El proceso de compraventa de una vivienda, un local o cualquier tipo de bien inmueble es una decisión que implica tiempo, dinero y energía. Por lo tanto, conocer cada uno de sus momentos y los documentos que implican es una forma de asegurarnos un buen desenlace. En la gran mayoría de las ocasiones, previo a la firma de la transmisión de la vivienda, se realiza el procedimiento en el cual las partes se aseguran de sus derechos y obligaciones futuras. Hablamos del contrato de reserva de un inmueble.
En el siguiente artpiculo, de manera ordenada, detallaremos que es, que implica para ambas partes y en qué se diferencia del contrato de arras. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de reserva de un inmueble?
Se trata del documento a través del cual una persona interesada en comprar un inmueble realiza la reserva del mismo a cambio de una cantidad determinada de dinero. Este monto será restado posteriormente cuando se lleve adelante la firma delcontrato de compraventa. Llegado el momento, el vendedor del inmueble se compromete a la entrega del mismo.
Al firmar el contrato de reserva de un inmueble, ambas partes asumen derechos y obligaciones. Por parte del comprador, se ve en la obligación de completar el pago y adquirir la propiedad. En tanto que el vendedor toma el compromiso de entregar la vivienda una vez liquidado el pago.
Una de las circunstancias en las cuales pueden utilizarse este tipo de contratos es con inmuebles que aún no han sido construidos, o en viviendas en proceso de construcción. Lo particular de estos casos, es que el vendedor se encontrará en la obligación de concluir con la edificación. Asimismo, la finalización de la obra deberá cumplimentar todas las condiciones técnicas y de habitabilidad.
¿Qué diferencias existen entre el contrato de reserva y el contrato de arras?
El contrato de reserva de un inmueble es muy similar a la figura de lo que se denomina contrato de arras. Ambos documentos certifican un acuerdo entre dos partes, con derechos y obligaciones para ambas. Al igual que en el contrato de reserva de un inmueble, en el de arras también se realiza la entrega de una cantidad determinada de dinero correspondiente a una parte del pago de la vivienda.
Sin embargo, no son exactamente lo mismo. Sus principales diferencias son:
Regulación legal
En el caso de contrato de arras el mismo se encuentra regulado por el Código Civil español. Mientras tanto, el código de reserva de un inmueble no cuenta con una normativa determinada. Por lo tanto, el marco legal del contrato de arras le otorga mayor seguridad jurídica.
Recisión del acuerdo
Este punto es de crucial importancia. Un contrato de reserva de un inmueble no puede ser rescindido, a menos que existan cláusulas que contemplen esta acción. Por el contrario, en el contrato de arras si es posible rescindir el acuerdo. En este caso, se deberá abonar un monto de dinero a modo de indemnización, no importa cuál sea la parte que decida terminar el contrato.
¿Cuál de los dos contratos es preferible realizar en el proceso de compraventa?
Para poder afirmar cuál de los dos tipos de contratos es preferible realizar es necesario evaluar cada situación en particular. Por ejemplo, si el comprador tiene plena confianza de que comprará la vivienda le convendrá realizar un contrato de reserva de un inmueble para que el vendedor lo quite del mercado.
Por el contrario, si el interesado en comprar la propiedad no tiene la seguridad de hacerlo, por el motivo que sea, convendrá firmar un contrato de arras. Esto se debe a la posibilidad de poder rescindir el acuerdo en el caso, por ejemplo, que no se le otorgue el crédito hipotecario al potencial comprador.
¿Cuáles son las ventajas de un contrato de reserva de un inmueble?
La primera y principal ventaja de realizar un contrato de reserva de un inmueble es la seguridad de ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo. Sin embargo, no es la única ya que existen otra como:
La parte compradora tiene disponibilidad de tiempo para lograr conseguir la totalidad del valor de la propiedad para liquidar la venta.
La parte vendedora tiene la posibilidad de gestionar todo lo necesario teniendo la información de la fecha exacta en la que entregará la vivienda. A su vez, sabrá cuando podrá disponer de todo el dinero del valor del bien.
¿Qué debe incluir un contrato de reserva?
El contrato de reserva de un inmueble deberá incluir todos los consensos que se han determinado entre las partes. Asimismo, en él se asientan todas las condiciones que se incluirán en el contrato de compraventa.
A continuación, te detallamos la información que deberá incluir un contrato de reserva de un inmueble:
Datos personales de las partes: Nombre completo, número de DNI, fecha y lugar de nacimiento.
Descripción de la vivienda: en este punto se incluye la dirección del inmueble y la superficie total. Si dispone de trasteros o garajes sus características también deberán ser incluidas en el informe.
El número correspondiente al Registro de la Propiedad de la vivienda. Este dato es solicitado para llevar acabo la corroboración de la titularidad de la vivienda y que la misma coincida con los datos del vendedor.
Certificado de cargas de la propiedad: con este documento se corrobora que la vivienda se encuentre libre de deudas. Ya sean por hipotecas, alquileres, impuestos, cuitada de la comunidad de propietarios, etc.
Cuantía de la señal, es decir, de la reserva. Este monto es un acuerdo entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, los montos suelen ir entre el 1 y el 15% del valor total de la propiedad.
Formas y procedimientos de pago, es decir, se determina el modo en que será pagado el monto que resta para saldar la totalidad del valor del bien. A su vez, este punto incluye la manera en que serán divididos los gastos entre ambas partes.
Cláusulas de rescisión, es decir, ante qué situaciones se podrá llevar adelante la rescisión del acuerdo.
Hasta aquí todo lo relacionado al contrato de reserva de un inmueble. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si estas pensando en vender o comprar una vivienda pueden ponerte en contacto con nosotros. Podremos asesorarte de principio a fin en todo el proceso.
Inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es obligatorio; sin embargo, puede significar beneficioso tanto para arrendador como para arrendatario. También pueden existir algunas desventajas. En este artículo te contamos los pros y contras de esta inscripción.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler es el documento más importante en los procesos de arrendamiento. Aquí se dejan cristalizadas todas las cláusulas que contienen los derechos y las obligaciones de inquilinos y propietarios. Para que el proceso de arrendamiento funcione equitativamente tanto para arrendatarios como para arrendadores, es fundamental confeccionar un contrato claro y detallado. Es conveniente que este documento esté escrito por agentes con experiencia.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
En España, el Registro de la Propiedad es una institución estatal que depende del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Su objetivo es la inscripción de las propiedades y otros derechos reales sobre los bienes inmuebles. El propósito de la inscripción es garantizar la publicidad y proteger las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles.
¿Es obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?
Respondemos a esta pregunta afirmando que no es obligatorio inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. A pesar de esto, podemos decir que es aconsejable realizar la inscripción tanto para el inquilino como para el arrendador: los beneficios son mayores que los costes que esto implica.
En la relación entre arrendadores y arrendatarios siempre existen preocupaciones al momento de formalizar un contrato. Ambas partes temen por la seguridad jurídica que esto conlleva. Es decir que, tanto propietarios como inquilinos, querrán que en este documento se cuiden los intereses de cada lado para evitar disgustos en el futuro.
Luego de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad plantea ciertos beneficios para las partes involucradas.
Al no ser obligatoria la inscripción, generalmente, la mayoría de los contratos no se registran. Es cierto que puede implicar un gasto, pero lo que se debe valorar es que haciéndolo se obtiene una completa protección jurídica.
Beneficios para el arrendador
En la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que, en caso de rentas impagas por parte del inquilino, el arrendador puede recuperar inmediatamente la vivienda. Situación que se hace efectiva, únicamente si el contrato se encuentra inscripto en el registro.
Si el contrato está registrado, el arrendador puede requerir al arrendatario a través de un juez o de un notario que abone los costes de renta que se encuentran impagos. Después de diez días, si el inquilino no paga o no entrega una justificación por el atraso, el mismo juez o notario puede declarar por finalizado el convenio y se ejecutará el desahucio.
Beneficios para el arrendatario
El arrendatario siempre contará con protección si el casero decide vender la casa. Un contrato registrado lo protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del contrato el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior propietario.
Por el contrario, si no existe dicha inscripción, y la vivienda es comprada por otra persona, el nuevo propietario no tiene obligación de sostener el contrato de arrendamiento. El nuevo casero puede extinguirlo y el inquilino puede quedarse sin vivienda y sin poder reclamar. De todas maneras, el nuevo propietario tiene que notificarle al arrendatario que debe abandonar la vivienda, pero dándole un plazo no menor a tres meses. Durante ese tiempo, el arrendatario tiene que pagarle la renta al nuevo propietario.
Si la vivienda en arrendamiento se vende, pero el contrato de alquiler está inscripto en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario hereda los derechos y las obligaciones del anterior casero y su relación con el inquilino. Por lo tanto, se ve obligado a cumplir con los periodos establecidos por el anterior arrendador.
Desventajas para el arrendatario y para el arrendador
La principal desventaja de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad es el coste. No hay una cantidad de dinero fija, siempre va a depender de los precios de renta pactados entre las partes y la duración del acuerdo. Actualmente, el plazo mínimo de duración es de tres años, pero siempre va a variar el precio de renta según las diversas características del inmueble arrendado.
Otra de las desventajas es la burocracia que implica tener que realizar la inscripción. Hay una serie de trámites que se deben llevar a cabo para efectivizarla:
Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
Acudir a un notario con el contrato privado del arrendamiento, para que lo convierta en un documento público.
Indicar en el contrato la descripción del inmueble: estado, población, calle, número y situación dentro del edificio de la vivienda arrendada, superficie y datos de los inmuebles linderos a la propiedad.
Registrar la identidad de los contratantes, la duración del alquiler, el precio de renta inicial del contrato y todas las cláusulas que las partes hubieran acordado libremente.
Existe un límite también en los derechos del arrendatario en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no cumple con el pago de la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado, a pesar de que el contrato esté inscripto en el Registro de la Propiedad y de que esté al día con el pago de la renta.
¿Cómo se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad?
