En este post, queremos contarte cuales son los impuestos deberás afrontar al vender vivienda. Explicaremos ademas de qué manera deberás calcularlos y como puedes estar exento del pago de los mismos. Acompáñanos a conocer todo esto.
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos deberás pagar al vender una vivienda?
En nuestro país por realizar esta transacción tendrás que realizar el pago de tres impuestos:
- El Impuesto sobre la Renta de Personas Física, también conocido como IRPF
- La plusvalía municipal
- Y por último el Impuesto sobre Bienes inmuebles o IBI
El primer impuesto al vender vivienda es el IRPF
Por medio de este impuesto, se gravaran los beneficios económicos que una persona adquiere, como ganancia patrimonial al realizar la venta de la vivienda.
Este tributo se abonará si el valor de venta es mayor al valor por el cual se ha adquirido la propiedad. Si has perdido dinero, en cambio, no deberás liquidar este impuesto, aunque tienes, necesariamente que incluirlo en la declaración de renta.
Deberás realizar el pago correspondiente al IRPF al año siguiente de haber realizado la venta. Esto tiene que ver, con que este tributo en realidad se sumará dentro de la declaración anual que debes realizar del patrimonio que has adquirido durante todo el año anterior.
Valor de transmisión
Para poder calcular este valor deberás restar al dinero obtenido por la venta todos aquellos gastos y tributos que debiste afrontar al realizar la operación. Algunos de ellos pueden ser: honorarios correspondientes a la inmobiliaria, plusvalía municipal, gastos de cancelación registral de la hipoteca, etc.
Valor de adquisición
En este caso, se deberá calcular cual ha sido el total que has tenido que abonar para adquirir la propiedad. Para ello deberás sumar el coste de la vivienda a los gastos que afrontaste. Cada tributo que has tenido que asumir con la hipoteca, los gastos de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. También será necesario que agregues en este valor si has realizado reformas o reparaciones considerables. Por ejemplo puede ser la ampliación de la vivienda, aumentar su superficie o una importante remodelación en el baño o la cocina, por citar algunos ejemplos.
Último paso para calcular el IRPF
Una vez que hayas podido establecer la diferencia que existe entre ambos valores, será necesario evaluar el resultado con el fin de saber si deberás abonar este tributo y cuál será el porcentaje que te corresponde. Recuerda que si no has obtenido una ganancia no pagarás este tributo.
Si, por el contrario has obtenido un valor positivo, dejamos a continuación la tabla de porcentajes establecida en tramos por Hacienda:
Debes tener en cuenta, por otro lado que estos montos, serán calculados de manera progresiva.
Exenciones de impuestos al vender vivienda
Existen algunas personas y situaciones particulares que están exentas de pagar este impuesto. Detallaremos a continuación cuáles son ellas.
Reinversión en una vivienda
Quienes hayan vendido su propiedad y hayan decidido utilizarlo para realizar la compra de otra vivienda de residencia habitual nueva, no se verán obligados a realizar el pago de este tributo, incluso si han obtenido una ganancia de la venta.
Para ello, deberá contar con ciertas variables:
- Por un lado, la vivienda tanto que se vende como que se compra debe ser de residencia habitual. Para ello deberá haberse establecido en la vivienda por lo menos dos años de manera continua. Si no se da esta particularidad, es posible que pueda justificarse la razón por la cual se realizó el cambio de residencia, por ejemplo debido a razones laborales. Por otro lado, la vivienda nueva deberá ser habitada por lo menos por un plazo de como mínimo un año desde el momento en que se realiza la operación
- Por otro lado, el plazo para realizar la compra de la nueva vivienda no puede superar los dos años, aunque puede ser llevada a cabo tanto antes como después de la venta y deberá ser por el total del dinero obtenido por la venta inicial. En caso de que haya una ganancia, ese dinero deberá ser tributado en el IRPF.
- Un dato importante a tener en cuenta, es que si la vivienda es de nueva construcción y se realiza el pago por ella dentro del plazo de dos año establecido pero es entregado fuera del plazo, será posible mantener el beneficio fiscal. Esto se debe a que el plazo de un año que debe ser habitado el nuevo inmueble comenzará a correr en el momento en que sea entregada la vivienda.
- En caso de que reinviertas el dinero de la venta en una propiedad en el exterior con fin de que se convierta en la nueva vivienda habitual, será posible también evitar el pago del tributo. Para ello, deberás verificar si la excepción del pago puede ser realizada según los convenios que se han establecido entre ambos países
Ser mayor de 65 años
Las personas mayores de 65 años, cuentan con el beneficio de encontrarse exentos de pagar este tributo. Este grupo poblacional no se encuentra obligado a reinvertir el dinero para poder liberarse de este tributo. Pero esto sucederá solamente si se trata de una vivienda habitual.
Por otro lado, si realizan la venta de una vivienda de segunda residencia, si deberán tributar sobre ello. Esto no será necesario, siempre que el dinero obtenido por la venta sea utilizado para construir una renta vitalicia con una entidad bancaria o con una empresa aseguradora.
También en este caso, se expresan algunos requisitos que deben cumplirse que detallaremos a continuación. En principio, se contará con un plazo de 6 meses desde el momento en que se ha realizado la transacción. La cantidad máxima de dinero a reinvertir, para poder contar con este beneficio fiscal debe ser de 240.000 euros. Por otro lado, la renta deberá ser de por lo menos un año y ser percibida por un año luego de haberla confirmado. En última instancia, expresan que será necesario informar a la entidad en la que hayas constituido la renta vitalicia, cuál es la procedencia del dinero y que se requiere la eximición del IRPF.
Un detalle que queremos aclarar, es que en algunos casos tanto bancos como entidades aseguradores, establecen para la renta vitalicia, un límite de edad de entre los 79 y 90 años. Debido a ello, será necesario que te informes y averigües por entidades que te permitan realizarla.
