El mundo inmobiliario español está integrado por diversos factores y aspectos que deben considerarse al momento de realizar cualquier tipo de operación. En este contexto, resulta de gran importancia conocer de manera detallada la información que contiene un contrato de arras para vender una vivienda.
Asimismo, responder algunos interrogantes que puedan surgir al momento de concretar la compraventa de un inmueble. Nos referimos a cuáles son los tipos de contratos de esta índole; cuál es su vencimiento y que sucede si el documento vence.
En este artículo queremos brindarte todo lo vinculado a este tipo de acuerdos. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
Contrato de arras para vender una vivienda: ¿Qué es?
Hablamos de uno de los pasos que conlleva la compraventa de inmuebles. En concreto, el contrato de arras para vender una vivienda es un documento que debe firmarse previo al contrato final y al traspaso de la titularidad.
La función que cumple es garantizar el manifiesto de voluntad de ambas partes para la finalización de la operación en un tiempo determinado. Por su lado, la parte vendedora con la firma del contrato de arras establece exclusividad con la parte compradora. Esta última, a modo de garantía realiza una entrega de dinero para la reserva de la vivienda.
Si vamos a un ejemplo práctico, es tan simple como pensar en la firma del compromiso de ambas partes de concretar la venta de un inmueble en un plazo de 90 días. Ante dicho acuerdo, el comprador entrega un 10% del valor de la vivienda. Es un recurso muy utilizado cuando se requiere por parte del futuro titular de la propiedad solicitar una financiación hipotecaria.
En el caso de que existan tributos a pagar entre ambas partes, el modo en que se va a liquidar el impuesto deberá estar detallado en el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipo de contrato de arras existen?
En España existen tres tipologías de contrato de arras para vender una vivienda. Estos tipos de acuerdo se diferencian, principalmente, por el modo en que se debe proceder en el caso de algunas de las partes no cumpla con lo acordado. A modo general, el tipo más utilizado por compradores y vendedores dentro del sector inmobiliario es el denominado “contrato de arras penitenciales”
A continuación, de manera de detallada el alcance de cada uno, lo que implica y cuáles son las consecuencias ante su incumplimiento.
Contrato de arras penitenciales
Se trata de un contrato de arras para la venta de viviendas en los cuales la entrada de dinero entregado como reserva de la propiedad funcionará como indemnización en caso de que el acuerdo se rompa.
Ante el incumplimiento de lo pactado en el documento dependerá de la parte que lo haga. Si se trata de incumplir por parte del comprador el actual propietario de la vivienda tiene derecho a retener la seña. Si fuese al revés, la parte vendedora debe devolver lo entregado por duplicado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
- Datos de las partes.
- Datos de la vivienda.
- Precio del inmueble.
- Fecha de la firma.
- Monto de la señal.
- Reparto de gastos.
- Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Contrato de arras confirmatorias
Para este tipo de acuerdos el monto de dinero entregado no siempre funciona como indemnización en caso de incumplimiento.
Al no establecer de manera clara el tipo de penalización, la parte afectada podrá decidir y exigir la venta de la vivienda o una indemnización legal por daños y prejuicios. Ante esta posibilidad, se deberá proceder a la realización de una demanda legal y un juez decidirá como será penalizada la parte que no cumple lo acordado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
- Datos de las partes.
- Datos de la vivienda.
- Precio del inmueble.
- Fecha de la firma.
- Monto de la señal.
- Reparto de gastos.
- Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Contrato de arras penal
En este último caso, la entrega del monto en dinero funcionará como indemnización en caso de ruptura del contrato.
En este tipo de acuerdo se definen las penalizaciones y además se puede exigir la venta. Es decir, se puede solicitar el dinero e incluso por duplicado. Como así también, se puede optar por demandar que el contrato se corte.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
- Datos de las partes.
- Datos de la vivienda.
- Precio del inmueble.
- Fecha de la firma.
- Monto de la señal.
- Reparto de los gastos.
- Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Cómo redactar este tipo de contratos?
A continuación, detallamos los principales pasos y factores que intervienen a la hora de redactar un contrato de arras para la venta de viviendas.
Por un lado, puede ser redactado por la inmobiliaria con la cual se lleve delante la operación en caso de que exista tal intermediario. En estas situaciones, será a agencia de llevar adelante esta etapa, y su pago estará incluido en la comisión que la misma reciba por la compraventa.
Para tales casos, en los contratos que se firman de intermediación con la agencia suelen incluir una cláusula específica. En ella se especifica, mediante una firma, la autorización de cobrar el dinero de la arras en nombre de quien contrata.