El procedimiento puede resultar similar al de cualquier otra escritura pública. Se debe acudir a un notario para que certifique el acuerdo y que verifique que no exista ninguna ilegalidad. Luego, ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Escríbenos para poner tu piso en alquiler y conocer todos los detalles sobre los contratos y sus inscripciones.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de una hipoteca titulizada. Continúa leyendo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Hipoteca titulizada
Es probable que el concepto de hipoteca titulizada no suene demasiado familiar, sin embargo, es importante tener en claro de qué se trata. En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes saber sobre la hipoteca titulizada de una manera sencilla. Además, te explicaremos cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido objeto de un proceso de titulización.
Por otro lado, si descubres que tu préstamo hipotecario está titulizado, lo más probable es que quieras saber de qué manera puede afectarte. Aquí te explicaremos qué sucede ante esta situación.
¿De qué se trata?
Una hipoteca titulizada surge cuando el banco ha llevado a cabo la venta del préstamo hipotecario a un tercero.
Los bancos optan por la titulación hipotecaria con el objetivo de obtener liquidez. Los motivos pueden ser varios, porque la necesiten, porque deseen realizar proyectos de expansión o bien, por cuestiones vinculadas con su rating de riesgo.
Más allá del motivo, la operación consiste en ceder los derechos de cobro de las cuotas y los correspondientes intereses a cambio de un precio.
Es importante tener en claro que la transmisión de los derechos de crédito es completamente legal en virtud del artículo 1.112 del Código Civil. Sin embargo, ¿Qué significa la titulización?
Cuando hablamos de titulización nos referimos a transformar un activo determinado (en este caso préstamos con garantía hipotecaria), en un instrumento financiero más sencillo de negociar. Estas operaciones se encuentran en el ordenamiento jurídico.
Del mismo modo, las entidades bancarias agrupan algunas hipotecas con características parecidas y sobre ellos crean un título valor transmisible (del mismo modo que los bonos). Una vez que se vende el título, se traspasan los préstamos subyacentes y los derechos que contienen.
¿Mi hipoteca está titulizada?
Según las buenas prácticas, el prestatario debe ser informado si ha tenido lugar una titulización de la hipoteca. No obstante, los bancos suelen incluir una cláusula en el contrato dónde se aclara que existe la posibilidad de proceder a la titulización sin tener que comunicarlo.
La realidad es que el acreedor puede ceder sus derechos de crédito y no tiene ninguna obligación de dar explicaciones. De modo que, existe la probabilidad de que tu préstamo hipotecario esté titulizado y no lo sepas.
¿Cómo saber si tu préstamo hipotecario está titulizado?
Aquí te contaremos cómo saber si tienes una hipoteca titulizada paso a paso.
El banco: en primer lugar debes solicitar la información al banco. Es posible preguntarlo directamente al banco. Sin embargo, no tiene la obligación de responder al requerimiento.
Sociedad Gestora del fondo de titulización de activos: de no obtener respuesta en el banco puedes acudir a la Sociedad Gestora del fondo de titulización de activos. El motivo es que, para llevar a cabo el proceso de titulización hipotecaria, el banco debe crear un fondo. Luego, cede las hipotecas a esta institución y es ella la que se encarga de emitir los títulos. De este modo, podrías requerir a la Sociedad Gestora del fondo que tiene el préstamo hipotecario. Sin embargo, es posible que redirija la solicitud al banco, de modo que te encontrarías en la misma situación.
Registro de la Propiedad: aquí es posible que figure inscrito el fondo de titulización hipotecaria, no obstante, la realidad es que no tiene por qué ser así en todos los casos. En caso de que sí figure, tendrás la seguridad de que tu hipoteca ha sido titulizada.
Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): los fondos de titulización son supervisados por la CNMV. Es posible acceder al registro público de este organismo por medio de su web, allí se recogen las nuevas titulizaciones.
Dirigirse al juzgado: otra opción es preguntar, directamente, en el juzgado.
¿Qué implica que mi hipoteca esté titulizada?
La realidad es que en una hipoteca titulizada no se modifica ningún elemento objetivo de la misma. En otras palabras, todas las condiciones se mantienen igual que como han sido firmadas. Sin embargo, la titulización implica algunas consecuencias debido a que modifica los elementos personales del préstamo hipotecario.
Por ejemplo, el banco deja de ser el acreedor, ya que ha vendido el préstamo a un tercero. Si bien conserva la titularidad registral, solo se ocupa de la gestión del préstamo, si no hay ningún acuerdo en contra. De ese modo lo indica el Banco de España.
Por este motivo, el banco no tiene derecho a reclamarte la deuda y menos aún, iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. En caso de hacerlo, probablemente se declare improcedente si se ha titulizado el 100% del préstamo hipotecario.
¿Una hipoteca titulizada es inembargable?
La respuesta es no. No debes dejar de abonar las cuotas hipotecarias, ya que siempre puede existir alguien legitimado para ejecutar la garantía hipotecaria.
El fondo de titulización hipotecaria tiene la hipoteca en su balance, sin embargo, no cuenta con personalidad jurídica para ejercer acciones judiciales.
No obstante, los inversores que compraron los títulos pueden reclamar si se da un caso de impago. No es nadasencillo determinar quiénes son y estos valores, por lo general, están compuestos por una gran cantidad de hipotecas.
Por otro lado, si te interesa vender la vivienda hipotecada, no afecta en nada que se haya producido una titulización hipotecaria, siempre y cuando se cancele la hipoteca o la entidad bancaria consienta una subrogación.
En resumen, una hipoteca titulizada solo puede ocasionar inconvenientes en caso de que necesites acordar unas nuevas condiciones. En este caso, será necesario pactar una novación con el nuevo acreedor.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca titulizada. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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El Idufir es un código de identificación que consta de 14 dígitos y fue creado para identificar a las viviendas dentro del Registro de Propiedad de España. En 2016 se cambió por la denominación CRU
Al momento de comprar una vivienda o hacer trámites administrativos que se relacionan con operaciones inmobiliarias, nos enfrentamos a una cantidad de términos nuevos. Es importante que cuando lleguemos a esta instancia tengamos en claro qué significa cada concepto para poder firmar con tranquilidad los documentos requeridos para la transacción que queremos realizar.
En esta oportunidad vamos a hablar del Identificador Unico de Fincas Registrales o IDUFUR así que si te quieres sacar todas las dudas sobre este tema no puedes dejar de leer este post!
En este artículo encontrarás:
IDUFIR en qué consiste y cuál fue su origen
Es un código numérico de 14 dígitos que permite identificar una propiedad en todos los Registros de Propiedad de España. Esta categorización nació en el año 2008, como necesidad del Ministerio de Justicia de estandarizar la documentación referida a los inmuebles, al tener bajo su responsabilidad el control y seguridad del sector inmobiliario. De esta manera, luego de su creación, todos los Registros de la Propiedad del país cuentan con este código al que pueden recurrir para buscar una propiedad logrando resultados de forma inequívoca.
Esta especie de documento de identidad de los inmuebles surgió como una necesidad de aportar mayor seguridad y garantías para identificar una vivienda. Con esto se facilitaron gestiones como las relacionadas con compras, herencias, ventas y donaciones.
Cambios en el IDUFIR
A partir de 2016 y para agilizar las consultas virtuales, el IDUFUR se sustituyó por el CRU, que es el código registral único. Este conserva el formato y las características ya que siguen siendo 14 dígitos sin variación en el tiempo y totalmente diferentes a la referencia catastral.
El CRU comenzó a utilizarse en las viviendas registradas a partir de agosto de 2016. Es por esto que el IDUFIR sigue apareciendo como identificador en muchos documentos oficiales
Qué trámites administrativos se pueden realizar con el IDUFIR y el CRU?
Además de servir para tener un código de registro único para la vivienda, estas denominaciones nos sirven para hacer tramitaciones relacionadas con operaciones inmobiliarias:
Pedir una Nota Simple para comprobar si la vivienda tiene cargas
Confirmar la titularidad de una propiedad: Esto es útil en caso de herencias, donaciones, ventas, licencias de obras, etc.
Comprobar la titularidad de un piso para la compraventa o para el alquiler
Pedir una copia de escritura con carácter de urgente.
Realizar pagos, devoluciones, aplazamientos, relacionados con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Cuáles son las características del IDUFIR?
El IDUFIR tiene las siguientes características:
Formato homogéneo: Siempre son catorce dígitos que van desde el 0 al 9.
Único: No existen dos códigos IDUFIR en el Registro de la Propiedad que sean iguales.
Invariable: Se asigna en el momento del registro y se mantiene siempre para la propiedad, aunque cambie de dueños.
Universal: Se incluye en todos los documentos de carácter registral relacionados con la propiedad como certificaciones, recibos del IBI, notas simples.
Cuál es la diferencia entre IDUFIR y la referencia catastral?
Todos los inmuebles tienen un código de inscripción obligatorio en el catastro de las viviendas. Es requisito indispensable para realizar una transacción inmobiliaria y consta de veinte caracteres alfanuméricos facilitado por la Dirección General del Catastro.
La diferencia con el IDUFIR es que la referencia catastral no es un indicador de propiedad, sino de una referencia urbana que define las características de una propiedad
Cuál es la diferencia entre IDUFUR, CUR y referencia catastratal?
Si hacemos una operación de compraventa deberemos hacer varias gestiones en distintos organismos oficiales, que al ser independientes pueden tener discrepancias.
En el Registro de la Propiedad, que depende del Ministerio de Justicia vamos a realizar un registro inmobiliario no obligatorio que nos brinda seguridad y protección jurídica frente a terceros. Este registro tiene un coste fijado por la oficina pública.
En la Dirección General de Catastro, que depende del Ministerio de Hacienda, haremos un registro administrativo de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su referencia está relacionada con el pago de impuestos, estando regulada por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Su incripción es obligatoria y gratuita
¿Puedo localizar una finca con el este código?
Si, es posible realizar la localización de una finca con el código IDUFIR de una forma muy sencilla. Accediendo a la página registradores.org se ingresa en la sección ‘Información al Ciudadano’ y abrir Nota Simple por Geolocalización’.
Este sistema registral presenta las siguientes ventajas:
Se puede solicitar información desde cualquier punto del planeta en forma remota
Los datos pueden llegar a través de correo electrónico
Se pueden pedir notas simples para realizar gestiones urgentes
Puede ser que mi vivienda no cuente con IDUFIR ni con CRU?
