La posibilidad de cancelar una hipoteca puede ser una alternativa en diferentes situaciones. Se trata de pagar la deuda con la entidad bancaria antes de tiempo. Ya sea para vender la propiedad hipotecada o por el solo hecho de haber conseguido la suma de dinero correspondiente para cancelarla.
Esta decisión tiene una serie de ventajas, como, por ejemplo, el ahorro en los intereses que deberías abonar por la concesión del crédito. Sin embargo, la cancelación de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos y un proceso determinado para lograr liquidar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En este post te contamos el paso a paso de como cancelar una hipoteca con la entidad bancaria y con el Registro.
En este artículo encontrarás:
¿De que se trata cancelar una hipoteca?
Se trata de un proceso mediante el cual una persona adelanta el pago por completo de una deuda que ha adquirido para la compra de una vivienda durante un tiempo determinado y que figura de manera específica en la escritura pública del inmueble. El procedimiento para cancelar una hipoteca es también conocido como “amortización total del préstamo hipotecario”.
Cuando hablamos de la cancelación de una hipoteca nos referimos a:
- El pago de la última cuota del préstamo. De esta manera, la deuda queda completamente saldada.
- Cancelar la hipoteca mediante el pago de la misma de manera anticipada, es decir, amortizando el crédito.
- Que la vivienda quede libre de cargas, a través de la cancelación de las mismas en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son las ventajas de cancelar una hipoteca?
Una de las principales ventajas de cancelar una hipoteca es el ahorro correspondiente a los intereses del préstamo. Esto se debe a que, al acortar el tiempo de pago, los intereses que se devengan son menos y, por lo tanto, el importe final del crédito es considerablemente inferior.
Sin embargo, cancelar una hipoteca es una decisión que debe ser pensada según el contexto. En la actualidad, adelantar el pago de un crédito puede no ser la mejor alternativa debido a los bajos intereses con los cuales están facilitando hipotecas las entidades bancarias. Por lo tanto, se recomienda pensar en la posibilidad de invertir en capital.
Si estás pensando cancelar una hipoteca, te recomendamos realices el pago adelantado en los primeros años del crédito o cuando no se haya llegado al máximo deducible al adquirir una vivienda en concepto de declaración de la renta.
Pasos a seguir para la cancelación de una hipoteca
Una vez que te decidas a llevar adelante el pago adelantado de una hipoteca, ya que cuentas con el dinero suficiente, deberás seguir los siguientes pasos:
- En primer lugar, debes contactarte con el banco y notificarle la decisión de querer cancelar el crédito hipotecario. La entidad bancaria se encargará de comunicarte cual es monto de la deuda y cuáles son los costes por llevar adelante el reembolso.
- Luego, deberás presentar en un documento escrito la cantidad de dinero que deseas adelantar y el día para llevar adelante la operación. Algunas entidades bancarias solicitan que el pedido de cancelación sea con anterioridad. Por lo tanto, al recibir la hipoteca es de gran importancia leer la escritura para conocer con exactitud qué tipo de plazo existe para poder enviar el aviso.
- Por último, debes depositar el monto a pagar en la cuenta de la hipoteca con la diferencia destinada a pagar algún tipo de comisión por la amortización antes de tiempo. El día que haya quedado como fecha de pago el banco cobrar el monto indicado y el crédito quedara cancelado.
Gastos por el pago adelantado de una hipoteca
Es importante tener presente que cancelar una hipoteca con anticipación pude demandar una comisión según el adelanto, sea total o parcial. El monto por amortización adelantada se encuentra limitado por ley de la siguiente forma:
Este cargo, eso sí, está limitado por ley de la siguiente manera:
- Hipotecas variables: pueden aplicar un 0,15% durante los primeros cinco años o un 0,25% en los tres primeros. En el caso de que se venza el plazo determinado no podrá cobrarse ningún tipo de comisión.
- Hipotecas fijas: la comisión por realizar por adelantado el pago de una hipoteca será de un 2% como valor máximo en los 10 primeros años. Para el resto del periodo del préstamo será un 1,5%.
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Hipotecas fijas o variables ¿Cuál es mejor?
Un factor a tener en cuenta en este punto, es que la comisión bancaria para cancelar una hipoteca solo puede ser cobrada en el caso de que produzca una pérdida. Es decir, si tu hipoteca es fija y los intereses al momento de su cancelación son más altos que cuando se la solicitó, pues entonces el banco no tendrá pérdidas y por lo tanto no podrá cobrar la comisión por la amortización.
