La caída de la construcción de viviendas protegidas, es un gran inconveniente hoy en día. Es importante que podamos tener presente que la Ley de vivienda ha surgido con la necesidad de solucionar un problema estructural de nuestro país. La falta de vivienda para rentar, los aumentos en los precios de las mismas, son algunos de los causantes de su aparición. A pesar de esto, lo cierto es que aún no se ven grandes cambios o soluciones.
Si buscamos un poco en la historia, podremos encontrar algunos datos llamativos. Es que durante el 2012, por ejemplo, se habían construido en promedio algo de 53 mil viviendas. Si analizamos lo ocurrido diez años después el panorama cambia drásticamente. Durante el año pasado, la cantidad de inmuebles ha sido de 9.500.
En este post queremos contarte cuáles son los problemas que la construcción de viviendas protegidas debe lograr sortear en la actualidad. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
La construcción de viviendas protegidas, una caída de larga data
Con el fin de poder analizar la construcción de las viviendas protegidas en nuestro país, desde el Idealista, han convocado a distintos profesionales para hacerlo. Ellos son: José María García, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid; Francisco Pérez, quien se desempeña como CEO de la promotora Culmia y a Juan Antonio Gómez-Pintado, el CEO de la promotora Vía Ágora y presidente de APCE.
Sobre las razones que han provocado esta caída en los últimos años José María García, ha explicado que según él ve tiene que ver con una serie de errores cuyo inicio data de la crisis inmobiliaria del 2008.
Es que allí es donde se ve una disminución en la producción de vivienda nueva y protegida. Uno de los problemas, tiene que ver con el suelo. Es que los terrenos que se destinan a la construcción de viviendas protegidas, no ha sido mucha en los últimos tiempos. De igual manera, debemos tener presente que no es el único problema. La subida que ha generado la inflación respecto, tanto a los materiales para la construcción y de financiación, han generado problemas importantes en la producción de este tipo de inmuebles. Si a esto le sumamos la limitación que existe en el precio de la vivienda protegida que establece la normativa, genera como consecuencia, que el margen de ganancia sea casi nulo.
Por todo ello, se entiende que en este momento hoy en día, solo se realiza la promoción de la construcción de viviendas protegidos en terrenos que se han adquirido hace bastante tiempo y por medio de la utilización de fórmulas de cooperativas. Esto se debe a que así puede reducirse el margen por ser un autopromotor.
Falta de rentabilidad en la construcción de viviendas protegidas
Uno de los más grandes problemas que debe afrontar la construcción de viviendas protegidas tiene que ver con la falta de rentabilidad. Es que algunas de las Comunidades Autónomas establecen el valor de venta de este tipo de inmuebles por debajo de los costes para su edificación. La consecuencia lógica de ello es que no se produzcan más.
Esta situación ha llevado a que las cooperativas, se aboquen más a este tipo de proyecto ya que pueden obtener mejores ganancias. Francisco Pérez, agrega que los problemas relativos a la construcción de viviendas protegidas, no solo están relacionados con el precio del módulo. También se encarga de criticar la falta de actividad de la Administración. Es que, según el CEO de Culmia, al efectuar la distribución de las parcelas para un nuevo desarrollo, el aprovechamiento medio que le corresponde a la administración, se suele hacer para vivienda protegida.
Antes de esto, la Administración se encargaba de vender el suelo y se construí. O, en otros casos, las promocionaba directamente. Al cambiar esta situación, existen muchas bolsas de vivienda protegida que se encuentran en manos de la administración desde el inicio de la crisis. Debido a ello, no se han movido en muchas comunidades. Por ello, expresa que espera que pueda cambiar esta situación. Considera que es importante que las Administraciones puedan movilizar el suelo que tienen bajo su potestad.
Tengamos en cuenta que desde el gobierno, mediante la Ley de vivienda, se busca un cambio de paradigma, por un lado y por otro la posibilidad de mejorar el acceso a la vivienda. Si no logran efectuar un cambio en estos aspectos, sería una contradicción propia del sistema. Por un lado plantear la necesidad de la vivienda y por el otro no movilizar la aparición de suelos que permitan construirlas.
Es posible la cooperación público – privada para este tipo de proyectos
Juan Antonio Gómez – Pintado, al hablar sobre la construcción de viviendas protegidas, explica que es un modelo que ha mutado hacia una colaboración público – privada. Ha puesto como ejemplo, el Plan Vive emplazado en Madrid. Al analizar este tipo de formas de trabajo, considera que es la manera más inteligente de poder movilizar el suelo. Entiende además que es una forma de trabajo que ha llegado para quedarse.
Algo llamativo que plantea, tiene que ver con la necesidad de romper con todos aquellos conceptos urbanísticos actuales. De esta forma podrían hacer un ejercicio de transparencia. Así seria posible convertirla en una industria donde se puedan obtener márgenes razonables ante la administración trabajando en conjunto para un mejor resultado. Es necesario también, según el presidente de APCE que se produzca un cambio en el concepto del urbanismo.
Un claro ejemplo de ello se da en Madrid. Allí para los desarrollos del sureste, no es posible que los gastos de la urbanización sean afrontados por la junta de Compensación y se trasladen a la vivienda protegida. Por ello lo que tienen que hacen los propietarios que no puede afrontar este tipo de vivienda, es que la diferencia sea absorbida por la vivienda libre. Pero no debería ser así. Sería necesario que se encuentren formulas de gestión urbanística que permitan que este tipo de viviendas sea rentable de desarrollar.
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