Al no ser obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad, puede ser que una vivienda no cuente con su código de identificación. Como explicamos anteriormente, es recomendable contar con el IDUFIR o el CRU porque nos protege legalmente y es una forma de comprobar la titularidad de la propiedad.
Otro caso puede ser que heredamos o compramos una propiedad hace mucho tiempo cuando todavía no se utilizaban estas denominaciones. En estos casos, lo que hay que hacer es solicitar la actualización de la nota simple. De esta manera, el Registro de la Propiedad incorporará automáticamente el CRU en el documento que corresponda.
El IDUFIR entonces es un código que no es obligatorio pero que sí nos ayudará mucho a tener protección legal y para acreditar nuestra titularidad ante cualquier reclamo, por lo que es muy recomendable gestionarlo.
¿Te ha servido esta información? ¿Conocés más ahora sobre el IDUFIR? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos o consultarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate contamos con los mejores asesores, a tu disposición.
Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés
En una compraventa inmobiliaria intervienen una serie de documentos que deben ser presentados, en su mayoría, por el vendedor del inmueble. Uno de ellos es la nota simple informativa, que permite al comprador conocer los datos registrales de la vivienda. ¿De qué se trata esta información y por qué es tan importante conocerla? ¿Qué pasos se deben seguir para obtener la nota simple? En este artículo te lo contamos.
Los datos registrales de una vivienda que se encuentra en venta pueden ser de mucha utilidad para las personas que están interesadas en comprarla. A través de ellos pueden asegurarse de que no están ante una estafa o que no tendrán que afrontar futuros inconvenientes una vez que pongan su firma en la escritura pública.
A continuación veremos qué información permiten conocer estos datos y cómo obtenerlos a través de una nota simple informativa de la vivienda. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Por qué es importante acceder a los datos registrales de una vivienda?
A la hora de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria es muy probable que el comprador desee asegurarse, antes de firmar la escritura, de que todo está en orden y no se trata de una estafa. Por un lado, querrá asegurarse de que quien dice ser el propietario del inmueble realmente lo es. Por el otro, querrá conocer cuáles son las principales características de la vivienda y saber si la misma posee cargas o deudas.
¿Cómo puede acceder a esta información? A través de una nota simple informativa del bien inmueble en el que está interesado. Si bien puede acceder a ella por su cuenta, lo ideal es que la solicite al vendedor y que este pueda facilitársela de inmediato. Es por eso que podemos afirmar que la nota simple es uno de los documentos que los propietarios deben tramitar de manera obligatoria para vender su vivienda.
No obstante, a continuación veremos en detalle qué pasos deben seguir, tanto vendedor como comprador, para acceder a estos datos registrales mediante la obtención de una nota simple.
Pasos a seguir para acceder a los datos registrales de una vivienda
Los pasos variarán en función de cuál de las dos partes realice el trámite y cuánta información tenga el comprador respecto del bien inmueble. Son los siguientes:
Conocer la localización del inmueble
En caso de que sea la parte vendedora quien quiera acceder a los datos registrales de la vivienda para ponerlos a disposición de la parte compradora, conocer la información necesaria para localizarla no representará mayores problemas.
En cambio, si es el comprador quien quiere acceder a ellos directamente, la vía más rápida para obtener datos como la dirección exacta del inmueble, es solicitarlos al vendedor. Si esto no es posible, existen diversos programas que pueden facilitar la calle y el número de un inmueble.
Acceder a la Sede Electrónica del Catastro
Una vez que se tienen los datos de localización de la vivienda hay que acceder a la Sede Electrónica del Catastro. Allí, en el buscador de inmuebles y visor cartográfico, habrá que rellenar los campos correspondientes con la información obtenida. Esto puede hacerse, específicamente, en el sector “calle/número”.
Obtener una ficha catastral
Tras haber indicado todos los datos requeridos en este apartado de la Sede Electrónica del Catastro será necesario clickear en la opción “datos”. Una vez hecho esto se podrá acceder al número de referencia catastral de la vivienda y a otra información útil sobre ella que será posible descargar en formato PDF.
En este artículo te contamos con detalle cómo realizar este paso a paso en la Sede Electrónica del Catastro.
Conseguir una nota simple de la vivienda
Una vez obtenidos estos datos, es posible solicitar una nota simple informativa de la vivienda. ¿En qué consiste? ¿Dónde y cómo conseguirla? Veámoslo:
¿Qué es la nota simple informativa?
Es un breve documento emitido por el Registro Público de la Propiedad en donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Permite, por un lado, demostrar quién es su propietario y, por el otro, conocer sus principales características o saber si está sujeta a cargas o deudas.
Dónde y cómo conseguirla
Como indicamos, la nota simple es emitida por el Registro Público de la Propiedad. Por lo tanto, puede ser solicitada en cualquiera de sus oficinas, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro. Allí deberá brindarse la información previamente recabada para obtener el documento. Si necesitas realizar este tramite, accede a esta nota, donde encontrarás toda la información del paso a paso para solicitar este documento
¿Qué información se puede conocer a partir de la obtención de los datos registrales de una vivienda?
Si bien los datos registrales de una vivienda tienen un valor meramente informativo y no tienen carácter de documento público, a través de la nota simple obtenida, permiten tener acceso a los siguientes datos claves:
Número de finca: es el que identifica a la finca en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra el bien inmueble en cuestión. Lo habitual es que conste de seis cifras y no debe ser confundido con el número de referencia catastral.
Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR): este otro número identifica a la vivienda en cualquier Registro de la Propiedad en España, con independencia del lugar en donde se ubica.
Descripción de la finca: permite conocer la situación de la finca y las características de la vivienda que se encuentra en ella.
Titularidad: este es, probablemente, el dato más importante, ya que aporta la identificación de los titulares de derechos sobre la finca y el inmueble.
Autorizante: se trata de la identificación del notario que participó en la firma de la escritura por la cual el propietario se convirtió en titular de la vivienda.
Cargas: este es otro punto clave, ya que permite conocer los montos que aún pueden pesar sobre el inmueble, como un préstamo hipotecario o un embargo.
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Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
Ante el fallecimiento de una persona, deben realizarse una serie de trámites para gestionar la sucesión de sus bienes. Son diferentes las personas, familiares o no, que tienen el derecho a recibir dichas transiciones, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En el siguiente artículo te contamos cómo tramitar una herencia con testamento.
En este artículo encontrarás:
¿De qué se trata una herencia?
Se conoce por herencia a la acción jurídica a través de la cual, ante el fallecimiento de una persona, se transmiten los bienes, derechos y obligaciones de la misma a otra u otras personas. Quienes reciben dichas sucesiones son denominados herederos; personas físicas o jurídicas con el derecho a una parte del patrimonio de una herencia.
El régimen jurídico que regula las herencias es el derecho de sucesiones y se tributan a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Por su parte, la masa hereditaria refiere a todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte, según el artículo 659 del Código Civil. Y agrega: que los suceden al difunto por el solo hecho de su muerte en todos sus derechos y obligaciones, como estipula el artículo 661.
En resumen, la masa hereditaria corresponde a todos los bienes más derechos más deudas dejados por el difunto. Es decir, el causante.
¿Qué es el caudal hereditario?
Se entiende por caudal hereditario al patrimonio neto de la herencia. Es decir, es la suma de todos los bienes, derechos y obligaciones del causante, menos aquellos bienes, derechos y obligaciones que se extinguen al momento del fallecimiento.
Para ser más precisos, se trata del que se obtiene al restarle al activo hereditario su correspondiente pasivo. Para poder lograr el neto del patrimonio de la herencia primero debes conocer el activo y el pasivo de la misa.
Activo hereditario
Son, ni más ni menos, que los bienes y derechos que el causante de la herencia va a transmitir luego de su fallecimiento.
Es decir, se compone de:
1) Bienes del causante: es el total de la suma de todos los bienes, como, por ejemplo, inmuebles, dinero, vehículos, bienes domésticos, joyas, etc.
2) Los derechos del causante. Conjunto de aquellos derechos que, luego del hecho de fallecimiento, no se extinguen.
a. Derechos de autor, el derecho a percibir una indemnización, etc.
b. Un ejemplo fundamental es el derecho al usufructo. En este caso, el derecho al uso y disfrute de una vivienda por parte de la persona de la cual se recibe la herencia no forma parte de activo de la misma.
Pasivo hereditario
Por su parte, el pasivo está compuesto por cada una de las obligaciones contraídas en vida por el del difunto, es decir, sus deudas.
Algunos ejemplos de obligaciones del causante pueden ser:
1) Una deuda con Hacienda.
2) Una hipoteca.
3) Un préstamo.
Sin embargo, debes tener en cuenta que las obligaciones personalísimas no forman parte del pasivo hereditario. Este tipo de obligaciones se refiere a aquellas que no pueden ser desarrolladas sino por la persona misma que contrae la deuda. Dada la característica de personalísimas son intransferibles e intransmisibles.
¿Cómo tramitar una herencia con testamento?
Según la legislación española, el período para tramitar una herencia con testamento es de seis meses desde el momento del fallecimiento. Sin embargo, los herederos pueden conseguir una prórroga en el caso de que la soliciten.
Los pasos a seguir, son variados y muchas veces no resulta ser un proceso sencillo. A continuación, te contamos uno por uno y lo certificados necesarios correspondientes a cada uno.
1) Certificado de fallecimiento
El primer paso para tramitar una herencia con testamento es la solicitud del certificado de defunción pasadas las 24 hs. del fallecimiento. El mismo puede ser solicitado en el Registro Civil donde residía el fallecido, por correo postal o por internet. Su tramitación es gratuita y es necesario presentar: DNI de quien solicita el certificado y los datos del difunto (en ellos se incluyen fecha y lugar de nacimiento).
La demora del trámite es de aproximadamente tres días hábiles. Y puede ser solicitado por cualquier persona a menos que excepciones legalmente previstas.
2) Certificado de Actos de Última Voluntad
Una vez pasado los quince días del día siguiente al fallecimiento del causante, se procede a la certificación de últimas voluntades.
El mismo deber ser solicitado en el Ministerio de Justicia, por correo postal o por internet, y tiene un costo aproximados de 4 euros.
Para poder solicitarlo deberás disponer del certificado de defunción detallado anteriormente y el formulario modelo 790-006.
