Arrendar un piso en España es una de las alegrías más importantes por las que puede experimentar un inquilino. Sin embargo, suelen desarrollarse algunas inquietudes a lo largo del tiempo y una de las más preguntadas es acerca de a quién le corresponde pagar por las reparaciones en un alquiler. Descúbrelo, a continuación.
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Comprar una propiedad es uno de los deseos que presentan casi todas las personas que quieren lograr su independencia económica, pero las oportunidades de hacerlo no se encuentran para todos los interesados. Esto sucede principalmente, porque adquirir una vivienda en esta década tiene un coste muy alto.
La situación monetaria puede convertirse en un impedimento a corto plazo, aunque la capacidad ahorrativa puede lograr cumplir ese tiempo en muy pocos años. No obstante, la alternativa del arrendamiento permite hallar esa libertad de un sitio propio, hasta el momento en que el acontecimiento esperado se vuelva una realidad.
En un contrato de alquiler se establecen todos los derechos y obligaciones que les corresponden a los arrendatarios y a los caseros de un piso. Pero qué ocurre, si se realizan modificaciones en ese lugar, quién es el encargado de los costes de las reparaciones en un alquiler. ¡Sigue leyendo!
Reparaciones en un alquiler: ¿A quién le corresponde pagar por ellas?
Para determinar a quién le corresponde pagar por los costes de las reparaciones en un alquiler, se requiere de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el artículo 21, se especifica detalladamente bajo qué circunstancias debe pagar un arrendatario y en cuáles, el propietario de la vivienda que se encuentra arrendada. Conócelas en el siguiente apartado.
¿El inquilino debe pagar por modificaciones en un piso que alquila?
La principal obligación que tiene un arrendatario es la de pagar puntualmente la renta, pero también, la de hacerse responsable ante un uso inadecuado del piso. Una de las cuestiones por las que se debe pagar por reparaciones en un alquiler es, si se realizan por el uso frecuente.
¿Bajo qué condiciones debe pagar un arrendador?
El propietario de un piso de alquiler tiene la responsabilidad de pagar los costes de las reparaciones de un piso, siempre y cuándo se observe un deterioro en esa vivienda. De ese modo, no debe ser el inquilino el que pague por la habitabilidad de la propiedad, ya que le corresponde al casero procurar por la misma.
¿Si existe una avería qué debe hacerse?
Las averías son uno de los temas más cuestionados, porque si bien la normativa indica qué, las reparaciones deben ser pagadas por el propietario al encontrarse dentro de las condiciones de habitabilidad necesarias para recibir inquilinos. Estas establecen qué es responsabilidad del casero, brindar un espacio que se encuentre en perfecto estado para ser habilitado.
Pero puede existir un aspecto que implique la modificación de la norma, atribuyendo el pago de las reparaciones en un alquiler al arrendatario. En este caso, se debe comprobar que se trató de un accidente provocado por el inquilino, ya que, de otro modo las averías que se presentan en viviendas antiguas, deben ser pagadas por los arrendadores.
¿Es obligatorio incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula por las reparaciones en un alquiler?
Los malos entendidos y los inconvenientes suelen ser muy comunes entre los propietarios y los inquilinos, es por eso que las cláusulas que se coloquen en el contrato serán la clave para resolver problemas. El inquilino debe corroborar que su piso cuenta con averías, porque de lo contrario deberá pagar por cualquier accidente que se observa en la vivienda.
¿Quién puede realizar obras en una vivienda arrendada?
La propiedad es de aquel que tiene las escrituras que así lo ameriten, por lo que puede hacer lo que quiera con las cosas que le pertenecen. Sin embargo, cuando un piso se encuentra en alquiler no es tan sencillo realizar acciones individuales, porque en la vivienda se hallan inquilinos que pagan por estar en dicho lugar por tiempo determinado.
Por lo tanto, si el casero desea realizar reparaciones en un alquiler podrá hacerlo, una vez que le avise a su inquilino. De este modo, procura mantener la vivienda como debe ser para que sea habitada por los huéspedes, cuenta con 20 días para terminarla. En el caso, de que no se cumpla con el plazo deberá descontarle ese mes a su arrendatario o bajar la renta, por los inconvenientes ocasionados por la demora.
