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Qué es el testamento digital

21 marzo, 2024 No hay comentarios

Hoy en día la tecnología nos ayuda a resolver muchos problemas del diario. Incluso a poder realizar trámites de manera más ágil y simple. Hace unos años ya tenemos la posibilidad de efectuar el testamento digital, pero te preguntarás qué es y cómo realizarlo.

Es que cada vez nos volvemos más informáticos, allí dejamos las huellas del día a día. También muchas personas generan contenidos y videos que luego se hacen virales en el mundo. Una vez que ya dejamos este mundo, ¿Qué sucede con todo ese contenido que hemos subido a Internet? Tenemos que tener presente que todo esa información y documentos, que han sido generados por nosotros, puede ser mediante la expresión de voluntad legada a alguien.

Por ello, en este artículo queremos facilitarte un poco la vida, y resolver esas dudas que puedes tener sobre este tema. Te detallaremos aquí qué es el testamento digital, como hacerlo y para qué sirve. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Qué es el testamento digital
A qué hace referencia el término testamento digital
Cómo es posible realizar el testamento digital
Cuáles son los distintos tipos de testamentos digitales que existen
Quienes pueden ejercer el derecho al estamento digital

Qué es el testamento digital

El uso del Internet y las posibilidades que brinda para solucionar problemas y realizar trámites de manera más ágil y desde casa. Es cada vez mayor la cantidad de documentos y solicitudes que pueden hacerse de manera online y lo más probable es que continúe en aumento. Esto será gracias a las innovaciones tecnológicas que nos sorprenden de manera constante.

Sucede que hoy en día existe en Internet mucha información de cada uno de nosotros. Y ¿Qué sucede una vez que la persona fallece? Allí es donde aparece la figura del derecho al testamento digital.

Lo primero que debemos decir, es que es algo que se encuentra regulado dentro del artículo 9 de la Ley Orgánica 3/2018. La misma se ha publicado en el BOE el día 5 de diciembre en relación a la Protección de Datos Personales y Garantía de Derechos Digitales.

Pero volvamos a la pregunta original: ¿Qué es el testamento digital? Con esto nos referimos al elenco de legitimados por la justicia y parentesco que pueden acudir a quienes prestan servicios de la sociedad de información para pedir el acceso a los contenidos digitales del fallecido. De esta forma, podrán decirles de que forma deberán actuar respecto a la forma de utilización o supresión de dicho contenido.

A qué hace referencia el término testamento digital

Cuando utilizamos el término testamento digital se hace referencia a la intención y expresión de la voluntad de una persona en la que deja sentada a los prestadores de servicio de la sociedad de la información una serie de instrucciones sobre el acceso, utilización, destino o supresión de los contenidos que haya incorporado a la red.

Por otro lado, cuál es el destino que pretende que ese contenido tenga luego de que haya fallecido. Esto se refiere a la totalidad de la información digital que se tenga de él o creada por el. Por ello, se podrá decidir respecto, por ejemplo al acceso a las cuentas de email, redes sociales, las suscripciones en las que se encontraba registrado, contraseñas, claves. También si contaba con blogs, dominios, documentos, fotos que se hayan ingresado a la nube, información de memorias, USB teléfonos celulares, rastro en Internet y cualquier otra inversión o cuanta bancaria, etc.

Cómo es posible realizar el testamento digital

Un primer punto a destacar es que cualquier persona física puede acercarse a un notario, previa comprobación de sus datos. Una vez que se haya cumplimentado este punto, será posible solicitar que se realice el testamento digital.

Para ello se deberán cumplir distintas etapas:

Primero que nada debe recopilarse toda la información que tenga que ver con la actividad que realizas en Internet. Con esto nos referimos a nombres de usuario, contraseñas de los distintos servicios online que poseas. Además de las redes sociales y páginas web en las que hayas solicitado suscripción.
Luego será necesario describir en un documento la voluntad de cederle a alguien esta información. Para ello nombraras un albacea digital para que cumpla con tu voluntad. Es importante que puedas explicar con detalle que deberán hacer con esa información en cada uno de los servicios y páginas en las que te encuentres inscriptos.

En última instancia este documento será revisado y firmado por el notario para darle legalidad y revisar que todo esté correcto.

Cuáles son los distintos tipos de testamentos digitales que existen

Debes saber que existen dos tipos de testamentos digitales

El primero es el testamento electrónico de emergencia: mediante este documento se le permite al heredero poder tener acceso a las cuentas en las que posees información importante. Aquí nos referimos por ejemplo a las cuentas bancarias online, el correo electrónico, fotos, videos, etc.
El testamento electrónico detallado, por otra parte, cuenta con información de cuentas bancarias, productos financieros, correos electrónicos, cuentas, contraseñas, redes sociales, acceso al contenido de la nube, ordenadores, memorias usb, etc.

Quienes pueden ejercer el derecho al estamento digital

Según la normativa vigente, los legitimados son personas que se encontraban vinculadas al fallecido tanto por lazos familiares como de hecho. A ellos se les impartirán instrucciones sobre que hacer con estos contenidos y brindarles acceso a los mismos.

Dentro de la ley, no se establece ningún orden o modo en el cuál se deba acceder a los contenidos digitales en el caso de que los herederos sean más de uno. Esto puede llegar a causar algunos problemas. El albacea testamentario al igual que la persona o la institución que el fallecido haya designado para ello, tiene la potestad de pedir el acceso a los contenidos para poder dar cumplimiento a las instrucciones que se hayan dejado.

Por ello, el albacea tendrá el acceso a esta información limitando la actuación y utilización a lo que haya dejado expresamente definido el fallecido.

Si quien dejara la información fueran menores de edad, las facultades serán ejercidas por sus representantes legales o por el Ministerio Fiscal quien podrá actuar de oficio.

En caso de que la persona fallecida sea alguien con discapacidad, las facultades podrán ser ejercidas por quienes hayan sido designadas para realizar las funciones de apoyo y contención. Siempre y cuando las facultades se encontraran comprendidas en las medidas de apoyo prestadas por el designado.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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En Vender

Aumenta el perfil de herederos jóvenes para vender o alquilar

18 octubre, 2023 No hay comentarios

En el último tiempo, ha aumentado el perfil de herederos jóvenes según el informe realizado por Fotocasa Research. Este documento ha especificado que en este momento, el 17 por ciento de la oferta en el mercado de vivienda, proviene de herencias.

Los datos que arroja este informe, demuestran una evolución respecto al perfil del heredero que cuenta con una propiedad para vender o alquilar. Este relevamiento muestra que los jóvenes, entre los 25 y 34 años están más presentes en este mercado. En el año 2020, por ejemplo, este porcentaje alcanzaba un 8 por ciento. Por otro lado, para el 2023, este segmento representa el 15 por ciento.

El hecho de que este colectivo se incremente, puede ser sumamente positivo. Es que tenemos que tener presente que hoy en día, este segmento de la sociedad es el que más problemas tiene para acceder a una propiedad. Por ello, las herencias podrían ser una forma de obtener una solución a este problema.

Pese a esta situación, hay otro punto que debemos tener en cuenta. El impuesto de sucesiones, es un gran problema para los jóvenes. Esto se debe a que muchos de ellos no cuentan con un ahorro que le permita afrontar este tributo, y su situación laboral suele ser precaria.

En este post te contaremos todo lo que debes saber respecto al aumento del perfil de herederos jóvenes y la forma en que se han incorporado en el mercado residencial.. También haremos referencia a los precios de las viviendas en este sector y cómo podría continuar su evolución. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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El perfil de herederos jóvenes gana terreno en el mercado residencial tanto para la venta como para el alquiler de viviendas
Problemas que acarrea el perfil de herederos jóvenes en el sector inmobiliarios
Situación socioeconómica del perfil de herederos
Cuál es la percepción por parte de los herederos sobre el precio de las viviendas

El perfil de herederos jóvenes gana terreno en el mercado residencial tanto para la venta como para el alquiler de viviendas

Desde el portal Fotocasa Research han presentado un informe llamado “Análisis de las viviendas heredadas en España”. Mediante este documento ha sido posible conocer algunos detalles sobre los propietarios que han decidido poner en venta sus propiedades o alquilarlas.

