La resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador, es uno de los supuestos especiales contemplados en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Real Decreto-Ley 7/2019 – como una de las causas para rescindir o resolver un contrato de alquiler.
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Derechos del Arrendador
Siendo el alquiler una relación jurídica en la cual una persona, que es propietaria de un inmueble, concede a otra la posesión del mismo a cambio de una mensualidad o renta. Dicha relación se formaliza a través de un contrato, por ello es imprescindible hacer constar expresamente en sus estipulaciones; la posibilidad de resolución por razones de necesidad a fin de proceder a la extinción de la obligación de alquiler de la vivienda.
Según el art. 9.3 de la LAU, si el contrato es menos de 3 años, aunque el inquilino tenga derecho a estar en la vivienda hasta el tercer año, perderá el derecho una vez transcurrido el primer año de contrato, si el propietario necesita la vivienda para sí o para determinados familiares.
No obstante, si el contrato es superior a 3 años, el desalojo se fundamenta en el artículo 10 de la LAU, alegando el arrendador que no desea que entre en vigor la “prórroga necesaria” porque así lo permite la ley, sin necesidad de dar más explicaciones. Y es que los contratos de 3 años o más no admiten “prórrogas obligatorias”, sino “prórrogas necesarias”.
Asimismo, en los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que, para poder hacer uso de este derecho, tiene que haber quedado estipulado el contrato de arrendamiento.
Esto significa que si el propietario no sabía nada al respecto y no se incluyó esta cláusula en el contrato, no podrá hacer valer este derecho.
En los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, no era necesario incluir expresamente esta condición en el contrato.
¿Qué se considera como necesidad para resolver un contrato de arrendamiento?
Se considera necesidad, cuando el arrendador o los familiares previstos en la Ley, pese al alquiler celebrado, tienen la necesidad vital de usar la vivienda alquilada como vivienda permanente.
Así pues, la Ley indica también que, además del arrendador, la necesidad podrá ser para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para los demás familiares no está permitido legalmente resolver el contrato por necesidad.
En este sentido, solo las personas naturales pueden alegar razones de necesidad para rescindir un contrato de arrendamiento, en consecuencia, las personas jurídicas no pueden realizar este procedimiento por cuanto la Ley solo permite resolver el arrendamiento cuando el arrendador es una persona física.
Requisitos para la resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador
Aun cuando, la ley establece que es posible la resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador de la vivienda, claro está que para ello se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Debe haber transcurrido un año de duración del contrato.
- El arrendador debe comunicar al inquilino la necesidad de la vivienda con dos meses de antelación respecto a la fecha en la que la necesite.
- La vivienda deberá destinarse a vivienda permanente para el arrendador, sus familiares en primer grado (padres o hijos, por ejemplo), o su cónyuge.
¿Hay que especificar y probar la causa de necesidad?
En efecto, el arrendador debe probar que realmente tiene la “necesidad de ocupar la vivienda” y ello es evidente para evitar que pueda incurrirse en fraude en la aplicación de la previsión contenida en la Ley.
Es por ello que el arrendador deberá confirmar la razón para necesitar ocupar la vivienda o en todo caso, por qué han variado sus circunstancias vitales hasta el punto de que cuando se celebrara el contrato no necesitaba ocupar la vivienda de su propiedad y sí lo necesita en este momento.
Por lo tanto, después de recibida la notificación con al menos 2 meses de antelación por parte del arrendador, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda, salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.
¿Cuáles son los derechos del arrendatario?
Si el arrendatario abandona la vivienda; y en un plazo superior a 3 meses, la vivienda no ha sido ocupada por el propietario o por alguno de sus familiares, el arrendatario tiene derecho a solicitar que se le devuelva, en las mismas condiciones del contrato que se encontraba vigente antes de la resolución.
De igual forma, puede pedir una indemnización por los gastos que haya conllevado el desalojo, como transporte, mudanza o suministros.
La indemnización a la que el arrendatario tiene derecho en estos casos, es de un mes de renta por cada año que quede hasta cumplir los 3 años de duración. Lo cual no se aplica en aquellos casos en los que la vivienda no haya sido ocupada por causas de fuerza mayor.
Modelo de contrato de resolución de alquiler por necesidad del arrendador
La mejor forma de poner fin a un contrato de alquiler es hacerlo de mutuo acuerdo. Para ello, debe formalizarse un escrito que se guarda con el contrato original. El modelo de rescisión de un contrato de alquiler por necesidad del arrendador sería el siguiente:
- Motivo por el que se produce la rescisión del contrato.
- Fecha del documento.
- Firma del arrendador y del arrendatario.
- Referenciar el estado de los muebles y enseres de la vivienda para evitar reclamaciones posteriores.
Se recomienda firmar el documento una vez que se ha inspeccionado la vivienda por parte del arrendador, con el fin de evitar futuras sorpresas. Después de esto, se procede a la devolución de las llaves y se fijan el día del desalojo y el pago de los suministros pendientes.
La fianza debe devolverse en ese momento, a menos que se refleje en el documento que el pago está pendiente e indicar cuándo se pagará y la cuenta a la que debe transferirse el dinero.
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