A la hora de adquirir un inmueble, existe la opción de elegir uno de segunda mano o uno de obra nueva. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda nueva que no se repiten en los casos de propiedades usadas? ¿Qué pasos se deben seguir para que la operación sea exitosa? En este artículo te lo contamos.
La compra de una vivienda de obra nueva implica tener los mismos cuidados que en cualquier otro tipo de operación inmobiliaria. Sin embargo, hay cuestiones a las que hay que prestarle especial atención. ¿Cuáles son las ventajas y los pasos a seguir al comprar una vivienda nueva? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva?
Sin entrar en detalles, las viviendas de segunda mano suelen requerir de algún tipo de reforma una vez adquiridas, contar con un planteamiento y un diseño más antiguo, generar un mayor gasto energético y poseer cualquier otro tipo de defectos.
En cambio, las viviendas de obra nueva son construidas bajo los estándares determinados por el mercado actual y, por esta razón, pueden ser más convenientes. Por otro lado, actualmente parece estar dando mejor respuesta a las preferencias en vivienda posteriores al confinamiento por el COVID-19.
En cuanto a la financiación, las viviendas de obra nueva también facilitan los pagos iniciales que deben realizarse, ya que, durante los dos años aproximados que dura la construcción, el propietario puede ir adelantando un 20% del precio inicial y, luego, solicitar una hipoteca por el 80% restante.
¿Cuáles son los pasos necesarios para comprar una vivienda nueva?
Si bien existen escenarios específicos, los pasos a seguir en toda compra de una vivienda nueva suelen ser los siguientes:
Fijar un presupuesto
Saber con cuánto presupuesto contamos para adquirir la vivienda es, quizás, el paso más importante de todos. Dependiendo del dinero del que se disponga, se necesitará un crédito hipotecario mayor o menor.
Si bien los bancos suelen dar hipotecas que cubren alrededor del 80% del valor de la vivienda, existen casos en los que, dependiendo del perfil del cliente y de otras cuestiones, pueden llegar a conceder una que cubra hasta el 100%. A esto se le deben sumar los gastos e impuestos de la compra.
Lo ideal es que la cuota mensual a pagar por la hipoteca nunca supere el 40% de los ingresos netos familiares que se perciben en el mes.
Buscar la vivienda nueva indicada
El siguiente paso consiste en elegir una nueva casa que se adecue a nuestros deseos, necesidades y circunstancias. Internet es una herramienta imprescindible en este sentido, ya que las promotoras suelen publicar las propiedades en sus páginas webs y otros portales inmobiliarios. Una vez que se encuentra la vivienda adecuada, es importante realizar todas las visitas posibles.
Solicitar un crédito hipotecario
En primer lugar, es importante investigar las condiciones del préstamo, como el tipo de interés o su duración. Luego, para conceder la hipoteca, el banco deberá tasar la vivienda. El coste de este trámite es de entre 250 y 600 euros y corre por cuenta del comprador.
Los tipos de hipoteca más comunes son:
- Fija: se le aplica el mismo tipo de interés hasta que finalice el préstamo, sin importar si los tipos de interés suben o bajan.
- Variable: el importe de sus cuotas mensuales varía según las fluctuaciones del índice de referencia correspondiente, que suele ser el Euribor.
- Mixta: el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial pero luego se vuelve variable.
La elección de una u otra depende de las circunstancias de cada comprador. En general, a quienes poseen un salario les conviene solicitar una hipoteca fija. En cambio, a aquellas personas que pueden llegar a cancelar la hipoteca con dinero de, por ejemplo, una herencia, les conviene más una variable.
Solicitar información a la promotora
La promotora está obligada a entregar una serie de datos y documentos acerca de la obra al comprador. En primer lugar, es importante comprobar que el propietario del solar es quien dice ser y si el mismo está sujeto a alguna carga, lo cual puede constatarse en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, es importante constatar en el ayuntamiento correspondiente si se cuentan con las licencias necesarias para construir y si existe alguna servidumbre en favor del municipio. Por ejemplo, puede ocurrir que el mantenimiento de la urbanización sea responsabilidad de los propietarios y no de ayuntamiento.
En resumen, los datos y documentos más importantes en esta instancia son:
- Cédula de habitabilidad
- Certificado final de obra
- Seguro decenal
- Licencia de primera ocupación
- Garantía obligatoria
- Precio y forma de pago
- Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones
- Instrucciones de evacuación del inmueble
- Datos y planos de la vivienda con información detallada
Examinar la garantía
Según lo dispuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en la construcción de viviendas de obra nueva se debe ofrecer cobertura de mano de obra y materiales. El objetivo es cubrir cualquier desperfecto que pueda surgir a lo largo del proceso.
La cobertura suele ser de diez años para defectos estructurales, de tres años para defectos de habitabilidad y de un año para defectos en los acabados.
Conocer los impuestos y gastos que se deben pagar al comprar una vivienda nueva
La compra de una vivienda de obra nueva está sujeta a los siguientes tributos y comisiones:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): es del 10% en toda España, excepto en Canarias, donde es del 6,5%.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): su valor varía en cada comunidad autónoma.
- Comisión de apertura: puede ser de hasta un 2% sobre el capital prestado para la hipoteca, aunque este porcentaje puede variar e incluso puede no llegar a cobrarse.
Cerrar la operación con la firma de los documentos necesarios
A medida que avanza el proceso, estos son los documentos que se deben firmar para ir cerrando la operación:
- Contrato de arras o contrato de reserva: ambos tienen como objetivo reservar la vivienda mediante el pago de una señal y fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. A su vez, establecen el plazo máximo dentro del cual se deberá desembolsar el dinero restante para cerrar la operación.
- Contrato de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera privada.
- Escritura de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera pública, con la presencia de un notario. Reviste mayor seguridad jurídica que el contrato privado de compraventa.
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