El primer datos que debemos establecer, tiene que ver con el aumento del perfil de herederos jóvenes en nuestro mercado residencial. En este momento, el 17 por ciento de la oferta que se encuentra en el sector proviene de herederos que han incorporado sus herencias para vender o alquilar.

Dentro del mercado, el perfil más importante para este tipo de operaciones es de personas mayores de 54 años. Pese a ello, en el último tiempo los jóvenes han aumentado su participación. En primer lugar, debemos aclarar a que nos referimos a jóvenes de entre los 25 y 34 años. En el 2020, este segmento, significaba solo el 8 por ciento, mientras que en este año ha registrado un incremento hasta llegar al 15 por ciento.

Problemas que acarrea el perfil de herederos jóvenes en el sector inmobiliarios

El perfil de heredero que más tiene importancia dentro del sector inmobiliario es de personas mayores de 50 años. Esto se debe principalmente a que la mayor parte de esa población ya es propietario de una vivienda.

El hecho de que el perfil de herederos jóvenes aumente su importancia, es positivo. Esto se debe a que es un sector de la población que tiene más problemas para poder acceder una vivienda. Por lo tanto, muchos de ellos, gracias a las herencias podrían encontrar una solución habitacional.

Pese a ello, tenemos que tener presente que para poder quedarse con esa vivienda, será necesario hacer frente al impuesto de sucesiones. Este será un importante escollo a sortear. Debido principalmente a que la mayoría de ellos no cuenta con dinero disponible, o ahorros que les permita poder abonarlo. A ello, debemos agregar la situación laboral precaria a la que deben hacer frente los jóvenes. De esta forma, muchos de ellos tienen que vender o alquilar la propiedad, por la incapacidad de hacer frente a los gastos necesarios para aceptar una vivienda.

Situación socioeconómica del perfil de herederos

Respecto a este tema, tenemos que tener presente que casi 6 de cada 10 personas que reciben una herencia, que decide vender o alquilar esos inmuebles recibidos, pertenece a un índice socioeconómico elevado. Esto significa que forma parte de una clase alta o media alta. Si a esta fracción le agregamos a la clase media, estaremos haciendo referencia del 90 por ciento de quienes heredan y deciden incorporar estos inmuebles al mercado.

Otro punto a tener en cuenta es que 7 de cada 10 herederos, que deciden incorporar sus viviendas al mercado residencial se encuentra en pareja. De manera más precisa, nos referimos a un 28 por ciento, y con pareja e hijos, un 39 por ciento.

Por otro lado, quienes viven solos, representan en este momento el 16 por ciento, mientras que en el 2020, significaban el 7 por ciento de este sector.

Respecto a la situación del perfil de herederos en la Comunidad Valenciana, se ha visto reducida al compararla con el 2020. En este momento, quienes incorporan al mercado sus herencias, alcanzan el 9 por ciento, mientras que hace tres años atrás, representaba el 18 por ciento. En Madrid, por otro lado el porcentaje alcanza el 26 por ciento, lo que significa una subida al comparar con el año anterior cuando llegaba al 13 por ciento.

Cuál es la percepción por parte de los herederos sobre el precio de las viviendas

Otro dato interesante del informe tiene que ver con la forma en que los herederos, que deciden incorporar sus propiedades dentro del mercado inmobiliario, perciben los precios de las propiedades. Un 86 por ciento de ellos, entiende que los valores son altos o muy altos para la compraventa de inmuebles. Respecto a los alquileres, opina lo mismo un 81 por ciento de los consultados.

A la hora de hacer referencia a cómo prevén que los precios podrían continuar evolucionando, más de 6 de cada 10 ofertantes, considera que continuará subiendo. Un 62 por ciento de las personas suponen ello del precio de compraventa. Por otro lado el 64 por ciento supone que continuará incrementando el valor de los alquileres.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

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En Hipotecas

En una hipoteca inversa: ¿Quién paga los gastos?

10 noviembre, 2022 No hay comentarios

La hipoteca inversa es un producto que ofrece la banca para mayores de 65 años que deseen aumentar su pensión, sin embargo no queda en claro a cuenta de quién se cargan los gastos de la operación.

En este artículo encontrarás:
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Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?
Tipos de hipoteca inversa
¿En qué se diferencia de una hipoteca tradicional?
¿Cuál es el principal atractivo de la hipoteca inversa?
¿Cuáles son los requisitos para contratarla?
¿Cuánto cobrará el hipotecado por mes?
Ventajas de una hipoteca inversa
Desventajas de la hipoteca inversa
¿Qué sucede cuando fallece el titular?
¿Quién se encarga de sus gastos?
¿Es conveniente contratar una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son muy populares en Estados Unidos, sin embargo, no han tenido demasiada penetración en el mercado de España. Probablemente una de sus fallas sea la falta de claridad en su funcionamiento y la supuesta pérdida de derechos hereditarios, ya que la vivienda que perteneció a la persona que toma la hipoteca no pasa de manera directa a sus herederos. Otro punto en contra son los gastos, que podrían corresponderle a cualquiera de las partes.

Si te interesa la hipoteca inversa, ¡No dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos todos los detalles e intentaremos despejar cada una de tus dudas.

Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de una hipoteca inversa nos referimos a un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa. Se trata de un método que permite obtener liquidez por medio del patrimonio del cliente. Esto significa que, el solicitante se ofrece a hipotecar un inmueble de su propiedad, que suele ser la habitual, para que la entidad bancaria le pague unas cuotas mensuales.

La persona interesada puede solicitar el préstamo en cualquier momento sin tener que acudir a los herederos. De esta manera, podrá seguir utilizando la vivienda hasta su fallecimiento y en ningún momento perderá la propiedad.

Tipos de hipoteca inversa

Para comprender mejor de qué se trata una hipoteca inversa, es necesario saber que las cuotas a recibir pueden ser de diferentes tipos:

Hipoteca inversa temporal: se establece un periodo de tiempo en el contrato en el que recibirás una cuota mensual. Generalmente, el importe suele ser equivalente al valor de tasación de la propiedad en cuestión. En este caso, las rentas de la hipoteca inversa temporal no tributan al IRPF hipoteca.
Hipoteca inversa vitalicia: esta sí garantiza una renta mensual para toda la vida del titular. Al no tener fecha de vencimiento, por ende, la cantidad recibida mensualmente sería menor.
Hipoteca inversa de disposición única: en este caso se recibe un único pago que corresponde al valor del inmueble. Esta cuota se abona al comienzo de la hipoteca inversa.

¿En qué se diferencia de una hipoteca tradicional?

En una hipoteca tradicional, la entidad bancaria le presta dinero al cliente para comprar o refinanciar la vivienda. A cambio, el cliente tendrá que devolver el dinero prestado, además de los intereses.

Por otro lado, en una hipoteca inversa el banco le prestará dinero al cliente a cambio de la vivienda que posee. Sin embargo, el banco no le quitará la vivienda en cuestión hasta que el cliente fallezca. Esto le dará la posibilidad de usar dinero en efectivo para gastos en el momento. En una hipoteca inversa el precio se abona, generalmente, a plazos. Lo máximo que puede prestar la entidad bancaria es el total del valor de la propiedad, con lo cual para amortizar el préstamo se deberá devolver:

El total cobrado por la propiedad.
El precio del préstamo hipotecario, integrado principalmente por intereses.

En este caso el que amortiza la deuda es el propietario o a los herederos luego de que fallezca el titular. Estos heredero tienen la opción de rechazar la deuda y entregar la vivienda al banco. De esta manera quedaría cancelado el préstamo inverso.

