Es probable que, dentro del tiempo de duración de un contrato de alquiler, sea necesario realizar algún tipo de reparación en la vivienda. Algunas de ellas deberá asumirlas el propietario, en cambio otras serán responsabilidad del inquilino. Esto, muchas veces, puede generar confusión, por lo cual varios arrendadores y arrendatarios buscan aclarar dudas respecto a este tema. ¿Quién debe hacerse cargo de los diferentes tipos de reparaciones en un piso en alquiler? ¿Cuáles corresponden al propietario y cuáles al inquilino? En este artículo te lo contamos.
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Las reparaciones en una vivienda alquilada son materia de discusión y generan incontables dudas, tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. La realidad es que la ley no es clara al respecto. Incluso los tribunales emiten respuestas muy variadas cuando estos casos llegan a la justicia. Sin embargo, es posible evitar este tipo de inconvenientes.
A continuación te contamos qué dispone la normativa vigente respecto a las reparaciones de un piso en alquiler, cuáles le corresponden al propietario y cuáles al inquilino. También te mostramos qué determinó la justicia en un caso en especial y cómo actuar frente a estos conflictos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Qué dice la ley acerca de quién debe hacerse cargo de las reparaciones de un piso en alquiler?
Las reparaciones de un piso en alquiler están reguladas por el Código Civil español y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ambos hacen referencia a los arreglos más estructurales, que corresponden al propietario. Por otro lado, la LAU indica que las reparaciones más pequeñas debe asumirlas el inquilino. Veamos qué dicen en concreto.
Respecto a las obligaciones del arrendador
Según el artículo 1554.2º del Código Civil, el propietario o arrendador tiene la obligación de realizar en la vivienda, durante el tiempo de vigencia del contrato, todas las reparaciones necesarias para conservarla en perfectas condiciones de habitabilidad.
En este sentido, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone lo siguiente:
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Respecto a las obligaciones del arrendatario
Volviendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la misma indica en su artículo 21.4 que:
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Las reparaciones de conservación y las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler
De esta manera, la ley diferencia entre dos tipos de reparaciones que pueden llegar a ser necesarias durante un alquiler. Por un lado, las de conservación, que son obligación del arrendador. Por el otro, las pequeñas, que corresponden al arrendatario.
Es importante mencionar aquí que, teniendo en cuenta la libertad de pactos supuesta en el artículo 1255 del Código Civil, la realización de reparaciones puede acordarse por las partes de manera diferente en cada contrato de arrendamiento. De esta manera, es posible que en algunos casos el propietario asuma, no sólo su obligación respecto a las reparaciones de conservación, sino también sobre las pequeñas. Sin embargo, esto no funciona de igual manera en el caso inverso. Si el documento prevé que las reparaciones de mantenimiento y conservación de la vivienda serán responsabilidad del inquilino, dicha cláusula podrá considerarse como nula. Así lo dispone el artículo 21.1 de la LAU, que considera que esta obligación del arrendador es de carácter imperativo y no puede alterarse por la voluntad de las partes.
Ahora veamos, a rasgos generales, en qué consisten las reparaciones de conservación y las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler.
¿En qué consisten las reparaciones de conservación de un piso en alquiler?
Las reparaciones de conservación y mantenimiento de un piso en alquiler, cuya responsabilidad recae sobre el arrendador, son aquellas que tienen que ver con: deterioros motivados por el transcurso del tiempo, un uso correcto y ordenado por parte de los sucesivos inquilinos, cuestiones de caso fortuito o fuerza mayor, un natural desgaste de la vivienda o, incluso, imposiciones por parte de alguna autoridad competente. Dichas obras no se limitan al interior de la vivienda, pues también pueden afectar a elementos en común, si se trata de un edificio.
En definitiva, se trata de reparaciones de carácter más estructural que son indispensables para garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble. De esta manera, será obligación del arrendador reparar, por ejemplo:
- Tuberías y red de desagües.
- Techos.
- Suelos.
- Paredes.
