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Una de las preguntas que surgen a la hora de realizar un testamento tiene que ver con cómo dejar la herencia a un cónyuge. Primero que nada, debes saber que es posible. Solo es importante que sepas que, para ello, se tienen que dar una serie de circunstancias respecto al testador.

Si estás pensando en realizar el testamento y tienes dudas al respecto, no dudes en leer este post. Aquí te contaremos todos los detalles que debes conocer sobre cómo dejar la herencia a un cónyuge, en qué circunstancias es posible hacerlo y los límites que deberás respetar para estar acorde a la ley. ¿Nos acompañas?

¿Cómo dejar la herencia a un cónyuge? ¿Es legalmente posible?

Para poder dejar toda la herencia al cónyuge tienes que tener presente una serie de circunstancias y detalles que deberán cumplirse. Es que existe una legislación que fija ciertos parámetros y puntos para realizar el testamento. Por ello, es importante que puedas saber cómo y cuándo es posible hacerlo.

Lo primero que debemos tener claro son los derechos que el cónyuge del fallecido posee por ley. En este punto se dan dos situaciones. La primera es que quien fallece no haya dejado un testamento. En este caso, se procederá a tomar en cuenta las medidas que se dejan incorporadas en el Código Civil para la sucesión sin testamento. En ellas se fijan que tiene el derecho de heredar, en defecto de sus descendientes y ascendientes del fallecido.

La otra posibilidad es que la persona que fallece haya dejado un testamento donde quede plasmada su voluntad de cómo dividir sus bienes. Es importante que tengas presente que en este caso, será necesario que al efectuar el testamento se cumplan con las porciones que la ley establece. Por medio de ellas, se garantiza a los herederos forzosos o legítimos la protección de su patrimonio. Estos serían los descendientes, ascendientes y cónyuges. Cabe aclarar que la prioridad la tendrán en ese orden.

Según estos datos, no sería posible en ninguno de los dos casos dejar la totalidad de la herencia a un cónyuge, salvo que no haya nadie con más derecho a heredar antes que él. Pese a ello, en la segunda opción, el testador puede establecer que la porción que le corresponda al cónyuge sea mayor a la mínima que se fija por medio de la ley. Esto dependerá de la situación particular y de los descendientes y ascendientes que posea el testador.

¿Cuál es el porcentaje de herencia que se puede dejar a un cónyuge si el fallecido tiene descendientes?

Como dijimos anteriormente, el Código Civil establece un porcentaje de la herencia que puede dejarse a un cónyuge como porción legítima, que debe ser respetado por el testamento. Si el fallecido tiene hijos u otros descendientes en defecto de los hijos, deberá solo dejarse el porcentaje que les corresponde. Este está fijado en dos tercios del patrimonio para el cónyuge.

Un tercio de los bienes del fallecido, deberán distribuirse por igual entre los hijos. En caso de que alguno de ellos haya fallecido, la porción que le correspondería deberá repartirse entre los nietos y otros descendientes.

El segundo tercio del patrimonio deberá distribuirse, en el caso de que así se desee, para mejorar la situación de uno o más descendientes en relación a los demás. Es lo que se conoce como el tercio de mejora.

Por último, la tercera porción de sus bienes, se considera de libre disposición. Esto significa que el testador, tendrá la posibilidad de dejarlo a quien prefiera.

Pero te preguntarás en este momento, qué sucede con el cónyuge. En el caso de que los descendientes se encuentren con vida, no tendrá derecho a heredar el patrimonio del fallecido. Lo que si podrá será usufructuar el tercio de mejora.

Por otro lado, si cuenta entonces el fallecido con hijos, descendientes y cónyuge, el testador, podrá fijar un tercio de la herencia, el de libre disposición. Además podrá dejar el usufructo del tercio de mejora, pero solo eso.

¿Cuál es la porción que le corresponderá al cónyuge si es que hay herederos forzosos

Cuando un testador muere y no tiene descendientes, en el orden de prioridades, le seguirán en la lista de prioridades los padres y demás ascendientes.

En el caso de que el fallecido tenga vivos a sus padres, ascendientes y el cónyuge, el testador si quiere dejar la herencia a éste, deberá reservar para sus padres o ascendientes un tercio de la herencia. Del resto de su patrimonio será posible disponer de la forma que quiera. Por ello será posible dejárselo al cónyuge.

Otro punto que debes tener presente es que es posible que se le deje a la pareja el usufructo de la otra mitad de los bienes patrimoniales con los que cuenta.

De esta forma, si quiere el testador dejar el porcentaje de libre disposición para el cónyuge recibirá un total de dos tercios de la herencia y el usufructo sobre la mitad del patrimonio del fallecido.

Cómo dejar la herencia a un cónyuge en el caso de que el fallecido no tenga descendientes?

En el caso de que el fallecido no tenga descendientes ni ascendientes, el cónyuge tendrá derecho según la ley por un lado al usufructo de dos tercios de la herencia. Además, respecto al tercio de libre disponibilidad, será el testador el que podrá destinarlo para disponer de la totalidad del patrimonio, siempre que se respete el usufructo.

Por todo ello, si el testador busca cómo dejar la herencia a un cónyuge, ésta sería la única forma de hacerlo. Es que en este caso, al no haber ningún otro heredero forzoso con más derecho que el cónyuge, la ley se lo permite.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para comprar vivienda en España, tienes mucha información a disposición en nuestro sitio.

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Si estás pensando en comprar una vivienda, debes estar familiarizado con algunos conceptos y documentos que formarán parte del proceso. Uno de ellos es el Contrato de arras penitenciales. Es muy común que se realice un contrato de arras durante el proceso de venta. Por medio de este documento se asegura que se realizará la transacción. De esta manera, se le da al proceso mayores garantías tanto para quien esta comprando como para el que vende.

Dentro de las opciones de documentos, existe el contrato de arras penitenciales. Cabe aclarar que se encuentra enmarcado en la ley se establecen allí las consecuencias que deberán afrontarse en caso de que haya un incumplimiento por parte de alguno de los participantes del proceso.

En este post te contaremos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras penitenciales, las consecuencias de firmarlo y las diferencias con otros documentos. ¿Nos acompañas?

De qué se trata el contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales se encuentra enmarcado dentro del Código Civil. Dentro del artículo 1.454, se especifica que si se ha firmado este tipo de documentos o una seña para realizar la transferencia, tanto el comprador como el vendedor pueden cambiar de opinión y no realizar la transacción. Pero, te preguntarás que sucede con el dinero entregado. Si fuera el comprador de la vivienda, éste perderá todas las cantidades que se hayan entregado por las arras penitenciales. Por otro lado, en el caso de que quien no quiera realizar la transacción sea el vendedor, deberá devolver el doble del dinero acordado por las arras penitenciales.

Este tipo de acuerdo se celebra debido a que muchas veces es necesario que se lleven adelante una serie de gestiones y documentos antes de terminar la operación. De esta manera, se pueden evitar problemas en este sentido y asegurar la intención de ambos de proceder a la transacción.

