Durante los pasos previos a la concreción de una compraventa inmobiliaria es probable que, tanto el vendedor como el futuro comprador, busquen tener la certeza de que la operación será exitosa. Por esta razón, muchas veces ambas partes firman acuerdos previos que les brindarán mayor seguridad y les garantizarán que la firma de la escritura ya es un hecho. ¿Qué ocurre con el contrato de arras cuando se busca vender una propiedad? ¿Conviene firmar uno? En este artículo te lo contamos.
El contrato de arras es uno de los acuerdos que vendedor y comprador pueden querer firmar antes de llegar a la instancia de firma de la escritura pública de compraventa. El objetivo es el de asegurarse que la operación de compraventa llegue a buen puerto. Sin embargo, son muchas las preguntas que surgen al respecto: ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Qué tipos existen? ¿Conviene formular y firmar uno al momento de vender una propiedad? A continuación las respondemos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras y por qué es importante tenerlo en cuenta al vender una propiedad?
Un contrato de arras es un documento en el cual el vendedor y el futuro comprador de una vivienda establecen su compromiso de concretar la operación de compraventa en cuestión. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda, según los términos acordados.
En términos generales, este contrato incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con el compromiso. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
La importancia del contrato de arras radica en que, al incluir todas las condiciones pactadas por vendedor y comprador durante la negociación, será el documento utilizado luego por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. Es decir, en pocas palabras, que la escritura será una transcripción fiel a este documento. En este sentido, cabe aclarar que el contrato de arras es de libre pacto y de libre redacción, o sea, que no se requiere de la presencia de un profesional para ser redactado. Por lo tanto, conviene prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede convertirse en un problema.
Marco regulatorio
Es importante mencionar que el contrato de arras está regulado por el Código Civil, específicamente, por los artículos 1154 y 1454. ¿Qué implica esto? El hecho de que la ley contemple la formulación de este tipo de documento significa, en primer lugar, seguridad jurídica para vendedor y comprador, y por el otro, facilidad para rescindir el contrato, pagando la penalización correspondiente, en caso de arrepentimiento de algunas de las dos partes.
Tipos de contratos de arras que pueden firmarse al vender una propiedad
Existen tres tipos de contratos de arras. Mientras que el contrato de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. Esto se debe a que, en general, no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado. A continuación te contamos en detalle de qué se trata cada uno y cuál es más conveniente firmar según cada situación en particular:
Arras penitenciales
¿Qué implica?
En primer lugar, lo más importante a mencionar sobre este tipo de contrato de arras es que existe la posibilidad de desistir de él. En este caso, la señal de reserva entregada por parte del comprador funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.
Este tipo de arras establece penalizaciones para aquellos casos en los que alguna parte desea rescindir el acuerdo. Es decir que, en caso de incumplimiento, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de gastos.
- La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
¿Qué implica?
En este caso, no existe posibilidad de desistir del contrato mediante una penalización económica. Es decir que, si bien este tipo de arras también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. Esto se debe a que este tipo de contrato no establece de forma clara las penalizaciones.
En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de gastos.
- La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
¿Qué implica?
Las condiciones del contrato de arras penales se encuentran a medio camino entre las del de arras confirmatorias y las del de arras penitenciales. Si bien no implica que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de que se produzca un arrepentimiento.
Este contrato establece penalizaciones, pero no solo en cuanto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la compraventa se concrete.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.
¿Qué información debe incluir?
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de los gastos.
- La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
Diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva al vender una propiedad
A la hora de buscar asegurarse que una compraventa inmobiliaria llegue a buen puerto, no es el contrato de arras el único que suele firmarse entre vendedor y futuro comprador. También suele recurrirse a la firma de un contrato privado de reserva. ¿De qué se trata este documento y qué diferencias tiene con el de arras?
En principio, a diferencia del de arras, el contrato de reserva no está regulado por el Código Civil ni tampoco se encuentra definido por la jurisprudencia. Tampoco contempla la posibilidad de ser rescindido, a menos que esto se especifique en una cláusula, ni existen precisiones legales acerca de cómo proceder en caso de su incumplimiento.
En pocas palabras, el contrato privado de reserva puede implicar menor seguridad jurídica y mayores dificultades de rescisión que el de arras. Sin embargo, puede ser el tipo de pacto indicado para algunos casos. En este artículo te contamos con mayor detalle cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva. También, en qué ocasiones conviene más recurrir a cada uno de ellos.
¿Cuánto dinero debe entregar el comprador al firmarlo?
No existe un monto de dinero fijado por la ley que indique cuánto debe entregar el comprador para “reservar” la vivienda. Sin embargo, esta suma suele ser, generalmente, de un 10% sobre el precio de venta del inmueble. De todas formas, es un aspecto que puede variar según el pacto que realicen vendedor y comprador. Como mencionamos anteriormente, este monto debe verse reflejado en uno de los campos del contrato.
Cabe aclarar que esta suma se descontará más tarde del precio total de la casa, específicamente, al momento de la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría.
¿Conviene entonces firmar un contrato de arras al vender una propiedad?
La firma de un contrato de arras al vender es conveniente cuando la intención es asegurarse de que una compraventa inmobiliaria sea concretada. Pero sólo debería realizarse cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la operación. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.
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