Comprar una vivienda ha sido desde siempre uno de los grandes anhelos y objetivos de la gran mayoría de las personas. No obstante, no siempre se dispone del monto elevado de inversión que se requiere. Como alternativa, la gran parte de compradores acuden a una hipoteca para poder adquirir una vivienda. Y, en muchos otros, a la dación de pago cuando dicho crédito, con el paso del tiempo, se torna complicado de saldar.
Luego de la llegada de la pandemia, la economía familiar ha cambiado, como cada uno de los aspectos de la cotidianidad. En este contexto, y con una realidad que promete una recuperación continua y cada vez más esperanzadora, muchas personas no logran llegar a cubrir las cuotas de sus hipotecas. La dación termina siento una alternativa de abono. Sin embargo, en España no es tan sencillo conseguirla. Tampoco imposible.
En este artículo queremos despejar todas tus dudas en relación a esta forma de pago, cuáles son los bancos en el territorio español que la ofrecen, cuáles son los pasos y requisitos para solicitarla. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la dación de pago?
Vinculada a la hipoteca inmobiliaria, se trata de un acuerdo o cláusula que permite la alternativa de cancelar una deuda de tipo hipotecaria al pendiente a cambio de la entrega de la vivienda que se encuentra como garantía de la misma al banco competente.
Según la definición establecida por el Real Academia Española, la dación de pago es la “transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda”.
Por lo tanto, la deuda que se ha adquirido y no se puede saldar, más los intereses y comisiones de pago correspondientes, se extingue con el mismo bien inmueble que ha servido de garantía para obtener la hipoteca. La propiedad hipotecada remplaza el efectivo con el que no se cuenta para saldar el crédito. Asimismo, el propietario una vez saldada la deuda con su vivienda podrá residir en ella por al menos dos años en un régimen de alquiler.
A pesar de entregar la propiedad a modo de saldo, la persona deudora no recupera esa parte del crédito que ha pagado a la entidad bancaria hasta dicho momento.
En todo el territorio español, esta práctica se encuentra regulada por Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Ventajas y desventajas de este tipo de acuerdo
Como muchos acuerdos o cláusulas, la dación de pago tiene ciertas ventajas que tienen que ver sobre todo con la posibilidad de quedar libre de deuda sin tener que tener que llegar a instancias legales. Sin embargo, como todo, también tiene algunas desventajas.
Ventajas
- Una vez aprobada la dación de pago, la deuda que se tenía con el banco se saldará por completo cuando se haga la entrega de la vivienda.
- La persona deudora al entregar la vivienda no deberá cancelar intereses por demora.
- No hará falta ningún tipo de proceso judicial para ejecutar la vivienda que no se puede saldar.
- La dación de pago permitirá la negociación de otras maneras y alternativas de pago. Además, permitirá que se pueda continuar residiendo en la vivienda por dos años mediante arrendamiento.
- Cuando comienza el proceso para la adjudicación de la dación de pago, automáticamente se dejan de abonar las cuotas mensuales correspondiente al crédito hipotecario.
Desventajas
- La dación de pago no puede ser tomada por todas las personas que adeudan una hipoteca si no se encuentra especificado en el contrato del crédito. Para estos casos, se deberá negociar con la entidad bancaria. Asimismo, el banco no tiene la obligación de dar el si y conceder el nuevo método de saldo.
- Para poder negociar la dación de pago será necesario cumplir determinados requisitos y acogerse al Código de Buenas Prácticas.
- Una vez saldada la deuda mediante esta modalidad, de requerir un préstamo u otra hipoteca más en el futuro, puede resultar mucho más complejo poder solicitarla en la misma entidad.
- En caso de lograr, en un futuro, adquirir una nueva hipoteca con el mismo banco luego de acudir a la dación de pago previamente, las condiciones no serán las mejores, ya que será de alto riesgo para la entidad.
Por lo tanto, una recomendación es optar por vender la vivienda antes de solicitar este acuerdo. Mediante dicha operación tendrás la posibilidad de saldar la deuda y al mismo tiempo ganar un resto de dinero.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar una dación de pago?
Para lograr que un banco conceda una dación de pago a una persona será necesario considerar una serie de factores por parte del comprador y del inmueble, como así también del banco.
Por una aparte y, en primer lugar, el banco debe encontrarse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. En dicho código se exige que las personas que integran la familia que habitan la vivienda que se encuentra hipotecada no dispongan de trabajo ni bienes patrimoniales.
En relación al inmueble, este debe ser la única propiedad de la familia. A su vez no debe encontrarse grabada por cargas posteriores, el crédito hipotecario del inmueble no tiene que disponer de aval ni estar en procesamiento de ejecución.