Por medio del contrato de arras penitenciales es posible realizar la reserva de la vivienda que el comprador desea. Así no perderá la vivienda mientras se prepara toda la documentación y todo se alista.

Así es posible que ambas partes tengan un margen de tiempo para poder llevar a cabo los preparativos de la operación. El comprador no podrá ofertar a otro propietario y el vendedor se compromete a efectuar la transacción solo con quien firme el contrato de arras penitenciales.

Esto será un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor en el que se detallarán todos los datos de la operación. Se pondrán en papel cada una de las condiciones del compromiso que han pactado.

Cuáles son los datos que debe tener un contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales debe contener la totalidad de los siguientes datos:

  • Deben identificarse tanto el comprador como el vendedor con la totalidad de sus datos personales, nombre completo, domicilio, DNI, etc.
  • Los datos correspondientes a la vivienda que se busca transferir. Es necesario constatar tanto las cargas como gravámenes que se deban afrontar sobre el bien.
  • Se detallará además el valor por el cuál se transferirá la vivienda y la manera en la que el pago se efectuará. Es importante aclarar los gastos de la venta y quien se hará cargo de cada uno.
  • De cuanto es la señal que el comprador entregará como anticipo con el fin de asegurar la transacción. Esta luego se descontará del valor total de la propiedad una vez que se formalice. Lo normal es que esta cifra sea del 10 por ciento del precio fijado, aunque puede variar entre el 5 y el 15 por ciento.
  • Otro punto que se estipula en este tipo de contratos, es que se delimite un plazo máximo para que las partes formalicen la transacción. Si es que el tiempo se cumple sin que se haya realizado la operación, será posible desistir del contrato y abonar las penalidades correspondientes.
  • Por último debe constar la firma de todos los participantes.

No debes olvidar de especificar específicamente que este contrato es de arras penitenciales. Es que si no figura esto, puede interpretarse que no se posibilita el derecho a desistir la compraventa.

Cuáles son las consecuencias de incumplir el contrato de arras penitenciales

Si por alguna razón se incumple un contrato de arras penitenciales debes saber que habrá consecuencias. Si el plazo ha pasado y la venta no se ha realizado, dependerá de quien es la responsabilidad respecto a que no se efectúe. En el caso de que la responsabilidad sea del comprador, éste perderá el importe de la señal que se ha entregado. Por el contrario, si la responsabilidad fue del vendedor, el comprador deberá entregar el doble del dinero que recibió para formalizar el contrato de arras.

Cabe aclarar que este documento faculta a ambas partes a desistir del contrato de compraventa. Esto puede ser una vez que haya finalizado el tiempo establecido en él o antes. Pero deberá afrontar las consecuencias económicas de ello.

Para poder obtener el dinero pactado, es necesario solicitar el cumplimiento del contrato. Lo más común es que se efectúe el envío de un burofax a quien haya desistido del cumplimiento del contrato. Allí se solicitará el pago del dinero acordado para la penalización en el caso del vendedor. Si fuera el comprador, deberá informarse las consecuencias que deberá afrontar por su incumplimiento.

¿Tributa el importe de arras?

Es importante que tengas presente la forma en la que el dinero que abones por el contrato de arras tributará. En el caso de que no trascurra el tipo que se ha fijado en el contrato para realizar la transferencia de la propiedad, el monto que se ha abonado en arras, no se considerará ni una ganancia ni una pérdida para ninguna de las dos partes.

Por otra parte, si se ha determinado el desestimar la operación, una de las partes recibirá el dinero en concepto de las arras y el otro perderá. En este caso debe ser incluido luego tributando como pérdida o ganancia, dependiendo de la responsabilidad de cada uno en el incumplimiento. Este importe deberá luego ser incorporado en la base imponible del IRPF

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Existe una modalidad de arrendamiento de viviendas denominada “de tiempo parcial“. Si eres propietario de un piso o pretendes ser inquilino, pero no de tiempo completo, este artículo te puede interesar. Continúa leyendo para conocer las diferencias que existen entre un arrendamiento de tiempo completo y uno de tiempo parcial. Contáctate con Oi Real Estate para una atención personalizada.

Hemos hablado en otros artículos sobre el arrendamiento de viviendas regularizado por La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En esos casos, se realiza un contrato de alquiler legal que debe cumplir con la normativa vigente de la ley, en donde se establecen períodos mínimos de alquiler. Por el contrario, los alquileres de tiempo parcial no tienen que cumplir con esa obligación y son precisamente de períodos mucho más breves que los de tiempo completo. En este artículo te explicamos las diferencias fundamentales.

¿Qué es el arrendamiento de viviendas de tiempo parcial?

El arrendamiento de viviendas de tiempo parcial es una modalidad diferente de las de tiempo completo, que decide implementar un propietario. Con esta modalidad el arrendador pone a disposición de un inquilino o más inquilinos varias habitaciones de una misma vivienda.

Una de las cualidades particulares de esta forma de alquiler es que no se tiene que cumplir con los plazos mínimos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además que, dentro de una misma vivienda, pueden haber varios inquilinos que no sean parte de una misma familia.

Por otro lado, la flexibilidad en los precios de renta se vuelve mucho más interesante para los arrendatarios, sobre todo en los últimos años en que los costes del alquiler fueron aumentando. Al compartir piso con otros inquilinos, se pueden disminuir los precios particulares.

¿Qué normativa regula los arrendamientos parciales?

A diferencia del alquiler de viviendas de tiempo completo, este tipo de contratos, en los cuales solo se está arrendando una parte de la vivienda, se rigen por el Código Civil. Entonces, al no estar regulados bajo la normativa de la LAU, se tiene la oportunidad de pactar la duración de los convenios entre las partes participantes sin derecho a prórroga por parte del inquilino.

Fianzas en los arrendamientos de viviendas de tiempo parcial

La fianza, en los arrendamientos de viviendas de tiempo parcial, es diferente de los contratos comunes. No hay obligación por parte de los arrendatarios de pagar una fianza, y no existe aquel procedimiento de depósito por parte del arrendador y la posterior devolución. No obstante, los caseros pueden solicitar a los inquilinos un monto adicional para cubrirse en casos de destrucción o desperfectos en el piso.

Obligaciones del arrendador

En principio, el arrendador que quiera alquilar su piso por tiempo parcial se encuentra obligado a amueblar la vivienda. El piso deberá contar con los muebles básicos: camas, sillones, armarios, sillas, mesas, etc. Esto porque los inquilinos van a estar solo por un tiempo ahí y, generalmente, son personas que no tienen sus propios muebles. Además no tiene sentido mover muebles de un lado para otro cuando los lapsos son más cortos que los habituales.

Es necesario que cada habitación tenga sus elementos, así como también los espacios comunes como la sala de estar, la cocina, los baños, los patios, etc.

