caso de las viviendas recién construidas o viviendas restauradas, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, podrán pactar rentas más elevadas. Si bien el contrato está sujeto a la ley, el precio de referencia será no coincidirá ya que está basado en viviendas antiguas. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, en ese caso el precio de referencia será el índice (no el margen superior). La entrada en vigor de esta especialidad se retrasa tres años.

Multas por incumplir la Ley

El Ayuntamiento de Barcelona ha multado a las plataformas Idealista, Fotocasa y Habitaclia porque no incluían en sus anuncios el índice de referencia de precios. Al ser consideradas leves las multas serán de 3.000 € cada una, sumando unos 96.000 € entre las 32 sanciones que se han impuesto tras las sanciones a estos portales. En concreto, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, pueden llegar a ser consideradas infracciones graves e implicar multa de hasta 90.000 euros (si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9.000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento). En estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Después de que repasemos juntos Ley de Alquiler en Cataluña, esperamos que nos cuentes tu opinión. Además, te sugerimos leer los siguientes post:

Sigue el rechazo hacia la Ley de regulación de alquiler

Barcelona multa plataformas por violar ley de alquileres

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Alquiler: la regulación en España

8 marzo, 2021 No hay comentarios

El Consejo de Ministros ha acordado este martes que la futura Ley Estatal de Vivienda, cuyo borrador está siendo discutido desde hace varias semanas por los dos socios de Gobierno, incluya la puesta en marcha de mecanismos para controlar el precio del alquiler en los mercados.

Regular el mercado de la vivienda de alquiler es algo en lo que coinciden los dos partidos que forman el Gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos, pero difieren en la forma de hacerlo.

Cuando se aprobó la Ley de presupuestos en octubre, acordaron que en tres meses llevarían al Consejo de ministros una propuesta de regulación de la Ley de la vivienda en la que entraría el alquiler.

En su reunión semanal, el Ejecutivo ha aprobado la Estrategia de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030 elaborada por la Vicepresidencia Segunda de Pablo Iglesias. El compromiso de regular el mercado del arrendamiento en la próxima ley, así como la “necesidad” de poner en marcha “acciones políticas” que garanticen el derecho a la vivienda.

Podemos quiere limitar directamente los precios, mientras que el PSOE quiere conseguir que se bajen los precios del alquiler con incentivos a los propietarios.

En Oi Real Estate, te vamos a explicar el acuerdo de la regulación de los precios del alquiler y que proponen tanto PSOE, como Unidas Podemos.

En este artículo encontrarás:

Que piden Unidas Podemos y el PSOE

Unidas Podemos quiere limitar y congelar los precios actuales del alquiler en las zonas de tensión. Estas se basan en el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda.

El PSOE propone incentivar fiscalmente a aquellos propietarios que alquilen por debajo de los precios que marquen los índices de referencia.

El precio de los alquileres

Según datos de Pisos.com, han situado la renta media de una casa de tres habitaciones por encima de los 1.000 euros mensuales. Afectan al 18% de los hogares españoles, lo que serían alrededor de 3,2 millones de familias, más de los 750.000 de hace 15 años.

Esos 3,2 millones de familias ocupan apenas un tercio de los 9,6 millones de viviendas no principales y en propiedad; tasa mucho más baja que la que se da en otros países.

La Ley de Vivienda abre la puerta a modificar el actual marco del alquiler en España para aplicar alguna de las fórmulas que ya están ensayando otros países.

Evolución de los precios

Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea son las principales zonas del país donde el Gobierno ha detectado tensión en los precios.

Con la llegada del Covid, se ha supuesto un cambio de tendencia en algunas de las regiones que más se estaban encareciendo y donde se registran los precios por m2 más elevados.

Según los datos de Fotocasa, cuatro comunidades, que hasta hace tres años tenían incrementos anuales de doble digito, tras la pandemia, han cerrado el 2020 con abaratamientos de los precios. Este es el caso de Baleares (-7,7%), Madrid (-5,1%), Canarias (-3,5%) y Cataluña (-1%).

Aunque estas cifras fijan un cambio de rumbo en estas regiones, lo cierto es que se mantienen como las más caras.

El acuerdo de Gobierno sobre el alquiler

El punto 2.9.3 del acuerdo de Gobierno que firmaron con el PSOE y Unidas Podemos, afirma que ambos partidos recogían que frenarán “las subidas abusivas del alquiler”.