El plazo de resolución de este tipo de certificación dependerá de la demanda existente al momento de su solicitud, ya que en el último tiempo ha sufrido de demoras por la cantidad de peticiones.
La importancia de este documento radica en que permite confirmar la existencia o no de un testamento. En el caso de que si existiese, el certificado de últimas voluntades proporciona toda la información acerca del mismo (testamento). A su vez, facilita el contacto del notario con el que hay que ponerse en contacto para poder acceder a ese testamento.
3) Copia auténtica del testamento
Dicho documento se solicita en la misma Notaría en la cual fue otorgado el testamento. En el caso de ser demasiado antiguo, es necesario verificar en el Colegio de Notarios quien conserva el protocolo del notario. Para este trámite deberás presentar DNI original y los certificados de defunción y últimas voluntades.
4) Certificado de seguros con coberturas de fallecimiento
Se lo solicita en el Ministerio de Justicia, por correo postal o vía internet. Su costo aproximado es de 4 euros y para su obtención es necesario el certificado de defunción y el formulario 790 completo para el certificado de últimas voluntades.
La solicitud de dicho documento no puede realizarse antes de los quince días transcurridos luego del fallecimiento del causante.
Mediante este certificado se especifican los contratos vigentes en los cuales el difunto aparece como asegurado. Como ser las pólizas de vida, individuales o colectivas. Es decir, seguros de vida que cubran fallecimiento y seguros contra accidentes que cubran contingencia de la muerte del asegurado.
5) Aceptación o renuncia de lo heredado
Luego de la realización de los certificados mencionados con anterioridad, se puede aceptar o no la renuncia a la herencia. Para tal fin, es necesario previamente la presentación ante notario todos los documentos en los cuales figuren los bienes que tuviese el causante.
Nos referimos a escrituras públicas de propiedades, documentación en el caso de poseer vehículo, último recibo de IBI, certificados bancarios. Estos últimos deben ser solicitados a la entidad bancaria donde se encuentran registrados.
6) Liquidación de Impuestos
El siguiente paso, luego de la obtención de los tres certificados principales, se pasa a liquidar los impuestos correspondientes. Por un lado, el Impuesto sobre Sucesionesy Donaciones que rige en cada Comunidad Autónoma y, por el otro, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.
El primero es un tipo de gravamen que se tributa en todas las herencias y aplicación esta cedida a cada comunidad autónoma. Esto significa, que el porcentaje que aplica puede variar según la residencia del causante.
En el caso del segundo, solo se paga de existir en la herencia un inmueble. Se lo abona en el ayuntamiento de la localidad en la cual se encuentra la propiedad en un plazo de seis meses. Los mismo pueden ser prorrogados a seis meses más.
7) Registro de la Propiedad
Por último, se debe realizar el cambio de titularidad en el caso de existir propiedades. Necesitarás presentar, junto al testamento, la escritura original y las cartas de pago de los impuestos.
Estos son los pasos que deberás seguir para tramitar una herencia con testamento.
Además, te recomendamos leer sobre las diferentes posibilidades existentes que podrían dejarte por fuera de la herencia:
Desde Oi Real Estate esperamos que el post te haya sido de utilidad. Para mayor información o asesoramiento ponte en contacto con nosotros. Si te has quedado con alguna inquietud déjanos tu comentario, nuestros asesores te responderán a la brevedad.
Los pasos para vender un inmueble varían en función de la situación del mismo. El contexto ideal al momento de elegir vender es que la vivienda en venta se encuentre libre de cargas. Sin embargo, es común que una propiedad cuente con cargas hipotecarias. Por tanto, en esta oportunidad, nos enfocaremos en detallar cada uno de los pasos a seguir para vender una casa con hipoteca.
En una gran cantidad de casos, el propietario de una vivienda se pregunta si es posible vender la misma a pasar de no haber completado el pago de la hipoteca. La respuesta a ese interrogante es positiva e incluso se trata de un trámite mucho más común de lo que muchas veces parece.
La realidad es que la transacción se puede llevar a cabo de diferentes maneras. Cada una de ellas dependerá del perfil y la situación de cada vendedor y comprador. Por lo tanto, es conveniente analizar cada una para que puedas optar por la que mejor se adapte a tus preferencias.
En este artículo encontrarás:
Posibles motivos para vender una casa con hipoteca
Una persona asume, al comprar una casa mediante un préstamo hipotecario, un compromiso de pago que puede extenderse hasta más de 30 años. A lo largo de ese periodo de tiempo pueden suceder situaciones inesperadas y, por lo tanto, el dueño de una propiedad decida vender la propiedad. Los motivos, según la situación particular de cada propietario, son variados, entre otros:
Tener que cambiar la residencia por un cambio laboral.
Ante la elección de mudarse a otra localidad.
Por haber heredado la propiedad.
Por un divorcio.
Cuando la familia se agranda y se requiere de mayor espacio
Cada una de estas situaciones pueden generar la necesidad de cambio de vivienda y, por lo tanto, tener que venderla. Si la propiedad se encuentra hipotecada no es un problema para poder realizar la operación.
Si bien es posible vender una casa con hipoteca, es necesario que tengas en cuenta cuáles son las diferentes posibilidades y formas para hacerlo.
¿Cómo vender una casa con hipoteca?
En primer lugar, para poder vender una casa con hipoteca es necesario tener en cuenta dos situaciones:
La hipoteca de la propiedad en venta aún no se ha terminado de pagar:
Ante esta situación, unas de las acciones es el pago de lo que resta de la hipoteca con el dinero que te resulte de la venta. A su vez, tienes la posibilidad de subrogar el préstamo al comprador.
En los casos en los cuales se utilice el dinero de la venta para cancelar la hipoteca, es necesaria la realización del trámite correspondiente para registrar la situación en el Registro de la Propiedad. En la mayoría de los casos, de este paso se encarga el banco del nuevo propietario. Sin embargo, existe la posibilidad de que puedas negociar para realizarlo tú mismo y de esta manera ahorrar una suma de dinero.
Vender una casa con hipoteca mediante a lo solicitud de una hipoteca puente.
La hipoteca de la propiedad sigue apareciendo en el Registro aunque ya ha sido cancelada:
Ante esta situación, primero deberás regularizar la situación de la hipoteca en el Registro de la propiedad y luego ponerla a la venta
A continuación, te describimos cada una de las posibilidades para que puedas analizar cuál es tu situación y la que mejor se adapta a tus necesidades.
Vender tu propiedad a un precio superior a lo que debes por la hipoteca
En este caso estamos hablando de recibir una suma de dinero mayor a la que le debes al banco. Estamos ante el escenario ideal ya que podrás cancelar tu deuda y quedarte con un resto de dinero, pero debemos advertirte que para que esta situación se dé, el mercado inmobiliario deberá estar en un muy buen momento.
Si este es tu caso, deberás seguir los siguientes pasos:
Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda. Este deberá ser superior a lo que se debe en el banco.
Solicitar Certificado de Deuda Pendiente, gestión que se realiza ante la entidad bancaria con la cual se haya adquirido la hipoteca.
Llevar adelante la firma de a compraventa ante un notario. En este paso deberás presentar el certificado de deuda pendiente solicitado en el paso anterior.
Luego, el comprador emitirá al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria con la cual tienen que cancelar a hipoteca y los intereses de la misma.
Una vez presentado el cheque correspondiente ante el representante de la entidad bancaria y liquidado a deuda con el pago recibido, se podrá llevar adelante la compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.
Debes tener en cuenta, también que una vez que hayas procedido a pagar la hipoteca, será necesario que tramites el Registro. Algunos bancos suelen hacerse cargo del hacerlo, aunque no es tan recomendable. Si puedes llegar a un acuerdo y hacerlo tú mismo, podrás ahorrarte dinero en gastos extras.
Hay ciertos bancos que son muy estrictos en este sentido y sólo permitirán realizar el trámite a través de su gestoría. El problema es que, como ya mencionamos, el coste que esto puede suponer es muy alto. Sin embargo, es importante aclarar que existe pleno derecho para decidir hacerlo por cuenta propia o con una gestoría independiente, sólo que será necesario negociar con la entidad.
Otros bancos son más flexibles, por lo tanto, si se solicita con suficiente anticipación, habrá mayores facilidades para negociar y así poder realizar el trámite por cuenta propia o mediante una gestoría independiente.
Vender tu casa a un precio inferior a lo que debes pagar para cancelar la hipoteca
Vender una casa con hipoteca a un precio superior a la misma es la opción ideal. Sin embargo, no resulta ser de las más habituales. A su vez, no es una decisión que tenga que dependa directamente de ti, ya que los precios fluctúan según el mercado inmobiliario y la coyuntura económica que se esté atravesando.
De todas formas, podrás vender tu propiedad a través de los siguientes pasos:
Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda.
Como en el escenario anterior, deberemos pedir al banco el Certificado de Deuda Pendiente y luego informar la situación para saber las nuevas condiciones que nos solicitará el banco al modificar la carátula de préstamo. Es decir, pasarás a tener un préstamo personal. Por lo tanto, la entidad financiera se fijará en tu solvencia económica actual para resolver.
Luego de realizarse la compraventa, al ser un precio inferior a lo que te ha quedado por saldar de la hipoteca, lo que resta de la deuda con la entidad bancaria pasará a ser un préstamo personal con el cual se abonará el monto restante. Ante estas situaciones, es muy seguro que se deba pagar algún tipo de comisión para cancelar el antiguo préstamo y abrir el nuevo. Esto varía según cada entidad bancaria.
¿Es posible subrogar la hipoteca a un nuevo propietario?
Además de las dos opciones presentadas anteriormente, existe la posibilidad de vender la casa con hipoteca cambiando a titularidad de la misma. Es decir, subrogando el crédito hipotecario con el comprador. De esta manera, la cancelación de la hipoteca correrá por cuenta del nuevo propietario.
A continuación, te detallamos los pasos que deberás realizar para transferir tu hipoteca al comprador de tu vivienda en venta:
Acordar con el comprador el traspaso de la hipoteca y establecer bajo qué condiciones se llevará adelante la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
Luego, deberás acudir a la entidad bancaria junto al futuro propietario y exponer la situación a representante de la misma.