¿Cuál es el principal atractivo de la hipoteca inversa?

En general las pensiones no suelen ser suficientes para cubrir los gastos de las personas mayores. Frente a esta situación, contar con un extra que se pueda usar para atención médica, viajes u otros gastos es el principal atractivo de este tipo de hipotecas.

¿Cuáles son los requisitos para contratarla?

Las personas que deseen aplicar para una hipoteca inversa tendrán que cumplir con ciertos requisitos:

Constituir la hipoteca sobre la vivienda habitual, debe haber sido tasada y tendrá que contar con seguro contra daños.
El beneficiario debe ser mayor de 65 años o tener afectada su dependencia.
La deuda únicamente será exigible por el acreedor.
La garantía será ejecutable después del deceso del titular.

¿Cuánto cobrará el hipotecado por mes?

La renta se calculará en base a los siguientes parámetros:

La edad del propietario: hay tablas de cálculo de esperanza de vida para cuantificar el dinero que se tendrá que pagar.
El valor de la propiedad: si la tasación de la vivienda es alta, las mensualidades serán mayores.
Cómo se percibirá la renta: Si se paga una renta vitalicia será menor que una temporal. Cuando el banco haya pagado todo el precio de la vivienda dejará de abonar las rentas.

Ventajas de una hipoteca inversa

Aquí van las principales ventajas de una hipoteca inversa:

Incentivos fiscales: La renta que se recibe no tributa IRPF, tiene descuentos en gastos notariales, registrales y en el IAJD.
Menor cantidad de trámites: Al ser la vivienda la garantía, no será necesario demostrar ingresos o aportar avales extras.
Devolver el dinero o entregar la vivienda: Esta decisión quedará en manos de los herederos. Ellos podrán cancelar anticipadamente la hipoteca sin tener que pagar comisiones, terminar de pagar la deuda o dar la propiedad al banco.
Se mantiene la titularidad de la propiedad: El titular puede seguir usándola como vivienda habitual, alquilarla o venderla.
Se puede cancelar en cualquier momento: únicamente será necesario devolver la deuda acumulada hasta el día de la cancelación al banco, además de los intereses.

Desventajas de la hipoteca inversa

Uno de los mayores inconvenientes tiene que ver con los costes de la operación y que la renta no se actualiza.

Gastos: los gastos de constitución de la hipoteca se abonan al inicio.
Pagos: los pagos finalizan cuando se haya cobrado el máximo de la pensión.
La renta no se revaloriza: esto significa que la pensión puede hacerse cada vez más baja si tomamos en cuenta la inflación.
Seguro: al contratar un seguro se encarecen los gastos hipotecarios.

¿Qué sucede cuando fallece el titular?

Al momento del fallecimiento del titular del préstamo, este, pasa a ser de sus herederos. En caso de no haber herederos, se hará cargo la entidad bancaria. Sin embargo, si se da la primera opción, hipoteca inversa herederos, estos, tendrán diferentes opciones:

Quedarse con la vivienda: para ello, los herederos se verán obligados a devolver el importe ya cobrado por el titular del préstamo, en otras palabras, por el fallecido. Además de los intereses devengados hasta la fecha.
Vender la vivienda: esto sería para liquidar dicha deuda, siempre que el contrato lo permita. Los herederos tendrán la posibilidad de beneficiarse de la diferencia en caso de que la haya.
No saldar la deuda: en esta situación, el acreedor tiene el derecho de quedarse con la vivienda y el resto de la herencia hasta que sea cancelada.

¿Quién se encarga de sus gastos?

Los gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones corren por parte del cliente. El precio de la hipoteca, si sumamos a estos gastos los intereses y un seguro de renta vitalicia implica un producto financiero bastante costoso.

¿Es conveniente contratar una hipoteca inversa?

Como siempre que se contrate un compromiso de largo término será necesario analizar todos los escenarios posibles para poder elegir teniendo en cuenta todos los factores. El tipo de interés, el estado del mercado, si el solicitante no tiene herederos, si podría llegar a alquilar o vender la propiedad.

En estos casos, lo más aconsejable es ponerse en contacto con un bróker hipotecarios. Sin lugar a dudas, te ayudarán a negociar las mejores condiciones para tu situación.

¿Te fue útil esta información? ¿Sabes más sobre la hipoteca inversa y todos los gastos que conlleva? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, contáctanos, Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores a tu disposición.

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En Área legal

Qué es la venta de los derechos hereditarios

12 agosto, 2022 No hay comentarios

Es posible que un heredero realice la venta, sobre el derecho como heredero. Esto significa que lo que realiza es la venta de los bienes que integran su derecho a herencia. No es una venta a la tercera persona como heredero, sino que se estaría realizando la venta de sus derechos hereditarios en esa herencia.En OI REAL ESTATE te contamos todo acerca de este tema, como se procede y como se regulan este tipo de ventas.

En este artículo encontrarás:
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Qué es la venta de derechos hereditarios
Regulación de la venta de derechos hereditarios.
Retracto de coherederos
Un ejemplo claro
Audiencia Provincial de Tarragona

El hecho de vender los derechos hereditarios implica que se está poniendo un precio a los bienes que componen su derecho en la herencia. Esta transacción, que se realiza antes de haberse accedido a la herencia, se considera como una transmisión, de parte de un heredero a otra persona los bienes que conforman su participación en la herencia. No se realiza una venta a esta tercera persona como heredero, sino que lo que se traspasa es el derecho a heredar.

El heredero puede contar con la herencia como una universalidad. Esto quiere decir que puede vender sus derechos, un porcentaje en la herencia, la venta de la totalidad o de algunos de los bienes que lo componen.

Qué es la venta de derechos hereditarios

El traspaso de bienes hereditarios que específicamente forman parte de una herencia y se venden como un bien determinado que solo podrá realizarse cuando la herencia se haya dividido y se haya podido realizar la adjudicación de la propiedad o por lo menos una cuota del bien al heredero que quiere o necesita realizar la venta.

La venta de los derechos hereditarios presume la transferencia de todos los inmuebles que forman parte de la porción que al coheredero le corresponda de la herencia del enajenante. Esto será posible de efectuarse antes de la partición y adjudicación de la herencia.

En este último caso, para que el procedimiento pueda realizarse, el heredero debe aceptar la herencia y antes de realizar la división de la misma o la adjudicación de los inmuebles, vende el caudal relicto como una totalidad. Allí se englobarán todos los bienes, ya sea que estén o no determinados o que tengan relación con la transacción. Esto se debe a que quedan transmitidos todos los participantes del derecho del heredero, sin ser necesario que se conozcan o enumeren quienes son.

Regulación de la venta de derechos hereditarios.

Este tipo de transacciones, aparecen en el Código Civil. Ellas se encuentran mencionadas en varios artículos:

En el Artículo 1531 del Código Civil, se aclara que quien venda una herencia, sin enumerar las cosas de las que está compuesta, estará obligado, únicamente a responder de su cualidad de heredero.
Por otra parte, en el artículo 1067 del Código Civil, se explica que si alguno de los herederos, decidiera vender a una persona su derecho hereditario, antes de realizar la división, podrán algunos o todos los coherederos subrogarse en lugar del comprador. En este caso, deberían reembolsarle el precio de la compra, con tal que pueda ser verificado en el término de un mes, desde que esta situación o transacción se les haga saber.

El artículo 1.067 del Código Civil, por otra parte, establece que el derecho hereditario, se refiere a todos los bienes que integran la división en la herencia. Esto tiene que ver con el derecho del heredero antes de la partición.

El Tribunal Subremo, en una sentencia realizada el 5 de octubre del año 1963, se refirió al artículo 1.067 en el que se explica que lo que puede ser enajenado antes de la partición de una herencia es únicamente el derecho hereditario. Esto quiere decir que no pueden cederse el derecho sobre las cosas concretas y determinadas en la herencia.

