Si estás pensando en cancelar la hipoteca este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son los trámites que debes realizar y aclararemos todas tus dudas. Continúa leyendo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Una vez que ha terminado el plazo de tu préstamo hipotecario, o bien, si te interesa vender la vivienda, puedes optar por cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se trata de un paso que no es obligatorio una vez que hayan pasado veinte años a partir de que solicitaste el préstamo hipotecario, excepto en el caso de querer vender la propiedad.
Pasos a seguir para cancelar la hipoteca
Cancelar la hipoteca es una operación jurídica fundamental si buscas que desaparezca la hipoteca de la finca de la propiedad, una vez finalizada la obligación que se garantizaba con ella. Esto puede ser porque se ha terminado de abonar el préstamo hipotecario, o bien, porque la finca fue adjudicada en subasta.
Los diferentes tipos de cancelaciones hipotecarias
Hay dos tipos de cancelaciones hipotecarias diferentes:
Cancelación que se lleva a cabo en el momento en que termina el plazo de la hipoteca y se han abonado todas las cuotas.
La cancelación anticipada, que se realiza antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún resta un capital pendiente de pago.
En el primer caso, las cosas son más sencillas. Una vez abonada la hipoteca, el banco emite un certificado que lo acredita. Esto implica que la hipoteca está cancelada económicamente. Sin embargo, no que figure como tal en el registro de la propiedad, por lo que hay que llevar a cabo la “cancelación registral”.
Solicitar certificado de deuda cero en el banco
Para cancelar una hipoteca, deberás solicitar a tu entidad bancaria que expida un certificado, cuyo nombre es: ‘certificado de deuda cero‘. Este documento acredita que has terminado de abonar el préstamo hipotecario. El banco deberá entregarte ese documento de manera gratuita.
Según indica el Banco de España, tienes la posibilidad de realizar tú mismo los trámites necesarios para llevar a cabo la cancelación o bien, encargar a tu banco que te la tramite.
En caso de que optes por pedirle al banco que la tramite, deberás asumir los posibles gastos de gestoría. Por otro lado, la entidad bancaria podrá cobrarte una comisión por el servicio prestado. De todas formas, la entidad deberá informarte antes de los importes que tengas que abonar.
Dirigirse a la notaría
El próximo paso, será dirigirse a una notaría. Cuentas con el derecho de elegir la que tú prefieras. Allí deberás entregar el certificado de deuda cero. El banco no debe cobrarte nada por el trámite de la firma, tampoco por el desplazamiento a la notaría.
Luego, será necesario pedir y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un paso obligatorio y exento de pago.
En caso de que realices este trámite por ti mismo, una vez que tengas la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, ya tienes la posibilidad de dirigirte al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación de la hipoteca.
Pasos a seguir para realizar una cancelación anticipada de la hipoteca
La cancelación anticipada puede tener lugar por dos motivos. Si contamos con el dinero suficiente para pagar el capital que queda por amortizar o si vamos a vender la vivienda que está hipotecada.
- Cancelación anticipada de la hipoteca abonando el capital por amortizar
En primer lugar, se debe solicitar el saldo que hay que ingresar a una fecha determinada. Además, deberás llevar a cabo el ingreso correspondiente en esa fecha o antes. Luego, deberás solicitar a la entidad bancaria un certificado de deuda cero, que acredita que la hipoteca está cancelada.
Por último, solo resta hacer el documento notarial que acredita la cancelación y llevarlo al registro.
- Cancelación anticipada de la hipoteca por venta de la vivienda
Si se busca cancelar la hipoteca por la venta de la vivienda, lo más común es que tenga lugar en el mismo acto de la venta y se realiza de la siguiente manera:
Se solicita al banco el saldo de la hipoteca a la fecha en que se vaya a realizar la venta. El comprador debe preparar dos cheques bancarios. Uno será para el banco, con destino a la amortización, y otro con el saldo restante hasta completar el precio de venta destinado al vendedor.
Se debe solicitar al banco el certificado de que se ha cancelado la hipoteca, realizar el documento notarial y llevar al registro para la inscripción.
Hoy en día, prácticamente no se usa el cheque bancario. La amortización de la hipoteca y el resto del pago al vendedor, se lleva a cabo por medio de una OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos). Se trata de una transferencia vía Banco de España.
Por otro lado, los gastos de la cancelación anticipada son los mismos que en una cancelación normal. No obstante, presenta un posible extra que conviene tener en cuenta. Una gran cantidad de préstamos hipotecarios tienen una cláusula que prevé el pago de una comisión por cancelación anticipada que se deberá añadir como un coste que hay que abonar para realizarla. La comisión se cobra por el capital pendiente de amortización y su porcentaje se encuentra estipulado en le escritura hipotecaria, sin embargo, no puede ser mayor al 1%
¿Por qué es conveniente cancelar la hipoteca en el registro?
Para terminar de cancelar tu hipoteca, tendrás que presentar en el registro la escritura de cancelación y la documentación que acredite la presentación a liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
El Colegio de Registradores deja en claro que la cancelación registral del préstamo hipotecario no es obligatoria, sin embargo, es lo más conveniente.
De hecho, al cancelar la hipoteca en el registro, se deja la propiedad completamente libre de esa carga. De este modo, se posibilita la contratación de un nuevo préstamo hipotecario si así lo deseas.
Además, el valor de una vivienda libre de cargas, a efectos de la solvencia patrimonial de un propietario, es más alto si lo comparamos con el de una finca hipotecada. Esto, sin lugar a dudas, facilita cualquier tipo de operación financiera que te interese llevar a cabo.
Por otro lado, los registradores aseguran que, en caso de que tengas la intención de vender la vivienda, el comprador te exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otro tipo de cargas.
Cancelar la hipoteca implica el pago de los aranceles notariales por la escritura pública y de los aranceles registrales por su inscripción. En caso de que intervenga algún gestor en la tramitación, sus honorarios profesionales pueden aumentar el coste de la operación.
Mi hipoteca se ha cedido a otro banco: ¿Qué ocurre en este caso?
Es sabido que, un préstamo hipotecario tiene una duración muy extensa y es probable que, durante su vida, la hipoteca haya sido cedida a otra entidad bancaria. De ser así, es lógico que te preguntes a qué banco deberás dirigirte si quieres pedir el certificado de cancelación económica.
En caso de que tu préstamo hipotecario haya sido cedido a otra entidad bancaria, deberás solicitar el certificado a este último. Por otro lado, si la entidad bancaria con la que formalizaste el préstamo hipotecario ha cedido la gestión del recobro de la deuda, será ella quien se ocupe de emitir el certificado de cancelación que corresponda.
Si el banco con el que firmaste el préstamo hipotecario se ha fusionado con otro, deberás dirigirte a la entidad que haya resultado de la fusión para solicitar allí la documentación correspondiente.
Gracias a las fusiones y absorciones que se han llevado a cabo entre entidades financieras durante los últimos años, es probable que se presenten algunas dificultades al momento de obtener la documentación necesaria.
Si quieres dejar de lado los problemas, el consejo del Banco de España es que realices un control adecuado de tus productos bancarios. Por otro lado, también recomienda que gestiones la tramitación registral de tu préstamo hipotecario en el momento en el que termines de abonar la deuda que corresponda.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cancelar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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