¿Cómo se cancela una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Cuando se lleva adelante la cancelación de una hipoteca, la deuda con la entidad bancaria quedará completamente saldada. Sin embargo, no siempre que se amortiza el total de un crédito la vivienda queda libre de cargas. Para que esto suceda efectivamente se necesita además cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Según el tiempo y el dinero con el que dispongas para llevar adelante la cancelación registral de tu hipoteca podrás optar por tres alternativas. Realizarla de manera particular, que la gestione la misma entidad bancaria o contratar una empresa gestora para que se ocupe de la operación.
Te detallamos el proceso de las tres alternativas y los pasos que debes seguir.
Cancelar una hipoteca con una empresa gestora
Esta alternativa resulta muy aconsejable para quienes quieren cancelar una hipoteca y no disponen del tiempo necesario para realizar el trámite. Se trata de contratar la gestión de una empresa independiente. Es decir, una gestoría que no tenga vínculo con la entidad bancaria prestadora del crédito. A su vez, dicha entidad no debe, tampoco, tener relación con el comprador, cuando la cancelación se deba a la venta de un inmueble.
La empresa gestora independiente se responsabilizará de cada uno de los trámites necesarios. De esta manera, podrás ahorra tiempo y evitarás tener que desplazarte para la ejecución de la operación. Así como la contratación de una gestoría implica ahorro de tiempo, a su vez demanda un gasto de dinero. Por lo general, el coste es menor a lo que costaría la contratación de la gestoría de una entidad bancaria.
Con la entidad bancaria
Otra de las alternativas para cancelar una hipoteca es dejar que el propio banco que te la ha concedido o el del comprador (si has vendido la vivienda) gestione el reembolso. Si bien es, de las tres alternativas, la más cómoda, es a su vez la más costosa. Esto se debe a que los bancos suelen disponer de honorarios más elevados y acostumbran a pedir un suministro para poder pagar los gastos que demanda el proceso. A su vez, determinadas entidades bancarias podrían pedir una comisión extra por actuar como intermediarias.
Por cuenta propia
La alternativa de cancelación de crédito hipotecario por cuenta propia es la más económica, pero demanda mucho tiempo, organización y paciencia. Los pasos que debes seguir para cancelar una hipoteca de manera particular son:
- Primero debes solicitarle al banco un certificado de deuda cero. Este documento es gratuito y es el que justifica que se ha liquidado el total de la hipoteca. Por lo general, se retira en la sucursal de la entidad bancaria aunque también es posible ponerse en contacto con el banco y solicitar el envío a domicilio.
- En segundo lugar, deberás presentarte a una notaría para hacerle entrega del certificado de deuda cero. El notario que acredite la validez del documento no debe ser necesariamente el mismo con el cual se firmó la escritura de la hipoteca. Una vez presentado el certificado, se hará la escritura para la cancelación del crédito.
- Luego, deberás recoger la escritura de cancelación por la notaría cuando el notario te indique que ya está lista. La escritura debe estar firmada por el representante del banco y la misma será abonada luego de la certificación del notario. Este paso del proceso puede demorarse algunos días.
- El cuarto paso que deberás realizar es completar el formulario modelo 600 del IAJD. El Impuesto sobre Actor Jurídicos Documentados deberá ser presentado en Hacienda con la escritura para cancelar la hipoteca en la mano.
- Por último, deberás llevar toda la documentación al Registro de la Propiedad. Una vez allí, tienen que presentar la escritura para cancelar una hipoteca y la copia del IAJD. Luego del transcurso de 15 días, Hacienda te notificará que debes pasar a retirar los documento y abonar la minuta. Llegado ese momento, la carga sobre la vivienda será levantada. Se recomienda, al retirar el documento, aprovechar y solicitar una nota simple para conocer con exactitud cuál es el estado de las cargas.
¿Cuándo es necesario cancelar la hipoteca en el Registro?
Para realizar la cancelación registral de la hipoteca es necesario haber liquidado por completo el monto que te ha otorgado el banco. Una vez abonada la totalidad del préstamo, se podrá solicitar la cancelación de una hipoteca en las supuestas situaciones:
Esperamos te haya sido útil la información del paso a paso para cancelar una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
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