Retracto de coherederos

En el artículo 1067 ya antes mencionado, se establece que para el caso de que un heredero, proceda a la realización de la venta de sus derechos o acciones gerenciales (esto es antes de realizar la división de la herencia), que cualquiera de los coherederos puede ejercer la acción de retracto de coherederos. A través de este procedimiento, cualquier otro de los herederos tendrá la preferencia para quedarse con la cuota de la herencia vendida a esa tercera persona externa a la herencia.

Un ejemplo claro

El heredero, antes de que se lleve a cabo la partición, podrá realizar la venta de sus derechos hereditarios o el coeficiente de participación que posea en la herencia. Pero no será posible vender si hay más herederos de una propiedad o finca concreta. Esto se debe a que al no haberse realizado la división y adjudicación del bien, lo que estaría haciendo, seria vender algo que no le pertenece, lo que provocaría la anulación del proceso.

La venta de estos derechos y acciones gerenciales, al tratarse de una universalidad de bienes comprenderá a quienes se conozcan en ese momento y a otros que puedan aparecer con posterioridad.

Audiencia Provincial de Tarragona

La Audiencia Provincial de Tarragona, Sección Primera, el 28 de abril del año 2011, se expresó al respecto diciendo que el relacionar los bienes tiene por objetivo llegar a conocer y determinar el contenido de la herencia para su valoración. La herencia, será integrada tanto por quienes fueron designados, y además quienes pueden aparecer nuevos bienes con posterioridad y ellos serán una adición a la herencia ya vendida.

Debido a todo esto, se entiende que los familiares no han realizado solo la venta de los bienes que aparecen en la escritura, sino sus derechos hereditarios. Al realizar la entrega de la Escritura, no venden únicamente los bienes declarados en ella. Los derechos en la herencia, por lo que si luego nuevos bienes surgen de esa herencia, también habrán sido vendidos. Si la intención fuera ceder algunas de las propiedades, por ejemplo, deberían ser especificados en la escritura y no la venta de su derecho hereditario.

Esperamos en OI REAL ESTATE que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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En Consejos

Vender un piso cuando un heredero se opone: tres soluciones para hacerlo

31 julio, 2022 No hay comentarios

Hay ocasiones cuando unas personas reciben una herencia y quieren vender un piso, uno de ellos se opone y evita que se haga el trámite. Puede ser por muchas razones, pero las más comunes son no querer pagar ciertos impuestos que se colocan a los herederos cuando adquieren estas propiedades.

Este tipo de desacuerdos está llevado por el desconocimiento de opciones legales para que los herederos puedan resolver sus intereses con la mayor rapidez posible. Sin embargo, no es muy difícil encontrar un punto de acuerdo para solucionar el problema y que todos los herederos queden satisfechos con su decisión.

En este artículo encontrarás:
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Tres opciones para vender un piso heredado cuando alguien se opone
La opción de extinción del condominio
Vender un piso a través de un proindiviso
Dividir la propiedad de forma común

Tres opciones para vender un piso heredado cuando alguien se opone

Las herencias pueden ser recibidas por hermanos o cualquier persona que el propietario anterior haya decidido entregarle los bienes que tenía antes de su muerte. Sin embargo, es más común que sean los familiares directos los que reciban las herencias, ya que se trata del patrimonio que dejó una persona.

Dentro de la ley de España, cuando una persona recibe una herencia debe pagar ciertos impuestos a la Agencia Tributaria, dependiendo del tipo de propiedad. Y esto es una de las mayores razones por las que se tienen desacuerdos con respecto si se desea cuidar la vivienda heredada o venderla.

Uno de los impuestos que hay que pagar es el de Bienes Inmuebles o IBI, además de las cuotas de la comunidad que son obligatorias. Por esta razón, muchas personas no quieren mantener estas propiedades, y menos alquilarlas, pero hay otras que quieren quedarse con ellas por diferentes motivos personales.

Entonces lo mejor es buscar un punto de acuerdo para que cada quien pueda tomar una parte de la herencia de forma justa, sin problemas. La ventaja es que hay tres opciones que pueden ayudar a llegar a un consenso y que las personas puedan usar según todas sus necesidades.

La opción de extinción del condominio

Para vender un piso con esta opción, todos los herederos deben estar de acuerdo y así podrá hacerse de una forma exitosa, sin mucha demora. Consiste en que uno de los propietarios, el que no quiera vender la propiedad, compre las partes de los otros para obtener la titularidad completa.

El precio debe estar acorde al valor de la parte de la propiedad, y a pesar de que es una compraventa común, tiene diferencias tributarias. Cuando se vende una propiedad a un externo, el comprador debe pagar las transmisiones patrimoniales; y el vendedor el IRPF y la plusvalía municipal correspondiente.

Sin embargo, los únicos pagos tributarios que se deben pagar cuando el comprador es otro heredero son los actos jurídicos documentados que tiene el proceso. Por lo tanto, es una gran ventaja el decidir venderle la parte a la persona que no quiere vender la propiedad, porque es más rápido.

La reducción de procesos tributarios también es muy grande, por lo que muchas personas prefieren esta opción y resuelven sus diferencias con una mayor rapidez. Además, la propiedad queda a mano de uno de los familiares, sin que haya una persona externa que reciba una parte o la titularidad total.

Vender un piso a través de un proindiviso

Esta opción se basa en que la persona que venderá, le entregue su parte de la propiedad a una empresa en lugar de otro heredero. Sin embargo, hay muchas desventajas con esta opción, ya que al hacerlo no se obtendrá el valor exacto de la parte de la vivienda heredada.

A pesar de que es un proceso legal, la empresa solo pagará el 35% o 50% del valor que tiene esa parte en el mercado. Por ello no es una opción muy recomendada por los expertos, ya que se pierde mucho en hacer la venta y puede no ser agradable.

Con esto, los otros copropietarios se verán obligados a compartir la titularidad de la vivienda con una empresa, en lugar de una persona o heredero. Además de esto, no será tan fácil vender el proindiviso, ya que hay un proceso legal anterior importante que se debe cumplir para poder hacerlo.

El proceso consiste en dejar que los otros propietarios tengan la posibilidad de tanteo, donde pueden ofertar al mismo precio que ofrece la empresa involucrada. Sumado a esto, tienen prioridad en la adquisición si pueden pagar el mismo monto, por lo que no hay una mayor ganancia con esta opción.

Dividir la propiedad de forma común

Por último, está la opción de una división de la casa común, que resulta en poner en subasta la vivienda para que terceros la compren. Pero, al igual que la opción anterior no es algo muy recomendado, porque al final se disminuye el valor de la propiedad cuando se vende.

El precio podría bajar un 20% o 30% de su valor real, por lo que igual representa una gran pérdida para los herederos del piso. Y tarda mucho en lograrse, porque los expertos aseguran que en muchos casos se debe esperar hasta un año para recibir las ganancias de subasta.

También hay que recordar que las ganancias deben repartirse de forma equitativa entre todos los herederos de la vivienda para que sea justo el proceso. Entonces, a pesar de que todos terminan obteniendo partes iguales, las ganancias son menores a las que obtendrían con un acuerdo mutuo, sin personas externas.

Otra forma de buscar una ayuda es pedir el apoyo de una empresa inmobiliaria que conoce los mejores procedimientos para sacarle provecho a una vivienda. Si se trata de ponerla en el mercado, conocen su valor real y evitan que se pierda dinero al momento de ofertar a los compradores.

Referente a la primera opción, cuando está hipotecada, las partes se venden a un heredero, pero la hipoteca sigue estando a nombre de los otros. La solución a esto es que los vendedores den una garantía de pago a la hipoteca o resuelvan la deuda por su parte para eliminarla.

