¿Has escuchado hablar de la usucapión? ¿Qué es y qué dice la ley sobre esta forma de adquirir la propiedad de un inmueble? En este post te lo contamos.
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Todos hemos escuchado historias sobre personas que, por el hecho de haber habitado una casa por un tiempo prolongado, se convierten en sus dueños. Parece ser una metodología sencilla y barata (sobre todo) para convertirse en propietario de un inmueble. También parece ser una modalidad que se encuentra en el límite de lo legal. ¿O no es acaso ilegal ocupar una propiedad que no nos pertenece? No es tan sencillo y no todo es blanco o negro. La figura jurídica de usucapión existe en todo el mundo y tiene sus fundamentos. Analizaremos qué dice la normativa
Concepto de usucapión
La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o prescripción positiva, es un modo de adquirir la propiedad de una cosa por parte de quien haya detentado la posesión de esa cosa. Cuando se usa este término, se suele referir a la adquisición de un bien inmueble, que es el tipo de usucacpión que analizaremos en este post. Una vez que se cumpla con la posesión en los plazos y condiciones establecidos por la ley, el poseedor podrá demandar que se lo declare propietario.
Desde el punto de vista del sujeto activo (poseedor), el fundamento de esta figura responde a la necesidad de poner fin a un estado de incertidumbre de derechos. En estos casos se hallan en incertidumbre el derecho de posesión de quien habita la propiedad y el derecho de propiedad de quien figura como titular de dominio en el registro.
Desde el punto de vista del sujeto pasivo (titular dominial), la usucapión se basa en la negligencia, inercia o desidia del propietario dominial. En estos casos, el titular abandonó o dejó en manos de otro poseedor la propiedad. Esa inercia da lugar a la usucapión, que constituirá la sanción impuesta al propietario negligente.
Usucapión en el Código Civil
El Código Civil Español denomina a esta figura “prescripción” y define sus características en los artículos 1930 y concordantes. El artículo 1930 establece que “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Es importante tener presente que por derecho real se entiende el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa. En ese entendimiento, el Código Civil determina que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”. Nosotros nos centraremos en la usucapión de cosas inmuebles, es decir: viviendas o lotes.
Usucapión ordinaria o “de buena fe”
El artículo 1940 del Código Civil, define los requisitos para que opere la prescripción ordinaria. Allí se establecen cuatro requisitos que desarrollaremos a continuación. Dice la ley: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”. Así, las condiciones para que opere este tipo de prescripción son: 1) Posesión; 2) Buena fe; 3) Justo Título; 4) Plazo.
Posesión
La persona que pretenda usucapir deberá tener la posesión material del inmueble. Pero no basta con eso. Es importante que esa posesión sea ejercida “en concepto de dueño”, es decir que el interesado se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad. Asimismo, es necesario que nadie cuestione dicha situación. Si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño del inmueble, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.
Actos que indican la posesión en concepto de dueño
- El pago de impuestos y contribuciones sobre la finca.
- La realización de obras y reparaciones en la vivienda.
- Cuidado y explotación de las tierras y la percepción de sus frutos y rendimientos.
- El arrendamiento de la propiedad.
Buena Fe
Se entiende por buena fe el convencimiento que tiene el poseedor de que quien le transmitió el inmueble era su dueño. En caso contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe. Es decir que para que opere la usucapión ordinaria, el poseedor debe estar convencido de que compró la propiedad a quien era su legítimo propietario. Si se toman los recaudos necesarios antes de comprar una propiedad, es difícil que esto suceda.
Justo Título
Para que opere la usucapión ordinaria, debe existir justo título. El artículo 1952 define el justo título de la siguiente manera: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Se entenderá que existe justo título cuando se hubiere suscrito un contrato de compraventa, una escritura, una donación, una permuta, una partición hereditaria o algún otro título válido para transmitir el inmueble de un propietario a otro.
Plazo
Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, el Código Civil exige, además de los requisitos anteriores, que la posesión se haya ejercido por un plazo determinado. El interesado debe haber detentado la posesión del inmueble por diez años (entre presentes) o veinte años (entre ausentes).
Usucapión extraordinaria
El otro tipo de usucapión que contempla el Código Civil es la usucapión extraordinaria. Este tipo de usucapión se encuentra contemplado en el artículo 1959. Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo mediante usucapión extraordinaria, no se requiere que el poseedor actúe de buena fe ni que exista justo título, como sí pasa con la usucapión ordinaria. Sí se requiere que la posesión sea ejercida en concepto de dueño. Como veremos a continuación, el plazo de posesión requerido en estos casos es mayor.
Posesión en concepto de dueño
A los efectos de que opere la usucapión extraordinaria, la posesión deberá ser detentada en concepto de dueño. Es decir, que el poseedor deberá comportarse como titular del derecho real de propiedad, actuando como tal frente a la colectividad. Dicha posesión debe ser pública: ante la vista de los vecinos, y debe ser pacífica: la posesión no debe haberse ejercido mediante fuerza o violencia.
Plazo
Para que opere la usucapión extraordinaria, la posesión debe ser ininterrumpida por el plazo de treinta años. Es decir que el interesado debe haberse encontrado en posesión del inmueble de manera continua por tres décadas. En este sentido, el artículo 1944 del Código Civil establece que ”se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”. Es una caso muy especial, en el que el legítimo propietario de un inmueble (o sus herederos) actuaron con negligencia respecto de este bien que les pertenece durante un tiempo muy prolongado. Sin embargo, sucede más seguido de lo que uno supondría.
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