¿Cómo y dónde se deposita la fianza de alquiler? ¿A quién le corresponde realizar el depósito? ¿Qué pasa si no se realiza el depósito? ¿Qué perjuicios puede generar para las partes del contrato de alquiler? En este post te damos las respuestas.
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Cuando celebramos un contrato de alquiler, una de las obligaciones que tiene el arrendatario es pagar la fianza. El arrendador, por su parte, debe depositar ese monto en la Comunidad Autónoma. Pero ¿qué pasa cuando ese depósito no se realiza? ¿Qué perjuicios puede ocasionar y quién se vería perjudicado? Como toda obligación legal, su incumplimiento acarrea penalidades y perjuicios. Analizaremos lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué puede suceder en la práctica.
Fianza en Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años.
Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Es esta ley la que establece la normativa aplicable a la fianza en los contratos de alquiler. Debes tener presente la ley vigente al momento de firmar tu contrato, ya que, por principio general del derecho, las leyes no se aplican retroactivamente.
Concepto
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque ese monto podrá ser tomado por el propietario para reparar los desperfectos y saldar las deudas que pudiera haber generado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.
Monto y modo de pago de la fianza
Quizá te preguntes si el monto de fianza puede negociarse. O si se pueden consensuar distintos modos de pago. Como es esperable, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los parámetros a tener en cuenta. El mismo artículo 36 determina que el monto de fianza será el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
El mismo artículo de la ley establece que la fianza se paga en metálico. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post te contamos todo lo que necesitas saber.
Depósito de la fianza
La fianza tiene carácter de interés público. Por ello es obligatorio para el arrendador depositar ese monto a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma de que se trate.
En el considerando cuarto del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece lo siguiente. “La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”.
Perjuicio fiscal al arrendatario por no depositar la fianza
Entonces, ¿cuál es la consecuencia de que el arrendador no cumpla con su obligación legal de depositar la fianza? Si el arrendador no ha depositado la fianza, la Agencia Tributaria no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler que le correspondan según el caso. El depósito efectivo de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente es una exigencia de Hacienda para que el arrendatario pueda acogerse a estas deducciones.
¿Qué pasa si el arrendatario no puede acogerse a las deducciones fiscales por la omisión del arrendador de depositar la fianza? Imagina que el arrendatario pagó la fianza en tiempo y forma como dicta la ley y al momento de querer obtener las deducciones que le corresponden, Hacienda se las niega por la omisión del arrendatario. Es innegable que se ha producido un daño al arrendatario imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales. Ello puede derivar en que el arrendador tenga que abonar al arrendatario una indemnización de daños y perjuicios.
La mayoría de estos procedimientos de reclamo de indemnización, son de una cuantía inferior a 2.000 euros. Cuando el reclamo es inferior a ese monto, de acuerdo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el inquilino puede actuar sin necesidad de abogado ni procurador. De todas formas, siempre es recomendable contar con el asesoramiento profesional.
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