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La superficie de una vivienda es un parámetro característico muy importante de la misma. El valor de la vivienda es directamente proporcional a la superficie: a mayor superficie mayor valor. También es muy importante diferenciar correctamente los términos que habitualmente se utilizan cuando se está hablando de superficies, ya que no son lo mismo. Los más empleados son la útil y la construida.

¿Qué es la superficie útil de una vivienda?

La superficie útil es la del suelo, delimitada por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

En palabras más simples, la superficie útil (o metros útiles de una vivienda) es la superficie que se puede pisar dentro de la casa. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluidos los armarios). Pero quedarían excluidas todas las partes que, aun estando dentro de la casa, no son útiles. Como, por ejemplo, los tabiques, pilares y demás elementos estructurales.

La información de esta proporciona una idea del espacio del que dispondrá para vivir.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados. Y tampoco a la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Incluso, no se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

¿Qué es la superficie construida?

En esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Esta siempre es mayor que la útil, para un piso de 100 metros cuadrados, la diferencia está en torno al 10%.

¿Cuál consta en catastro?

En catastro los metros cuadrados de una vivienda que aparecen son la superficie construida y los elementos comunes.

Cuando hablamos de edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple, ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

En la información catastral de un bien inmueble, aparece la superficie construida de catastro por un lado y las superficies de los elementos comunes por otro. En caso de que la plaza de garaje y el trastero formen parte de la misma referencia catastral, también aparecen desglosadas sus superficies por separado.

La superficie del catastro es muy importante, ya que marca el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios y también porque el IBI (impuesto de bienes inmuebles) se paga en función de esa superficie.

¿Cómo se miden?

Conocer la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión clave para su propietario. Seguro que siempre te has preguntando cómo se mide la superficie de una vivienda o por qué hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles. La superficie es uno de los elementos que determinan el valor del inmueble.

De igual modo, también condiciona el tipo de fiscalidad ante la que el titular del inmueble debe responder. Sin embargo, calcularla no resulta fácil, pues en función de la vivienda que se trate, hay que aplicar un determinado sistema de medida. Analizamos los elementos que se deben tener en cuenta para realizar este cálculo correctamente y cómo queda reflejado en los documentos inmobiliarios.

Tres medidas estándar

Para hallar la superficie real de una vivienda en España se aplican tres medidas estándar. Estos conceptos son superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes. Se desarrollan, según explica Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), bajo la orden ministerial ECO 805/2003.

A juicio de esta experta, la útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio “que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda”. Ya sean fachadas o muros medianeros. Y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Por su parte, la superficie construida incluye la superficie útil “más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm² y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros”.

Así lo confirma José María Basañez, presidente de TecniTasa. Quien agrega que la superficie construida también se compone del espacio “correspondiente” a los cerramientos exteriores, “computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos”.

Con respecto a los edificios de viviendas plurifamiliares, en ellos se aplica el concepto de superficie construida con elementos comunes. Este término incluye, según Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, “las zonas comunes de la finca y suma a cada vivienda la parte proporcional”. Entre otros, de portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de basuras, contadores y aljibes.

¿Cómo computan en la superficie de la vivienda las terrazas y los patios?

A la hora de computar el espacio que representan elementos representativos de una vivienda, como son las terrazas y balcones, patios, porches o tendederos se requiere que el propietario conozca el porcentaje de cobertura con el que cuenta cada uno de ellos. Para Arnaiz Pérez-Villamil, se sumará el 50% de la superficie de este espacio a la superficie útil de la vivienda “si se trata de un espacio cubierto y su superficie de suelo es inferior al 15%” al resultado final de este concepto.

Por el contrario, esta experta matiza que si se trata de un espacio cubierto cuya superficie de suelo es superior al 15% de la superficie útil de la vivienda “no se sumará ningún espacio”. Tampoco se agregará ninguna superficie si el elemento es un espacio descubierto. No obstante, desde la AEV recuerdan que, cuando se calcule el valor del inmueble “sí se tendrá en cuenta que esos espacios exteriores existen”. Por ejemplo, buscando viviendas comparables en el mercado que también los posean o valorándolos de forma independiente.

¿Cómo se mide la superficie de una vivienda de protección oficial?: El valor de módulo y el valor de vivienda libre

Las viviendas de protección oficial presentan una serie de particularidades en cuanto a superficie útil, ya que como afirma Diego Lasaosa, CEO de Certicalia, “este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados”. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, “se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas”. Estas diferenciaciones, para Arnaiz Pérez-Villamil, “en ningún caso han de generar problemas”.

En concreto, esta experta sostiene que, para medir los inmuebles de protección oficial, “se determinan habitualmente dos indicadores”, como son el valor de módulo y el valor de vivienda libre, “tomándose como indicador de medición el que resulta inferior”. En el mismo sentido, desde la AEV recuerdan que el valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes “y que deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda”. Por el contrario, el valor como vivienda libre se calcula con las normas de cómputo propias de la normativa de tasación, “no existiendo interferencias entre ambos valores”.

¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. En el primer caso, recuerdan desde Foro Consultores, suele quedar plasmado el resultado relativo a la superficie construida de la vivienda. Un parámetro, señala Cózar, “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

Por su parte, no existe un criterio definido sobre la superficie que se ha de reflejar en el Registro de la Propiedad. En este sentido, desde la AEV reconocen que pueden encontrarse escrituras “en las que se refleja únicamente una de las tres medidas, dos de ellas o incluso las tres, cuando se trata de inmuebles de construcción e inscripción reciente”. De la misma opinión se muestran desde TecniTasa, desde donde resaltan la importancia de llevar a cabo “una correcta medición, análisis y adopción de superficies” por parte de tasadoras homologadas por el Banco de España.

¿Qué superficie escoger a la hora de anunciar un inmueble? ¿Y en el momento de escriturarlo?

Los expertos consultados coinciden en afirmar que, a la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible. De ahí, que aconsejen reflejar en sus ofertas tanto la superficie útil como la construida con la parte proporcional de elementos comunes. El primer indicador, señala Arnaiz Pérez-Villamil, “permite al comprador hacerse una idea de la cantidad de espacio pisable del que va a disponer”. De igual modo, hace hincapié en que, al hacer público el segundo, “se le permite acceder a la información que tomará como base para fijar el valor de la vivienda”.

Finalmente, Lasaosa explica que en las escrituras, “el notario suele indicar, cuando detalla las características del inmueble, tanto la útil como la construida”. Una información que suele coincidir con los metros cuadrados que se muestran en la Nota Simple del inmueble. A la cual el interesado ha accedido acudiendo previamente al Registro de la Propiedad.

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