El consumo de los servicios de gas, agua y luz serán compartidos por todos los habitantes de la vivienda. Por esta razón, el arrendador estará obligado a impartir reglas determinadas para cada uno de sus inquilinos y ofrecer una situación equitativa con respecto al pago de los gastos.

El contrato de alquiler será individualizado por cada uno de los inquilinos. La duración del documento va estar pactada por cada una de las partes. Es posible que algunos estén más tiempo que otros y la rotación de arrendatarios en la vivienda se vaya modificando con el tiempo.

Obligaciones de los inquilinos

El inquilino tendrá la responsabilidad de cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento regularizado por el Código Civil. En cuanto a la relación con los otros arrendatarios, se verá en la obligación de aceptar las normas de convivencia del conjunto de inquilinos.

Respetar las fechas de pago de renta y cumplir con los establecido con respecto al pago de los gastos de los servicios.

Mantener el estado del inmueble y de los muebles y electrodomésticos con los que está equipado el piso alquilado.

Beneficios del arrendamiento de viviendas de tiempo parcial

Los alquileres de tiempo parcial se han puesto de moda con el correr del tiempo. Para los estudiantes que buscan alquileres económicos es una excelente opción, ya que pueden juntarse entre varios compañeros en la misma situación para compartir vivienda y gastos y tener accesos rápidos a las universidades.

Para las personas que tienen que trasladarse por períodos determinados a una ciudad diferente de la que viven, también, resulta ventajoso. Si tiene que ir a trabajar durante un tiempo a otra Comunidad, es una posibilidad accesible.

Para el arrendador es una ventaja poder alquilar por períodos en donde no tiene que cumplir con el mínimo de cinco años establecido por la Ley. El Código Civil permite que las partes arreglen el tiempo de duración, así, el casero puede disponer de vuelta de su piso de manera más fácil y rápida.

Inconvenientes del alquiler parcial de viviendas

Existen varias garantías y otros derechos que tiene el propietario que realiza contratos bajo la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos que pierde este tipo de casero.

Por otro lado, puede pasar que por varios meses no consiga inquilinos, como la mayoría son estudiantes, en el verano podría quedar el piso vacío y perder los ingresos mensuales que estarían asegurados con un alquiler de tiempo completo.

Para el inquilino, un perjuicio es que no va a contar con la posibilidad de desgravación de la renta. Además, al no ser una vivienda particular, tendrá que respetar las reglas de convivencia impuestas por el propietario con respecto a los otros arrendatarios. Por supuesto que, además, es mucho más invasivo tener que compartir los espacios comunes de una vivienda con otras personas que en un alquiler particular.

Para más información acerca de arrendamientos de tiempo parcial o arrendamientos de tiempo completo comunícate con nuestros representantes, ¡no lo dudes!

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Cuando una persona casada fallece, son momentos sensibles para averiguar sobre trámites y reglamentaciones. Probablemente, ésta sea una de las causas por las cuales se extiende tanto la resolución de las herencias. A fin de preveer esas situaciones, en la nota de hoy, en OI REAL ESTATE, te contamos qué se debe tener en cuenta al fallecer un cónyuge y cuáles son las normas que legislan sobre el tema.

Las herencias compartidas en el Código Civil 

En el derecho sucesorio común, si la persona fallecida tuvo hijos o descendientes, el viudo tendrá el usufructo del tercio de los derechos hereditarios. Así lo señala el Código Civil (C.C.) en su artículo 834. Allí se aclara, además, que para ello el sobreviviente no debe hallarse separado legalmente o de hecho. En caso de  que el fallecido haya hecho un testamento que beneficie a su pareja con una mayor herencia, el tercio referido actúa como mínimo a recibir por el viudo.

Un detalle no menor en este aspecto es cómo influye la edad del sobreviviente en el valor de lo heredado. A mayor edad del viudo el valor del usufructo es menor y si es más joven valdrá más.

Pero existen contemplaciones si acaso el capital es un bien (por ejemplo, una casa), que pueda quedar en manos de los descendientes. Allí, los hijos pueden pagarle al cónyuge viudo su parte del usufructo en la herencia. Esto debe hacerse de mutuo acuerdo y, en su defecto, por virtud de mandato judicial (artículo 839 del C.C.).

Cómo se dividen las herencias

El mismo artículo 839 del C.C. especifica que los herederos pueden sustituir el tercio del usufructo del viudo de tres maneras.

  • La primera opción es pagarle con dinero en efectivo.
  • La segunda va por un camino similar pero a debitarse en cuotas, mediante una renta vitalicia.
  • Finalmente, la tercera opción es entregarle al viudo en propiedad algún bien, liberando entonces la totalidad de la herencia del usufructo que tenía aquél.

Hasta tanto esto no se realice, estarán afectos todos los bienes de la herencia al pago de la parte de usufructo que corresponda al cónyuge.

Esta facultad de conmutación o sustitución con la que se habilita a los herederos, trata de evitar la división del dominio pleno en nuda propiedad y en usufructo. Es una manera de sortear los inconvenientes y riesgos económicos que suelen surgir luego de un fallecimiento en cuanto a la administración y disposición de los bienes que conforman el patrimonio hereditario.

Resolución de conflictos

Aún con las consideraciones dichas previamente, existen caminos para resolver los posibles conflictos que puedan surgir entre los herederos y el cónyuge viudo. Dichos caminos derivan, en rigor, de la interpretación del mismo artículo 839 del C.C. español.

A fin de exponerlo claramente, se infiere de dicho artículo, cómo primera medida, que es de todos los herederos y por mutuo acuerdo la elección de la forma de satisfacer la parte de la herencia que corresponde al viudo. En ese sentido, y como segunda medida, no puede el cónyuge exigir una forma específica subsidiaria de pago. De considerar de su conveniencia algún tipo de modalidad, deberá negociarla con los demás herederos.

Si la negociación no llegara a resultados satisfactorios para las partes, recién entonces se aplicaría el recurso a la autoridad judicial. La función de la justicia en este caso, consistiría en solicitar el acuerdo y los argumentos de los herederos. No obstante ello, para que se modifique la forma específica de pago elegida, debe demostrarse que el modo de satisfacción postulado por el heredero hace ilusorio el derecho del cónyuge.

Para evitar llegar a esta instancia, que además de estirar los plazos de resolución suele generar algunas rispideces y, por supuesto, costes administrativos, se sugiere establecer acuerdos previos por rigurosa unanimidad. Si se prevé que eso no será posible, existen procedimientos legales que pueden resolver el tema de las herencias antes de que ocurra un fallecimiento. Por ejemplo, se pueden realizar donaciones en vida, lo cual incluye no solo el derecho sobre un capital ya adquirido sino también la posibilidad de compensar previamente y con dinero la adquisición de bienes.