El inquilino también puede llevar a cabo la realización de obras, pero deberá pedir permiso a su propietario y asegurarse que esas modificaciones, no impliquen problemas para la vivienda. Si se observara algún tipo de modificación que pusiera en riesgo la seguridad de la propiedad, deberá revertirlo cuánto antes.
¿Es recomendable hacer reparaciones en un alquiler?
Cuando el dueño de una vivienda toma la decisión de colocar su piso en alquiler, lo hace con el objetivo de ofrecerle el sitio ideal a su inquilino para que lo sienta cómo su casa soñada. Por eso es necesario que la propiedad se encuentre en perfecto estado, sin inconvenientes y lista para ser habitada.
La mejor situación sería hacer reparaciones en un alquiler, en el momento que no estuviera siendo habitada, para no molestar al arrendatario. No obstante, si no existiera esta posibilidad adecuada, se debería realizarlo pidiendo permiso al huésped como se indicó en los apartados anteriores, con el objetivo de cumplir con la seguridad necesaria.
Además, si la vivienda es antigua es requisito indispensable modificar la estructura para impedir situaciones no deseadas. Por eso, si te encuentras ante la disyuntiva de solicitar permiso al propietario para hacer modificaciones, tienes el derecho de realizarlo; ya que el piso te pertenece hasta la finalización del contrato de alquiler.
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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.
Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Es probable que, dentro del tiempo de duración de un contrato de alquiler, sea necesario realizar algún tipo de reparación en la vivienda. Algunas de ellas deberá asumirlas el propietario, en cambio otras serán responsabilidad del inquilino. Esto, muchas veces, puede generar confusión, por lo cual varios arrendadores y arrendatarios buscan aclarar dudas respecto a este tema. ¿Quién debe hacerse cargo de los diferentes tipos de reparaciones en un piso en alquiler? ¿Cuáles corresponden al propietario y cuáles al inquilino? En este artículo te lo contamos.
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Las reparaciones en una vivienda alquilada son materia de discusión y generan incontables dudas, tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. La realidad es que la ley no es clara al respecto. Incluso los tribunales emiten respuestas muy variadas cuando estos casos llegan a la justicia. Sin embargo, es posible evitar este tipo de inconvenientes.
A continuación te contamos qué dispone la normativa vigente respecto a las reparaciones de un piso en alquiler, cuáles le corresponden al propietario y cuáles al inquilino. También te mostramos qué determinó la justicia en un caso en especial y cómo actuar frente a estos conflictos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Qué dice la ley acerca de quién debe hacerse cargo de las reparaciones de un piso en alquiler?
Las reparaciones de un piso en alquiler están reguladas por el Código Civil español y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ambos hacen referencia a los arreglos más estructurales, que corresponden al propietario. Por otro lado, la LAU indica que las reparaciones más pequeñas debe asumirlas el inquilino. Veamos qué dicen en concreto.
Respecto a las obligaciones del arrendador
Según el artículo 1554.2º del Código Civil, el propietario o arrendador tiene la obligación de realizar en la vivienda, durante el tiempo de vigencia del contrato, todas las reparaciones necesarias para conservarla en perfectas condiciones de habitabilidad.
En este sentido, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone lo siguiente:
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Respecto a las obligaciones del arrendatario
Volviendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la misma indica en su artículo 21.4 que:
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Las reparaciones de conservación y las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler
De esta manera, la ley diferencia entre dos tipos de reparaciones que pueden llegar a ser necesarias durante un alquiler. Por un lado, las de conservación, que son obligación del arrendador. Por el otro, las pequeñas, que corresponden al arrendatario.
Es importante mencionar aquí que, teniendo en cuenta la libertad de pactos supuesta en el artículo 1255 del Código Civil, la realización de reparaciones puede acordarse por las partes de manera diferente en cada contrato de arrendamiento. De esta manera, es posible que en algunos casos el propietario asuma, no sólo su obligación respecto a las reparaciones de conservación, sino también sobre las pequeñas. Sin embargo, esto no funciona de igual manera en el caso inverso. Si el documento prevé que las reparaciones de mantenimiento y conservación de la vivienda serán responsabilidad del inquilino, dicha cláusula podrá considerarse como nula. Así lo dispone el artículo 21.1 de la LAU, que considera que esta obligación del arrendador es de carácter imperativo y no puede alterarse por la voluntad de las partes.
