Como ya hemos visto, al hablar de contrato de alquiler, podemos hacer referencia tanto al alquiler de vivienda como al alquiler de local. Este último, es considerado por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento para uso distinto de vivienda. Cabe recordar, que es un contrato entre las partes signatarias mediante el cual el arrendador (propietario del local) se obliga a ceder el uso del inmueble al arrendatario. El arrendatario, a su vez, podrá destinar el local para el ejercicio de una actividad económica, y lo hará por un período temporal concreto. A cambio, satisface al arrendador mediante la renta. Ahora bien, ¿ qué sucede si el arrendatario decide realizar un contrato de subarrendamiento de local con otra persona? ¿Es legal? ¿Qué significa? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer sobre el subarrendamiento de un local de comercio.
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¿Qué es el contrato de subarrendamiento de local?
El contrato de subarrendamiento de local es aquel contrato mediante el cual el arrendatario realquila a una tercera persona el uso del local que tiene alquilado con el arrendador. Es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local alquilado.
El subarrendamiento de local puede ser total o parcial. En el subarrendamiento parcial, el inquilino original continúa ocupando el local junto con el nuevo subarrendatario. Por eso mismo, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total. Esto significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.
De esta manera, cuando se produce el subarriendo de local, se llevan a cabo dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas. Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador). Y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador. Es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local a cambio del pago del alquiler. Mientras que el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.
¿Se puede realizar siempre el contrato de subarrendamiento de local?
Para responder esta pregunta, cabe fijarse lo establecido en el contrato de alquiler firmado inicialmente entre el arrendador y el arrendatario. Si dicho contrato prohíbe expresamente el subarriendo, el mismo no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato. De esa manera está establecido en el artículo 1255 del Código Civil sobre libertad de pactos.
Por su parte, si el contrato de alquiler no estableciera nada sobre la posibilidad de subarrendar o no, el arrendatario podrá subarrendar el local. Lo podrá hacer total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Así está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde en su artículo 32.1 dispone lo siguiente. “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.
Al mismo tiempo, el único requisito que se solicita en esta situación es que el arrendatario tiene la obligación de comunicarle al arrendador que se ha realizado el subarriendo del local. Describiéndole, a su vez, los datos de la nueva persona que va a ocupar el local. Para llevar a cabo la notificación, el arrendatario tiene un mes desde que se haya producido el subarriendo. En caso de que no se haga el aviso o notificación, el arrendador estará en su derecho de solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler.
Aumento de la renta en caso de subarriendo
Con respecto al aumento de la renta del alquiler en caso de llevarse a cabo un contrato de subarrendamiento de local, se tendrá que estar sujeto nuevamente a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento. En otras palabras, el importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado
En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato de alquiler, y a partir del mes siguiente luego de la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera. Si se subarrienda la totalidad del local, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario. Sin embargo, si el subarriendo es parcial, la renta se elevará un 10%.
En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario del inmueble, salvo que se hubiese pactado lo contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario del local.
¿Cuánto dura el contrato de subarrendamiento de local?
La duración de un contrato de subarrendamiento de local quedará sujeto a lo que las partes correspondientes decidan pactar. Es decir, lo que el subarrendador y el subarrendatario establezcan y firmen. Sin embargo, lo que sí tendrá el contrato de subarrendamiento de local es una fecha límite de duración. Esto se debe a que no puede existir un contrato de subarrendamiento sin que exista un contrato de arrendamiento previo.
Por lo tanto, lo que sí es seguro y va más allá de lo que puedan establecer mutuamente el subarrendador y el subarrendatario es que al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá de igual manera y automáticamente el contrato de subarriendo.
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