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Es posible que un heredero realice la venta, sobre el derecho como heredero. Esto significa que lo que realiza es la venta de los bienes que integran su derecho a herencia. No es una venta a la tercera persona como heredero, sino que se estaría realizando la venta de sus derechos hereditarios en esa herencia.En OI REAL ESTATE te contamos todo acerca de este tema, como se procede y como se regulan este tipo de ventas.

El hecho de vender los derechos hereditarios implica que se está poniendo un precio a los bienes que componen su derecho en la herencia. Esta transacción, que se realiza antes de haberse accedido a la herencia, se considera como una transmisión, de parte de un heredero a otra persona los bienes que conforman su participación en la herencia. No se realiza una venta a esta tercera persona como heredero, sino que lo que se traspasa es el derecho a heredar.

El heredero puede contar con la herencia como una universalidad. Esto quiere decir que puede vender sus derechos, un porcentaje en la herencia, la venta de la totalidad o de algunos de los bienes que lo componen.

Qué es la venta de derechos hereditarios

El traspaso de bienes hereditarios que específicamente forman parte de una herencia y se venden como un bien determinado que solo podrá realizarse cuando la herencia se haya dividido y se haya podido realizar la adjudicación de la propiedad o por lo menos una cuota del bien al heredero que quiere o necesita realizar la venta.

La venta de los derechos hereditarios presume la transferencia de todos los inmuebles que forman parte de la porción que al coheredero le corresponda de la herencia del enajenante. Esto será posible de efectuarse antes de la partición y adjudicación de la herencia.

En este último caso, para que el procedimiento pueda realizarse, el heredero debe aceptar la herencia y antes de realizar la división de la misma o la adjudicación de los inmuebles, vende el caudal relicto como una totalidad. Allí se englobarán todos los bienes, ya sea que estén o no determinados o que tengan relación con la transacción. Esto se debe a que quedan transmitidos todos los participantes del derecho del heredero, sin ser necesario que se conozcan o enumeren quienes son.

Regulación de la venta de derechos hereditarios.

Este tipo de transacciones, aparecen en el Código Civil. Ellas se encuentran mencionadas en varios artículos:

  • En el Artículo 1531 del Código Civil, se aclara que quien venda una herencia, sin enumerar las cosas de las que está compuesta, estará obligado, únicamente a responder de su cualidad de heredero.
  • Por otra parte, en el artículo 1067 del Código Civil, se explica que si alguno de los herederos, decidiera vender a una persona su derecho hereditario, antes de realizar la división, podrán algunos o todos los coherederos subrogarse en lugar del comprador. En este caso, deberían reembolsarle el precio de la compra, con tal que pueda ser verificado en el término de un mes, desde que esta situación o transacción se les haga saber.

El artículo 1.067 del Código Civil, por otra parte, establece que el derecho hereditario, se refiere a todos los bienes que integran la división en la herencia. Esto tiene que ver con el derecho del heredero antes de la partición.

El Tribunal Subremo, en una sentencia realizada el 5 de octubre del año 1963, se refirió al artículo 1.067 en el que se explica que lo que puede ser enajenado antes de la partición de una herencia es únicamente el derecho hereditario. Esto quiere decir que no pueden cederse el derecho sobre las cosas concretas y determinadas en la herencia.

Retracto de coherederos

En el artículo 1067 ya antes mencionado, se establece que para el caso de que un heredero, proceda a la realización de la venta de sus derechos o acciones gerenciales (esto es antes de realizar la división de la herencia), que cualquiera de los coherederos puede ejercer la acción de retracto de coherederos. A través de este procedimiento, cualquier otro de los herederos tendrá la preferencia para quedarse con la cuota de la herencia vendida a esa tercera persona externa a la herencia.

Un ejemplo claro

El heredero, antes de que se lleve a cabo la partición, podrá realizar la venta de sus derechos hereditarios o el coeficiente de participación que posea en la herencia. Pero no será posible vender si hay más herederos de una propiedad o finca concreta. Esto se debe a que al no haberse realizado la división y adjudicación del bien, lo que estaría haciendo, seria vender algo que no le pertenece, lo que provocaría la anulación del proceso.

La venta de estos derechos y acciones gerenciales, al tratarse de una universalidad de bienes comprenderá a quienes se conozcan en ese momento y a otros que puedan aparecer con posterioridad.

Audiencia Provincial de Tarragona

La Audiencia Provincial de Tarragona, Sección Primera, el 28 de abril del año 2011, se expresó al respecto diciendo que el relacionar los bienes tiene por objetivo llegar a conocer y determinar el contenido de la herencia para su valoración. La herencia, será integrada tanto por quienes fueron designados, y además quienes pueden aparecer nuevos bienes con posterioridad y ellos serán una adición a la herencia ya vendida.

Debido a todo esto, se entiende que los familiares no han realizado solo la venta de los bienes que aparecen en la escritura, sino sus derechos hereditarios. Al realizar la entrega de la Escritura, no venden únicamente los bienes declarados en ella. Los derechos en la herencia, por lo que si luego nuevos bienes surgen de esa herencia, también habrán sido vendidos. Si la intención fuera ceder algunas de las propiedades, por ejemplo, deberían ser especificados en la escritura y no la venta de su derecho hereditario.

Esperamos en OI REAL ESTATE que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

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Desde Oi Real Estate queremos contarte que ocurre cuando nos enfrentamos a la muerte de un familiar y queda pendiente la hipoteca. Te explicaremos qué deben hacer sus herederos ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Contenido actualizado

La única certeza con la que contamos desde que nacemos, es que en un momento llegará la muerte. Sin saber cuál será el último día de nuestra existencia, nos embarcamos en grandes planes, los cumplimos y luego nos ponemos nuevas metas, de eso se trata la vida. 

Al emprender la compra de una vivienda se tiene en mente poder disfrutarla lo máximo posible. Elegir el lugar que será hogar para la familia es uno de los más grandes planes que se pueden concretar. Luego llega el tiempo de los cálculos, cómo pagarla, a qué entidad bancaria acudir y cómo hacer para costear todos los gastos que acarrea un inmueble. Sin embargo, no es habitual que se tenga en cuenta qué sucede en caso de que el titular del préstamo hipotecario fallezca, que si bien es posible, no es común que se prevea.

Contar con esta información resulta fundamental para saber qué dice la ley sobre la deuda hipotecaria, y poder actuar con celeridad en el tiempo adecuado. Si quieres saber todos los pasos que hay que hacer cuando fallece el titular de una hipoteca, pon mucha atención.

Deuda hipotecaria: ¿Quién se hace cargo cuando fallece el titular?

Comprar una vivienda suele ser el sueño de muchas personas. Pero en esta dimensión no existe la vida eterna y como a todo el mundo a una persona con una hipoteca le puede llegar el fin del recorrido por la vida. ¿Qué sucede entonces con la deuda hipotecaria? ¿Se cancela o se traslada a sus herederos?