Ahora veamos, a rasgos generales, en qué consisten las reparaciones de conservación y las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler.
¿En qué consisten las reparaciones de conservación de un piso en alquiler?
Las reparaciones de conservación y mantenimiento de un piso en alquiler, cuya responsabilidad recae sobre el arrendador, son aquellas que tienen que ver con: deterioros motivados por el transcurso del tiempo, un uso correcto y ordenado por parte de los sucesivos inquilinos, cuestiones de caso fortuito o fuerza mayor, un natural desgaste de la vivienda o, incluso, imposiciones por parte de alguna autoridad competente. Dichas obras no se limitan al interior de la vivienda, pues también pueden afectar a elementos en común, si se trata de un edificio.
En definitiva, se trata de reparaciones de carácter más estructural que son indispensables para garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble. De esta manera, será obligación del arrendador reparar, por ejemplo:
Tuberías y red de desagües.
Techos.
Suelos.
Paredes.
Daños por humedad en estructuras.
Muros y apoyos.
Refuerzos de vigas.
¿En qué consisten las pequeñas reparaciones de un piso en alquiler?
En el caso de las llamadas “pequeñas reparaciones”, definirlas y establecer sus límites se complica más que en el caso anterior. Debido a que la ley no brinda demasiadas precisiones acerca de este concepto, son la doctrina y la jurisprudencia, teniendo en cuenta los fallos de los diferentes Tribunales, las que nos ayudan a determinar de qué se tratan.
Sin embargo, las confusiones siguen siendo muchas. Mientras que algunos hablan de las pequeñas reparaciones como “aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble”, otros las definen como “las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos”.
De todas maneras, podemos afirmar que corresponde al inquilino la reparación de elementos como, por ejemplo:
Grifos.
Persianas.
Cerraduras.
Muebles.
Electrodomésticos.
Reparación de la caldera: un caso con muchas contradicciones
Como hemos visto, en muchas ocasiones no queda claro cuándo se trata de una pequeña reparación y cuándo de una reparación de conservación. De hecho, existe un caso en especial que acarrea una gran cantidad de dudas y problemas entre propietarios, inquilinos e, incluso, la misma justicia. Se trata de la reparación de la caldera. ¿A cuál de las dos partes le corresponde? ¿Se trata de un arreglo estructural destinado a mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda? ¿Puede considerarse como un pequeño arreglo de un elemento de uso cotidiano? ¿Qué respuestas brindan al respecto los Juzgados y Tribunales?
A continuación revisaremos lo dispuesto en una serie de sentencias. Algunas de ellas resuelven que este tipo de reparación es responsabilidad del arrendador, otras adjudican esta obligación al arrendatario.
Sentencias que consideran la reparación de la caldera como una obligación del arrendador
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 26/12/2008
“Debe aplicarse el artículo 21 de la LAU, que dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, sin que podamos admitir que la avería del termo eléctrico, sea imputable a una actuación negligente del inquilino, pues no existe la mínima prueba sobre este hecho, ya que la arrendadora, tras ser requerida por el inquilino en sucesivas ocasiones para que reparase la avería, se desentendió de sus obligaciones y ni siquiera se preocupó, mandando a un técnico, de comprobar el origen y alcance de la avería.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia del 14/10/2004
“No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del sesenta por ciento de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.”
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia del 19/07/2012
“El juez, con buen criterio, distingue entre las reparaciones que contractualmente asume el arrendatario y la sustitución de un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda, como lo es la existencia de la caldera. Y concluye que no ofrece duda que tal sustitución corresponde al arrendador, calificando de absurda su pretensión de que una arrendataria que está ocho meses en la vivienda deba pagar una caldera nueva, cuando la existente ha sido objeto de numerosas reparaciones por su mal estado.
El recurrente se ampara en el apartado quinto del contrato en el que se establece que “son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, calentador. Lo cierto es que del tenor literal del contrato que acabamos de referir no se desprende de ninguna manera que corresponda a la inquilina la sustitución de la caldera. A lo único que se obliga es a la reparación y conservación de las instalaciones de agua, calefacción, calentador, etc., pero no a la sustitución de los elementos esenciales de esas instalaciones.
