Cuando vendes una casa existen una serie de gastos y cargas impositivas que tendrás que afrontar para no estar en deuda con el fisco. Los tres impuestos principales que deberás pagar por la venta de tu propiedad son: el IRPF, el IBI y la Plusvalía municipal. En esta oportunidad, te contaremos todo sobre este último, pues es uno de los gravámenes que genera más dudas.
CONTENIDO ACTUALIZADO
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es lo que comúnmente se conoce como plusvalía municipal. Este impuesto se paga cuando se vende, dona o hereda una vivienda y está regulado por cada ayuntamiento.
La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el momento de la compra hasta su transmisión. En otras palabras, el impuesto se aplica sobre el importe de revalorización del bien desde el momento en que lo compraste hasta el día en que lo vendes, lo donas, o lo heredan tus descendientes.
Si aún tienes dudas sobre el gravamen, no te preocupes que retomaremos este concepto.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Esta es una pregunta frecuente y lo cierto es que dependerá del tipo de acto:
En el caso de la venta de un inmueble, será el vendedor quien se haga cargo del pago de la plusvalía municipal, aunque existe una excepción. Si el vendedor no reside en España, será responsabilidad del comprador liquidar este impuesto.
En cambio, si el acto fuera una donación o una herencia, el pago del impuesto le corresponderá a aquellas personas que tomen el inmueble.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
El plazo para abonar la plusvalía municipal por la venta o donación de una vivienda suele ser de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. El mismo comienza a contarse desde la fecha en que se formalizó la compraventa o la donación del inmueble. Sin embargo, este período puede variar según el municipio.
Cuando se trata de una herencia recibida, el plazo para pagar la plusvalía suele ser de seis meses, contando desde la fecha de fallecimiento del causante.
Exenciones del pago del IIVTNU
El impuesto en sí mismo grava el incremento del valor de los terrenos desde el momento de la adquisición hasta la transmisión. Pero ¿qué sucede si el inmueble ha reducido su valor durante este tiempo?
Si bien es un aspecto que generó polémica durante muchos años, el tribunal supremo sentenció que en aquellos casos donde el bien inmueble se venda por un valor inferior al precio de compra, no se deberá pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, algunos ayuntamientos continúan exigiendo el pago de este tributo. Por lo cual, los expertos recomiendan pagarlo, si el ayuntamiento lo exige. Existen vías para poder reclamar la devolución a posteriori.
Ahora bien, hasta aquí hemos repasado todas las definiciones importantes que giran en torno a este impuesto que exigen los ayuntamientos en España. Ahora, veamos cómo podemos calcular el importe a pagar.
Cálculo de la plusvalía municipal: conceptos generales
Para el cálculo de la plusvalía se tendrán en cuenta tres variables:
Tiempo de posesión
La primera, es el tiempo durante el cual has sido dueño de la propiedad y la forma de calcularlo es muy sencilla. Pues, bastará con conocer la fecha de adquisición de la vivienda y la fecha de transmisión de la misma.
Año de venta – Año de compra= Tiempo de posesión
Por ejemplo, si has comprado tu vivienda en el año 2009 y decides venderla en el 2020, el tiempo de posesión habrá sido de once años.
Valor catastral
La segunda variable a tener en cuenta será el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. A este importe podrás verificarlo en el último recibo de pago del IBI o bien podrás solicitar la información en la sede electrónica del catastro.
Tipo de gravamen
La tercera y última variable será el tipo de gravamen. Como te contábamos antes, es potestad de cada ayuntamiento definirlo, pero el porcentaje nunca podrá superar el 30%. A continuación, veremos mejor cuál es el gravamen en Madrid y en Barcelona.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal en 2022?
Para calcular la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible de este impuesto (utilizando las variables que describimos como te contaremos a continuación) por el coeficiente que determine cada ayuntamiento. Este porcentaje no puede superar el 30% en ningún caso.
Hasta el 10 de noviembre de 2021 había una sola manera de calcular la base imponible de la plusvalía municipal, sin embargo, ese día se aprobó una nueva forma de hacerlo. Desde ese momento, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos diferentes a la hora de tributar. El primero se basa en el valor real de la plusvalía y el segundo en el incremento “objetivo” del valor del terreno. Con las nuevas modificaciones, los propietarios tienen la posibilidad de elegir libremente entre ambos dependiendo de cuál les resulte más conveniente. Veamos cómo se realiza el cálculo en ambos casos:
Nuevo cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real
La fórmula que debe aplicarse en este caso es:
Valor de transmisión de la vivienda — Valor de adquisición de la vivienda x Porcentaje del valor catastral del terreno = Base imponible
- El valor de transmisión puede ser el precio de venta, si la vivienda fue vendida, o el precio que tenía al momento de ser recibida por una herencia o donación.