A continuación, la entidad bancaria realizará un estudio del perfil de comprador con la finalidad de asegurarse su solvencia económica y la seguridad de que podrá hacerse cargo de préstamo sin inconvenientes.
El siguiente paso dependerá de los que resuelva el banco. Si rechaza la petición, no quedará otra que cambiar de alternativo. Sin embargo, en caso de que acepte la solicitud, el siguiente paso es firmar la subrogación de la hipoteca. Es decir, cambiar la titularidad que hará responsable del resto del crédito al nuevo propietario.
¿Se puede vender una vivienda mediante una hipoteca puente?
La última de las opciones de vender una casa con una hipoteca es a través de la solicitud de una hipoteca puente. Se trata de una alternativa para aquellos casos en los cuales se quiere invertir el dinero de la propiedad en la compra de una nueva vivienda.
No siempre es posible que ambas operaciones se realicen al mismo tiempo. La solicitud de una hipoteca puente puede resolver tanto el pago de la hipoteca de la casa en venta y de la nueva propiedad, pagando un valor menor al que implica recurrir a dos créditos por separados.
Si optas por esta alternativa, deberás seguir los siguientes pasos:
En primer lugar, deberás solicitar a tu entidad bancaria una hipoteca para la compra de tu nueva vivienda. En la misma cita, debes exponer que deseas solicitar una hipoteca puente con el fin de facilitar el pago de las dos hipotecas.
La entidad bancaria llevará adelante un estudio del caso y resolverá si acepta o no otorgar la hipoteca puente. En los casos en que la solicitud sea aceptada, debes considerar que este tipo de hipotecas se sujeta a un período determinado. El mismo puede ir de meses a año, en el cual debe venderse la primera vivienda.
A lo largo del periodo de venta de la casa con hipoteca, lo que deberás pagar será la cuota de la hipoteca puente. Es decir, pagarás una cuota un poco más alta que la correspondiente a la hipoteca de tu propiedad en venta, pero menos del valor que significaría abonar las dos hipotecas por separado.
A vender una casa con hipoteca, se cancela la hipoteca puente y solo resta continuar abonando la segunda hipoteca correspondiente a la nueva propiedad.
La hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad ¿Cómo cancelarla?
Una posibilidad que se repite en muchas oportunidades es que los pagos de la hipoteca se han cancelado en su totalidad pero esta situación no se refleja en el Registro de la Propiedad. Aquí la principal recomendación es cancelar en el registro la hipoteca antes de vender la propiedad. De esta manera, te asegurarás de poder controlar cada paso y el costo exacto de la cancelación, que puede variar según las circunstancias.
El valor del trámite puede variar, ya que pueden realizarlo de forma independiente, a través de tu banco o con el asesoramiento de una agente particular. Realizarlo con mucho tiempo de anticipación, evitará que deberás realizarlo con la entidad bancaria lo que demanda una importante suma de dinero.
Otra de las opciones, es acudir a una agencia gestora independiente. Es una alternativa que puede resultar más económica y, a su vez, te aseguras de llevar adelante el proceso con total seguridad y sin inconvenientes.
¿Quién se responsabiliza por los gastos de cancelación de la hipoteca?
Al vender una casa con hipoteca los gastos de su cancelación corresponderán por cuenta delvendedor. Conocer este paso es de suma importancia, ya que las cargas de una compraventa son variadas. De esta manera, podrás organizarte de la mejor manera al conocer con exactitud todos los gastos que deberás asumir.
Al igual que cuando realizas el trámite de cancelación, podrás hacerlos tú mismo, dejar que lo realice el banco o una agente independiente. Para resolver de qué manera lo llevarás acabo, deberás considerar cada una de las posibilidades. Ya que, acudir al banco a una agencia e demandará una suma de dinero a pagar.
Cuándo realizar los trámites para vender un piso con hipoteca
Esto dependerá de la forma en que vayas proceder. Si la hipoteca se ha abonado y solo resta el trámite en el Registro, sería bueno que al iniciar el proceso de venta puedas realizarlo. Así podrás ahorrar tiempo. En cambio, si la hipoteca será cancelada con la transacción que realizarás, será necesario que la lleves adelante durante la compraventa. Esto se debe a que el comprador debe darte el dinero para poder hacerlo.
Por qué es ventajoso vender tu piso con hipoteca por medio de una inmobiliaria
Esto se debe a que una inmobiliaria, podrá ayudarte a concretar la venta de tu propiedad de forma rápida. Ellos cuentan con experiencia en el mercado y conocen los mejores mecanismos. También tienen profesionales que podrán asesorarte para afrontar todos los trámites de forma simple y ágil.
Por otro lado, si estás interesado en realizar la compra de otra vivienda, ellos podrán ofrecerte ayudarte. Realizarán una valoración de tu vivienda y fijarán el valor de tu propiedad para establecer las mejores opciones para ti.
Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar el artículo. ¡Te estaremos leyendo!
Y si necesitas vender tu propiedad puedes escribirnos. Somos una inmobiliaria con más de 10 años de experiencia en el mercado de propiedades de lujo, estamos preparados para poder acompañarte durante todo el proceso, sin que tengas que preocuparte por nada. ¡Contáctanos!
Al heredar una propiedad en España, uno de los motivos más comunes por los que se decide ponerla a la venta está relacionado a los gastos que genera. Hablamos de la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía, los costes de la Notaría y los del Registro de la Propiedad. Asimismo, puede suceder que quienes reciban la sucesión consideren más beneficioso disponer del dinero líquido en vez de un inmueble, para reinvertirlo. En este paso a paso para vender un piso heredado se integran los principales interrogantes de cómo realizar la transacción.
Si has heredado una propiedad y estas deseando venderla estas en el lugar indicado. En este post te contaremos los pormenores respecto a cómo llevar adelante el proceso de manera detallada y precisa. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuál es la importancia de aceptar o rechazar una herencia?
Antes de dar comienzo a la explicación minuciosa de cada uno de los pasos para vender un piso heredado que se deben llevar a cabo, es preciso detenernos unos minutos en la importancia de aceptar o renunciar a una herencia.
De hecho, resultan de gran importancia por su carácter de irrevocabilidad. Es decir, que una vez que se asume la decisión no podrá modificarse ni anularse.
Por lo tanto, ante la aceptación de una herencia existe la posibilidad de que con ella también se acepten las obligaciones que los bienes en sucesión cargan. Uno de los principales factores por los cuales los herederos evalúan ventajas y desventajas de ambas opciones.
En este contexto, en territorio español, el Código Civil otorga el llamado derecho a deliberar para las personas implicadas en una herencia. Se trata de la posibilidad de no pronunciarse de manera inmediata a la aceptación de la sucesión. Es decir, que puedan esperar el inventario final de cuáles son los bienes y obligaciones que el fallecido dejó como masa hereditaria.
Este derecho a deliberar les posibilita a los herederos un plazo de 30 días para expresar su decisión una vez presentado el inventario. En el caso de no pronunciamiento, la normativa lo toma como una aceptación sin condiciones.
Pasos para vender un piso heredado
Una vez que se tenga en claro la decisión con respecto a la aceptación o no de lo bienes de la herencia, es momento de conocer los pasos para vender un piso heredado individualmente o entre varias personas. Entre ellos, la acción anteriormente mencionada.
Ahora si, veamos detalladamente cada una de las gestiones que se deberán llevar adelante para que el proceso de compraventa de un inmueble en sucesión por fallecimiento sea exitoso y sin demasiadas complicaciones.
Reunir la documentación necesaria
Aceptar la herencia
Liquidar todos los impuestos correspondientes
Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
Poner el piso a la venta
Pagar impuestos y gastos de la operación de compraventa
A continuación, especificaremos que integra cada uno de estos pasos para vender un piso heredado, así como también las condiciones en relación a la existencia o no de testamento, si hay uno o varios herederos, etc.
Documentación necesaria para vender un piso heredado
Entre los documentos que se deben recopilar para poder vender un piso heredado se encuentran los siguientes:
Certificado de defunción:
Se trata de un documento que es gratuito y se lo solicita en el Registro Civil de la localidad en al cual falleció el causante.
Este trámite puede demorar entre dos y quince días. Este dependiendo de la dinámica de cada registro.
Los requisitos para poder gestionar el certificado de defunción serán: el nombre y apellido del fallecido, su DNI, número de tomo y folio correspondiente a la inscripción del deceso.
Certificado de últimas voluntades
Se trata de un documento que certifica si la persona fallecida dejó a disposición un testamento y en que notaría. Es una gestión que cuesta casi 4 euros y se lo solicita en una sucursal del Ministerio de Justicia en la modalidad presencial o por teléfono.
El trámite de la gestión puede tardar hasta diez días hábiles y debe ser solicitado pasados los 15 días del fallecimiento del causante. Por último, los requisitos para su gestión serán: la presentación del modelo 790, el pago de la tasa correspondiente y el certificado de defunción (original).
Copia autorizada del testamento
Si la persona fallecida ha deja a sus últimas voluntades en un testamento se deberá presentar la copia autorizada del mismo. El precio del mismo dependerá de la cantidad de folios que tenga y el tiempo que lleva hecho, es decir, su antigüedad.
Se trata de un documento que debe ser solicitado al notario autorizado que acredita el certificado de últimas voluntades. Por ello, el tiempo que pueda tardar en salir dependerá de cada notaría. No obstante, en la mayoría de los casos no suele demorar más que una semana.
Y con respecto a los requisitos para su solicitud, solo se necesitará del certificado de últimas voluntades.
Aceptar de la herencia
Como mencionamos al principio de la nota, aceptación de la herencia es un paso sumamente importante porque es una acción que no puede ser revocada. Con la disposición del derecho a deliberar se podrá esperar al inventario final para tomar la decisión. Una vez llegado el momento, surgirán los interrogantes más comunes como: ¿existe o no testamento? ¿Cuántos herederos hay? etc.
Dependiendo de cómo se respondan dichas preguntas será el modo de proseguir, que pueden ser de dos maneras diferentes.
Herencia con testamento
Si este es el caso, se deberá llevar adelante el inventario de bienes y obligaciones de la persona fallecida. En esta gestión se incluyen todos los datos de los bienes inmuebles parte de la sucesión, los saldos en cuentas bancarias, seguros de vida y las obligaciones correspondientes. Es decir, las deudas.