“Se impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensiona”, explica uno de los puntos del acuerdo. Además, se habla de terminar “zonas tensionadas” donde se pueda controlar la subida de precios, así como usar de referencia el Sistema Estatal de Índices de referencia de Precios del Alquiler.

En definitiva, ratifica las medidas acordadas entre PSOE y Unidas Podemos en el acuerdo programático de Gobierno firmado a finales de 2019, y aunque el abanico temporal al que se refiere el conjunto del documento abarca toda una década, hasta el año 2030, la regulación del precio de los alquileres no se hará esperar tanto. Así, “dicha cuestión será, tal y como establece el compromiso del Gobierno de España, una de las cuestiones fundamentales de la nueva Ley de Vivienda”, recalca el texto.

Dentro de la ley, también será “un aspecto esencial” la garantía de alternativa habitacional en caso de procedimiento de desahucio, mediante medidas para asegurar el realojo inmediato, alternativas de alquiler social y el establecimiento de un informe obligatorio de los servicios de bienestar social en caso de dicho procedimiento. Todo ello recalca el documento, debe realizarse con el objetivo de cumplir el compromiso del Gobierno”.

Alquilar una vivienda

Tanto si quieres alquilar tu propiedad como si buscas una vivienda en alquiler, hay aspectos imprescindibles que deberás conocer al cerrar tu próximo acuerdo.

La extensión de las medidas especiales sobre alquileres a causa del coronavirus, aprobadas con la llegada del estado de alarma en marzo del 2020 estaban vigentes hasta el 31 de enero de 2020, pero el 26 de enero, algunas de estas medidas se ampliaron hasta el 9 de mayo de 2021, día en el que terminará el estado de alarma.

Las medidas ampliadas son:

Prórrogas obligatorias de seis meses para los contratos que vencen durante la pandemia.
Moratorias de pago a las que pueden acogerse determinados inquilinos.

La administración decidió que los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento están a punto de vencer pueden solicitar que el contrato de arrendamiento se extienda por seis meses, y el propietario debe aceptarlo.

La norma no considera que se pueda solicitar más de una prórroga, por lo que en principio el cambio no afectará a los inquilinos que ya se hayan acogido a esta medida.

Su función es permitir que aquellos inquilinos que rescindan sus contratos entre el 1 de febrero y el 9 de mayo soliciten una prórroga de seis meses al arrendador. Este último está obligado a aceptar el contrato sin modificar la extensión del contrato y sus condiciones.

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Ley de Vivienda 2021: el gobierno retrasa la regulación de los precios del alquiler en España

2 febrero, 2021 No hay comentarios

El gobierno español ha decidido retrasar el tratamiento de la nueva Ley de vivienda 2021 para el mes de febrero. Con ella se pretende regular los precios del alquiler en todo el país.

En este artículo encontrarás:

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana continúa trabajando sobre la Ley de Vivienda 2021, cuya aprobación se esperaba para fines de enero. En principio, la perfilación de ley continuará hasta febrero, cuando se espera su sanción definitiva. Se trata de la primera regulación estatal de la historia sobre los precios del alquiler.

A finales de octubre de 2020, el PSOE y Unidas Podemos acordaron presentar un proyecto de ley al Congreso de Diputados. Este pretendía limitar los precios del alquiler y, eventualmente, bajarlos. Se trata de una medida cuya finalidad es la de contener los precios de las rentas en aquellas zonas donde se considera que el mercado está “tensionado”. Es decir, donde los valores del alquiler son relativamente altos. De esta manera, los precios de las rentas dejarán de estar regulados por el libre mercado y se enfrentarán a la mayor intervención estatal de la historia de Europa.

Ley de Vivienda 2021: detalles del debate en el Congreso de Diputados

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, declaró que la regulación de los precios del alquiler se implementará “oyendo a todos los agentes, organizaciones sociales, administraciones públicas y al sector privado”.

Añadió, además, que estudiarán “si ayuntamientos y comunidades autónomas tienen esta voluntad para que a partir del índice de referencia de los precios de alquiler puedan establecer su propio índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y revisable periódicamente”.

Con respecto al debate del proyecto ley, aseguró que todos los grupos parlamentarios tendrán “una gran oportunidad para opinar, pensar y proponer”.

Podemos quiere añadir a la nueva ley un incentivo para movilizar la vivienda vacía

Unidas Podemos, quien promovió la regulación de los precios del alquiler activamente durante 2020, quiere ir un paso más allá. En efecto, esperan que la nueva ley movilice la vivienda vacía que es propiedad de grandes tenedores. Esperan que el gobierno fuerce a los propietarios a sacarlas al mercado para incrementar la oferta de los alquileres sociales. De esta manera, asegurarían el acceso a una vivienda digna para las familias más vulnerables, según los referentes de Podemos.