Dación de pago
Esta es una forma legal que suele utilizarse para acordar la sustitución por la obligación de pago que tiene una persona (llamada deudora) debido a la prestación diferente por parte del acreedor.
De esta forma, la obligación original quedará extinguida. Cuando ha sido aceptada la nueva presentación, deberá procederse a tres efectos de pago. En primer lugar, la extinción de la obligación, liberar la obligación de deudor y por último satisfacer el crédito del acreedor.
De esta manera se sustituye una prestación por otra. Si existe la posibilidad del incumplimiento del acuerdo, el acreedor podrá restituir al estado original la deuda.
Impuesto sobre los Bienes Inmuebles
Este tributo es uno de los tributos que debe ser abonado cada año por ser propietario de una vivienda y ser titular de la misma. EL IBI es un impuesto municipal que se encuentra establecido en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en los artículos 60 y 77.
Dicha normativa, expresa que será el propietario de la vivienda quien debe realizar el pago del tributo. Para ello, por un lado, deberás saber la cantidad de meses que has sido titular del inmueble, antes de la venta del mismo.
Por otro lado, como será necesario abonarlo una vez por año, al realizar la venta de una vivienda, deberás dividir proporcionalmente el tiempo que le corresponda al nuevo propietario del inmueble.
Excepciones
Es importante que sepas que existen algunas excepciones para el pago de este tributo. Algunas de ellas se realizan de manera automática debido a que ya están reguladas y establecidas por las leyes nacionales y municipales. Pero existen otros, donde deberás realizar la solicitud para casos especiales.
- Excepciones automáticas: Por un lado, se encuentran asociaciones o entidades como la Cruz Roja Española, la Iglesia Católica y edificios del Estado Nacional (tanto local como autonómico) que sean destinados a la seguridad, servicios penitenciarios, educativos o de defensa. Por el otro se consideran exentas para el pago de tributo aquellas sedes diplomáticas y los terrenos que vayan a ser utilizados con fines ferroviarios.
- Solicitar excepciones: Estos casos se podrán solicitar para aquellas propiedades que vayan a ser destinados tanto al patrimonio histórico como al sector educativo.
Cómo calcular el IBI
Para poder realizar el cálculo de este impuesto, será necesario conocer en principio cuál es la cuota íntegra. Esto se obtiene de la aplicación a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble en cuestión.
Generalmente este porcentaje se establece entre un 0,4 y el 1,1 por ciento del valor catastral y entre un 0,3 y un 0,9 por ciento para aquellos muebles urbanos y rústicos respectivamente. Es importante destacar que este coeficiente puede variar debido a los aumentos que realizan los Ayuntamientos en los inmuebles que cuentan con características especiales. Para ellos se ha establecido un porcentaje del 0,6. Aclaramos además que los municipios se encuentran autorizados a establecer un grupo diferenciado para cada uno de ellos, pero deberá ser de entre un 0,4 y un 1,3 por ciento.
El segundo punto que deberás establecer es el valor de la cuota líquida. Este valor se obtendrá de aplicar a la cuota íntegra las bonificaciones que están previstas tanto en las normas nacionales como locales en el cual se encuentra emplazada la vivienda. En caso de que no se haya establecido ninguna, será el mismo valor de la cuota íntegra.
Plusvalía municipal
Este es el último de los impuestos que te corresponderán abonar a la hora de realizar la venta de tu vivienda. Se corresponde al Impuesto sobre el Incremento de los Valores de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Esto quiere decir que es el incremento que ha tenido tu propiedad durante el tiempo en el que hayas sido el propietario. Su competencia corresponde a las comunidades autónomas, por lo que debe ser abonado en la Hacienda del municipio en el que se encuentra emplazada la vivienda.
Un primer detalle importante a tener en cuenta es que este impuesto no deberá ser abonado cuando el propietario no viva o resida en nuestro país. Además en caso de que la transmisión del bien corresponda a una donación o herencia, debes saber que el pago deberá ser afrontado por quienes adquieren la propiedad.
Los plazos que se establecen para realizar el pago, deberá ser dentro de los 30 días hábiles desde el momento en que se realizo la venta o la donación.
Ten en cuenta que como es regulado por los diferentes Ayuntamientos, es posible que este plazo varíe dependiendo de las normativas establecidas en cada uno. En caso de que debas realizar el pago debido a una herencia, el plazo estipulado es de un máximo de seis meses a contar a partir del momento en que ha fallecido el propietario original.
Cómo calcular la plusvalía municipal
El cálculo de este tributo puede realizarse por medio de dos métodos diferentes.
Método objetivo
Para este método deberán tenerse en cuenta dos variables. Por un lado el valor catastral de la propiedad al momento de realizar la venta. Es importante que recuerdes que puedes consultar este valor en el recibo de pago del IBI o ingresando en la pagina web del catastro. El otro, será el coeficiente brindado por el ayuntamiento establecido de modo variable. Este dependerá de la cantidad de años que hayas sido propietario de la vivienda. A continuación te detallaremos los valores establecidos:
Una vez que hayas podido establecer ambos valores, debes multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente. De esta manera podrás obtener la base imponible.
Calculo Real
En este caso, deberás conocer los siguientes factores. Por un lado el precio de venta del inmueble, el precio de compra y el porcentaje del valor catastral del terreno en el que se encuentra emplazado. El cálculo será realizado de la siguiente forma:
Excepciones en impuestos al vender vivienda:
Debes saber que en el caso de que no hayas obtenido ganancia, no será necesario abonar este tributo. Esto ha sido establecido luego de las últimas actualizaciones que se han realizado el 10 de noviembre del año 2021.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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