- Daños por humedad en estructuras.
- Muros y apoyos.
- Refuerzos de vigas.
¿En qué consisten las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler?
En el caso de las llamadas “pequeñas reparaciones”, definirlas y establecer sus límites se complica más que en el caso anterior. Debido a que la ley no brinda demasiadas precisiones acerca de este concepto, son la doctrina y la jurisprudencia, teniendo en cuenta los fallos de los diferentes Tribunales, las que nos ayudan a determinar de qué se tratan.
Sin embargo, las confusiones siguen siendo muchas. Mientras que algunos hablan de las pequeñas reparaciones como “aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble”, otros las definen como “las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos”.
De todas maneras, podemos afirmar que corresponde al inquilino la reparación de elementos como, por ejemplo:
- Grifos.
- Persianas.
- Cerraduras.
- Muebles.
- Electrodomésticos.
Reparación de la caldera: un caso con muchas contradicciones
Como hemos visto, en muchas ocasiones no queda claro cuándo se trata de una pequeña reparación y cuándo de una reparación de conservación. De hecho, existe un caso en especial que acarrea una gran cantidad de dudas y problemas entre propietarios, inquilinos e, incluso, la misma justicia. Se trata de la reparación de la caldera. ¿A cuál de las dos partes le corresponde? ¿Se trata de un arreglo estructural destinado a mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda? ¿Puede considerarse como un pequeño arreglo de un elemento de uso cotidiano? ¿Qué respuestas brindan al respecto los Juzgados y Tribunales?
A continuación revisaremos lo dispuesto en una serie de sentencias. Algunas de ellas resuelven que este tipo de reparación es responsabilidad del arrendador, otras adjudican esta obligación al arrendatario.
Sentencias que consideran la reparación de la caldera como una obligación del arrendador
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 26/12/2008
“Debe aplicarse el artículo 21 de la LAU, que dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, sin que podamos admitir que la avería del termo eléctrico, sea imputable a una actuación negligente del inquilino, pues no existe la mínima prueba sobre este hecho, ya que la arrendadora, tras ser requerida por el inquilino en sucesivas ocasiones para que reparase la avería, se desentendió de sus obligaciones y ni siquiera se preocupó, mandando a un técnico, de comprobar el origen y alcance de la avería.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 14/10/2004
“No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del sesenta por ciento de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.”
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia del 19/07/2012
“El juez, con buen criterio, distingue entre las reparaciones que contractualmente asume el arrendatario y la sustitución de un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda, como lo es la existencia de la caldera. Y concluye que no ofrece duda que tal sustitución corresponde al arrendador, calificando de absurda su pretensión de que una arrendataria que está ocho meses en la vivienda deba pagar una caldera nueva, cuando la existente ha sido objeto de numerosas reparaciones por su mal estado.
El recurrente se ampara en el apartado quinto del contrato en el que se establece que “son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, calentador. Lo cierto es que del tenor literal del contrato que acabamos de referir no se desprende de ninguna manera que corresponda a la inquilina la sustitución de la caldera. A lo único que se obliga es a la reparación y conservación de las instalaciones de agua, calefacción, calentador, etc., pero no a la sustitución de los elementos esenciales de esas instalaciones.
En todos estos casos se determinó que al inquilino no le correspondía hacerse cargo de la reparación de la caldera. En cambio, se imputó esta obligación al propietario. Muchas veces porque se consideró que el gasto era muy elevado para ser afrontado por el arrendatario. En otras ocasiones, porque su avería no fue por acción u omisión suya.
Sentencias que consideran la reparación de la caldera como una obligación del arrendatario
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia del 25/10/2010
“No cabe duda de que, por ley, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Pero para evitar subjetividades y conflictos, también establece la ley, como hemos visto en el párrafo 4 del artículo 21 de la LAU, que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.