Al respecto, la Secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, sostuvo en una entrevista para Europa Press que tendrán que trabajar en conjunto con las comunidades autónomas para que “no salga a cuenta tener vivienda parada”. Para ello, se combinarían distintos instrumentos como incentivos fiscales o normativas de carácter obligatorio.

Desde Unidas Podemos agregaron que la Ley de Vivienda 2021 permitirá que España tenga un parque de alquiler “decente” y “adecuado” a las necesidades de los ciudadanos. Según sus declaraciones, las rentas en el país son “irrisorias” en comparación con otros países europeos de carácter conservador, como Reino Unido.

La opinión de los expertos sobre la nueva Ley de Vivienda 2021

El Director General de Vivienda y Suelo del ministro, Francisco Javier Martín, se reunió con el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramon Zurdo, para trasladarle tranquilidad respecto de la nueva Ley de Vivienda 2021. Sin embargo, desde ANA manifestaron su “gran preocupación” por las medidas que está tomando el Poder Ejecutivo.

Desde el gobierno insisten en que la ley no será perjudicial para el sector inmobiliario. No obstante, desde ANA remarcaron que se está “perjudicando seriamente al mercado del alquiler, provocando una gran inseguridad jurídica”. Además, alertaron de los problemas por rentas impagas a los que se enfrentan los propietarios. Manifestaron también la falta de libertad para recuperar las viviendas arrendadas en ciertos casos. Todo esto se suma a la caída de la rentabilidad que está sufriendo el alquiler en España.

Para la ANA, el futuro puede ser “incierto” si la nueva Ley de Vivienda 2021 se sanciona.

El Parlamento Europeo también se opuso a la regulación de los precios del alquiler

En una primera instancia, el Parlamento Europeo había propuesto a los estados miembro que “garanticen la seguridad de la tenencia, favoreciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo”. Agregaba, a su vez, que se promovieran “medidas de control de los alquileres” y que se “corrija el alquiler cuando sea necesario para facilitar una vivienda asequible para todos”.

Si bien este texto desencadenó importantes debates y controversias, el 21 de enero el parlamento votó y decidió eliminar el enunciado que pedía favorecer el arrendamiento a largo plazo y aquel que promovía el control y la corrección de los alquileres.

Entre los fundamentos de la votación se puede destacar la idea recurrente de que, en una economía de libre mercado, este tipo de recomendaciones no son favorables. Es por ello que las cláusulas fueron eliminadas por el voto en contra de 358 eurodiputados frente a los 316 votos a favor. Además, se contabilizaron 13 abstenciones.

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Ley de alquileres en Cataluña: preguntas frecuentes

8 enero, 2021 No hay comentarios

El pasado septiembre de 2020 entró en vigencia la ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su aplicación tiene por finalidad regularizar los precios de alquiler en Barcelona y para ello se puso en marcha el índice de referencia de precios de alquiler. En este artículo Oi Real Estate, te ayuda a responderte las preguntas frecuentes que surgen respecto de la ley de alquileres en Cataluña.

En este artículo encontrarás:

Objetivo de la ley de alquileres en Cataluña

El objetivo de la ley de alquileres en Cataluña es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:

Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

Área con mercado de vivienda tenso

Los municipios que se encuentran en alto riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio que permita acceder a ellas a toda la población son consideradas áreas con mercado de vivienda tenso.

La Ley afecta a los contratos de arrendamiento de larga estancia, formalizados a partir del día de la publicación de la ley y situados en una zona declarada área de mercado de vivienda tensa. Este último concepto recae sobre sesenta y un municipios de Cataluña.

Deben publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de la transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados las declaraciones de un área con mercado de vivienda tenso, y sus revisiones.

Índice de referencia de precios en Barcelona

La Agencia de Vivienda de Cataluña es la entidad que determina un marco de referencia de precios de alquiler. Para generar esta referencia tiene en cuenta los datos arrojados por Incasól (Institut Català del Sòl) que establece el valor por metro cuadrado en una zona determinada.

¿Cómo calcular el índice de referencia?

Generalitat pone al servicio de los usuarios una herramienta para poder calcular el índice de referencia del precio del alquiler. Para calcularlo es necesario introducir los siguientes datos:

Domicilio del inmueble
Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados
El estado de mantenimiento
Altura en la que se encuentra
Año que se hizo la construcción
Certificado energético
Presencia de estacionamiento, ascensores y/o muebles

Se ingresan todos esos datos. Luego, se debe multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios por la cantidad de metros cuadrados de la vivienda.

