La hipoteca inversa es un producto que ofrece la banca para mayores de 65 años que deseen aumentar su pensión, sin embargo no queda en claro a cuenta de quién se cargan los gastos de la operación.
En este artículo encontrarás:
Las hipotecas inversas son muy populares en Estados Unidos, sin embargo, no han tenido demasiada penetración en el mercado de España. Probablemente una de sus fallas sea la falta de claridad en su funcionamiento y la supuesta pérdida de derechos hereditarios, ya que la vivienda que perteneció a la persona que toma la hipoteca no pasa de manera directa a sus herederos. Otro punto en contra son los gastos, que podrían corresponderle a cualquiera de las partes.
Si te interesa la hipoteca inversa, ¡No dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos todos los detalles e intentaremos despejar cada una de tus dudas.
Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?
Cuando hablamos de una hipoteca inversa nos referimos a un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa. Se trata de un método que permite obtener liquidez por medio del patrimonio del cliente. Esto significa que, el solicitante se ofrece a hipotecar un inmueble de su propiedad, que suele ser la habitual, para que la entidad bancaria le pague unas cuotas mensuales.
La persona interesada puede solicitar el préstamo en cualquier momento sin tener que acudir a los herederos. De esta manera, podrá seguir utilizando la vivienda hasta su fallecimiento y en ningún momento perderá la propiedad.
Tipos de hipoteca inversa
Para comprender mejor de qué se trata una hipoteca inversa, es necesario saber que las cuotas a recibir pueden ser de diferentes tipos:
- Hipoteca inversa temporal: se establece un periodo de tiempo en el contrato en el que recibirás una cuota mensual. Generalmente, el importe suele ser equivalente al valor de tasación de la propiedad en cuestión. En este caso, las rentas de la hipoteca inversa temporal no tributan al IRPF hipoteca.
- Hipoteca inversa vitalicia: esta sí garantiza una renta mensual para toda la vida del titular. Al no tener fecha de vencimiento, por ende, la cantidad recibida mensualmente sería menor.
- Hipoteca inversa de disposición única: en este caso se recibe un único pago que corresponde al valor del inmueble. Esta cuota se abona al comienzo de la hipoteca inversa.
¿En qué se diferencia de una hipoteca tradicional?
En una hipoteca tradicional, la entidad bancaria le presta dinero al cliente para comprar o refinanciar la vivienda. A cambio, el cliente tendrá que devolver el dinero prestado, además de los intereses.
Por otro lado, en una hipoteca inversa el banco le prestará dinero al cliente a cambio de la vivienda que posee. Sin embargo, el banco no le quitará la vivienda en cuestión hasta que el cliente fallezca. Esto le dará la posibilidad de usar dinero en efectivo para gastos en el momento. En una hipoteca inversa el precio se abona, generalmente, a plazos. Lo máximo que puede prestar la entidad bancaria es el total del valor de la propiedad, con lo cual para amortizar el préstamo se deberá devolver:
- El total cobrado por la propiedad.
- El precio del préstamo hipotecario, integrado principalmente por intereses.
En este caso el que amortiza la deuda es el propietario o a los herederos luego de que fallezca el titular. Estos heredero tienen la opción de rechazar la deuda y entregar la vivienda al banco. De esta manera quedaría cancelado el préstamo inverso.
¿Cuál es el principal atractivo de la hipoteca inversa?
En general las pensiones no suelen ser suficientes para cubrir los gastos de las personas mayores. Frente a esta situación, contar con un extra que se pueda usar para atención médica, viajes u otros gastos es el principal atractivo de este tipo de hipotecas.
¿Cuáles son los requisitos para contratarla?
Las personas que deseen aplicar para una hipoteca inversa tendrán que cumplir con ciertos requisitos:
- Constituir la hipoteca sobre la vivienda habitual, debe haber sido tasada y tendrá que contar con seguro contra daños.
- El beneficiario debe ser mayor de 65 años o tener afectada su dependencia.
- La deuda únicamente será exigible por el acreedor.
- La garantía será ejecutable después del deceso del titular.
¿Cuánto cobrará el hipotecado por mes?
La renta se calculará en base a los siguientes parámetros:
- La edad del propietario: hay tablas de cálculo de esperanza de vida para cuantificar el dinero que se tendrá que pagar.
- El valor de la propiedad: si la tasación de la vivienda es alta, las mensualidades serán mayores.
- Cómo se percibirá la renta: Si se paga una renta vitalicia será menor que una temporal. Cuando el banco haya pagado todo el precio de la vivienda dejará de abonar las rentas.
Ventajas de una hipoteca inversa
Aquí van las principales ventajas de una hipoteca inversa:
- Incentivos fiscales: La renta que se recibe no tributa IRPF, tiene descuentos en gastos notariales, registrales y en el IAJD.
- Menor cantidad de trámites: Al ser la vivienda la garantía, no será necesario demostrar ingresos o aportar avales extras.
- Devolver el dinero o entregar la vivienda: Esta decisión quedará en manos de los herederos. Ellos podrán cancelar anticipadamente la hipoteca sin tener que pagar comisiones, terminar de pagar la deuda o dar la propiedad al banco.
- Se mantiene la titularidad de la propiedad: El titular puede seguir usándola como vivienda habitual, alquilarla o venderla.
- Se puede cancelar en cualquier momento: únicamente será necesario devolver la deuda acumulada hasta el día de la cancelación al banco, además de los intereses.
Desventajas de la hipoteca inversa
Uno de los mayores inconvenientes tiene que ver con los costes de la operación y que la renta no se actualiza.
- Gastos: los gastos de constitución de la hipoteca se abonan al inicio.
- Pagos: los pagos finalizan cuando se haya cobrado el máximo de la pensión.
- La renta no se revaloriza: esto significa que la pensión puede hacerse cada vez más baja si tomamos en cuenta la inflación.
- Seguro: al contratar un seguro se encarecen los gastos hipotecarios.
¿Qué sucede cuando fallece el titular?
Al momento del fallecimiento del titular del préstamo, este, pasa a ser de sus herederos. En caso de no haber herederos, se hará cargo la entidad bancaria. Sin embargo, si se da la primera opción, hipoteca inversa herederos, estos, tendrán diferentes opciones:
- Quedarse con la vivienda: para ello, los herederos se verán obligados a devolver el importe ya cobrado por el titular del préstamo, en otras palabras, por el fallecido. Además de los intereses devengados hasta la fecha.
- Vender la vivienda: esto sería para liquidar dicha deuda, siempre que el contrato lo permita. Los herederos tendrán la posibilidad de beneficiarse de la diferencia en caso de que la haya.
- No saldar la deuda: en esta situación, el acreedor tiene el derecho de quedarse con la vivienda y el resto de la herencia hasta que sea cancelada.
¿Quién se encarga de sus gastos?
Los gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones corren por parte del cliente. El precio de la hipoteca, si sumamos a estos gastos los intereses y un seguro de renta vitalicia implica un producto financiero bastante costoso.
¿Es conveniente contratar una hipoteca inversa?
Como siempre que se contrate un compromiso de largo término será necesario analizar todos los escenarios posibles para poder elegir teniendo en cuenta todos los factores. El tipo de interés, el estado del mercado, si el solicitante no tiene herederos, si podría llegar a alquilar o vender la propiedad.
En estos casos, lo más aconsejable es ponerse en contacto con un bróker hipotecarios. Sin lugar a dudas, te ayudarán a negociar las mejores condiciones para tu situación.
¿Te fue útil esta información? ¿Sabes más sobre la hipoteca inversa y todos los gastos que conlleva? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, contáctanos, Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores a tu disposición.
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