El contrato privado de compraventa es un documento que suele firmarse en las instancias finales del proceso de venta de un inmueble. Sin embargo, ¿es suficiente para cerrar el trato y que el vendedor le entregue las llaves de la vivienda al comprador? ¿Es necesario celebrar uno? A continuación respondemos estas dudas, te contamos de qué se trata este documento y qué pasos suelen seguirse antes y después de firmarlo.
A la hora de concretar la venta de un inmueble, existen varias maneras de cerrar el acuerdo con el comprador. Algunas poseen más seguridad jurídica que otras y no todas son instancias obligatorias. ¿Qué ocurre con el contrato privado de compraventa? ¿Conviene firmar uno al vender un inmueble? ¿Es necesario? A continuación te contamos de qué se trata este documento y respondemos todas las dudas que suelen surgir en relación a él.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato privado de compraventa de un inmueble?
Según el artículo 1445 del Código Civil, se entiende por contrato de compraventa a aquel documento en donde uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. ¿Cómo funciona un contrato de compraventa cuando esa cosa determinada es un bien inmueble?
Como mencionamos anteriormente, se trata de un acto jurídico privado. Esto también significa que es un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que se celebra entre comprador y vendedor, y consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse, precisamente, de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.
Ahora veamos qué información incluye un contrato privado de compraventa de un inmueble para entender mejor qué es lo que vendedor y comprador acuerdan a través de él:
Cláusulas que debe incluir
Datos del comprador y el vendedor
En primer lugar, deben especificarse los datos personales más importantes, tanto del vendedor como del comprador, para identificar a ambas partes involucradas en el acuerdo Estos son: nombre completo, Documento Nacional de Identidad (DNI), domicilio en donde residen actualmente, etc.
En caso de que una de las partes sea una persona jurídica, como una empresa u organización, pueden figurar los datos de un apoderado o administrador de dicha entidad que la represente en este proceso de compraventa.
También, si por el lado de los compradores o los vendedores existe un matrimonio enmarcado en el régimen de sociedad de gananciales, aunque cualquiera de los cónyuges pueda firmar, se recomienda que los dos lo hagan para evitar futuros inconvenientes.
Verificación de la titularidad sobre el inmueble
En este apartado el vendedor debe incluir toda la información que permita acreditar que es el verdadero propietario del inmueble y que está habilitado para llevar a cabo esta transacción. La validez de esta titularidad puede demostrarse mediante el título de propiedad o mediante una nota simple de la vivienda.
Datos del inmueble
En esta sección deben incluirse todos los datos importantes acerca del inmueble, que son:
- Referencia catastral y dimensiones del terreno, la construcción y los útiles (expresadas en m²).
- Número de finca registral.
- Dirección y ubicación exactas.
- Descripción de la vivienda que coincida con la asentada en el Registro de la Propiedad.
- Situación arrendaticia (es decir, si la vivienda se encuentra ocupada o alquilada).
- Situación respecto al pago de impuestos y otras cargas que sea importante mencionar.
- Instalación y materiales de construcción.
- Situación y estado de la finca.
En este caso, el estado de las cargas puede ser justificado también mediante una nota simple o a través de un certificado registral.
Precio de compraventa
En este apartado debe especificarse el precio exacto de compraventa del inmueble, tal como lo ha fijado el vendedor, pero también como lo ha acordado con el comprador. También debe incluirse la fecha en la que se efectuó o se efectuará el pago y la forma en la que se realizó o se realizará el pago, teniendo también en cuenta si se realizará un solo pago o varios.
En el caso de que ambas partes hayan firmado previamente un contrato de arras, también deberá asentarse y especificar el monto de la señal abonada.
Fecha de entrega
Aquí debe expresarse, precisamente, cuál será la fecha en la que el vendedor entregue el inmueble al comprador. Esta entrega suele realizarse tiempo más tarde que la firma del contrato por cuestiones de mantenimiento, reparaciones o en casos en los que la vivienda se encuentra todavía en proceso de construcción.
Impuestos y otros gastos
En este caso, deberán especificarse todos los impuestos y gastos que intervendrán en la compraventa del inmueble, ya sea por su adquisición o por la renta. Es importante aclarar que aquí deben aparecer todos los gastos que le correspondan a vendedor y comprador o que ambas partes hayan acordado pagar en conjunto. También, aquellos respecto a los que existan dudas sobre quién los va a pagar para que exista una constancia.
También es importante que si existen cargas sobre el inmueble, como una hipoteca, su cancelación o su caducidad se vean reflejadas en este apartado. De otra manera, estas obligaciones recaerán sobre el comprador, es decir, sobre el nuevo propietario.
Penalizaciones
Por último, deben especificarse cuáles serán las formas de penalizar a cada una de las partes en caso de que incumplan alguna o varias de las anteriores cláusulas del contrato.
¿Cuáles suelen ser los incumplimientos más comunes? En el caso del vendedor, que no cumpla con la entrega del inmueble en la fecha establecida. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas que se acordó.
Pasos previos a la firma del contrato de compraventa de un inmueble
Como mencionamos, antes de la firma del contrato privado de compraventa suele firmarse un contrato de arras. En él también se brinda la información que ambas partes deben conocer acerca del trato y se acuerdan las condiciones de la compraventa. Es también en este momento que el comprador entrega al vendedor una suma de dinero denominada señal que luego se resta del precio total del inmueble. Su fin es “reservar” la vivienda y dejar en claro que existe una verdadera intención de concretar la transacción.
En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras y en qué casos es conveniente firmar uno. También, en este artículo te mostramos cuáles son sus diferencias con el contrato de reserva.
Pasos siguientes a la firma del contrato de compraventa de un inmueble
Ahora bien, el contrato privado de compraventa de un inmueble, aunque se encuentre regulado por el Código Civil, puede no ser suficiente para concretar la operación.
En caso de que ambas partes deseen inscribir la vivienda en el Registro Público de la Propiedad, la compraventa debe ser formalizada mediante una escritura pública firmada ante un notario. Si bien este paso no es obligatorio, confiere seguridad jurídica a la transacción, ya que se comprueba y se da fe pública de la identidad, la legitimidad y la capacidad del comprador y el vendedor.
En este artículo te contamos cuáles son los beneficios de elegir un notario para llevar adelante una operación de compraventa inmobiliaria.
¿Conviene entonces firmarlo? ¿Es necesario?
Si bien la firma de un contrato privado de compraventa de un inmueble puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción, no siempre es necesario. ¿Puede firmarse un contrato de arras y pasar directamente a la instancia de firma de una escritura pública? Sí, es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador podrán elegir saltearse el paso del contrato privado de compraventa.
Sin embargo, siempre será importante analizar todas las opciones posibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa como paso previo a la firma de la escritura. Esta última sí debería ser considerada como imprescindible, por la seguridad jurídica que brindará a ambas partes al cerrar el acuerdo.
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