En todos estos casos se determinó que al inquilino no le correspondía hacerse cargo de la reparación de la caldera. En cambio, se imputó esta obligación al propietario. Muchas veces porque se consideró que el gasto era muy elevado para ser afrontado por el arrendatario. En otras ocasiones, porque su avería no fue por acción u omisión suya.
Sentencias que consideran la reparación de la caldera como una obligación del arrendatario
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia del 25/10/2010
“No cabe duda de que, por ley, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Pero para evitar subjetividades y conflictos, también establece la ley, como hemos visto en el párrafo 4 del artículo 21 de la LAU, que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.
Si tenemos en cuenta que lo que la demandante denuncia son averías en la caldera y en la lavadora, hay que admitir que se trata de elementos de uso muy frecuente en las casas y que, en consecuencia, sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento. Averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato y que, por lo general, comportan un gasto normal en una vivienda. Cosa distinta sería la “sustitución” de un elemento incorporado a la vivienda, como calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia del 18/05/2010
“En el caso tratado, en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se especificaba que la arrendadora no respondía de los daños que se produjeran dentro del inmueble, por lo que ya se recomendaba a la arrendataria que suscribiera el correspondiente seguro. Además se establecía que recibía el piso con sus instalaciones en buen estado, incluido el termo que, según las pruebas practicadas, se había sustituido recientemente.
No cabe duda que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, le corresponde al arrendatario el mantenimiento de los bienes en buen estado y las reparaciones de puro mantenimiento. También debemos mostrar nuestro acuerdo con el Juez de Instancia respecto a que si se colocan objetos que pueden resultar dañados por el agua debajo de un termo de agua caliente y además no se ha revisado frecuentemente dicho termo para que esté siempre en perfecto estado no parece razonable que se responsabilice a la arrendadora de los daños que finalmente se producen por el agua.”
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia del 21/06/2013
“En el caso de autos, la rotura del latiguillo se produjo de forma repentina, cuando la arrendataria se hallaba fuera de la vivienda, lo que impidió que se pudiera dar aviso previo a la propiedad para hacer la reparación o que la haga la propia arrendataria, a su cargo, de modo que los daños ya se habían causado sin que se tuviera antes la posibilidad de evitarlos.
Los preceptos antes citados de la Ley de Arrendamientos Urbanos indican que la obligación del arrendador de hacer las reparaciones depende de un previo aviso del arrendatario, lo que en el caso de autos no ha tenido lugar, y en este sentido es claro que no puede imputarse incumplimiento de sus obligaciones contractuales a la propietaria arrendadora. Es más, cabe sostener que la mera sustitución del latiguillo es una de las reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda que han de ser abonadas por la arrendataria.”
En todos estos casos, a diferencia de los anteriores, se determinó que la reparación de la caldera era responsabilidad del inquilino. En algunos, porque el juzgado consideró que se trataba de una pequeña reparación, en otros, porque el arrendatario no obró correctamente.
¿Qué hacer cuando no queda claro cuál de las dos partes debe hacerse cargo de una reparación?
Luego de analizar la normativa vigente que regula las reparaciones de un piso en alquiler y enumerar diferentes sentencias sobre un caso específico, podemos concluir que se trata de un tema que genera más confusiones que certezas.
La realidad es que la ley no determina con claridad cuáles son pequeñas reparaciones y cuáles son reparaciones de conservación y mantenimiento. Si bien considera que las primeras corresponden al inquilino y las segundas al propietario, la poca delimitación de los conceptos hace que, incluso la justicia, tenga dudas sobre cómo proceder.¿Qué se puede hacer para evitar este tipo de inconvenientes?
Especificar a quién le corresponde cada reparación en el contrato
Lo mejor es actuar siempre con anticipación. Como es sabido, el contrato de alquiler es aquel que regula todas las condiciones de un acuerdo de arrendamiento durante el tiempo que esté vigente. Por esta razón, es indispensable confeccionarlo de manera correcta y, en lo posible, con el acompañamiento de un profesional. También es importante incluir todas las cláusulas necesarias para evitar futuros malentendidos. En este sentido, para que no haya conflictos respecto de las reparaciones, es recomendable incluir una cláusula en donde ambas partes acuerden cómo obrar en estos casos. Lo único que debe tenerse en cuenta es que, como mencionamos anteriormente, en ningún caso los arrendatarios pueden hacerse cargo de los gastos de conservación.
