En esta nota relevamos, a partir de la perspectiva de expertos, los factores que hacen que hoy el comprar para alquilar una vivienda sea una opción interesante y tal vez, muy lucrativa.
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El complejo sector inmobiliario
El sector inmobiliario es, como tantos otros, susceptible a los vaivenes del mercado general. La energía, la inflación, las instituciones financieras, los materiales para la construcción o las políticas de importación son entonces tan relevantes como la normativa en vivienda, los impuestos o la subjetividad en el interés de los compradores y vendedores. Por ello, el inmobiliario es un sector muy complejo sujeto a variables cuyo equilibrio impacta directamente en los precios, pero también en las tendencias de uso y usufructo de un bien tan preciado y sensible como la vivienda.
En este marco, el comprar para alquilar puede ser una estrategia de negocio, o responder a la urgencia de un ingreso estable, o a la necesidad de mantener ocupado un inmueble para que no se devalúe o lo ocupen ilegalmente. ¿Es posible, entonces, determinar con certeza el mejor momento para acudir a esta opción? Veamos qué dicen los expertos.
¿Es rentable “comprar para rentar”?
Comprar para alquilar fue siempre una opción posible para quienes querían invertir su capital en un inmueble y no les urgía la necesidad de ocuparlo. Alquilar es, así, una alternativa para sacarle provecho económico y evitar los efectos del abandono o la ocupación ilegal. No obstante, sobre todo en contextos de inflación no siempre la renta a obtener es suficiente a largo plazo, y ese es sólo uno de los factores que incentivan o retraen esta tendencia.
El portal Idealista realizó recientemente un análisis respecto de las mejores inversiones inmobiliarias que podrían hacerse en este momento. Allí, resultó que el comprar para rentar o alquilar es hoy una de las opciones más interesantes a nivel económico, siempre y cuando se tengan en cuenta otros factores.
Lo primero que hay que tener en cuenta es la zona y la rentabilidad que en base a ello podemos obtener. Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, éste es un buen momento para este tipo de inversión considerando que la rentabilidad media del alquiler durante 2022 fue del 6,5%. En relación, los bonos o las acciones tuvieron un retorno de entre el 0,7% y del 2,5% respectivamente.
Por su parte, Iñaki Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria, comenta que “en ciudades como Barcelona la demanda de los pisos de alquiler es altísima. La inversión para alquilar se ha convertido en un refugio para los inversores que huyen de la inestabilidad bursátil y dada la altísima demanda que hay en Barcelona de pisos de alquiler, sobre todo por parte de ciudadanos extranjeros y de estudiantes que no dejan de llegar a la ciudad para trabajar o estudiar”. En la Ciudad Condal, la rentabilidad puede ascender a 5 o 6%, en particular si luego de la compra se realiza alguna mejora o refacción.
Los factores que operan sobre la rentabilidad
En los casos mencionados la rentabilidad potencial de una vivienda que se adquiere con el objetivo de comprar para rentar, ronda el 6%. No obstante, hay otros factores que pueden disminuir o aumentar ese porcentaje, tales como la ubicación, la demanda de alquiler en la zona, los precios de compra y alquiler, el coste de la financiación externa y los gastos generales de la propiedad.
Comprar para rentar, pero ¿en dónde?
El tema de la ubicación de la vivienda es clave para determinar la rentabilidad del alquiler. Una excelente propiedad asentada en una mala ubicación o en una zona con una demanda insuficiente inclinará los precios del alquiler hacia abajo. Por ello es que normalmente este tipo de inversiones se hace en lugares en los que el precio de la vivienda aún no se ha disparado, lo que no es igual a invertir en grandes ciudades. De hecho, las capitales son muy susceptibles al aumento de precios de alquiler, lo que dificulta luego la rentabilidad del piso. En cambio, ciudades más pequeñas pero atractivas por turismo o afluencia de estudiantes, por ejemplo, pueden ser más rentables a corto plazo. Si además el inmueble está en una zona céntrica, tranquila y con acceso al transporte y a todo tipo de recursos, esto seduce más al potencial inquilino.
Los costes de la inversión
La inversión que hay que realizar para invertir en una vivienda reconoce aspectos tanto internos como externos. Nos referimos a que hay factores del mercado que afectan esos cálculos tanto como los que podemos tener en cuenta para conseguir el dinero o el ahorro inicial. Uno de ellos es la tan renombrada tasa de interés de los bancos, o la inflación que afecta al país.
Pero además hay que siempre tener en cuenta que los gastos de inversión, por más que surjan imprevistos como los del financiamiento, no se trasladan directamente al inquilino. Es decir, no puede pretenderse que el potencial habitante de la casa pague por cálculos que nos resultaron más onerosos en la financiación. En ese sentido, los expertos recomiendan calcular la rentabilidad en base a un porcentaje razonable, que hoy se ubica en un 4% de media.
Gastos de la propiedad
En relación con lo anterior, es frecuente encontrar compradores que eligen la propiedad en base a los propios gustos e intereses, es decir, en función de dónde les gustaría vivir. Esto puede resultar contraproducente, ya que la rentabilidad no depende de estos factores, sino de decisiones más “frías”, vinculadas al balance de ingresos y egresos por la propiedad.
En este sentido, la recomendación es tener en cuenta de antemano todos los imprevistos, tales como las posibles mejoras que haya que hacer al departamento, o las reparaciones y gastos de mantenimiento. A partir de ese cálculo, lo que se hace es establecer un monto basa a alcanzar con el arrendamiento, de manera tal de poder hacer frente a estos costes en caso de que sean necesarios.
Finalmente, y no por ello menos importante, es tener en cuenta los gastos derivados de la comunidad de vecinos, cuando corresponda. Si el inmueble se encuentra en un edificio, habrá que indagar primero en su estatuto, sus gastos comunes y sus normas.
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