Al contratar una hipoteca se contrae una deuda a largo plazo con un banco. Esta unión se prolongará durante muchos años y como en un matrimonio se dará en la salud y en la enfermedad. Los préstamos para comprar una vivienda son solidarios, lo cual quiere decir que el deudor está vinculado a devolver la totalidad del capital y no solo su parte, sin importar que haya dejado de existir.

Es por esto que muchos se preguntan, qué sucede con el préstamo hipotecario si fallece el deudor hipotecario? La casa hipotecada es un bien que se hereda? Se procede a la ejecución del inmueble? Se puede de alguna manera evitar la herencia?

En caso de que una hipoteca esté a nombre de una única persona y esta fallece, por lo general, la familia quiere heredar la vivienda que estaba a su nombre. Sin embargo, para conseguirlo también será necesario hacerse cargo de la deuda. Si sus allegados optan por no quedarse con el inmueble, también pueden rechazar la herencia y olvidarse del préstamos hipotecario.

Por otro lado, si deciden aceptar la herencia, se constituye una sociedad de bienes en la que se incluye la vivienda hasta que se acuerde la partición de los bienes, como indica el Banco de España. Además, los herederos cuentan con el derecho a comprobar la situación financiera del fallecido, esto implica conocer el saldo de sus cuentas, los movimientos durante el año previo a su muerte y los posteriores a ella, y una copia de los contratos que tuviese la persona.

De manera predeterminada, la propiedad y la hipoteca se dividirán entre todos los herederos. Sin embargo, estos pueden pactar que solo una o varias personas se queden con el inmueble. Una vez hecho el reparto, quien se quede con ella tendrá que abonar el impuesto de sucesiones (puede variar según la Comunidad Autónoma). Luego, se procede a cambiar la titularidad de la hipoteca. Se trata de un proceso conocido como subrogación por cambio de deudor, para incluir los nombres de los nuevos firmantes. Este cambio suele tener una comisión de entre el 0,1% y el 1% del total del préstamo, según cada entidad.

Al heredar los bienes también se heredan las deudas

Según el Banco de España, la ley recoge que cuando fallece una persona con una hipoteca, la vivienda y la deuda se reparten a partes iguales entre todos los herederos. De este modo, la hipoteca debe recaer sobre todos ellos.

En ese caso, el banco no puede alterar las condiciones del préstamo. Deberán mantener las mismas cuotas mensuales, la duración de la hipoteca y el tipo de interés.

Por otro lado, no es posible exigir una ampliación de las garantías del préstamo incluyendo nuevos avales. Tampoco puede obligar a la familia a contratar nuevos productos secundarios como un seguro de hogar o domiciliar nóminas.

No obstante, existe la posibilidad de que los herederos acuerden que solo uno o varios de ellos se hagan cargo de la casa. Ante esta situación, pierden el derecho de mantener intactas las condiciones de la hipoteca y deben renegociar con la entidad bancaria las condiciones. Es posible que si los nuevos propietarios no cuentan con la misma capacidad económica que el fallecido, la entidad solicite incrementar los avales o renegociar las condiciones.

Según el Código Civil, dos tercios de todo el legado deberán ir obligatoriamente destinados a familiares directos. Se los denomina ‘herederos forzosos’ tal como lo presenta la siguiente línea sucesoria:

  • Hijos y descendientes
  • Padres y ascendentes
  • Cónyuge
  • Hermanos y sobrinos
  • Otros parientes hasta cuarto grado de consanguinidad
  • El Estado

Si no existiera nadie en el primer grupo, los dos tercios pasarán al segundo y así sucesivamente. En caso de no haber herederos, la herencia pasará a la Administración.

Es decir, cuando algún familiar fallece y aceptas heredar, no sólo podrás gozar de sus bienes sino también de sus deudas. En el caso de una hipoteca, no caduca al momento de la muerte del titular. Es por esto que, el capital que no pudo pagar en vida el hipotecado deberá cancelarse a través de sus herederos.

¿Cuál es la legislación al respecto de las deudas hipotecarias?

El artículo 1003 del Código Civil hecha luz sobre este tema. Por la aceptación pura y simple, o sin beneficio de inventario, quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios”.

Esto quiere decir que al heredar un bien, que puede ser mueble o inmueble y este tiene aún deuda por pagar, deberás asumir la responsabilidad de ese pago.

Tomar una decisión es importante, ya que el banco estará atento para ver si se queda con la propiedad, garantía del préstamo que firmó el difunto, o si seguirá recibiendo los pagos mensuales. En el primer caso, activará los mecanismos para la ejecución hipotecaria del bien, la cual es la antesala del desahucio. Esto sucederá si se llegan a acumular doce mensualidades sin pagar o el 3% del capital durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 cuotas o el 7% durante  la segunda mitad de la vida del préstamo.

Qué pasa si hay dos titulares y uno muere

Para poner una situación hipotética, en caso de que la cuota se abone a medias entre dos titulares y uno de ellos fallezca inesperadamente, la mitad de la deuda pasará a manos de los herederos del fallecido. Si los deudos se negaran a aceptarle, el cotitular deberá hacerse cargo de la totalidad del préstamo. 

Avalista: sigue cumpliendo su función luego de la muerte del titular?

El avalista será la única persona que no cambie, pase lo que pase y en ningún caso. Su papel no cambiará hasta que el préstamo esté completamente cancelado. Si los herederos deciden rechazar la herencia y con ella todos sus bienes y deudas, el avalista deberá hacerse cargo del contrato que firmó el titular fallecido.

El seguro de vida, cubre la hipoteca luego del fallecimiento del titular?

Las potenciales discusiones entre herederos y las preocupaciones del avalista pueden simplificarse firmando un seguro de vida. Al contratar un seguro de este tipo, se pueden evitar muchos problemas.

Cada entidad ofrecerá diferentes tipos de seguros, los cuales permitirán cubrir de forma total o parcial la deuda hipotecaria si el titular fallece. Será la aseguradora la que abone la cantidad pendiente del préstamo y la vivienda pasará al heredero libre de cargas. Contratando un seguro de vida se terminan los dolores de cabeza para los herederos, y ya no habrá preocupaciones sobre aceptar o no la herencia.

De ahí la importancia de firmar un buen contrato de seguro de vida, que cubra lo máximo posible para que de esta manera liberemos a los futuros herederos de problemas financieros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la herencia de la deuda hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Las denuncias por ocupación ilegal de una vivienda se han incrementado en España en más de un 40% los últimos 4 años. En el caso de que te pase a ti, ¿sabes cómo echar a un okupa de tu casa del modo más rápido? Aquí te lo explicaremos.

Los datos del Ministerio del Interior son alarmantes: durante el primer semestre del 2021 las denuncias recibidas sobre ocupaciones ilegales de inmuebles ascendieron un 5% con relación al mismo período del año anterior.

De todas las comunidades autónomas, Cataluña es la más afectada, con más de 3.000 denuncias por semestre.

Hoy haremos foco en la manera más rápida de echar a un okupa de tu casa: el desahucio express.