Recurrir a la justicia
De no haber incluido este tipo de cláusula en un contrato de alquiler, siempre existe la posibilidad de recurrir a la justicia que, como hemos visto, puede dar respuestas muy variadas respecto a este tema. Lo mismo puede hacerse cuando sí se incluyó una cláusula sobre reparaciones en el contrato, pero alguna de las partes no cumplió con ella.
¿Estás pensando en alquilar tu propiedad? ¿Buscas una vivienda para arrendar? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
¿Tienes que realizar pequeñas reparaciones en tu piso de alquiler y no sabes si te corresponde a ti como inquilino pagarlas? Tu contrato de arrendamientos y la Ley de Arrendamientos Urbanos nos ayudarán a definir qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles al inquilino. Lee este post y despeja tus dudas.
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Al momento de mudarte a un nuevo piso de alquiler todo parece claro y maravilloso. Solo pones atención en el precio de la renta, en la ubicación del piso y en su estado general. Las instalaciones y los electrodomésticos andan a la perfección, o así parece ser. Pero transcurrido un tiempo empiezan a surgir ciertos desperfectos.
Una llave se traba a veces en la cerradura. Te das cuenta de que si la mueves de determinada manera, abre. Un grifo gotea: un poco al principio y luego bastante más. Lo solucionas poniendo una esponja o un paño absorbente debajo para que el goteo te deje dormir de noche. La correa de la persiana no trabaja correctamente y tienes que usar un taco de madera para apuntalar y dejar entrar la luz. Un enchufe larga un chispazo y deja de funcionar. De un día a otro, la descarga del váter decide dejar de funcionar y empiezas a accionarla manualmente.
Cuando te das cuenta, vives en un verdadero caos y tu pareja ya no quiere quedarse a pasar la noche. Entonces decides que hay que hacer los arreglos. Pero, ¿a quién le corresponde correr con esos costes? ¿A ti o al propietario? En este post te damos la respuesta.
Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Conservación y obras de mejora
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece todo lo referido a las obras o tareas de conservación que puedan o deban realizarse en tu piso de alquiler. Encontrarás lo definido respecto a obras de mejora en el capítulo IV “De los derechos y obligaciones de las partes”. Este capítulo comprende los artículos 21 a 25 de la ley.
Conservación del piso de alquiler en condiciones de habitabilidad
La ley establece, en el primer inciso de su artículo 21, quién está obligado a conservar el piso en condiciones de habitabilidad. Textualmente dice que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido…”.
Aclaramos que conservar el piso en condiciones de habitabilidad no es lo mismo que realizar pequeñas reparaciones. Aquí se trata de obras de conservación relevantes o necesarias para que, justamente, el piso sea habitable. Es importante que sepas que este tipo de tareas de conservación no da derecho al arrendador a elevar por ello la renta. Por ejemplo, si el propietario decide renovar la instalación eléctrica porque la que tiene el piso es muy vieja, esos costes corren por su cuenta. Lo mismo si quiere realizar el servicio técnico o el cambio de un electrodoméstico.
En el único caso en que este tipo de tareas recae sobre el inquilino es cuando el deterioro a reparar es imputable a él (el inquilino) o a personas de su casa (familia, invitados).
Pequeñas reparaciones
El mismo artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su inciso 4 que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Es decir que los costes de las pequeñas reparaciones corren por cuenta del inquilino.
Se entiende por “pequeñas reparaciones” a los gastos ordinarios debidos al desgaste natural que genera el uso ordinario de la vivienda. Son reparaciones que no se consideran indispensables para que el piso siga cumpliendo su condición de habitabilidad para el inquilino. A este tipo de reparaciones se las suele llamar “obras menores” y por lo general los costes no son altos. Son reparaciones que incluso puedes hacer tú si te das maña con las herramientas. (Solo ten cuidado de no empeorar la situación y que te termine saliendo más caro).