A su vez, se debe llevar adelante la escritura de partición o el cuaderno particional. En este documento debe integrarse todos los datos de cada uno de los herederos. Asimismo, se especifica el modo de reparto de la masa hereditaria según figura en el testamento del causante.
Para aquellos casos en los cuales solo existe un heredero, solo se requerirá el redactado de un documento el cual acredite, mediante firma de notario, la aceptación de la herencia. Por lo tanto, no se requerirá la realización de la escritura de partición.
Herencia sin testamento
Otra circunstancia es cuando ante el fallecimiento de una persona no se registra la existencia de un testamento. Para estas situaciones, un notario deberá determinar según lo especifica la ley quienes serán los herederos.
Si este resulta el caso, cada uno de los implicados deberá demostrar el grado de parentesco con el causante mediante la presentación del libro de familia, certificado de nacimiento o de matrimonio. Una vez recolectado dicha documentación se deberá firmar ante notario:
El acta de declaración de herederos
Se trata de un documento que para su realización necesita la presencia de dos testigos, por heredero, que hayan sido conocidos de la persona fallecida. Dichas personas deberán testificar que fehacientemente se trata de un heredero legítimo.
Este documento puede tener un coste entre 250 y 300 euros, aproximadamente. A lo que se le debe sumar el IVA. No obstante, el coste de la declaración de herederos dependerá de la cantidad de personas intervengan en la herencia y la amplitud de la masa hereditaria. Una vez que se lleva adelante la firma y se gestiona el acta, la resolución para conocer quiénes son los herederos saldrá en aproximadamente los próximo 20 días hábiles.
Escritura de partición de la herencia
Ante la solicitud de la declaración de herederos, el notario tendrá que realizar el inventario de la masa hereditaria del causante. Una vez realizado el inventario, deberá realizar la escritura de partición en la cual incluya los datos de todos los herederos legítimos y el modo en que serán repartido los bienes.
¿Cómo se reparte un piso heredado si uno de las partes no quiere aceptarla?
Para los casos en los cuales uno de los herederos no quiera aceptar su parte de la herencia, el resto de los protagonistas tendrán la posibilidad de acudir a un notario para que se le haga llegar un acta de notificación.
A partir del momento en el cual la persona que no desea la aceptación de la herencia, tendrá 30 días naturales para tomar la decisión y manifestarla. En los casos en los cuales no se reciba una respuesta en dicho lapso, se determinará que se ha aceptado la parte por defecto.
Por otra parte, si uno de los herederos no quiere participar de la herencia, puede realizar su aceptación, y antes de la repartición de bienes, vender su derecho a recibirla a un tercero.
Inscripción para vender el piso heredado en el Registro de la Propiedad
Como cualquier inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad, la de un piso heredado no es obligatorio. No obstante, es un paso de suma importancia y muy recomendado. Llevar adelante el registro de una propiedad otorga seguridad al momento de ofrecerla y brinda la posibilidad de conseguir comprador de manera más rápido.
El procedimiento de inscribir incluye la titularidad de la propiedad, cada una de las características de la misma, las carga que pueda llegar a tener. Por lo tanto, resulta una herramienta utilizada por los interesados en comprar el inmueble para verificar cada uno de los datos: titularidad, distribución de la vivienda, posibles embargos, etc.
Poner a la venta la propiedad heredada
Luego de llevar adelante la inscripción de la propiedad en el registro correspondiente, el piso heredado se encuentra en condiciones para realizar su tasación y publicarlo en el mercado.
Una vez que este realizado dicho paso, solo resta seguir las acciones convencionales para lograr la venta exitosa de una vivienda.
No obstante, para vender un piso heredado hay que tener ciertos aspectos que no son considerados al momento de poner a la venta una vivienda convencional. En este sentido, resulta de gran importancia tener presente si la vivienda tiene algún tipo de carga hipotecaria, si son varios herederos que todos están de acuerdo, etc.
Para ello se recomienda el asesoramiento de un experto en la materia para poder llevar adelante la tramitación, tanto de la herencia como el de la venta.
¿Cómo proceder si la vivienda a heredar tiene una hipoteca en vigencia?
Una de las situaciones ante las cuales se puede ver sujeta la operación de vender un piso heredado es que el mismo tenga en vigencia el pago de una hipoteca. Ante esta circunstancia existe la posibilidad que se presenten dos escenarios posibles:
Que el causante tenga un seguro de vida vinculado a la hipoteca pendiente. Para estos casos, en muchas ocasiones, este tipo de seguro cubren la deuda ante el fallecimiento del titular. Si este es el caso, quien llevará a cabo las operaciones pertinentes será la aseguradora. Es decir, será quién le pagará al banco de manera tal que al momento de recibir la herencia la propiedad esté libre de cargas.
Que la persona fallecida no haya realizado la contratación de un seguro de vida. O, en caso de tenerlo, no este vinculado al crédito hipotecario. Ante esta situación es posible la elección de dos alternativas.
Conservar la propiedad mediante la cancelación o pago del acuerdo hipotecario. Es decir, pagar la totalidad de crédito o cambiar la titularidad del mismo y asumir la deuda. En estos casos hablamos de una subrogación hipotecaria. Este procedimiento se encuentra sujeto a la aprobación de la entidad bancaria
Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Hablamos de separar todo el patrimonio personal del heredero de aquel que se hereda. Como resultado, es posible aceptar la herencia sin que ello implique responder con los bienes propios la deuda del fallecido. Es decir, las obligaciones vinculadas a la sesión serán liquidadas con la masa hereditaria en juego. Esto significa que: si se hereda un inmueble con crédito hipotecario pendiente, el mismo deberá ser vendido para amortizar el préstamo. En caso de sobrante, esa diferencia será lo que se recibirá. Si es la opción elegida, antes del inicio de todo el proceso, se debe notificar al notario de la misma,
Un detalle muy importe a tener presente, es una tercera situación que puede presentarse. Se trata de que la hipoteca ya se encuentre liquidada. No obstante, en el Registro puede aparecer como que aún no se ha cancelado el préstamo. Ante esta circunstancia, será necesario llevar adelante la cancelación registral.
¿Es posible vender un piso heredado si una de las partes no quiere hacerlo?
Para los casos en los cuales se quiere vender un piso heredado y una de las partes se niega a hacerlo hay tres posibles resoluciones. Hablamos de la extinción de condominio, la venta proindiviso y la división de la cosa común.
Cada una de estas alternativas significará una demora en la concreción de la venta y, en consecuencia, una perdida en relación a la rentabilidad de la operación. Por lo tanto, la mayor recomendación es poder llegar a un acuerdo con la parte negada y con el resto antes de poner tomar la decisión de vender la propiedad.
A continuación, te detallamos de manera resumida de que se trata cada una de estas alternativas legales.
Extinción de condominio
Se trata del proceso legal tras el cual se lleva adelante la división de una bien común. A raíz de ello, cuando se heredan bien en conjunto, indivisibles o enteros, cualquiera de los participantes de la sucesión está en condiciones de solicitar la división y así terminar con el condominio.
No podrá dividirse el bien común cuando hacerla implique inutilidad en el uso al cual se lo destina una vez realizada. Esta situación es de gran frecuencia ya que, en la general, el bien que más heredan de manera conjunta determinadas personas es una vivienda.
En estos casos, se puede adjudicar la vivienda en su totalidad a uno de los herederos. El resto deberá recibir de dicha parte el porcentaje que le corresponde de la vivienda. En este sentido, habrá que realizar una escritura pública de extinción de condominio y adjudicación e la vivienda.
Otra opción, es vender la propiedad a un tercero y luego repartir entre los herederos el monto que le corresponda a cada uno según testamento o declaración de herederos. En esta ocasión también habrá que otorgar escritura de compraventa.
Y, por último, para los casos en los cuales no se logra la unanimidad en la decisión de vender un piso heredado se deberá comenzar un proceso judicial de división de la cosa común.
Vender pro-indiviso
Como en el punto anterior, hablamos de una cosa común que se comparte. Es decir, cada parte es dueña de un proporcional del total del bien. En el caso de proindiviso hablamos de una copropiedad. Y las herencias proindiviso son aquellas en las cuales aún no se ha realizado la partición.
La mejor opción para repartir un bien común de esta índole es llegando un acuerdo entre, en este caso, los herederos. Tasar la vivienda, venderla y dividir el dinero. En caso contrario, acudir a la vía judicial.
Además, si no se llega a un acuerdo, la parte que desea vender puede acudir a un tercero a quién venderle esa parte del bien común. Se trata de un proceso igual que cuando se vende la totalidad de una propiedad. Es decir, se debe legalizar mediante notario.
El precio de la parte dependerá del porcentaje que le corresponde al copropietario que vende, la totalidad del resto de los titulares y el estado en que se encuentre el inmueble.
Impuestos por vender un piso heredado:
Tanto la obtención de bienes inmuebles por una herencia como la venta de este tipo de activos están sujetas a impuestos. Algunos de ellos son recaudados directamente por el Ministerio de Hacienda, otros, por cada municipio. Si bien no son una gran cantidad, la mayoría de los herederos tienen dudas acerca de cuáles son y cuándo deben pagarlos. En primer lugar, será necesario diferenciar entre estas dos etapas: la sucesión y la venta.
Los impuestos que se deben pagar por vender un bien inmueble que fue obtenido por una herencia son tres:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Sin embargo, no se tributa por todos ellos en el mismo momento. Algunos de estos impuestos deben ser abonados antes de llevar a cabo la venta de la vivienda y otros, una vez que se haya concretado la compraventa. Te explicaremos cada instancia.
Al iniciar el proceso de venta
Antes de iniciar el proceso de venta de un inmueble obtenido por herencia hay tres pasos de los cuales no se puede prescindir o que es altamente recomendable seguir:
Realizar la aceptación formal de la herencia.
Tributar en los impuestos correspondientes a la recepción de una herencia.
Inscribir la vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
Debes saber que en esta instancia, solo deberás abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Cabe mencionar que los herederos deben tributar por él siempre, sin importar si luego venden la vivienda o no.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)
Este es el impuesto gravará las transmisiones de bienes o derechos a título gratuito. Estas pueden darse por una sucesión, derivada del fallecimiento de una persona, o por una donación realizada en vida.