Te invitamos a que comentes y visites nuestro blog OI REAL ESTATE. También te dejamos la siguiente nota sobre noticias inmobiliarias:

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En Área legal

La prescripción adquisitiva o cómo adquirir un inmueble por el tiempo en que se lo habita

17 noviembre, 2021 No hay comentarios

La prescripción adquisitiva o usucapión es la manera de adquirir un inmueble por el tiempo demarcado por la ley. ¿Qué requisitos debo cumplir para hacerlo? Aquí te lo explicamos detalladamente.

En este artículo encontrarás:

Para acceder a la prescripción adquisitiva es necesario que seamos dueños de dicho bien. Por ejemplo, si tengo un bien durante un determinado tiempo y transcurre el plazo marcado por la ley, puedo adquirir la propiedad del mismo.

El objetivo de esta norma es el de brindar seguridad jurídica a los derechos que el paso del tiempo y determinadas condiciones les quitan consolidación y precisan, a veces, justificar la titularidad de estos derechos reales.

La regulación de esta acción está encuadrada dentro del artículo 1930 y siguientes del Código Civil. Pero antes debemos adentrarnos en los tipos de usucapión que existen.

Prescripción adquisitiva ordinaria

Este modo de prescripción adquisitiva se enmarca dentro del artículo 1940 del Código Civil y se refiere a que esta usucapión precisa poseer las cosas de buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley.

Requisitos:

Ser poseedor del bien, en concepto de dueño.
Poseer buena fe, es decir, creer que la persona que nos la entregó era el dueño legítimo del mismo.
Que exista un justo título para demostrar la transmisión del bien.
La posesión debe ser sin interrupciones durante el plazo de tiempo establecido.

Prescripción adquisitiva extraordinaria

La prescripción adquisitiva extraordinaria se enmarca en el artículo 1959 del Código Civil y no requiere buena fe ni justo título.

Requisitos:

Ser poseedor del bien, ser el dueño.
Que la posesión sea a los ojos de la gente, de modo pública.
Debe ser una posesión pacífica, no existiendo la violencia de ningún tipo.
Que sea ininterrumpida la posesión, durante el plazo de tiempo establecido por la ley.

La prescripción adquisitiva entre herederos de un bien

Supongamos que nuestra familia hereda un terreno de nuestros antepasados y que este bien estaba repartido 50% y 50% entre dos hermanos. Los hijos de uno de ellos se han tomado el trabajo de, con el transcurso de los años, ir inscribiendo a todos los descendientes como sucesores del terreno.

Sin embargo, la otra descendencia, por parte del otro hermano, nunca ha registrado a sus descendientes en las sucesiones. Llegado el momento de vender el terreno a un tercero, esta última familia se opone pero, sin embargo, ells nunca han vivido ni trabajado en el terreno.

Sobre el tema de los herederos, hemos hablado en nuestra nota anterior Declaración de herederos: heredar por voluntad o por ley.

¿Cómo se debe proceder?

Siguiendo el derecho positivo y la doctrina, la posesión exclusiva del terreno ostentada por una familia durante mucho tiempo no es apta para usucapir. Esto se debe a que de parte de la otra familia nunca ha existido el concepto de dueño, sino de co-dueño.

El artículo 444 del Código Civil establece

“Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».

Además existe un concepto de posesión en el artículo 436 del CC en donde se presupone que la misma se siguen disfrutando en el mismo modo en que se adquirió mientras no se pruebe lo opuesto.

También la usucapión queda desvirtuada por el reconocimiento tácito del dominio del copropietario al poseer las escrituras públicas y las inscripciones voluntarias al Registro de la Propiedad.

El ejemplar caso de la familia Franco

El Pazo de Meirás es un palacio que se encuentra ubicado en el Municipio de Sada, en La Coruña y nos sirve de claro ejemplo de cuándo procede o no la usucapión.

Historia del Pazo de Meirás

Este palacete fue mandado a construir a finales del siglo XIX por la escritora Emilia Pardo Bazán, quien vivía allí varios meses al año. Ella muere en 1921 y en 1938, plena Guerra Civil española, el Pazo fue comprado a una heredera con supuestas donaciones populares y fue entregado a Franco como regalo. Francisco Franco la utilizó como residencia estival junto a su familia hasta su muerte.

Problemas con la compraventa

Con el correr de los años, una serie de estudios han demostrado que las supuestas donaciones para su compra fueron forzadas por franquistas. Según un informe jurídico de 2018, la compraventa se realizó en 1941 a través de un contrato simulado que debería ser considerado como nulo.

Ahora se ha hallado el contrato de compraventa de 1938 que demuestra que la operación de 1941 ha sido totalmente fraudulenta. La Abogacía del Estado ha presentado una demanda para reclamar la propiedad a los herederos de Franco. Incluso el propio Ayuntamiento de Sada lleva varios años reclamándolo también.

Durante 2008 fue declarado Bien de Interés Cultural, posteriormente, La Xunta de Galicia ha pedido en 2018 que el Pazo se done al pueblo gallego.

En el año 2020, los Franco entregaron el Pazo de Meirás al Estado pero la controversia giraba entorno a los 697 objetos en su interior.

¿En qué situación se encuentra ahora?

Actualmente, los descendientes de Franco tienen un mes para retirar del Pazo las propiedades que fueron acumulando durante más de un siglo. Esta resolución fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de La Coruña y determina retirar “las cosas, bienes y objetos”, salvo aquellas que hayan sido colocadas allí por el Estado luego de haber tomado posesión del inmueble.

Los descendientes de Franco han dejado claro que van a pelear por quedarse con todo y cuestionan todas las medidas dictadas, tanto de la Xunta, de Patrimonio Nacional y del Gobierno.

Dentro de los muebles acumulados que deberán devolver, figuran objetos de gran valor recibidos como agasajo por el director y su esposa y también más de 3.200 libros, parte del legado de la condesa Pardo Bazán, quien fuera la anterior dueña.

Sólo resta esperar para saber cómo se desenvolverá esta historia de prescripción adquisitiva y de los herederos de Franco. Mientras, te invitamos a leer la siguiente nota, que creemos será de tu agrado:

Alquilar o comprar casa: ¿Qué conviene más?

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¿Cómo tramitar una herencia sin testamento? Declaración de herederos abintestato y pasos a seguir

15 junio, 2021 4 comentarios

Cuando una persona fallece existen dos formas mediante las cuales se van a heredar sus bienes, derechos y obligaciones, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En el segundo caso, deberá realizarse una declaración de herederos abintestato para establecer quienes son las personas con derecho la sucesión. En la siguiente nota te contamos cómo tramitar una herencia sin testamento.

Se conoce por herencia a la acción jurídica a través de la cual, ante el fallecimiento de una persona, se transmite los bienes, derechos y obligaciones de la misma a otra u otras personas. Quienes reciben dichas sucesiones son denominados herederos; personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio de una herencia.

El régimen jurídico que regula las herencias es el derecho de sucesiones y se tributan a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

En caso de que no exista testamento deberá levarse a cabo una declaración de herederos abintestato.

En este artículo encontrarás:

¿De qué se trata una declaración de herederos abintestato?

En el caso del fallecimiento de una persona que no haya dejado testamento, para proceder a la tramitación de la herencia es necesario llevar adelante una declaración de herederos abintestato.

Por lo tanto, es entendida como el procedimiento a través del cual se establecen quienes son los herederos de los bienes del causante. Lo que resulta importante considerar en este tipo de casos, es que la declaración de esta índole no considera el modo en que serán repartidos los bienes. Solo establece quienes serán sus herederos.

A partir de la sanción de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria es posible llevar adelante el proceso de declaración de herederos mediante notario. De esta manera es posible simplificar el trámite.