Según los datos ingresados, un sistema de geolocalización valora el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos dentro de la zona de búsqueda. Este dato determina el índice de referencia de precio.

¿Cómo se determina la renta inicial del alquiler según la ley de alquileres en Cataluña?

El artículo 6 de la ley dice que la renta pactada al inicio del contrato es inherente a las condiciones siguientes:

El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano no puede superarse.

No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. Actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato. Esto si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

Casos en que no se aplica el límite establecido por el índice de referencia

Hay algunas situaciones particulares en las que no se aplica el cálculo anterior. Te presentamos algunas a continuación.

En el caso que el arrendatario genere ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta. Esto siempre y cuando el arrendador genere ingresos iguales o mayores a 3,5 veces el indicador de renta.

Cuando la vivienda es de Protección Oficial.

Si durante los últimos cinco años se han realizado obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética.

Casos en que se puede aumentar el precio por fuera del índice de referencia

Existen elementos accesorios en la vivienda que permiten que se aumente el valor de precio de renta. Como condición mínima, se tienen que cumplir tres características simultáneas para poder aumentar hasta un 5 % el valor de la renta. Dentro de estas características podemos mencionar: la presencia de estacionamiento o aparcamiento, la inclusión de ascensores, la colocación de muebles, la instalación de sistemas de calefacción o de refrigeración, brindar servicios de seguridad y conserjería, la existencia de una piscina comunitaria en el edificio, el beneficio de contar con jardín o patio o vistas especiales, etc.

El incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo que establece.

Actualización de la renta según la ley de alquileres en Cataluña

En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Formalización del contrato

El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al régimen de contención de precios regulado debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler. Allí se debe contar con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.

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La regulación de los precios del alquiler en Cataluña ya arroja sus primeras consecuencias

6 noviembre, 2020 No hay comentarios

Los primeros datos estadísticos sobre la regulación de los precios del alquiler en Cataluña ya dejan ver las consecuencias, que no serían del todo favorables.

En este artículo encontrarás:
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Evolución del precio del alquiler en Cataluña
Primeras consecuencias de la regulación del precio del alquiler en Cataluña
Regulación de precios del alquiler en Berlín
Consecuencias a largo plazo de la regulación del precio del alquiler
Las medidas violarían algunos principios básicos constitucionales, según el Parlament

La regulación de los precios del alquiler aplicada el pasado 18 de septiembre en Cataluña comienza a arrojar los primeros resultados. Y, en primera instancia, no serían precisamente favorables. Pues, los últimos datos estadísticos demostrarían dos tendencias: por un lado, que la oferta de los pisos para alquiler está disminuyendo. Por el otro, que los precios de la renta no presentaron grandes rebajas.

El pasado 18 de septiembre el Parlament aprobó una nueva medida que pretendía regular los precios del alquiler en 60 municipios de Cataluña. Bajo el supuesto de que en ciertas áreas geográficas los precios de los alquileres eran abusivos, el gobierno catalán decidió intervenirlos aplicándoles un tope definido por un índice de referencia.

De esta manera, ninguna propiedad destinada al alquiler de vivienda habitual podrá superar el precio de la renta establecido por el gobierno, siempre y cuando se encuentre en una “zona tensionada”.

Cabe destacar también que el pasado 27 de octubre, fuentes de Podemos anunciaron la creación de un acuerdo con el PSOE. A través de este último se implementaría, en un plazo máximo de cuatro meses, la “mayor intervención del mercado del alquiler” que jamás se haya visto en Europa. De esta manera, se extendería hacia todo el territorio español la nueva ley de alquileres catalana.

Evolución del precio del alquiler en Cataluña

Ahora bien, según los datos arrojados por el portal idealista, en septiembre se habría producido un incremento del 1,1% con respecto a agosto en el precio de los alquileres. Esto representa un aumento interanual del 1,9%. Trasladándolo a cifras concretas, mientras que en septiembre del 2019 el precio del alquiler en Cataluña era de 14,5 euros por metro cuadrado, en el mismo periodo del año 2020 su valor ha aumentado hasta alcanzar los 14,8 euros.

En octubre la tendencia se habría mantenido al alza. En Girona, por ejemplo, una de las áreas más afectadas por la regulación de los alquileres, el incremento interanual habría sido de 6,5%. Mientras que, en Madrid, donde continúa rigiendo el libre mercado sobre el precio de los alquileres, la tendencia fue inversa. Pues la variación interanual presenta una baja del 1,8%.