Lo primero que debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Desde el primer momento en que tomes conocimiento de que hay un okupa en tu vivienda, es necesario que llames a la Policía para que asista rápidamente a la dirección. En algunos casos, si la Policía encuentra al okupa y lo sorprende, puede detenerlo bajo la figura de delito flagrante.

Esto sucede en casos de pillarlo en el momento, pero un propietario suele enterarse de la ocupación varios días después. En este caso, corresponde realizar la denuncia con DNI o certificado de empadronamiento para constatar que eres el verdadero dueño de la casa.

Aquí vamos a realizar una aclaración importante: la denuncia debe ser realizada en un Juzgado en materia civil para que el desahucio express pueda tener lugar. El error principal que cometen las personas es acudir a la vía penal y este proceso será más costoso y durará más tiempo.

Finalmente, llama a un abogado para analizar si estamos ante:

  • Un allanamiento de morada, cuando alguien más vive en ese inmueble y es una vivienda habitual. La pena en estos casos es de 6 meses a 1 año de prisión. Si hay violencia, se puede elevar hasta 4 años.
  • Una usurpación, cuando en la casa no vive nadie. La pena aquí es de entre 3 y 6 meses de prisión. Si se recurre a la violencia, se eleva hasta 2 años.

En el caso de allanamiento, se recomienda elegir la vía penal que es la más rápida. En el caso de usurpación, se sugiere la vía civil y como medida cautelar se puede solicitar el desahucio de los okupas.

Existen casos similares de ocupación que se da entre la misma familia, hemos detallado estos supuestos en el post sobre Vivienda heredada: Mi hermano no paga nada ¿qué hago?

Importancia de la medida cautelar

En todos los delitos de ocupación podemos emitir una medida cautelar para que el inmueble sea restituido a la mayor brevedad posible. Los requisitos para la misma son:

  1. Demostrar que existe una necesidad por parte de la víctima.
  2. Que se vea la urgencia en la víctima.

Esto acelera la recuperación de la vivienda al echar al okupa de tu casa y se puede solicitar tanto en un allanamiento de morada como en una usurpación en donde se ha ejercido la violencia.

En el caso de que no haya violencia y la usurpación haya sido leve, es más difícil solicitar una medida cautelar porque no se observa la necesidad de la víctima. En este caso, se solicita un expreso requerimiento y la multa es de 300 euros aproximadamente.

Si el okupa apela esta decisión, la posesión de la vivienda se dilata aún más, llegando incluso a los 10 meses.

El desahucio express es por la vía civil

El desahucio express es una figura del Derecho Civil aprobada en el año 2018. Fue promulgada por el Gobierno con el fin de acelerar los procesos de ocupación ilegal de viviendas bajo el número 5/2018 y el nombre de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Según la jueza de Barakaldo, Elena Soria, “la gente lo desconoce y acude al Derecho Penal”. ¿Por qué no recomendamos recurrir a la vía penal? Porque el concepto de denuncia puede ser constitutivo de delito penal o civil a ojos del denunciante. El proceso penal demora más tiempo y es más costoso pues se debe identificar a los moradores antes de proceder al desahucio.

En cambio, con el Derecho Civil es posible echar a un okupa de tu casa en cinco días. Sí, leíste bien, CINCO DÍAS.

El procedimiento del desahucio express

Luego de realizar la denuncia correspondiente en el ámbito civil, resaltemos esa importancia del fuero, el artículo 441 expresa que el okupa deberá certificar “en el plazo de cinco días… título que justifique su situación posesoria“. De no realizar esa certificación durante los cinco días, se dictará sentencia inmediatamente.

Sin embargo, hay que reconocer que muchas veces los juzgados se hallan colapsados y los tiempos del proceso no se respetan. Además, en el caso de que el okupa presente algún tipo de papeles, se dilatará el trámite hasta que se demuestre la falsedad de los mismos.

Otra aclaración importante es que esta ley no se puede aplicar a fondo de inversión, entidades financieras ni otro tipo de figuras jurídicas. El demandante, en estos casos, debe ser sí o sí una persona física o una entidad sin ánimos de lucro.

¿Qué hago si soy una empresa?

Debido a que el desahucio express sólo puede solicitarlo una persona física y no jurídica, las empresas deben recurrir a la figura de demanda común de desahucio por precario. Esta demanda se dirige a los ignorados ocupantes y demora entre 4 y 8 meses.

Lo que NO debes hacer para echar a un okupa de tu casa

Recuerda siempre recurrir a Juzgados con competencia en lo Civil para poder acceder a la ley del desahucio express.

Además, queremos recordar otro tipo de acciones que debes evitar a toda costa si quieres recuperar tu casa en el corto plazo:

  • no cambies la cerradura del domicilio
  • evita ingresar a la casa cuando el okupa no esté
  • no contrates empresas extorsivas
  • evita recurrir al corte de los servicios básicos, como la luz o el agua

Si realizas alguna de las acciones anteriormente enumeradas puedes terminar siendo detenido pues se consideran delitos de coacciones y están regulados por el artículo 172 del Código Penal.

Pues bien, ojalá nunca te encuentren en la situación de tener que echar a un okupa de tu casa pero, si necesitas saber el procedimiento a seguir, te hemos dejado toda la información y los mejores consejos. Si tienes alguna duda, podrás dejarnos un comentario debajo.

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La prescripción adquisitiva o usucapión es la manera de adquirir un inmueble por el tiempo demarcado por la ley. ¿Qué requisitos debo cumplir para hacerlo? Aquí te lo explicamos detalladamente.

Para acceder a la prescripción adquisitiva es necesario que seamos dueños de dicho bien. Por ejemplo, si tengo un bien durante un determinado tiempo y transcurre el plazo marcado por la ley, puedo adquirir la propiedad del mismo.

El objetivo de esta norma es el de brindar seguridad jurídica a los derechos que el paso del tiempo y determinadas condiciones les quitan consolidación y precisan, a veces, justificar la titularidad de estos derechos reales.

La regulación de esta acción está encuadrada dentro del artículo 1930 y siguientes del Código Civil. Pero antes debemos adentrarnos en los tipos de usucapión que existen.

Prescripción adquisitiva ordinaria

Este modo de prescripción adquisitiva se enmarca dentro del artículo 1940 del Código Civil y se refiere a que esta usucapión precisa poseer las cosas de buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley.

Requisitos:

  • Ser poseedor del bien, en concepto de dueño.
  • Poseer buena fe, es decir, creer que la persona que nos la entregó era el dueño legítimo del mismo.
  • Que exista un justo título para demostrar la transmisión del bien.
  • La posesión debe ser sin interrupciones durante el plazo de tiempo establecido.

Prescripción adquisitiva extraordinaria

La prescripción adquisitiva extraordinaria se enmarca en el artículo 1959 del Código Civil y no requiere buena fe ni justo título.

