Generalmente, todos o casi todos los derechos terminan prescribiendo a lo largo del tiempo, esto quiere decir que finalizan. En ese sentido, la prescripción se produce por la inacción del acreedor por el plazo establecido por cada legislación conforme la naturaleza de la obligación de que se trate. Y tiene como efecto dar término al derecho de exigir judicialmente al deudor el cumplimiento de la obligación. Ahora bien, en la situación de reclamar la renta del alquiler, ¿cuál es el plazo que existe para poder hacerlo? En Oi Real Estate respondemos tus dudas y te contamos todo lo que tienes que saber acerca del tema.
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Plazo para reclamar la renta del alquiler
Una vez que se produce el impago de las rentas de alquiler de una vivienda o de un local, cabe plantearse cuándo prescribe el derecho del arrendador para poder reclamar esas cantidades adeudadas. En este caso, nada tiene que ver el derecho que tiene el arrendador a interponer demanda de desahucio por impago de rentas de alquiler. Sino que más bien se centra en la deuda existente y la posibilidad de reclamarla judicialmente.
En ese sentido, el plazo para reclamar las rentas de alquiler impagas antes de que prescriban es de cinco años. Este plazo corresponde a todo el territorio nacional, excepto en Cataluña, en donde es de tres años. En ambos casos, la materia estará regulada en el Código Civil.
Código Civil
Como bien mencionamos anteriormente, el Código Civil es quien establece las medidas y reglas que se deben seguir respecto a esta situación. Es por eso que así lo dispone en el artículo 1966, en donde afirma lo siguiente. “Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguiente. La de satisfacer el precio de los arriendo, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas”.
En otras palabras, el artículo 1966 establece el lapso de tiempo en el que prescriben el precio de los arriendos. Sean éstos de finca rústicas o de fincas urbanas. El mismo es de cinco años. Esto significa lo siguiente:
Que transcurridos cinco años no se pueden reclamar las rentas del alquiler. Por ejemplo, si un contrato empezó en febrero de 2014, y no se ha cobrado ninguna renta hasta febrero de 2021, solo podrán cobrarse las rentas desde febrero de 2016. Las anteriores están prescritas. Además, que no cabe el desahucio por impago de rentas prescritas. Y que el arrendador puede aumentar la renta del alquiler cada año, o bien esperar cinco años (o menos) para actualizarla. No tiene por qué actualizarla cada año.
Por su parte, el artículo 121.21 que dispone el Código Civil de Cataluña estipula lo siguiente. Un plazo de prescripción de tres años para pretensiones relativas a pagos periódicos que deban hacerse por años o plazos más breves, como es el caso de la renta del alquiler. El plazo de prescripción se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensión, la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan, además de la persona contra la cual puede ejercerse. Es decir desde el día en que el casero puede saber que su arrendatario no le ha pagado la renta.
El plazo se interrumpe por las mismas causas que en el Código Civil, y se añade el inicio del procedimiento arbitral relativo a la pretensión. En la legislación catalana hay dos peculiaridades que el Código Civil no tiene. Una es que el transcurso del plazo puede llegar a suspenderse. La otra es que puede ampliarse. En el contrato de alquiler, de vivienda o de local, el plazo de prescripción puede ser inferior o superior a tres años. Asimismo, no puede ser inferior a uno y medio, ni mayor a seis. En muchos contratos se alarga hasta cinco años.
Interrupción de prescripción del reclamo de la renta del alquiler
Al mismo tiempo, cabe señalar que la prescripción del reclamo de la renta del alquiler puede interrumpirse. Una vez interrumpida, el plazo comienza de nuevo. En ese sentido, el Código Civil, en el artículo 1973, afirma que la prescripción se puede interrumpir en los siguientes casos:
- Por su ejercicio ante los Tribunales, presentando una demanda judicial de reclamación de rentas.
- Por la reclamación extrajudicial del arrendador, donde la mejor vía es la fehaciente, es decir, el burofax.
- O a través de cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el arrendatario, donde lo mejor es un reconocimiento de deuda por escrito.
Reclamar las cantidades asimiladas a la renta, ¿tiene el mismo plazo?
Al margen del plazo para reclamar la renta del alquiler, en muchas ocasiones se pacta en los contratos de arrendamiento que el inquilino se obliga al pago de otros conceptos. Estos pueden ser suministros (luz, agua, gas, etc.) o impuestos como el IBI. Los mismos son repercutidos por el arrendador y se consideran en derecho como cantidades asimiladas a la renta.
Estas cantidades asimiladas a la renta, en pura técnica jurídica, no tienen el carácter propiamente de renta, sino que se trata de la mera repetición de un gasto. En los casos en que el arrendador tenga que reclamar importes derivados de esas cantidades asimiladas a la renta, los Juzgados y Tribunales no terminan de ponerse de acuerdo a la hora de señalar cuál es el plazo máximo para reclamar esas cantidades y no opere la prescripción.
Por un lado, existe un sector (minoritario) que considera que el plazo de prescripción para la reclamación de estas cantidades asimiladas a la renta es de quince años como está previsto en el artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales. Mientras que del otro lado se encuentra otro sector (mayoritario) que considera que el plazo de prescripción será de cinco años.
Si bien existe esta discordia entre ambos sectores, lo cierto es para dicha situación aún no hay un plazo máximo definido que abarque para todos.
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