Si tenemos en cuenta que lo que la demandante denuncia son averías en la caldera y en la lavadora, hay que admitir que se trata de elementos de uso muy frecuente en las casas y que, en consecuencia, sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento. Averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato y que, por lo general, comportan un gasto normal en una vivienda. Cosa distinta sería la “sustitución” de un elemento incorporado a la vivienda, como calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia del 18/05/2010
“En el caso tratado, en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se especificaba que la arrendadora no respondía de los daños que se produjeran dentro del inmueble, por lo que ya se recomendaba a la arrendataria que suscribiera el correspondiente seguro. Además se establecía que recibía el piso con sus instalaciones en buen estado, incluido el termo que, según las pruebas practicadas, se había sustituido recientemente.
No cabe duda que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, le corresponde al arrendatario el mantenimiento de los bienes en buen estado y las reparaciones de puro mantenimiento. También debemos mostrar nuestro acuerdo con el Juez de Instancia respecto a que si se colocan objetos que pueden resultar dañados por el agua debajo de un termo de agua caliente y además no se ha revisado frecuentemente dicho termo para que esté siempre en perfecto estado no parece razonable que se responsabilice a la arrendadora de los daños que finalmente se producen por el agua.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia del 21/06/2013
“En el caso de autos, la rotura del latiguillo se produjo de forma repentina, cuando la arrendataria se hallaba fuera de la vivienda, lo que impidió que se pudiera dar aviso previo a la propiedad para hacer la reparación o que la haga la propia arrendataria, a su cargo, de modo que los daños ya se habían causado sin que se tuviera antes la posibilidad de evitarlos.
Los preceptos antes citados de la Ley de Arrendamientos Urbanos indican que la obligación del arrendador de hacer las reparaciones depende de un previo aviso del arrendatario, lo que en el caso de autos no ha tenido lugar, y en este sentido es claro que no puede imputarse incumplimiento de sus obligaciones contractuales a la propietaria arrendadora. Es más, cabe sostener que la mera sustitución del latiguillo es una de las reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda que han de ser abonadas por la arrendataria.”
En todos estos casos, a diferencia de los anteriores, se determinó que la reparación de la caldera era responsabilidad del inquilino. En algunos, porque el juzgado consideró que se trataba de una pequeña reparación, en otros, porque el arrendatario no obró correctamente.
¿Qué hacer cuando no queda claro cuál de las dos partes debe hacerse cargo de una reparación?
Luego de analizar la normativa vigente que regula las reparaciones de un piso en alquiler y enumerar diferentes sentencias sobre un caso específico, podemos concluir que se trata de un tema que genera más confusiones que certezas.
La realidad es que la ley no determina con claridad cuáles son pequeñas reparaciones y cuáles son reparaciones de conservación y mantenimiento. Si bien considera que las primeras corresponden al inquilino y las segundas al propietario, la poca delimitación de los conceptos hace que, incluso la justicia, tenga dudas sobre cómo proceder.¿Qué se puede hacer para evitar este tipo de inconvenientes?
Especificar a quién le corresponde cada reparación en el contrato
Lo mejor es actuar siempre con anticipación. Como es sabido, el contrato de alquiler es aquel que regula todas las condiciones de un acuerdo de arrendamiento durante el tiempo que esté vigente. Por esta razón, es indispensable confeccionarlo de manera correcta y, en lo posible, con el acompañamiento de un profesional. También es importante incluir todas las cláusulas necesarias para evitar futuros malentendidos. En este sentido, para que no haya conflictos respecto de las reparaciones, es recomendable incluir una cláusula en donde ambas partes acuerden cómo obrar en estos casos. Lo único que debe tenerse en cuenta es que, como mencionamos anteriormente, en ningún caso los arrendatarios pueden hacerse cargo de los gastos de conservación.
Recurrir a la justicia
De no haber incluido este tipo de cláusula en un contrato de alquiler, siempre existe la posibilidad de recurrir a la justicia que, como hemos visto, puede dar respuestas muy variadas respecto a este tema. Lo mismo puede hacerse cuando sí se incluyó una cláusula sobre reparaciones en el contrato, pero alguna de las partes no cumplió con ella.
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