Si el causante contase con descendientes, ascendentes o cónyuge directamente será posible realizar el trámite de una herencia sin testamento mediante notario. De lo contrario, el procedimiento se tornará más complejo y será necesario acudir a la vía judicial.

La declaración de herederos abintestato también es empleada para otros casos:

1) Testamento nulo.
2) Ante la muerte de uno de los herederos antes que el causante. Se realiza el trámite para la sustitución del mismo.
3) Existencia de testamento válido mediante el cual se hayan nombrado legatarios, pero no haya sido nombrado heredero.

¿Qué personas pueden solicitar el Acta de Declaración de Herederos?

El acta de la declaración podrá ser requerida por cualquier persona que considere forma parte y tiene derecho a la sucesión.

Según el grado de parentesco, este es el orden de herederos:
1- Hijos y descendientes.
2- Los ascendientes.
3- Si no existiesen hijos, descendientes ni ascendientes quien hereda es el cónyuge viudo. Por lo general, las parejas de hecho no tienen derecho a la sucesión. Sin embargo, en algunas Comunidades Autónomas sí.
4- Los hermanos y parientes recibirán la herencia en partes iguales en caso de no existir ninguna de las personas físicas mencionadas en los tres puntos anteriores. En el caso del fallecimiento de alguno de ellos previo al proceso de herencia, quien recibirá la sucesión será el sobrino.
5-Los parientes colaterales hasta el cuarto grado, es decir, tíos o primos del fallecido.
6- En ultima instancia, sino no existen herederos físicos, será el Estado quien recibirá los bienes hereditarios.

¿Cómo tramitar una herencia sin testamento?

Los pasos a seguir, son variados y muchas veces no resulta ser un proceso sencillo. A continuación, te contamos uno por uno y los certificados necesarios correspondientes a cada uno.

1) Certificado de fallecimiento:

Este certificado puede ser tramitado de manera presencial en registro civil de la localidad donde residía el fallecido. Además, puede solicitarse de manera online en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia.

Debe solicitarse luego de las 24 hs del hecho de fallecimiento y su tramitación es gratuita. Los documentos necesarios para obtenerlo son el DNI de quien lo solicita y los datos del difunto (en ellos se incluyen fecha y lugar de nacimiento).

La demora del trámite es de aproximadamente tres días hábiles. Y puede ser solicitado por cualquier persona a menos que excepciones legalmente previstas.

2) Certificado de Actos de Última Voluntad:

Este certificado se realiza una vez pasado los quince días del día siguiente al fallecimiento del causante. El mismo deber ser solicitado en el Ministerio de Justicia de manera presencial o por correo postal. Además, existe la opción de solicitarlo vía online en el sitio web del Ministerio de justicia.

Para poder solicitarlo deberás disponer del certificado de defunción detallado anteriormente y el formulario modelo 790. La importancia de este documento radica en que permite confirmar la existencia o no de un testamento.

3) Acudir a la Notaría competente

Una vez obtenidos los certificados anteriores, el paso siguiente es acudir a una notaría para requerir al notario que comience a tramitar Acta de Notoriedad.

No es necesario que acudan a este paso todos los herederos. Con que uno de ellos se presente con toda la documentación necesaria es suficiente.

¿Dónde realizar este paso?

Para llevar adelante el Acta de Notoriedad deberás dirigirte a Oficinas de Notarios que se encuentren ubicadas en:

Cercanías al último domicilio o residencia del fallecido.
Localidad donde estuviere la mayor parte del patrimonio del causante.
Cuidad de España en la que hubiera fallecido.
Algún distrito colindante a los anteriores.
De no lograr realizarlo en los lugares anteriores, el Notario del lugar del domicilio del solicitante.

4) Mediación de dos testigos

Para llevar adelante la declaración es requisito fundamental la intervención de dos testigos que conozcan personalmente al fallecido y su situación.

Cualquier persona, o familiar, puede ser testigo del procedimiento. La única condición es que no sea beneficiario de la herencia.

5) Acta de Declaración de Herederos Abintestato

Pasado los 20 días hábiles del primer requerimiento del acta, el notario la terminará y procederá a realizar el protocolo correspondiente.

Como hemos mencionado, es importante saber que la declaración no establece el modo en que va a ser repartida la herencia. Solo establece los herederos y los porcentajes que cada uno hereda.

6) Trámites de Aceptación y adjudicación de la herencia.

Una vez obtenida el Acta de Declaración de Herederos, el paso siguiente y final es aceptarla y repartir la herencia. La misma se realiza ante notario mediante escritura pública.

¿Qué sucede si se desconoce el domicilio de algunos de los herederos al tramitar una herencia sin testamento?

La aceptación por parte de los herederos es una declaración individual, parte del proceso de tramitar una herencia sin testamento. Sin embargo, al momento de llevar adelante la adjudicación de la sucesión debe existir el consentimiento de cada uno de los herederos. Así lo establece el Código Civil español.

Por lo tanto, la falta de consentimiento de uno de las partes impide llevar adelante las actuaciones mencionadas con anterioridad. Uno de los motivos por los cuales puede darse esta situación es por el desconocimiento de la identidad o paradero de uno de los herederos.

En el artículo 183, el Código Civil denomina a esta circunstancia como “ausencia legal”. Para solicitar la declaración de la misma se deben cumplir los siguientes requisitos, según lo establece en el artículo 181:

1) Desaparición de la persona de su domicilio o residencia habitual (si noticia alguna), sin que haya más noticias de ella
2) El desaparecido no dispone de representación legal
3) La existencia de negocios que no admitan demora sin perjuicio grave

Plazos de la demora

Según el artículo 183 el plazo sin apoderado está fijado en un año. En el caso de la existencia de una persona responsable de la administración de los bienes, el plazo se extiende a tres años. Esto puede ser impedimento que el resto de las partes pueda llevar adelante la partición de la herencia.

Esta situación podría suponerles algún tipo de prejuicio si necesitan hacer uso de sus vienen a modo de subsistencia. lo que podría suponerles un perjuicio si necesitan esa partición para su subsistencia.

¿Quiénes pueden promover la ausencia legal?

El cónyuge, los parientes consanguíneos hasta cuarto grado son personas que pueden promover la ausencia legal. Además, puede ser promovida por el Ministerio Fiscal de oficio o a instancia de parte.

Por su parte, el resto de los herederos están en condición de promover también la ausencia legal denunciando la desaparición del heredero ante el Ministerio Fiscal.

El objetivo principal de esta acción es lograr la designación de un representante de la persona desaparecida. Y, en consecuencia, pueda procederse a la aceptación de la herencia y a la partición de los bienes.

Pueden ser representantes según el Código Civil (en orden):

1) Cónyuge (siempre y cuando no se encuentren separados)
2) Hijo mayor de edad.
3) Ascendiente más próximo.
4) Hermanos mayores de edad, con predilección del mayor sobre el menor. Siempre y cuando haya convivido con la persona ausentada.
5) De no dar con ninguna de ellas será designada representante “la persona solvente de buenos antecedentes que el Juez, o el Ministerio Fiscal, designe a su prudente arbitrio”.

Hasta acá todo lo referido a cómo tramitar una herencia sin testamento mediante la declaración de herederos abintestato. Te recomendamos leas todo lo referido como tramitar una herencia en caso de existir testamento.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/tramitar-herencia-testamento-espana-junio-2021/

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Comprar un inmueble heredado

18 mayo, 2021 No hay comentarios

A la hora de comprar un inmueble heredado, es habitual que surjan algunos problemas que deberás tener en cuenta a la hora de acudir a la notaría. En esta nota te sugerimos que estés atento a estos detalles que te pueden cambiar la operación.

En este artículo encontrarás:

Hay que tener un cuidado especial cuando una herencia se recibe de un hermano o un tío, ya que la Ley Hipotecaria limita la posibilidad de hipotecar ese inmueble, durante el plazo que va desde la muerte del antiguo propietario en dos años. Por lo que si una persona que quiera comprar tiene una hipoteca, el banco no se lo va a conceder, y al vendedor tampoco.