Pequeñas reparaciones en el contrato de alquiler
Como habrás notado, el texto de la ley es bien escueto respecto de la temática “pequeñas reparaciones”. No da un listado de reparaciones que puedan considerarse pequeñas ni siquiera de manera no taxativa. Es por ello que en muchos casos las partes dejan por escrito en el contrato de alquiler qué tipo de obras corresponden a cada una.
Esto es una buena manera de dejar claro y previsto el tema a futuro. Por otro lado, cumple absolutamente con el espíritu y la letra de la Ley de Arrendamiento Urbanos, que es su artículo 4 establece que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Siempre que se respeten las obligaciones generales establecidas por la misma ley, claro está.
Ejemplos de pequeñas reparaciones
Todas las situaciones que se enumeraron al principio de este posteo se consideran, en general, pequeñas reparaciones:
Cambio de correa de una persiana.
Arreglo de grifos que gotean.
Arreglo de botón de descarga o flotador del inodoro.
Arreglo de cerraduras o picaportes.
Arreglo de enchufes o llaves de luz.
Arreglo de portalámparas.
Arreglo o destapación del desagüe del baño, del lavadero o de la cocina.
La lista no es taxativa, pero sirve para que te des una idea. Ante la duda, el sentido común debería servir para darnos cuenta. Pero, como dice el dicho: “El sentido común es el menos común de los sentidos”.
Piso de alquiler: Pequeñas reparaciones y fianza
Recuerda que la fianza sirve, entre otras cosas, para que el propietario repare los desperfectos que pudiste ocasionar como inquilino. Antes de entregar las llaves repara todo lo que sabes que debe ser reparado. El propietario notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se alquiló. Si hay que realizar pequeños arreglos del tipo que enumeramos en el ejemplo del comienzo de este post (grifos goteantes, enchufes rotos, persianas trancadas, cerraduras trabadas y demás), arréglalos antes de entregar el piso.
Piso de alquiler y pequeñas reparaciones: ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?
Si necesitas asesoramiento para definir quién corre con los costes de una reparación o con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Te ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.
Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.
Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.
Las condiciones de la pandemia por COVID-19 fueron algunas de las razones por las que ahora, en España, hay muchas viviendas desocupadas. Aunque el porcentaje no está ni un poco cerca de las viviendas habitadas, se cree que pueda seguir aumentando, incluso en las ciudades principales.
El informe de Viviendas Vacías en España de Fotocasa Research hay datos específicos sobre esta información, cercanos a la realidad del 2022. Es importante que conozcas esta problemática y por qué se ha seguido manteniendo, conociendo las razones de los propietarios para ello.
¡Sigue leyendo para saber más!
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¿Por qué hay viviendas desocupadas en España?
Las viviendas que están sin habitar son parte de una situación generada por razones particulares de los afectados. En los casos más ventajosos, las casas están desocupadas porque van a ser vendidas, siendo así en el 17% de los casos conocidos.
Sin embargo, hay dueños de estos inmuebles que no los venden ni alquilan porque no tienen las condiciones aptas para habitar y necesitan reformas. Esto pasa en el 16% de los casos y, aunque no es igual a los que quieren vender, es una cifra elevada.
Otros se encuentran a la espera de que amigos o familiares se muden pronto a esos lugares, pero la precisión de cuándo ocurrirá es incierta. Esto está muy ligado a las tomas de las herencias, recurrente en los últimos años por los fallecimientos causados por el COVID-19.
En los últimos 24 meses las viviendas heredadas han aumentado considerablemente, aumentando las cifras de las que se encuentran vacías. El 14% de los propietarios o copropietarios que las mantienen sin uso lo justifican por no tener un acuerdo claro del uso del inmueble.
Estas viviendas desocupadas suelen ser las de mayor valor en España, por lo que se considera negativo que no estén habitadas. Otras no están completamente valorizadas porque se encuentran en obras o están en ciudades poco visitadas, motivo por el cual descartan una venta o alquiler.
Preocupaciones de los propietarios de inmuebles vacíos
Los dueños legales de estos inmuebles vacíos suelen tener temores a la hora de colocar sus viviendas en el mercado. Los miedos se sustentan en no recibir los pagos correspondientes, que los inquilinos causen destrozos en las casas o que sean ocupadas ilegalmente y les sea difícil recuperarlas.
