Deuda hipotecaria: ¿se cancela cuando fallece el titular?

Desde Oi Real Estate queremos contarte que ocurre cuando nos enfrentamos a la muerte de un familiar y queda pendiente la hipoteca. Te explicaremos qué deben hacer sus herederos ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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La única certeza con la que contamos desde que nacemos, es que en un momento llegará la muerte. Sin saber cuál será el último día de nuestra existencia, nos embarcamos en grandes planes, los cumplimos y luego nos ponemos nuevas metas, de eso se trata la vida. 

Al emprender la compra de una vivienda se tiene en mente poder disfrutarla lo máximo posible. Elegir el lugar que será hogar para la familia es uno de los más grandes planes que se pueden concretar. Luego llega el tiempo de los cálculos, cómo pagarla, a qué entidad bancaria acudir y cómo hacer para costear todos los gastos que acarrea un inmueble. Sin embargo, no es habitual que se tenga en cuenta qué sucede en caso de que el titular del préstamo hipotecario fallezca, que si bien es posible, no es común que se prevea.

Contar con esta información resulta fundamental para saber qué dice la ley sobre la deuda hipotecaria, y poder actuar con celeridad en el tiempo adecuado. Si quieres saber todos los pasos que hay que hacer cuando fallece el titular de una hipoteca, pon mucha atención.

Deuda hipotecaria: ¿Quién se hace cargo cuando fallece el titular?

Comprar una vivienda suele ser el sueño de muchas personas. Pero en esta dimensión no existe la vida eterna y como a todo el mundo a una persona con una hipoteca le puede llegar el fin del recorrido por la vida. ¿Qué sucede entonces con la deuda hipotecaria? ¿Se cancela o se traslada a sus herederos?

Al contratar una hipoteca se contrae una deuda a largo plazo con un banco. Esta unión se prolongará durante muchos años y como en un matrimonio se dará en la salud y en la enfermedad. Los préstamos para comprar una vivienda son solidarios, lo cual quiere decir que el deudor está vinculado a devolver la totalidad del capital y no solo su parte, sin importar que haya dejado de existir.

Es por esto que muchos se preguntan, qué sucede con el préstamo hipotecario si fallece el deudor hipotecario? La casa hipotecada es un bien que se hereda? Se procede a la ejecución del inmueble? Se puede de alguna manera evitar la herencia?

En caso de que una hipoteca esté a nombre de una única persona y esta fallece, por lo general, la familia quiere heredar la vivienda que estaba a su nombre. Sin embargo, para conseguirlo también será necesario hacerse cargo de la deuda. Si sus allegados optan por no quedarse con el inmueble, también pueden rechazar la herencia y olvidarse del préstamos hipotecario.

Por otro lado, si deciden aceptar la herencia, se constituye una sociedad de bienes en la que se incluye la vivienda hasta que se acuerde la partición de los bienes, como indica el Banco de España. Además, los herederos cuentan con el derecho a comprobar la situación financiera del fallecido, esto implica conocer el saldo de sus cuentas, los movimientos durante el año previo a su muerte y los posteriores a ella, y una copia de los contratos que tuviese la persona.

De manera predeterminada, la propiedad y la hipoteca se dividirán entre todos los herederos. Sin embargo, estos pueden pactar que solo una o varias personas se queden con el inmueble. Una vez hecho el reparto, quien se quede con ella tendrá que abonar el impuesto de sucesiones (puede variar según la Comunidad Autónoma). Luego, se procede a cambiar la titularidad de la hipoteca. Se trata de un proceso conocido como subrogación por cambio de deudor, para incluir los nombres de los nuevos firmantes. Este cambio suele tener una comisión de entre el 0,1% y el 1% del total del préstamo, según cada entidad.

Al heredar los bienes también se heredan las deudas

Según el Banco de España, la ley recoge que cuando fallece una persona con una hipoteca, la vivienda y la deuda se reparten a partes iguales entre todos los herederos. De este modo, la hipoteca debe recaer sobre todos ellos.