Esta circunstancia no viene reflejada en la nota simple, porque se la considera una “limitación legal”, pero no tiene la consideración de “carga”. Esto quiere decir también que si hay muchos compradores que quieren comprar al contado y se enteran de la limitación que existe, deberás tener en cuenta que no podrás hipotecar, pero sí comprar de contado.

Comprar un inmueble heredado de contado

Comprar un inmueble heredado de contado implicará un riesgo para el comprador, que podrá ser que en el transcurso de los dos años antes de la muerte del antiguo titular, aparezca un heredero real y reclame la propiedad que vendió el heredero aparente.

En este caso, el comprador perderá el inmueble frente al heredero real, pero se lo podrá reclamar al heredero aparente que se lo vendió. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria lo explica así:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos DOS AÑOS desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de “herederos forzosos”.

Herederos forzosos

Regulado por el Art. 807 del Código Civil, son herederos forzosos los hijos, tanto naturales como por adopción, matrimoniales y no matrimoniales, y descendientes, y en su defecto, los padres y ascendientes. Por otro lado, el viudo/a heredará en la forma establecida legalmente.

Derechos de un cónyuge viudo

Regulado por los artículos 834 a 840 del Código Civil, los derechos del Cónyuge viudo varían en función de las personas con las que tenga la herencia:

-Con hijos y descendientes (nietos): tiene derecho al usufructo vitalicio del tercio de mejora. Si no hubiese descendientes pero si ascendientes (padres, abuelos), tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia.

-Falta de ascendientes y descendientes: podrá tener el usufructo vitalicio sobre dos tercios de la herencia.

-En defecto de ascendientes y descendientes, y antes de los colaterales: sucederá en todos los bienes del difunto el cónyugue sobreviviente.

¿Cómo se divide una herencia?

La herencia se divide en tres partes. Una parte legítima en la que el testador no puede disponer libremente, porque por ley se reserva a determinados herederos forzosos, excepto que el testador decida desheredarlos de forma expresa. Hace referencia a la tercera parte de la herencia que legítimamente les corresponde a los descendientes directos del fallecido por derecho. Claro que en primer lugar son los hijos. Se reparte en partes iguales, y si uno de los hijos falleció, pasa a sus descendientes directos.

La segunda parte es el tercio de mejora es el derecho del testador de disponer de una parte de su legado para beneficiar a uno o varios de sus herederos. Para que esto se aplique en la división de la herencia, tiene que quedar reflejado en el testamento. En caso de que no exista eso, la mejora se repartirá en partes iguales entre los mismos perceptores de la parte legítima.

La última parte es el tercio de libre disposición que es la parte sobre la que el fallecido puede actuar con total libertad, y permite que en su testamento pueda legar un tercio de sus bienes a quien quiera, sin necesidad de que sean familiares. En caso de que no exista esta voluntad del fallecido, la división de la herencia formará parte de la parte legítima.

Entonces ten en cuenta que a la hora de comprar un inmueble heredado

El Art. 28 de la Ley Hipotecaria dice que por regla general, en el principio de fe pública registral, si el vendedor heredero es el titular registral del inmueble tras la compra, la inscribe a su favor en el registro, quedará protegido frente a futuros reclamos de otros.

Hay una excepción. Si en los dos años posteriores al fallecimiento del causante, aparece un heredero forzoso con mejor derecho hereditario al del vendedor, podrá reclamarle sus derechos y no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.

Son herederos forzosos, según el Código Civil, los hijos y descendientes, padres o ascendientes, viudo o viuda.

¿Pueden aparecer herederos forzosos después de adjudicada e inscrita la herencia? Puede suceder que aparezca un testamento que no se había inscripto en el Registro de Actos de la última voluntad, o existía un testamento escrito a mano y no presentado a un notario. También puede surgir un hijo extramatrimonial, o volver un heredero que se creía ausente.

Ante todo esto, la solución posible de una compraventa es que el comprador no quiera asumir el riesgo, y entonces hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas.

Si estás pensando en comprar un bien heredado, ten en cuenta todo esto que te contamos, y además, te podrás poner en contacto con un asesor de Oi Real Estate.

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¿Cómo vendo un piso en herencia?

En Área legal

La herencia de un inmueble y sus guerras

10 mayo, 2021 No hay comentarios

La herencia de un inmueble al momento de heredar una vivienda, es muy habitual que surjan problemas entre los involucrados, porque es un bien indivisible, y para poder venderlo, todos tienen que estar de acuerdo. En esta nota, te contaremos cuáles son los problemas más comunes y cómo sobrellevarlos.

En este artículo encontrarás:
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La herencia de un inmueble ¿Qué sucede cuando un propietario quiere vender la vivienda?
Cuando un heredero quiere vender la propiedad y otro no
Subasta pública de un inmueble heredado
Conceptos básicos que se deben conocer cuando se hereda un inmueble

Pero, ¿qué es una herencia? Es “un acto jurídico con el que una persona transfiere todos sus bienes, derechos y obligaciones (patrimonio) a otras personas en el momento de su fallecimiento”.

Por esto, decimos que la herencia es el reflejo de las voluntades de una persona con sus bienes.

Es habitual recibir la herencia de una propiedad, porque en España la mayoría de los ciudadanos son propietarios, es decir un 83% de los españoles es dueño de su propia vivienda o más de una.

Pero debemos tener en cuenta que una propiedad es un bien indivisible, y no es como el dinero que se puede dividir entre los herederos. La vivienda que heredan varias personas pasa a una situación llamada proindiviso o copropiedad, en la que cada heredero tiene una parte de ella como suya.

La herencia de un inmueble ¿Qué sucede cuando un propietario quiere vender la vivienda?

Una situación muy común en la herencia de un inmueble es que uno de los herederos la quiere vender, y es uno de los problemas principales que otro de los herederos de un mismo bien se oponga a su venta.

Para poder vender un inmueble en la que hay varios herederos, lo que se debe hacer es tener el consentimiento de todos, ya que no es válido con la mayoría, porque no se puede obligar a alguien a vender, pero tampoco se lo puede obligar a quedarse como copropietario.

Hay dos situaciones a la hora de la herencia de un inmueble y su venta a tener en cuenta, una es la aceptación de la herencia y la otra es la partición hereditaria, pero son dos actos diferentes.

Cuando se trata de la aceptación de la herencia, los herederos deben mostrar libremente su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, en cambio, en la partición hereditaria, los herederos que han aceptado, se reparten el caudal hereditario.

En el momento del reparto, es posible realizar algunas modificaciones para evitar futuros problemas. Por ejemplo, si además de inmuebles, hay dinero en efectivo, se puede llegar aa un acuerdo y entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda, pero dejando de recibir el dinero en efectivo por el valor de la parte de la vivienda que le correspondía. Esto logra que la propiedad completa del bien quede a nombre de un solo heredero, evitando el condominio.

Cuando un heredero quiere vender la propiedad y otro no

Si el condominio no se puede evitar, y uno de los herederos quiere vender el inmueble, se puede hacer lo siguiente:

Vender su parte de la propiedad a los otros herederos o a un tercero,
Ponerse de acuerdo con todos los herederos.
Si no logran un acuerdo, ir por vía judicial. En este caso, uno de los herederos, el que quiera vender, puede solicitar una partición judicial de la herencia, y la subasta pública del inmueble.

Para que la propiedad pase por la subasta pública, se debe solicitar la extinción de la relación de copropiedad.

Subasta pública de un inmueble heredado

Lo primero que se debe hacer en estos casos es solicitar la tasación del inmueble, puede ser con un tasador privado o con un perito tasador designado por el juez de la causa.

Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación de un inmueble, se puede impugnar para una nueva revisación y después se subastará el inmueble.