Algunas personas si prefieren alquilar las viviendas, para lo que es preciso que tengan en cuenta algunas claves para evitar inquilinos morosos. Hay otros dueños que creen mejor recibir incentivos fiscales y las ayudas a la rehabilitación para reposicionar sus viviendas en el mercado.
Incluso hay propietarios que consideran que las políticas punitivas son inseguras y que despistan a inversores que pueden interesarse en comprar. Según lo expuesto por Fotocasa, un 0,9% de personas mayores de 18 años tiene una o más viviendas vacías con causas injustificadas.
Este grupo podría estar más afectado por el recargo de hasta 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) establecido en laLey por el Derecho a la Vivienda.
Para ello los propietarios tienen que cumplir con otros requisitos como ser propietario de, al menos, 4 viviendas. Es por esto que los afectados por esta medida serían menos del 0.9% de las personas mayores a 18 años que tienen una o más viviendas.
Si eres propietario de alguna vivienda, posiblemente tengas estas preocupaciones, pero debes aprovechar otras cosas que están a tu favor.
¿Qué deben aprovechar los dueños de viviendas desocupadas?
El 61% de las personas es propietaria de una o más viviendas en España, pero un 4% de ellos tiene alguna vacía. Si este es tu caso, ten en cuenta que puedes aprovechar lo que te brinda ese inmueble más de lo que piensas.
Cada dueño tiene preocupaciones distintas, sobre todo en las ciudades principales del país donde es más recurrente la situación. La pandemia llevó a muchos de los residentes de estas ciudades a dejarlas atrás para ir a otros mercados laborales que fuesen beneficiosos.
Si eres propietario, puedes saber que es cierto, pero también es cierto que ahora tienes mayores oportunidades de ganar. Puedes decidir por poner en alquiler o vender la o las viviendas desocupadas que tengas y así recuperar la inversión que realizaste al momento de su adquisición.
Recuerda siempre mantener la legalidad de los trámites, pues hay leyes que establecen condiciones específicas bajo las cuales es correcto dar un alquiler o venta. Algunos de los miedos asociados a perder la vivienda pueden ser alarmantes, pero la idea es que respaldes legalmente tus razones.
Haciéndolo, lograrás encontrar una solución que no te invite a perder la rentabilidad de una vivienda en buen estado.
¿A quién alquilar o vender una vivienda vacía?
Si tienes más de una vivienda y una de ellas se encuentra desocupada, es mejor que busques la mejor forma de tener provecho de ella. Principalmente es recomendable que intentes ir con frecuencia a ella y que así no la pierdas, pero si no puedes, puedes venderla o alquilarla.
Si tienes algún amigo o familiar interesado, puedes acordar un precio de venta que les funcione a ambos. Con ello podrás ahorrar mucho en el proceso legal y pueden llegar a comodidades de pago de gran ayuda.
Si prefieres tener aún la vivienda, puedes recurrir a un tiempo de alquiler que, en un futuro, brinde la opción a compra. Con ellos recibirás ingresos mientras dejas de tener viviendas desocupadas que están generando mayores gastos por mantenimiento.
En las ciudades principales del país es conveniente esta opción, muchas personas acuden a ellas por algunos años para estudiar o trabajar. Si el inmueble está en una zona universitaria o cercana a ella, puedes tener la seguridad de que podrás alquilarla con facilidad.
No dejes que el inmueble se deteriore con el paso del tiempo, puede llegar a ser perjudicial y tendrías que invertir más para arreglarlo. Busca ayuda de expertos en inmuebles para que te den un valor específico de la vivienda y puedas aprovechar los ingresos de venta o alquiler.
¿Te interesa vender o alquilar viviendas? ¿Quieres comprar o alquilar viviendas? ¡Cuéntanos en los comentarios lo que buscas! ¡Nos encanta leerte!
Desde Oi Real Estate queremos contarte quién debe pagar las reparaciones en una casa de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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A quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en una vivienda de alquiler, es una duda muy común. En la mayoría de los casos surge cuando se genera una avería, momento en que el propietario y el inquilino se deben enfrentar a esta inconveniente. En el siguiente artículo te resolveremos este problema.
¿Quién debe pagar las reparaciones de la casa de alquiler?