En ese caso, el banco no puede alterar las condiciones del préstamo. Deberán mantener las mismas cuotas mensuales, la duración de la hipoteca y el tipo de interés.

Por otro lado, no es posible exigir una ampliación de las garantías del préstamo incluyendo nuevos avales. Tampoco puede obligar a la familia a contratar nuevos productos secundarios como un seguro de hogar o domiciliar nóminas.

No obstante, existe la posibilidad de que los herederos acuerden que solo uno o varios de ellos se hagan cargo de la casa. Ante esta situación, pierden el derecho de mantener intactas las condiciones de la hipoteca y deben renegociar con la entidad bancaria las condiciones. Es posible que si los nuevos propietarios no cuentan con la misma capacidad económica que el fallecido, la entidad solicite incrementar los avales o renegociar las condiciones.

Según el Código Civil, dos tercios de todo el legado deberán ir obligatoriamente destinados a familiares directos. Se los denomina ‘herederos forzosos’ tal como lo presenta la siguiente línea sucesoria:

• Hijos y descendientes
• Padres y ascendentes
• Cónyuge
• Hermanos y sobrinos
• Otros parientes hasta cuarto grado de consanguinidad
• El Estado

Si no existiera nadie en el primer grupo, los dos tercios pasarán al segundo y así sucesivamente. En caso de no haber herederos, la herencia pasará a la Administración.

Es decir, cuando algún familiar fallece y aceptas heredar, no sólo podrás gozar de sus bienes sino también de sus deudas. En el caso de una hipoteca, no caduca al momento de la muerte del titular. Es por esto que, el capital que no pudo pagar en vida el hipotecado deberá cancelarse a través de sus herederos.

¿Cuál es la legislación al respecto de las deudas hipotecarias?

El artículo 1003 del Código Civil hecha luz sobre este tema. “Por la aceptación pura y simple, o sin beneficio de inventario, quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios”.

Esto quiere decir que al heredar un bien, que puede ser mueble o inmueble y este tiene aún deuda por pagar, deberás asumir la responsabilidad de ese pago.

Tomar una decisión es importante, ya que el banco estará atento para ver si se queda con la propiedad, garantía del préstamo que firmó el difunto, o si seguirá recibiendo los pagos mensuales. En el primer caso, activará los mecanismos para la ejecución hipotecaria del bien, la cual es la antesala del desahucio. Esto sucederá si se llegan a acumular doce mensualidades sin pagar o el 3% del capital durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 cuotas o el 7% durante  la segunda mitad de la vida del préstamo.

Qué pasa si hay dos titulares y uno muere

Para poner una situación hipotética, en caso de que la cuota se abone a medias entre dos titulares y uno de ellos fallezca inesperadamente, la mitad de la deuda pasará a manos de los herederos del fallecido. Si los deudos se negaran a aceptarle, el cotitular deberá hacerse cargo de la totalidad del préstamo. 

Avalista: sigue cumpliendo su función luego de la muerte del titular?

El avalista será la única persona que no cambie, pase lo que pase y en ningún caso. Su papel no cambiará hasta que el préstamo esté completamente cancelado. Si los herederos deciden rechazar la herencia y con ella todos sus bienes y deudas, el avalista deberá hacerse cargo del contrato que firmó el titular fallecido.

El seguro de vida, cubre la hipoteca luego del fallecimiento del titular?

Las potenciales discusiones entre herederos y las preocupaciones del avalista pueden simplificarse firmando un seguro de vida. Al contratar un seguro de este tipo, se pueden evitar muchos problemas.

Cada entidad ofrecerá diferentes tipos de seguros, los cuales permitirán cubrir de forma total o parcial la deuda hipotecaria si el titular fallece. Será la aseguradora la que abone la cantidad pendiente del préstamo y la vivienda pasará al heredero libre de cargas. Contratando un seguro de vida se terminan los dolores de cabeza para los herederos, y ya no habrá preocupaciones sobre aceptar o no la herencia.

De ahí la importancia de firmar un buen contrato de seguro de vida, que cubra lo máximo posible para que de esta manera liberemos a los futuros herederos de problemas financieros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la herencia de la deuda hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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