Requisitos:

  • Ser poseedor del bien, ser el dueño.
  • Que la posesión sea a los ojos de la gente, de modo pública.
  • Debe ser una posesión pacífica, no existiendo la violencia de ningún tipo.
  • Que sea ininterrumpida la posesión, durante el plazo de tiempo establecido por la ley.

La prescripción adquisitiva entre herederos de un bien

Supongamos que nuestra familia hereda un terreno de nuestros antepasados y que este bien estaba repartido 50% y 50% entre dos hermanos. Los hijos de uno de ellos se han tomado el trabajo de, con el transcurso de los años, ir inscribiendo a todos los descendientes como sucesores del terreno.

Sin embargo, la otra descendencia, por parte del otro hermano, nunca ha registrado a sus descendientes en las sucesiones. Llegado el momento de vender el terreno a un tercero, esta última familia se opone pero, sin embargo, ells nunca han vivido ni trabajado en el terreno.

Sobre el tema de los herederos, hemos hablado en nuestra nota anterior Declaración de herederos: heredar por voluntad o por ley.

¿Cómo se debe proceder?

Siguiendo el derecho positivo y la doctrina, la posesión exclusiva del terreno ostentada por una familia durante mucho tiempo no es apta para usucapir. Esto se debe a que de parte de la otra familia nunca ha existido el concepto de dueño, sino de co-dueño.

El artículo 444 del Código Civil establece

“Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión».

Además existe un concepto de posesión en el artículo 436 del CC en donde se presupone que la misma se siguen disfrutando en el mismo modo en que se adquirió mientras no se pruebe lo opuesto.

También la usucapión queda desvirtuada por el reconocimiento tácito del dominio del copropietario al poseer las escrituras públicas y las inscripciones voluntarias al Registro de la Propiedad.

Vista aérea del Pazo de Meirás

El ejemplar caso de la familia Franco

El Pazo de Meirás es un palacio que se encuentra ubicado en el Municipio de Sada, en La Coruña y nos sirve de claro ejemplo de cuándo procede o no la usucapión.

Historia del Pazo de Meirás

Este palacete fue mandado a construir a finales del siglo XIX por la escritora Emilia Pardo Bazán, quien vivía allí varios meses al año. Ella muere en 1921 y en 1938, plena Guerra Civil española, el Pazo fue comprado a una heredera con supuestas donaciones populares y fue entregado a Franco como regalo. Francisco Franco la utilizó como residencia estival junto a su familia hasta su muerte.

Problemas con la compraventa

Con el correr de los años, una serie de estudios han demostrado que las supuestas donaciones para su compra fueron forzadas por franquistas. Según un informe jurídico de 2018, la compraventa se realizó en 1941 a través de un contrato simulado que debería ser considerado como nulo.

Ahora se ha hallado el contrato de compraventa de 1938 que demuestra que la operación de 1941 ha sido totalmente fraudulenta. La Abogacía del Estado ha presentado una demanda para reclamar la propiedad a los herederos de Franco. Incluso el propio Ayuntamiento de Sada lleva varios años reclamándolo también.

Durante 2008 fue declarado Bien de Interés Cultural, posteriormente, La Xunta de Galicia ha pedido en 2018 que el Pazo se done al pueblo gallego.

En el año 2020, los Franco entregaron el Pazo de Meirás al Estado pero la controversia giraba entorno a los 697 objetos en su interior.

¿En qué situación se encuentra ahora?

Actualmente, los descendientes de Franco tienen un mes para retirar del Pazo las propiedades que fueron acumulando durante más de un siglo. Esta resolución fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de La Coruña y determina retirar “las cosas, bienes y objetos”, salvo aquellas que hayan sido colocadas allí por el Estado luego de haber tomado posesión del inmueble.

Los descendientes de Franco han dejado claro que van a pelear por quedarse con todo y cuestionan todas las medidas dictadas, tanto de la Xunta, de Patrimonio Nacional y del Gobierno.

Dentro de los muebles acumulados que deberán devolver, figuran objetos de gran valor recibidos como agasajo por el director y su esposa y también más de 3.200 libros, parte del legado de la condesa Pardo Bazán, quien fuera la anterior dueña.

Sólo resta esperar para saber cómo se desenvolverá esta historia de prescripción adquisitiva y de los herederos de Franco. Mientras, te invitamos a leer la siguiente nota, que creemos será de tu agrado:

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Como bien mencionamos en cada oportunidad, a la hora de firmar un contrato y establecer las condiciones entre ambas partes, se deben tener en cuenta todas las posibilidades que puedan suceder. Entre esas posibilidades, aparece la tácita reconducción de un alquiler. Algo que para muchos puede sonar raro, pero que se debe investigar para tener una opción más a mano. En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata, cómo se debe actuar en dicha situación, y cuándo lo tienes que hacer.

¿A qué nos referimos con tácita reconducción de un alquiler?

La tácita reconducción de un alquiler es la situación que se produce cuando el contrato de arrendamiento ha terminado, incluidas las prórrogas legales previstas, y el arrendamiento continúa en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador.

Es decir, que cuando hablamos de la tácita reconducción de un alquiler, nos referimos a la nueva relación de arrendamiento. La misma surge entre el arrendador y el arrendatario cuando se termina el contrato de arrendamiento inicial. En otras palabras, nace un nuevo contrato entre las dos partes. De dicho nuevo contrato, todas las cláusulas van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de duración. Por lo tanto, la renta será la misma, las partes (arrendador y arrendatario) seguirán siendo los mismos. Sin embargo, la duración estará establecida por la ley.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción de un alquiler?

La relación entre el arrendador y el inquilino entra en tácita reconducción si transcurren más de quince días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas) y en ese plazo suceden las siguientes situaciones. Que el arrendatario haya permanecido durante ese plazo en la vivienda o local, es decir que no ha devuelto las llaves; o que el arrendador no le dice al arrendatario en ningún momento de esos quince días que quiere que le devuelva la vivienda o local.

Por lo tanto, habrá tácita reconducción cuando el arrendatario permanezca en la vivienda o local durante los siguientes quince días a la terminación del contrato de arrendamiento inicial. Esto, siempre y cuando, durante ese plazo, el arrendador no le manifieste que desea que le devuelva la vivienda o local.

Lo que establece el Código Civil  

El Código Civil, ante la tácita reconducción de un alquiler, expresa su postura en distintos artículos. En el artículo 1.566, dispone lo siguiente. “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Al mismo tiempo, en el artículo 1.581, al que hace referencia en el anterior, expresa lo siguiente. “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual; por meses cuando es mensual; por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.

Cabe resaltar que, como la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere a la tácita reconducción, es por eso que se debe recurrir a la normativa supletoria. El Código Civil.