Otra de las posibilidades de redacción es la contratación de un profesional en la materia para que la realice. Según fuentes especialistas, este servicio puede rondar entre los 95 y 600 euros. Todo dependerá de la localidad en la que se ubique el inmueble y el tipo de profesional que se contrate.
Por último, existe la posibilidad de redactar el contrato de arras por la parte vendedora para los casos en los cuales se decida vender de manera particular. Para ello, la web ofrece diferentes modelos de guía para poder llevarlo adelante.
En estos casos, se debe ser sumamente cuidadoso ya que sera utilizado por el notario para luego poder redactar la respectiva escritura de compraventa.
¿Cuál es la información que debe contener el documento?
Sea cual sea el agente, personal o persona que lleve adelante la redacción del contrato de arras para la venta de viviendas, existen puntos básicos que debe incluir. A partir de los puntos calves, se podrá incluir cualquier tipo de dato o información que se considere importante para lograr un buen acuerdo.
- Debe contener la información personal y de identidad de ambas partes. Es decir, nombre completo, número de identificación. Para los casos en los que exista copropiedad, se deben incluir todos los titulares de la vivienda.
- Se deben anunciar de manera detallada los domicilios a los cuales llegarán las notificaciones vinculadas al proceso. Si durante la operación existe algún tipo de cambio en este sentido, se deberá notificar a la otra parte del mismo.
- Todos los datos referidos a la ubicación en la cual se encuentra la vivienda. Es decir, ciudad, localidad, dirección, referencia de catastro. Así como toda información que permita determinar y localizar la propiedad a la venta.
- Se debe especificar de qué tipo de contrato de arras se trata. O, en todo caso, mencionar el artículo 1.454 del Código Civil español. Es decir, que se trata de un contrato de arras penitenciales. Si dicho dato no se especifica, puede quedar a la interpretación de que se trata uno de tipo confirmatorio. Y, por supuesto, con las consecuencias que su incumplimiento acarrea.
- El precio de la compraventa, tanto en letras como en números.
- El monto que se determina como seña. Por lo tanto, en el contrato debe estar indicado la cantidad entregada, así como el restante a saldar con la firma del contrato de compraventa.
- Determinar el plazo máximo que podrá durar el proceso de compraventa. Es decir, el tiempo que pueda durar el acuerdo hasta llegar a la firma de la escritura ante un notario. De esta manera, se debe especificar el día en el cual ser hará el traspaso y entrega de llaves.
- Cada una de las consecuencias ante el incumplimiento del acuerdo por algunas de las partes.
- Todas las cargas que la propiedad tiene. Es decir, cuáles son las condiciones jurídicas en las cuales se basará la entrega de la vivienda. Como ser: libre de cargar e hipotecas, pago de impuestos, si la vivienda tiene inquilinos, etc. Para que se concrete la operación se deben cumplir cada una de estas condiciones.
- Como se repartirán los gastos de la operación para evitar cualquier tipo de problema o evasión.
- Como último dato de real importancia, debe contener la fecha y las firmas de las partes implicadas.
¿Cuánto es el monto de dinero a entregar como señal y cuál el tiempo para firmar la escritura?
En la gran mayoría de los casos de firma de contrato de arras para la venta de vivienda, el monto para la seña es de un 10% del valor de la vivienda. No obstante, al tratarse de un documento de carácter privado puede ser una decisión que se adapte a las necesidades de las partes.
Sea cual sea el acuerdo en términos monetarios para entregar la señal, este debe estar especificado y que será tomado como parte del coste total de la propiedad. Llegado el día de la firma de la escritura, la parte compradora entregará el valor de a vivienda menos lo entregado como seña.
Por su parte, el plazo para concretar la operación la firma de la escritura es de 90 días. Este periodo comienza a contarse desde el momento en que se concreta el contrato de arras. Un punto, al igual que el anterior, que puede estar pactado de otra manera según los intereses de las partes.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
Por último, en caso de que no se pueda concretar la escrituración en dicho plazo, es posible la solicitud de una prórroga. Un aspecto que no adquiere obligatoriedad y que dependerá, nuevamente, de la voluntad de los intervinientes.
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- Gestionar la comunicación con el futuro comprador
- Consultar cada dato en el Registro de la Propiedad
- Redactar de los respectivos contratos
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar para realizar la firma digital del contrato de arras. Es decir, a a distancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad. Dejamos otro post que puede ser interesante para ti.
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