contrato de reserva

Al momento de vender una vivienda y, sobre todo, cuando el comprador ideal aparece, es probable que deban firmarse varios documentos. Por un lado, se encuentran los acuerdos previos, que buscan asegurar a ambas partes de que la compraventa se concretará. Por el otro, están aquellos que directamente implican el cierre de la transacción. ¿Cuáles son estos contratos que pueden firmarse al vender un piso? ¿Son todos obligatorios? ¿Son todos necesarios? ¿Cuándo conviene firmar cada uno de ellos? En este artículo te lo contamos.

Ninguno de los acuerdos previos ni tampoco ninguno de los que determinan el cierre de una compraventa son obligatorios. Sin embargo, la firma de muchos de ellos puede ser muy beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. Algunos están regulados por la ley, mientras que otros no. Algunos se celebran de manera privada, mientras que otros tienen estatus público.

A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de contratos que suelen firmarse al vender un piso, como el contrato privado de reserva, el contrato de arras, el contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa. ¡Sigue leyendo!

¿Cuáles son los contratos que pueden firmarse al vender un piso?

Cuando un propietario pone en venta un bien inmueble lo esperable es que, luego de promocionarlo y recibir diferentes visitas, aparezca un comprador realmente interesado en él. En ese momento es posible firmar un acuerdo previo que les permitirá, tanto al vendedor como al comprador, asegurarse de que la operación llegará a buen puerto. En esta instancia puede optarse por alguno de los siguientes: 

• Contrato privado de reserva.
• Contrato de arras.

Luego, cuando llega la hora de cerrar la transacción, es posible concretarla mediante un acuerdo de tipo privado u otro de estatus público. Ellos son:

• Contrato privado de compraventa.
• Escritura pública de compraventa.

A continuación veremos cuáles son las principales características de todos estos contratos que suelen firmarse al vender un piso, qué deben incluir y cuándo conviene firmar cada uno de ellos.

Contratos que pueden firmarse como acuerdos previos a vender un piso

El contrato de reserva y el contrato de arras son aquellos contratos que suelen firmarse como acuerdos previos antes de vender un piso. Veamos de qué se tratan.

Contrato de reserva

¿En qué consiste?

El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.

¿Cómo está regulado por la ley?

De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.

Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:

• Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
• Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
• Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
• Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
• Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
• El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
• Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
• Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.

¿Cuándo conviene firmarlo?

Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.

Contrato de arras

¿En qué consiste?

El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.

Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.

• Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
• Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
• Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.

¿Cómo está regulado por la ley?

A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:

• Confirmatorias: regulado por el artículo 1124.
• Penales: regulado por los artículos 1152, 1153 y 1154.
• Penitenciales: regulado por el artículo 1454.

¿Qué cláusulas debe contener?

Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:

• Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
• Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
• Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
• Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
• Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
• El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
• Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
• Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.

Contratos que pueden firmarse para cerrar la venta de un piso

El contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa son aquellos que contratos que suelen firmarse al vender un piso. Tienen como objetivo el cierre de la transacción. Veamos de qué se tratan.

Contrato de compraventa

¿En qué consiste?

El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.

Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.

¿Cómo está regulado por la ley?

Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.

¿Qué cláusulas debe contener?

• Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
• Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
• Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
• Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
• Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
• Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
• Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.

Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.

Escritura pública de compraventa

¿En qué consiste?

La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.

También implica que el inmueble pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo cual brinda una serie de ventajas:

• Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
• Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
• Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
• Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
• Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.

¿Cómo está regulada por la ley?

La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

¿Qué cláusulas debe contener?

• Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
• Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
• Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
• Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
• Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
• Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
• Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.

¿Cuándo conviene firmarla?

Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.

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