Esto quiere decir que, cuando un contrato de vivienda o de local regulados por la LAU termina; cuando entra en tácita reconducción deja de estar sometido a la LAU y pasa a estar bajo las normas del Código Civil. Esto es importante porque si algo no queda regulado por las partes en el contrato inicial, no es aplicarán las cláusulas de la LAU, sino que las del Código Civil. Estas últimas son distintas y suelen ser más favorables para el arrendador.

Doctrina del Tribunal Supremo      

En cuanto a la naturaleza y efectos de la tácita reconducción, el Tribunal Supremo, en su sentencia del 31/03/2021, establece lo siguiente. Que en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.581 del Código Civil, “da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes”.

Dicho consentimiento se comprende por la permanencia del arrendatario en el disfrute de lo arrendado por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato. También con el consentimiento del arrendador, que deja pasar ese plazo desde la finalización del vínculo, sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión de lo arrendado.

Que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del contrato anterior. El mismo finalizó una vez cumplido el término de su duración sin necesidad de requerimiento especial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento. Al ser un nuevo contrato, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior. Sino, que su duración será la establecida supletoriamente por el Código Civil en virtud de la remisión que el artículo 1.566 hace al artículo 1.581, como vimos anteriormente.

Del mismo modo, en la sentencia del Tribunal Supremo  (764/2013), pactada el 5/12/2013, se establece lo siguiente. “La tácita reconducción se presente ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo…”

Conclusión

En suma, cabe destacar que una cosa es que el Código Civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción. Pero otra distinta, es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nade de esa tácita reconducción. Admitiendo así, la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no solo sin su consentimiento, sino aún en contra de su voluntad expresa.

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¿Has escuchado hablar de la usucapión? ¿Qué es y qué dice la ley sobre esta forma de adquirir la propiedad de un inmueble? En este post te lo contamos.

Todos hemos escuchado historias sobre personas que, por el hecho de haber habitado una casa por un tiempo prolongado, se convierten en sus dueños. Parece ser una metodología sencilla y barata (sobre todo) para convertirse en propietario de un inmueble. También parece ser una modalidad que se encuentra en el límite de lo legal. ¿O no es acaso ilegal ocupar una propiedad que no nos pertenece? No es tan sencillo y no todo es blanco o negro. La figura jurídica de usucapión existe en todo el mundo y tiene sus fundamentos. Analizaremos qué dice la normativa

Concepto de usucapión

La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o prescripción positiva, es un modo de adquirir la propiedad de una cosa por parte de quien haya detentado la posesión de esa cosa. Cuando se usa este término, se suele referir a la adquisición de un bien inmueble, que es el tipo de usucacpión que analizaremos en este post. Una vez que se cumpla con la posesión en los plazos y condiciones establecidos por la ley, el poseedor podrá demandar que se lo declare propietario.  

Desde el punto de vista del sujeto activo (poseedor), el fundamento de esta figura responde a la necesidad de poner fin a un estado de incertidumbre de derechos. En estos casos se hallan en incertidumbre el derecho de posesión de quien habita la propiedad y el derecho de propiedad de quien figura como titular de dominio en el registro. 

Desde el punto de vista del sujeto pasivo (titular dominial), la usucapión se basa en la negligencia, inercia o desidia del propietario dominial. En estos casos, el titular abandonó o dejó en manos de otro poseedor la propiedad. Esa inercia da lugar a la usucapión, que constituirá la sanción impuesta al propietario negligente.

Usucapión en el Código Civil

El Código Civil Español denomina a esta figura “prescripción” y define sus características en los artículos 1930 y concordantes. El artículo 1930 establece que “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Es importante tener presente que por derecho real se entiende el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa. En ese entendimiento, el Código Civil determina que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”. Nosotros nos centraremos en la usucapión de cosas inmuebles, es decir: viviendas o lotes.

Usucapión ordinaria o “de buena fe”

usucapión buena fe

El artículo 1940 del Código Civil, define los requisitos para que opere la prescripción ordinaria. Allí se establecen cuatro requisitos que desarrollaremos a continuación. Dice la ley: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”. Así, las condiciones para que opere este tipo de prescripción son: 1) Posesión; 2) Buena fe; 3) Justo Título; 4) Plazo.

Posesión

La persona que pretenda usucapir deberá tener la posesión material del inmueble. Pero no basta con eso. Es importante que esa posesión sea ejercida “en concepto de dueño”, es decir que el interesado se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad. Asimismo, es necesario que nadie cuestione dicha situación. Si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño del inmueble, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.

Actos que indican la posesión en concepto de dueño

  • El pago de impuestos y contribuciones sobre la finca.
  • La realización de obras y reparaciones en la vivienda.

  • Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.
  • El arrendamiento de la propiedad.

Buena Fe

Se entiende por buena fe el convencimiento que tiene el poseedor de que quien le transmitió el inmueble era su dueño. En caso contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe. Es decir que para que opere la usucapión ordinaria, el poseedor debe estar convencido de que compró la propiedad a quien era su legítimo propietario. Si se toman los recaudos necesarios antes de comprar una propiedad, es difícil que esto suceda.

Justo Título

Para que opere la usucapión ordinaria, debe existir justo título. El artículo 1952 define el justo título de la siguiente manera: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Se entenderá que existe justo título cuando se hubiere suscrito un contrato de compraventa, una escritura, una donación, una permuta, una partición hereditaria o algún otro título válido para transmitir el inmueble de un propietario a otro.

Plazo

Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, el Código Civil exige, además de los requisitos anteriores, que la posesión se haya ejercido por un plazo determinado. El interesado debe haber detentado la posesión del inmueble por diez años (entre presentes) o veinte años (entre ausentes).

Usucapión extraordinaria

El otro tipo de usucapión que contempla el Código Civil es la usucapión extraordinaria. Este tipo de usucapión se encuentra contemplado en el artículo 1959. Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo mediante usucapión extraordinaria, no se requiere que el poseedor actúe de buena fe ni que exista justo título, como sí pasa con la usucapión ordinaria. Sí se requiere que la posesión sea ejercida en concepto de dueño. Como veremos a continuación, el plazo de posesión requerido en estos casos es mayor.

Posesión en concepto de dueño

A los efectos de que opere la usucapión extraordinaria, la posesión deberá ser detentada en concepto de dueño. Es decir, que el poseedor deberá comportarse como titular del derecho real de propiedad, actuando como tal frente a la colectividad. Dicha posesión debe ser pública: ante la vista de los vecinos, y debe ser pacífica: la posesión no debe haberse ejercido mediante fuerza o violencia.

Plazo

Para que opere la usucapión extraordinaria, la posesión debe ser ininterrumpida por el plazo de treinta años. Es decir que el interesado debe haberse encontrado en posesión del inmueble de manera continua por tres décadas. En este sentido, el artículo 1944 del Código Civil establece que ”se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”. Es una caso muy especial, en el que el legítimo propietario de un inmueble (o sus herederos) actuaron con negligencia respecto de este bien que les pertenece durante un tiempo muy prolongado. Sin embargo, sucede más seguido de lo que uno supondría.

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