¿Dónde pagarlo?: En la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde el causante de la herencia residía de manera habitual.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento del causante. Es posible solicitar una prórroga de seis meses más en caso de no poder abonarlo en ese momento.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar por este impuesto dependerá del valor del inmueble y el resto de los bienes heredados. También del grado de parentesco entre el causante y sus herederos, el coeficiente multiplicador y las determinaciones de cada Comunidad. La realidad es que la mayoría de ellas aplican importantes bonificaciones e, incluso, exenciones para este tributo.
Impuestos que se deben pagar después de vender un piso heredado
Una vez que se ha realizado la aceptación formal de la herencia, se ha tributado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y se ha inscripto la vivienda en el Registro Público de la Propiedad, los pasos a seguir son los siguientes:
Iniciar el proceso de venta del inmueble.
Concretar la compraventa.
Tributar en los impuestos correspondientes a la venta de un piso.
Esto quiere decir que deberás en este momento del trámite, realizar el pago de dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. Es importante aclarar que el vendedor de una vivienda debe tributar en ellos en cualquier operación de compraventa, sin importar si la propiedad en cuestión es heredada o no.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Es el impuesto que se encarga de gravar el incremento de valor que el patrimonio de una persona física experimentó en el lapso de un año.
¿Dónde pagarlo?: La declaración de la renta de cada heredero puede ser confeccionada y presentada en la oficina del Ministerio de Hacienda más cercana a sus domicilios. También puede realizarse a través de la web de este organismo o por vía telefónica.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro del período que Hacienda determina cada año para presentar la declaración de la renta y que suele ser entre abril y junio. Los herederos deberán declarar el inmueble y el resto de los bienes recibidos en el año siguiente al fallecimiento del causante.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar dependerá de si la venta del piso heredado significó un incremento patrimonial para los herederos o no.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Si bien este es su nombre correcto, se lo conoce más comúnmente como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que se encarga de gravar el aumento que el valor de una vivienda experimentó entre el momento de su adquisición y el momento de su transmisión.
¿Dónde pagarlo?: En las oficinas del ayuntamiento correspondientes al municipio en donde se encuentra el inmueble vendido.
¿Cuándo pagarlo?: Dentro de los seis meses posteriores a la venta de la vivienda heredada.
¿Cuánto pagar por él?: El monto a pagar por este impuesto dependerá no solo del precio real del piso sino también de su valor catastral, de la cantidad de años que hayan transcurrido entre la adquisición y la venta y de los coeficientes determinados por cada municipio.
Si quieres vender tu piso heredado, ¡contáctanos! Somos una inmobiliaria de lujo con más de diez años de experiencia en el mercado. Estaremos encantados de ayudarte. Contamos con profesionales idóneos y calificados para que puedas conseguir tu objetivo de la forma más fácil posible.
Desde Oi Real Estate, esperamos que esta información haya sido útil. Si te has quedado con alguna duda o consulta, no dudes en comunicarte con nosotros. Deja tu mensaje en los comentarios y te responderemos a la brevedad.
Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
En cualquier parte del mundo, comprar un inmueble es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Este tipo de operación requiere seguir una serie de pasos, certificaciones y debe estar lo mejor asesorada posible. En este sentido, siempre se recomienda acceder al Certificado Registral Inmobiliario.
En este post detallamos de que se trata este tipo de gestión, cuales son los pasos y que documentación se requiere para solicitarlo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Certificado Registral Inmobiliario (C.R.I)?
Este certificado es un documento que te garantizará una seguridad jurídica del inmueble que quieres comprar, antes de hacerlo. Dicho documento contiene información sobre el inmueble y está certificado por un registrador. Por ese motivo dispone de mayor peso legislativo.
Se trata de un documento son de carácter público y firmados de manera electrónica. Este tipo de informes acreditan la información sobre cualquier finca registral. Datos como el dominio, las cargas que tiene la vivienda o su propietario. Es una herramienta muy utilizada cuando se requiere solicitar un crédito hipotecario.
El documento que se emitirá dependerá del tipo de certificado que requiera el titular de la propiedad o quien solicite la acreditación. En algunos casos recogerán datos sobre las deudas y cargas de la vivienda. Y otros sobre el tipo de dominio y toda la información relacionada a dicha situación.
Otro de los motivos, además de la solicitud de una hipoteca, el certificado registral inmobiliario se solicita para comprar viviendas seguras y evitar adquirir una que conlleve deudas o algunos problemas ocultos.
¿Qué tipo de certificados registrales inmobiliarios existen?
En España existen diversos tipos de certificados registrales. Son en total seis y su contenido y función dependen del tipo de necesidad requiere el titular de la vivienda.
A continuación, presentamos los más utilizados.
El Asiento de Presentación
Se trata de un tipo de certificado que acredita la fecha en que se realizado un asiento en el Libro Ordinario de Operaciones del Registro con el ingreso en el registro de algún documento para cursar o estimular otro asiento.
Este documento contiene los datos que identifican a la finca, el derecho que se a registrar, que personas intervienen en el asiento, la documentación presentada y la situación fiscal de la vivienda.
Tiene vigencia de dos meses, contando sus días hábiles y un coste aproximado de 6 euros. Es una garantía de que un asiento inscripto sobre una propiedad es previo a otro.
Certificado registral inmobiliario de dominio
Es un tipo de certificado que incluye ante personas terceras los datos del inmueble y su titularidad. Es decir, los datos del o los propietarios. Este documento se encuentra regulado por el artículo 303 del Reglamento Hipotecario.
Los datos que lo integran son:
Descripción de la vivienda en tanto naturaleza, superficie, linderos y cargas.
Nombre de la persona propietaria, ya sea física o jurídica.
Los datos de títulos de adquisición
Uso para el que está destinado el inmueble.
Certificado de dominio y cargas
Este tipo de certificaciones se encuentran reguladas por el artículo 353 del Reglamento Hipotecario. Es un documento público que integra cuales son las deudas que un inmueble tiene e información relativa a la vivienda sobre el dominio.
Otros certificados registrales inmobiliarios
Certificación negativa de cargas. Es el informe oficial firmado por un registrador que determina que una propiedad está libre de deudas o afecciones.
Publicidad Índices. Se trata de una nota en la cual se informa si existen inmuebles o derechos inscriptos a nombre de una persona y cuál es el Registro de la Propiedad donde se encuentra.
¿Cuál es el contenido del certificado registral?
Como hemos mencionado, este documento, expedido por el Registro de la Propiedad Español, contiene información sobre un inmueble, la titularidad del mismo y toda la información relativa a la última década. Además, las cargas, gravámenes y anotaciones vigentes de los últimos 30 años.
Solicitar este tipo de documentos asegura que no se esté comprando una vivienda con problemas jurídico. Asimismo, es una herramienta para tener toda la información jurídica relevante a la hora de comprar un inmueble.
¿Cómo se puede obtener el Certificado?
Obtener el certificado registral inmobiliario es un trámite sencillo. Solo se lo debe tramitarlo en el Registro que te corresponda según tu ubicación. En la página de Registradores de España es posible localizar en cual realizarlo según la ubicación de la vivienda.
Como la información que aparece en este certificado es pública no es necesario que el mismo titular del inmueble la ofrezca, sino que se puede solicitar el número de partida registral del inmueble. Esta información la puede adquirir cualquiera que esté interesado en saber un poco más sobre el inmueble que va a comprar.
¿Por qué es importante el Certificado Registral en una hipoteca?
Como dijimos anteriormente, este es un trámite que tiene todo tipo de información interesante sobre un inmueble. Pero también es solicitado por las entidades financieras con la finalidad de aprobar un crédito hipotecario. O, también, para el financiamiento de la ejecución de algún proyecto inmobiliario.
¿Qué certifica este documento?
Los datos que serán certificados dependerán del tipo de documento que se solicite. No obstante, este tipo de informe certifica lo siguiente:
– La descripción del inmueble (características como medidas del terreno, la construcción, etc.)
– El titular del dominio registral (quién es el dueño actual y quiénes fueron los anteriores)
– Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos, arrendamientos, etc.).
– Títulos pendientes de inscripción (bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).
Esta certificación registral se obtiene luego de un sencillo trámite que le garantizará la seguridad jurídica de su inmueble y que debe recabar cada vez que vaya a formalizar la compra de una vivienda. Es decir, si quiere comprar sobre seguro y evitar sorpresas desagradables, antes de firmar un contrato o una escritura, obtenga el C.R.I. del inmueble.
El certificado registral inmobiliario más solicitado es el de dominio y cargas, que incluye la siguiente información:
Datos del registrador de la propiedad e identificación de la solicitud
Solicitud
Registro dónde está inscrito el inmueble
Número de petición
Peticionario
Interés legítimo
Descripción de la finca
Número
CRU
Descripción
Titularidades
Identificación de los titulares
Tipo de dominio:. Es decir, plano dominio, usufructo o nuda propiedad. Asimismo, incluye el porcentaje de propiedad.
Fecha de escritura de la propiedad y notario
Localización en el registro (inscripción, tomo, libro, folio y fecha)
Diferencia entre Nota Simple y Certificado registral
El Registro de la Propiedad es un organismo en el que se inscriben los derechos de propiedad que afectan a bienes inmuebles. Es decir, viviendas, solares, parcelas rústicas, etc. y otros derechos reales, como hipotecas, embargos o servidumbres, que los graven. Su objetivo es dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario ofreciendo publicidad de los mismos a través de documentos como la Nota Simple o la Certificación.
¿Nota Simple o Certificado registral del inmueble?
Aunque ambas tienen prácticamente la misma información, hay una diferencia fundamental que se deben saber.
Mientras que la Nota Simple tiene un valor informativo, la Certificación Registral tiene eficacia como medio probatorio en juicio y tiene fe pública registral. Las dos deben ser emitidas en el mismo Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas. Además, pueden obtenerse online.
La Nota Simple o nota informativa contiene un resumen del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad: descripción breve de la finca, identidad de los titulares, derechos inscritos -recordemos que la plena propiedad se divide en usufructo y nuda propiedad- y cargas o limitaciones.