Por otra parte, la posibilidad de concesión de la dación se encuentra limitada por el valor de la hipoteca de inmueble y de la población de cada municipio. En este sentido, el precio de compra de la vivienda no puede ser superior a:
- 200.000 € para municipios con más de un millón de habitantes
- 180.000 € para municipios con más de 500.000 habitantes
- 150.000 € en municipios con más de 100.000 habitantes
- 120.000 € para municipios con menos de 100.000 habitantes
De esta manera, quienes no cumplan con todos estos requisitos no podrán acceder ni estarán protegidos con la dación de pago frente a un posible endeudamiento.
¿Cuál es la documentación necesaria para solicitar la dación?
Además de cumplir con los requisitos que se han presentado en el punto anterior, será necesario acreditar en el banco los mismos a través de la presentación de una serie de documentos. Tanto las condiciones personales como laborar deberán ser respaldadas por la siguiente documentación:
- Escritura de compraventa del inmueble y el documento que constituye la garantía hipotecaria y los que justifiquen las garantías reales o personales si es que existen.
- Certificados de rentas otorgados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria que detalle el último ejercicio tributario.
- Certificados de titularidades realizado por el Registro de la Propiedad con la situación de cada uno de los miembros de la familia.
- Libro de familia o el documento que acredite la pareja de hecho.
- Certificados por parte del Servicio Público de Empleo. Este deberá acreditar la situación de desempleo de la persona hipotecada y de los miembros de la familia. Si se trata de un trabajador independiente que no tienen rentas, el certificado deberá ser emitido por la Agencia Tributaria.
- Una declaración responsable de los deudores que indique el cumplimiento de los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio
- Declaración responsable del deudor o deudores.
¿Cómo solicitar una dación de pago?
Muchas veces, se considera inoportuno acudir a la entidad bancaria cuando se atraviesa un mal pasar económico. Sin embargo, una de las principales recomendaciones de expertos es que resulta importante asistir al banco para hacerle conocer cuáles son las posibilidades o no de pago. De esta manera, se abre una negociación para encontrar una alternativa beneficiosa para ambas partes y evitar procesos judiciales y de embargos.
Existen diversas formas para poder solicitar una dación de pago. Por un lado, es posible acudir a la vía mediante el acuerdo directo con la propia entidad bancaria. Y por el otro, mediante el cumplimiento de diversos requisitos integrados en el Código de Buenas Prácticas Bancarias
Negociación directa con la propia entidad bancaria
Una de las posibilidades es dirigirse directamente y negociar con la entidad bancaria para poder entregar la vivienda mediante una dación de pago y así dejar de tener la deuda. Para los casos en los cuales la propiedad ya ha sido requisada, se puede solicitar un régimen de alquiler por al menos dos años y pagar una cuota mensual a la entidad.
El monto de la renta será fijado en relación al nivel de endeudamiento que se tenga cuando se apruebe la dación de pago. Se trata de la forma más rápida para resolver la deuda. La única dificultad es tener el 100% de la voluntad de la entidad para aprobarla.
El tiempo para conceder el acuerdo dependerá si se encuentra o no estipulado en el contrato de la hipoteca. De no estar en alguna cláusula, el mismo puede tardar entre tres y seis meses en aprobarse o denegarlo.
Mediante el Código de Buenas Prácticas
En aquellos casos en los cuales el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, se podrá acudir al mismo para la solicitud y aprobación de la dación de pago. Claro está, se deberán tener cumplidos cada uno de requisitos requeridos por la legislación española. En España, la gran mayoría de los bancos se encuentran dentro del código.
Un dato importante a considerar es que, si la persona deudora se acoge a este proceso, la entidad bancaria no podrá ejecutar un embargo ni aplicar un interés por demora superior al de la hipoteca más un 2% adicional.
¿Qué entidades bancarias ofrecen hipotecas con dación en España?
En la actualidad sólo un banco en España comercializa de manera abierta hipotecas que incluyen cláusulas con dación de pago. Estamos hablando de la firma Bankinter. Dicha entidad incluye esta alternativa en uno de sus préstamos hipotecarios promocionados a tipo variable.
Sin embargo, a pesar de que no sea explícito el ofrecimiento de los bancos de la dación, siempre es posible proponer una negociación. En estos casos, el éxito o no dependerá de la voluntad de la entidad, si se encuentra adherida al código de Buenas Prácticas y si el deudor cumple con todos los requisitos que ya se mencionaron.
¿No has podido pagar tu hipoteca y estás evaluando la dación de pago?
Antes que comiences a gestionar la entrega de tu inmueble con el banco, te proponemos que te contactes con nosotros, podemos darte una solución superadora a tu inconveniente. Consúltanos!
Hasta aquí te hemos enumerado los principales puntos a tener en cuenta para saber qué es y cómo solicitar una dación de pago. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
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