Cabe aclarar que ciudades como Barcelona sí han presentado ligeras disminuciones en los precios del alquiler. Esto se debe a la caída de la demanda de las rentas turísticas, que ha transformado por completo el panorama de la ciudad condal.

Primeras consecuencias de la regulación del precio del alquiler en Cataluña

Los informes estadísticos evidencian que el precio de los alquileres no ha presentado grandes disminuciones. En efecto, en algunos casos hasta ha aumentado. Pero, además, la regulación de las rentas tiene otra consecuencia más evidente: los propietarios están quitando sus inmuebles del mercado de alquiler. De esta manera, comienza a disminuir la oferta de pisos destinados a vivienda habitual, hecho que dificultaría aún más el acceso a la vivienda.

Al respecto, la Asociación Inmobiliaria de Cataluña y la Federación de Asociaciones Inmobiliarias habrían alertado a las autoridades de que muchos propietarios no quieren alquilar sus viviendas en estas condiciones. En consecuencia, cada vez son más los que se inclinan por venderlas.

Regulación de precios del alquiler en Berlín

En efecto, en Berlín se aplicaron medidas de intervención sobre los precios del alquiler. Las consecuencias fueron alarmantes, dado que uno de cada cuatro propietarios retiró su vivienda del mercado. En efecto, se ha evidenciado que, a día de hoy, hay un 25% menos de pisos disponibles para el arriendo. Lo que demuestra que el acceso a la vivienda no ha mejorado, sino que ha empeorado notablemente.

El mayor desplome de los alquileres se presentó sobre los pisos construidos antes del 2014, dado que la norma de regulación afecta a estos inmuebles. Según los datos ofrecidos por Inmoscout24, hablaríamos de una disminución de la oferta de un 50%. Mientras que el segmento del mercado correspondiente a los pisos construidos después del 2014 presenta un repunte del 25% en la oferta de los pisos de alquiler.

Además, el número de inmuebles en venta construidos antes del 2014 han aumentado en un 40% desde la aplicación de esta medida regulatoria. Nuevamente, esto deja en evidencia la decisión de los propietarios de dejar de alquilar sus pisos y venderlos.

Consecuencias a largo plazo de la regulación del precio del alquiler

Los efectos de este tipo de legislación suelen tardar unos meses en percibirse, fundamentalmente en estos casos donde las consecuencias serán evidentes al momento de renovar los contratos en vigor. En este sentido, ya son muchos los propietarios que se cuestionan la rentabilidad del alquiler.

Esto trae asociado otro efecto secundario, y es que los arrendatarios que deciden continuar con el alquiler dejan de invertir dinero en la mejora del inmueble. Esto se debe a la disminución de la rentabilidad de la operación. De esta manera, las propiedades comenzarán a deteriorarse y el parque de vivienda en general perderá su calidad.

Las medidas violarían algunos principios básicos constitucionales, según el Parlament

Las consecuencias pueden ser alarmantes y es por eso que el servicio jurídico del Parlament ya ha manifestado al gobierno regional que estas medidas de regulación de los precios del alquiler violan principios constitucionales básicos.

Por un lado, consideraron que es competencia del gobierno nacional fijar los derechos y las obligaciones del contrato arrendamiento. Lo que significa que esta medida excedería la potestad de los gobiernos autonómicos, violando así el primer principio constitucional.

Por el otro lado, el servicio jurídico del Parlament también ha alertado que las nuevas medidas van en contra de la protección de la propiedad privada tanto de familias como de empresas. Este derecho está regulado en el artículo 33 de la Constitución Nacional, por lo cual también representaría una violación de los derechos fundamentales.

Cabe destacar también que tanto las patronales como las asociaciones de profesionales inmobiliarias demostraron su total disconformidad con las medidas de regulación de los alquileres de Cataluña que se extenderían al resto de España en los próximos meses. Sostienen que el mercado se está regulando a sí mismo a partir de las consecuencias sufridas por la pandemia. Pues, frente a la baja en la demanda de los alquileres producida por la ausencia de turistas, los precios de la renta están bajando sin necesidad de intervenciones.

Las consecuencias de la regulación del precio del alquiler en Cataluña ya son evidentes. Pero su impacto terminará de verificarse en el transcurso de los próximos meses. Por lo pronto, se prevé que la medida se extenderá al resto del territorio español antes de fin de año.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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