En ocasiones, un inquilino o un propietario desean reformular partes del contrato de arrendación. Cuando esto ocurre, unos y otros suelen entrar en dudas sobre si es posible o no llevar esas modificaciones a cabo. A ambos les decimos: tranquilos. Ocurre más a menudo de lo que se supone. Hay distintas salidas a esta situación, pero podemos adelantarte que todo se basa en un acuerdo mutuo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo modificar cláusulas de un contrato de alquiler.
En este artículo encontrarás:
La voluntad de dos partes
Si eres propietario, solemos recomendar tomarse el tiempo necesario y prestar especial atención a la hora de confeccionar el contrato de arrendación. Si eres inquilino, tómate también la pausa propicia para leer y releerlo las veces que sea. Llegar al momento de firmar un contrato puede ser tomado como el final de una larga negociación. Pero a no confundirse; para evitar cualquier inconveniente a futuro inmediato o medio, este debe estar perfectamente redactado y no debe dar lugar a malas interpretaciones.
Para que un contrato cumpla vigencia jurídica, debe sujetarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994; esta ley es de obligado cumplimiento en todos sus aspectos y ningún contrato podrá considerarse legal si alguna de sus cláusulas no se atuviera a lo expresado en dicha Ley. Siendo que un contrato es un acuerdo de pautas entre partes (inquilino y propietario), debe ser firmado por ambas. Mediante esa firma se deja claro el acatamiento a lo que sus cláusulas proponen.
¿Es posible cambiar un contrato en vigencia?
Sin embargo, si una vez firmado existiera la necesidad de alterar dicho contrato (siempre y cuando ese cambio respete las condiciones fijadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos), dichas modificaciones serán posibles. Entendemos que esto responda a la duda básica sobre si “es posible o no modificar un contrato de alquiler en vigor”. Pero, debemos señalar también que existen una serie de variantes, reglas a cumplir y pasos a seguir para que esas alteraciones lleguen a buen puerto; y que dicho contrato siga manteniéndose en el marco legal. Veremos a continuación de qué se trata.
El contrato de alquiler de una vivienda habitual
Aclaremos a qué llamamos contrato de vivienda habitual. Por definición, se trata de un acuerdo legal entre partes firmantes. Mediante este contrato, una de las partes (el arrendador o propietario de la vivienda) se compromete a ceder el uso o poner en disposición el bien inmueble en cuestión a la otra parte (arrendataria o inquilino). Este último, lo ocupará exclusivamente como vivienda de uso habitual. Por su lado y como contraprestación, la parte firmante arrendataria efectuará una serie de pagos; estos conforman lo que conocemos como “alquiler” o “renta de alquiler”.
En este acuerdo de arrendamiento firmado, se detallan una serie de términos y condiciones a través de cláusulas; esos derechos y las obligaciones de las partes deben ser cumplidas voluntariamente y se consolidan con sus firmas.
Modificar cláusulas de un contrato de alquiler
Un acuerdo entre particulares podrá especificar los derechos y obligaciones que deseen las partes. Si el acuerdo es firmado entre particulares, puede que sus cláusulas no estén a la orden de la LAU. De ser así, expresará las pautas y correrá por cuenta de ambos responsabilizarse de sus cumplimientos.
Si en cambio, un acuerdo o contrato está firmado bajo las pautas de la Ley de Arrendamiento Urbano, las partes deberán atenerse puntualmente a lo que señala. ¿Es factible alterar alguna cláusula en un contrato firmado bajo LAU? Sí, es posible. Pero esas modificaciones deberán también ser consideradas bajo el estricto marco de la Ley.
Cambios y anexos al contrato de arrendación
Puede que alguna circunstancia haya cambiado durante el curso del contrato de alquiler y que esta requiera la modificación de cláusulas específicas. Pues bien, un acuerdo firmado será factible de cambios, si es que ambas partes están de acuerdo, pero un contrato no puede ser alterado en su contenido; para ello, la única forma de modificarlo es mediante un anexo adjuntado al acuerdo original.
Un anexo es un documento redactado desde cero; este señala primero que nada cuál o cuáles cláusulas serán modificadas y procederá a posterior a detallar esa alteración. Se dejará constancia por escrito y el consentimiento debe ser firmado tanto por el arrendador de la vivienda como por el arrendatario.
Esto quiere decir que, si la modificación es impulsada por el propietario, el inquilino deberá estar en total acuerdo y viceversa. Este “asterisco” en el contrato original deberá contar, como dijimos, con la aceptación y firma de ambos para poder entrar en vigor.
¿Y si una de las partes no estuviera de acuerdo?
Si propietario o inquilino no está de acuerdo con la modificación propuesta por la otra parte, cuenta con el derecho de no firmar el anexo; por esto, esas modificaciones al contrato no podrán entrar en vigencia y habrá que respetar el curso del contrato original; en todo caso, se deberá esperar a que el acuerdo finalice. Una vez finalizado, la redacción del contrato de renovación podrá (o no) contar con dicha modificación, sin ser necesario un anexo.
Si quien no estuviera de acuerdo con una modificación propuesta por el propietario fuera el inquilino, este podrá rescindir su contrato, solo si han transcurrido mínimamente los seis primeros meses…
…siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo 11 – Desistimiento del contrato LAU
¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes a ser modificadas?
Entre las cláusulas más recurrentemente modificadas, podemos encontrar algunas recurrentes. Por ejemplo:
1 – Introducción o supresión de arrendatarios.
2 – Cargos de gastos de la vivienda; modificaciones en cuentas bancarias de depósitos de renta; modificaciones en los datos personales de una u otra parte.
3 – Coste mensual de renta; entre muchas otras.
Recomendamos, ante la eventualidad de una modificación en el contrato de alquiler, siempre recurrir a un asesor o agente inmobiliario.
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