Puede tratarse de un desconchón en la pared, que la persiana ya no suba o incluso, alguna fuga de agua. Son accidentes que suelen sucedernos a todos en nuestro hogar. No obstante, si vivimos en una casa de alquiler, lo primero que se nos viene a la mente es quién debe ocuparse de pagar las reparaciones.
Primero, es importante tener en cuenta que ante cualquier problema debes comunicárselo al propietario del inmueble para que tenga conocimiento del tipo de avería o incidente y cuál fue el posible motivo. El propietario siempre debe estar al tanto de lo que ha ocurrido en la vivienda y en muchos casos, te podrá ayudar a solucionar el inconveniente.
Al momento de firmar el contrato de alquiler siempre se especifica en el mismo, una cláusula sobre las averías o reparaciones. Si te fijas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el artículo 21, podrás encontrar la respuesta.
Conservación de la vivienda
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos nos dice que, el propietario se encuentra obligado a realizar, sin derecho a aumentar por ello la renta, todas las reparaciones que resulten necesarias para mantener la casa en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Excepto, en caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Así como viene especificado en el contrato de alquiler, y según lo que nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario es quien debe responsabilizarse ante cualquier arreglo que sea necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, pon atención ya que este punto se encuentra sujeto a una excepción, si la avería no se ha producido por un mal uso o si se trata de un daño intencionado por parte del inquilino. En este caso, será él, quién deberá encargarse de solucionar la avería.
Mantenimiento habitual
Al momento de debatir quién debe pagar las reparaciones de una casa de alquiler, por lo general no nos detenemos a pensar en el mantenimiento habitual dejando este tema de lado. Sin embargo se trata de algo muy importante, por ejemplo el cambio de bombillas fundidas, reparaciones de lámparas, persianas, entre otros. Todo lo que se pueda llegar a estropear debido al uso habitual de la casa, es una responsabilidad del inquilino.
Podemos observarlo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde queda muy claro quién debe de hacerse responsable y solucionar este tipo de averías.
En el artículo 21. 4 dice que las pequeñas reparaciones que se ocasionen por el desgaste o el uso ordinario de la casa deben quedar a cargo del inquilino.
En el uso diario de la casa de alquiler es habitual que puedan ocurrir diferentes incidentes propios de la vida en la casa. Es por este motivo que resulta importante, realizar un mantenimiento adecuado de la casa y solucionar todos los desperfectos que se puedan ocasionar.
Los electrodomésticos
Con respecto a los electrodomésticos de la casa, siempre que el inquilino no haya realizado un uso inadecuado o daño adrede, el propietario debe ocuparse de este tipo de averías.
En el caso de los electrodomésticos pueden suceder varias cosas. Por ejemplo que ya estén antiguos y requieran de una renovación, que se haya hecho un mal uso, en tal caso, debe ser el inquilino quien se ocupe de la reparación, que se genere un fallo por defecto de fábrica, incluso que se rompa sin un motivo aparente.
Dependiendo de lo que haya sucedido con el electrodoméstico arruinado, podrá ser el propietario o el inquilino quien deba ocuparse de la reparación o el cambio por otro igual o de características similares.
Las averías en los electrodomésticos de una casa de alquiler es una de las preguntas más habituales entre los propietarios e inquilinos. Aquí analizamos diferentes causas y a quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en casa caso.
Un accidente en la casa
Del mismo modo que las cosas pueden estropearse, es común que sucedan pequeños accidentes en nuestra casa de alquiler. Esto va desde la pérdida de las llaves, hasta olvidar un grifo abierto e inundar al vecino. Para estos casos, siempre es aconsejable que propietario e inquilino cuenten con un seguro en el inmueble. El propietario, tendrá un seguro de vivienda y el inquilino debe tener un seguro de responsabilidad civil contra terceros. De esta manera, ante estas situaciones, queda protegido y cubierto.
La comunicación
Siempre que nos refiramos a averías o desperfectos en una casa de alquiler surge la duda de quién debe hacerse cargo. Sin embargo, olvidamos poner atención en cómo comunicarlo. Lo aconsejable es que se realice por escrito y se adjunte una imagen donde se vea el problema en caso de que sea posible. Además, siempre que haya dudas sobre el origen de la avería será necesario llamar a un técnico que ayude a determinarlo y solucione el problema lo antes posible.
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