Pueden asistir a la subasta el resto de los copropietarios para pelear por ella, sin necesidad de un depósito de dinero previo. Los que se resistían a vender no podrán estar presentes.

Y si por ejemplo, existe un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito del 30% del valor de tasación, para poder pujar por la vivienda.

Conceptos básicos que se deben conocer cuando se hereda un inmueble

La base imponible
Impuesto de sucesiones y donaciones
IRPF-Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Plusvalía Municipal
Herederos legales
Deducciones según la edad de los herederos

Ten en cuenta que a la hora de la herencia de un inmueble, lo mejor es llegar a un acuerdo entre todos los herederos, y así evitar el desgaste, malos tratos, gastos judiciales como tasación, abogado y procurador. También, al ser vendido el inmueble por subasta pública, suele ser por un precio inferior al que se vendería en el mercado.

Una opción muy valiosa a la hora de heredar un bien, con por ejemplo, tus hermanos o familiares, es vender la propiedad, ponerla a la venta en el mercado inmobiliario, y luego de esa venta repartir el total del dinero en partes iguales entre todos los beneficiarios. Así nos evitamos todo lo que dijimos anteriormente, y por sobre todas las cosas, la vía judicial que es la más lenta y complicada por todos los pasos previos que hay que realizar antes de la subasta pública.

Si recibiste una herencia con tus hermanos, y están todos de acuerdo con vender la propiedad, o en tal caso, ponerla en alquiler y percibir una renta, no dudes en contactarte con Oi Real Estate, una de las mejores inmobiliarias de España.

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En Hipotecas

Hipoteca inversa: puede mejorar tu pensión?

21 abril, 2021 No hay comentarios

La hipoteca inversa es un producto financiero no muy popular a través del cual el propietario recibe una renta por la vivienda, con lo cual se busca aumentar la pensión de personas mayores de 65 años.

Percibes una pensión de 900 euros porque acabas de jubilarte. Trabajaste en forma autónoma durante toda tu vida, y conseguiste comprar tu vivienda con lo cual te ahorras el gasto de alquiler. Pero con el dinero sólo de la pensión no alcanza más que para cubrir los gastos de subsistencia. Podrías mejorar tus condiciones firmando una hipoteca inversa?

Para casos como éste, la banca ideó las hipotecas inversas gracias a las cuales los propietarios de viviendas pueden recibir dinero hasta que fallece.

Si tienes más de 65 años, estás pensando en mejorar tu pensión, y eres propietario de una vivienda, no dejes de leer este post! Aquí intentaremos aclarar todas las dudas sobre la hipoteca inversa.

En este artículo encontrarás:
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Hipoteca inversa: sirve para mejorar la pensión?
La hipoteca inversa es una práctica simple de realizar?
Cuál es la expectativa de las pensiones para los próximos años?
Qué es una hipoteca inversa?
En qué consiste la contratación de una hipoteca inversa y cómo mejoraría tu pensión?
Ventajas fiscales de las hipotecas inversas
Cuál es la razón por la que la hipoteca inversa no sea popular el España?
Desventajas de las hipotecas inversas
La liquidación
Los seguros

Hipoteca inversa: sirve para mejorar la pensión?

La posibilidad de recibir dinero como extra de la pensión hasta el momento del fallecimiento y luego entregar la vivienda al banco no es muy popular en España. La idea es utilizar las propiedades como fuentes de ingresos adicionales, y esta propuesta llegó a ser ofrecida por muchos bancos, como el de España en octubre de 2019. En esa oportunidad, la entidad invitaba a sacar rendimiento de la vivienda o de algún apartamento de la playa sin necesidad de desprenderse de ellos.

La hipoteca inversa es una práctica simple de realizar?

Los expertos advierten que la puesta en práctica de estas hipotecas no es sencilla. Si bien sobre el papel los datos cierran, en la práctica estos contratos están rodeados de riesgos. Según explica Santos Gonzalez, presidente de Asociación Hipotecaria, “todo lo que dice la ley tiene sentido pero su puesta en práctica no es sencilla”.

Cuál es la expectativa de las pensiones para los próximos años?

Las perspectivas para las jubilaciones no son las mejores y se espera un futuro con prestaciones cada vez más bajas. Es por esto que el Banco de España avala que los pensionistas valoren la posibilidad de las hipotecas inversas.

Qué es una hipoteca inversa?

Es un producto financiero que permite conseguir dinero por una vivienda sin necesidad de venderla. Al mismo tiempo es posible habitar en ella hasta que el titular fallezca. En este tipo de préstamos, el banco es el que paga al cliente por su casa y no al contrario como estamos acostumbrados.

En qué consiste la contratación de una hipoteca inversa y cómo mejoraría tu pensión?

Este tipo de hipotecas implican firmar un contrato que finaliza cuando fallece la persona que lo suscribe. Gracias a este contrato el propietario recibe durante todo el tiempo de vigencia una renta que dependerá de la edad y de la valuación de la propiedad. Este inmueble se entregará al banco a cambio del préstamo.

Ventajas fiscales de las hipotecas inversas

La renta que se reciba por la hipoteca, si se hace en forma periódica, estará exenta del pago de impuestos. Otra ventaja será que no deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo si la renta se recibe en un sólo pago si deberá imputarse como cualquier rendimiento de capital.

Cuál es la razón por la que la hipoteca inversa no sea popular el España?

A pesar de estar regulada desde 2007, sus normativas son muy escueta y profundizan poco. Tal vez ese sea el motivo por el cual generan desconfianza y no sean un producto tan conocido en el país.

Las hipotecas inversas tuvieron su momento de expansión en los años previos al estallido de la burbuja del ladrillo. Luego estuvieron en una meseta durante años, hasta que en los dos últimos años se verificó un leve repunte con algo de 100 hipotecas inversas firmadas.

Desventajas de las hipotecas inversas

La liquidación

La principal duda que genera este producto es su liquidación, que sucede cuando muere la persona que la contrata. Aquí entran en juego los herederos, que deberán decidir que hacer con el inmueble hipotecado.

Si se quieren quedar con la casa, tendrán que abonar el dinero que recibió el fallecido desde que contrató la hipoteca. Esto supone la cantidad prestada por el banco más los intereses generados en el período. Para cancelar esta deuda los bancos dan un año de plazo.

Si no pueden pagar la deuda, perderán la herencia de la casa, que pasará a pertenecer al banco. Aquí se produce una contradicción, ya que es tradición latina que los padres dejen su patrimonio a los hijos. En la cultura anglosajona esto no es tan común, por lo que se produce un choque entre distintas costumbres. De esta manera mucha gente rechaza estas hipotecas ya que piensa que les está dejando un problema a los hijos.

Los seguros

La dificultad para calcular la esperanza de vida de quien la contrata y las cuantías a recibir por su vivienda es otro punto en contra. Para dar un ejemplo, un caso que puede llegar a darse es el siguiente: Si la tasación de la vivienda no es muy alta y quien la contrata tiene los 65 años recién cumplidos, el dinero podría acabarse antes que fallezca.

Es por esto que las entidades financieras piden que se contrate además un seguro de renta vitalicia, que suelen tener un coste muy alto. Otra situación que se suma a las contrariedades es que si las rentas proceden del seguro, dejan de estar exentas de pagar impuestos. Entonces, el tipo de interés que terminan pagando es alrededor del 5%, cuando las tasas de los bancos llegan a estar en negativo.

En esta nota vimos como las hipotecas inversas pueden representar una oportunidad para casos muy específicos, por lo que habrá que evaluar mucho las conveniencias. Nunca será un producto de masas, si podrá tener sentido para rentas más altas porque la tasación de la vivienda posibilite obtener rentas atractivas.

¿Te fue útil esta información? Conoces ahora más sobre la hipoteca inversa y su posibilidad de mejorar la pensión? Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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