Para solicitar la Nota Simple de una finca, se deberá identificar al titular, el Idufir (identificador único de finca registral) u otros datos registrales, como su número de finca y el tomo, libro y folio en el que está inscrita.
La Certificación, por su parte, es un documento expedido directamente por el Registrador de la Propiedad, con su firma, que sirve para autenticar el contenido de la misma. Este documento será el único que valdrá para acreditar ante terceros la libertad o gravamen de los bienes inmuebles.
¿Qué datos no se verán en una Nota Simple o en un Certificado registral inmobiliario?
Un dato muy importante a tener en cuenta es, precisamente, la información que NO se da en el Registro de la Propiedad, debido a la legislación española sobre protección de datos personales. Por ello, en ninguno de estos dos documentos veremos el domicilio de los titulares, precios de los bienes, limitaciones o cargas canceladas, datos bancarios o información sobre causas de desheredación o incapacitación.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al certificado registral inmobiliario. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda o cualquier tipo de inmueble son diversos los pasos a realizar, documentos, trámites y pagos que presentar y concretar. Si bien no es un requisito legal indispensable que la misma esté inscripta en el Registro de la Propiedad, vender una propiedad sin registrar puede traer sus complicaciones.
No existe una obligatoriedad para registrar una propiedad en el Registro público. No hay una ley que impida a una persona adquirir, heredar, constituir inmuebles o terrenos que no estén inscriptos. Sin embargo, no hacerlo puede generar muchos dolores de cabeza, ya que es un documento legal que demuestra y avala la titularidad de los dueños de una vivienda frente a terceros.
Muchas veces esta acción no se realiza y surge un interrogante que suele ser más común de lo que se imagina: ¿Es posible vender una vivienda sin registrar? Si estás atravesando una situación así, te encuentras en el post indicado. ¡Sigue leyendo!
¿Cuáles son los inconvenientes puede traer vender una propiedad sin registrar?
En la actualidad, en España no existe ningún tipo de normativa que penalice a un vendedor por transaccionar su vivienda sin haberla registrado. El principal problema de esta situación es que puede generar desconfianza en los compradores. Este tipo de obstáculos podrían llegar a frustrar la operación por no tener una seguridad en los motivos por los que el inmueble que les interesa no está escriturado.
Uno de los primeros pasos es llevar adelante es conocer cuáles son los motivos por la cuales la propiedad no se encuentra escriturada. Es decir, no cuenta con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello, tampoco consta de un registro catastral que se le otorga a los bienes inmuebles.
Se trata de una información está a disposición del vendedor. Esto se debe a que es la persona que más conocer las razones por las cueles su vivienda no se encuentra escriturada.
Causas por las cuales no se registran las propiedades en España
En lo que respecta al territorio español, la mayoría de las propiedades se encuentra en el Registro de la Propiedad. En la gran mayoría de los casos, en un 99% los propietarios disponen de la escritura de un terreno en el cual será edificada una vivienda o local. Por ello, en España es legal vender una parcela en la cual exista una construcción no escriturada.
Es decir, repercutir en el precio final para venderla. ¿Por qué? Porque lo que se está transfiriendo es una parcela o terreno. Por lo tanto, la valoración será sobre el valor en metros cuadrados del suelo en venta. Luego, debería también considerarse para su tasación, si se trata de un suelo urbano, agrario, rústico, edificable o no.
En este sentido, diversos son los motivos por los cuales una persona puede decidir no registrar una propiedad. Uno de los principales motivos se vincula al modo en que se llevó adelante la construcción de la vivienda. Es decir, una persona que dispone de una parcela o terreno
Va construyendo su vivienda de manera paulatina ya que es albañil de profesión. Se trata de una causa que se posa en la posibilidad de ir amoldando los medios económicos que se disponen y aprovechar la mano de obra para construir los fines de semana.
En la gran mayoría de estas situaciones, no se solicitan la licencia de obra en el municipio corresponde. Recordamos que, en España, este procedimiento es obligatorio. No obstante, vender una vivienda en estas condiciones no ilegal ni conlleva un delito especificado.
Motivos generales por los cuales un propietario decide no escriturar su vivienda
La edificación es irregular
En casos de herencias, litigios con particulares o empresas o divorcios, la propiedad puede tener problemas relacionados con la titularidad de la vivienda o del terreno donde se construyó.
La propiedad tiene cargas fiscales.
El propietario no quiere abonar gastos registrales y notariales
El propietario tiene la falsa creencia que sólo basta con inscribir la propiedad en el catastro municipal.
No obstante, como mencionamos anteriormente, esta situación puede impactar en la tasación del precio de la vivienda. Se calcula que los precios de las viviendas sin registrar pueden valer hasta un 20% menos que una propiedad registrada en una misma zona. Esto no quiere decir que la compra de una vivienda sin registrar sea una inversión rentable, sino que por el contrario la transmisión puede llegar a ser mucho más compleja y cara.
A continuación, exponemos los principales inconvenientes que puede generar vender una vivienda sin registrar
¿Cuáles pueden ser los inconvenientes más frecuentes de vender una propiedad sin registrar?
Como hemos dicho, en España vender una propiedad sin registrar no es ilegal y, por lo tanto, es posible realizar el proceso de compraventa como con un inmueble que si se encuentre escriturado. No obstante, como la escritura es un documento que brinda información precisa acerca de las condiciones, el estado de cargas y la titularidad de una vivienda o local no tenerla hará que se presenten algunos inconvenientes.
Mayores costes al momento de inscribir la propiedad en el Registro
En primer lugar, los costes de inscripción serán mucho más elevados. Esto se debe a que son el doble que los de una compraventa normal. El propietario que adquiera la propiedad deberá asumir el pago de los servicios de notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales de las dos viviendas. Con este gasto, se diluye el posible ahorro con el que contábamos por el descuento de la compraventa sin registro.
Por ello, la persona que vaya a fijarse en la vivienda deberá analizar si le es conveniente comprar una propiedad sin registrar si ello tampoco supone un ahorro de dinero considerable. En este sentido, la operación podría demorarse más de lo pensando, lo que resultaría al mismo tiempo un gasto para el titular si su necesidad es vender a la brevedad.
Falta de respaldo jurídico
Una de las desventajas más importante para quien desea comprar una casa sin registro es que al hacerlo no se dispone de cobertura jurídica. Al no estar registrados ningún tipo de dato e información, este tipo de inmuebles pueden estar embargados, gravados por una hipoteca, o contar con cualquier otro tipo de cargas como usufructos o servicios. Asimismo, no será posible corroborar la titularidad del mismo, y que no se podrá solicitar una nota simple.
En consecuencia, si se compra una propiedad con algún tipo de embargo, hipoteca o carga, el nuevo titular deberá hacerse cargo de las deudas que no le correspondían o también puede llegar al punto de tener que renunciar a la propiedad.
Una vez más, este tipo de situaciones generan inseguridad en quienes podrían llegar a ser potenciales compradores de una vivienda que no se encuentra inscripta Otro factor que podría hacer demorar y extender lo tiempos de la operación, generando gastos de mantenimiento e impositivos.
¿Es posible vender una casa sin registro y luego inscribirla en Registro de la Propiedad?
La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Efectivamente, en territorio español, es posible vender una casa que no se encuentre escriturada, porque no es considerado un delito tipificado en ningún código. Sin embargo, desde el punto de vista administrativo puede llegar a traer muchas complicaciones al futuro comprador. Y, en consecuencia, demorar mucho más la venta de la propiedad.
Antes de poner en venta tu inmueble que no se encuentra inscripta, piensa en los interrogantes de los posibles compradores, con la finalidad de analizar bien cada opción y llevar adelante la que mejor se adapte a las necesidades contextuales de cada parte.
¿Es conveniente comprar una vivienda sin registrar?
No es lo más recomendable adquirir un inmueble que no esté en los registro. Pero si se está por realizar una operación de compra y no está registrada, lo más conveniente es preguntar el motivo de esta falta, ya que es algo que sólo el propietario actual puede aclararte.
Una de las causas más frecuentes es que la propiedad no tuvo todos los permisos de construcción. Esta situación condicionará la tasación del terreno y su precio será a la baja. En estos casos, hay una serie de pasos a seguir para ‘legalizar’ la vivienda que queremos comprar:
Verificar la existencia de la escritura del terreno.
Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera podremos comprobar su titularidad y sus superficie total, superficie edificable, separación de lindes, y metros cuadrados totales.
Averiguar en qué oficina del Ayuntamiento puedes legalizar la situación
Comprobar que a vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente. Si no está cumple los requisitos se deberán realizar las obras oportunas.
Pasos para inscribir una propiedad que no estaba registrada
El comprador de una vivienda sin escritura deberá:
Pagar dos veces los honorarios de un notario, ya que el funcionario deberá dar fe del contrato de compraventa actual y del contrato del compraventa anterior.
Pagar dos veces el Impuesto de Transmisiones
Elevar el contrato a Escritura Pública.
Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda. En ese momento deberá aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. Para dar fe de la transacción se necesita además llevar una serie de testigos que avalen la declaración. Entre los testigos deberán participar si o si el dueño anterior del inmueble y propietarios de edificios linderos.
Luego de gestionar el expediente de dominio se podrá realizar la inscripción formal en el Registro de la Propiedad. La documentación a presentar es:
Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal.
Me pueden reclamar la propiedad luego de registrarla?
La ley establece un máximo de dos años para que un tercero reclame la propiedad del inmueble. Si alguien llegara a reclamar la titularidad de la vivienda deberá hacerlo a través de un documento legal como un contrato de compraventa o un testamento.
Si el juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer del inmueble para su venta, este deberá desembolsar una buena cantidad de dinero. Primero, para devolver al comprador la cantidad de dinero por la escritura. Luego, restituir la inversión efectuada en la vivienda por el nuevo propietario, además de una indemnización por daños y perjuicios. Finalmente le tocará también asumir el total de las costas judiciales.
Como hemos podido ver, vender una propiedad sin registrar puede resultar más económico al principio pero luego puede traer muchos inconvenientes, por lo que es conveniente analizar todas las aristas que puede traer esta operación.
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar al momento de vender una propiedad sin registrar. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Contamos con los mejores asesores, a tu disposición.
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