- El valor de adquisición hace referencia al precio que la vivienda tenía al momento de ser comprada por el vendedor o el causante de la herencia o donación.
- El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.
Nuevo cálculo objetivo de la base imponible
El método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal consta de la siguiente fórmula:
Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el municipio = Base imponible
- El valor catastral del terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.
- Los coeficientes determinados por cada municipio dependen de los valores máximos que el Ministerio de Hacienda ha fijado según la cantidad de años que una persona ha sido propietaria de un inmueble:
| Tiempo durante el cual la persona ha sido propietaria | Coeficiente máximo |
| Menos de un año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,20 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| 20 años o más | 0,45 |
Cálculo de la plusvalía municipal en Barcelona
Como hemos mencionado, para realizar el cálculo de la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible por el coeficiente que haya determinado cada ayuntamiento. Sólo luego de realizar este paso se conocerá el importe total a pagar por este impuesto. En este caso, el porcentaje que aplica el Ayuntamiento de Barcelona es del 30%.
Cálculo de la plusvalía municipal en Madrid
El porcentaje que aplica el Ayuntamiento de Madrid para el cálculo de la plusvalía municipal es del 29%.
Otras consideraciones sobre la plusvalía municipal que se deben tener en cuenta para este 2022
Las recientes modificaciones con respecto a la plusvalía municipal en noviembre de 2021 pueden afectarte según la situación en la que te encuentres. En primer lugar, si vendiste tu vivienda luego de esa fecha o piensas hacerlo en un futuro, ya sabes que tendrás que calcular el importe a pagar siguiendo alguno de los dos nuevos métodos.
Sin embargo, también existen otras situaciones que pueden generar confusión. Estas son:
Compraventas formalizadas entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021
Aunque ya han pasado más de 30 días, es importante mencionar que, si has formalizado una compraventa inmobiliaria entre el 26/10/2021 y el 10/11/2021 no te corresponde pagar el tributo. Esto se debe a que, en estos casos, no es posible aplicar la vieja normativa pero tampoco la nueva, ya que no tiene efectos retroactivos.
Transmisiones efectuadas antes del 26/10/2021
Si heredaste o recibiste en donación una vivienda antes del 26/10/2021 y aún te encuentras dentro del plazo de 6 meses previsto para liquidar el impuesto, pero aún no lo has hecho, debes declarar la transmisión pidiendo al Ayuntamiento que no dicte liquidación. Otra opción es autoliquidar la plusvalía pero con valor cero, sin cuota. Esto se debe a que el hecho imponible es anterior a la entrada en vigencia de la nueva normativa. Lo mismo ocurre con los contribuyentes que han vendido su vivienda antes del 26/10/2021.
Liquidaciones no concretadas
Si has presentado la documentación para liquidar la plusvalía pero aún no has recibido una carta de pago u otra notificación del ayuntamiento, debes recurrir la liquidación que finalmente te llegue, ya que es probable que se te vaya a aplicar la vieja normativa. En cambio, si has recurrido la liquidación antes del 26 de octubre, seguramente verás estimado tu recurso, por lo cual no deberías preocuparse demasiado.
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3 Comentarios
Mi madre murio 10 de noviembre del 2021, mi pregunta es, estoy exento de pagar la plusvalia, dado como poneis en el articulo anterior que no se podia aplicar la vieja normativa ni la nueva.
Gracias
German:
La modificación en la forma de cálculo de la Plusvalía ( Real Decreto 26/2021 de 8 de noviembre) entró en vigencia el día posterior a su publicación en el Boletín Oficial, osea el día 10 de noviembre. Por lo tanto, las herencias recibidas a partir de esa fecha deberán acogerse a la nueva normativa y abonar el impuesto. Con lo cual la respuesta a tu consulta es no, no estás exento de pagar la plusvalía.
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Muchas gracias por leernos, saludos!
Hola,
Compré una vivienda en 2005 (con una hipoteca asociada) y acabo de firmar contrato de arras para su venta (2022)
Mi duda tiene que ver con el cálculo del valor de adquisición y transmisión
Además del precio por el que se escrituró el inmueble ¿se pueden incluir gastos de notaria e impuestos asociados a la compra? ¿Se pueden incluir los gastos asociados a la hipoteca que se contrató para adquirir la vivienda?
En el precio de venta se pueden descontar gastos de inmobiliaria? ¿los gastos de cancelación de la hipoteca?