Cuando los clientes no están conformes con las condiciones de sus préstamos hipotecarios, existe la posibilidad de hacer una subrogación o de contratar una nueva hipoteca. Entérate en esta nota de todos los detalles que diferencian ambas operaciones.
Lo único permanente es el cambio es una frase que se le atribuye al filósofo presocrático Heráclito. Y aunque sus enseñanzas datan de hace más de dos mil años, sus dichos siguen estando vigentes. Lo que hasta hace algún tiempo nos pareció conveniente puede ya no serlo, y es probable que querramos cambiarlo.
Si lo llevamos al terreno de las finanzas, un contrato que firmamos hace 5 ó 10 años puede habernos servido en esos tiempos pero ahora necesite una actualización. En el caso de los préstamos hipotecarios, existen varias posibilidades para cambiar sus condiciones, firmar un nuevo contrato o incluso mudarse de entidad.
Si estás pensando en modificar tu hipoteca, no dejes de leer este post! Aquí te explicaremos las diferencias entre subrogación y contratación de una nueva hipoteca para que puedas evaluar cuál es más conveniente para tu caso.
En este artículo encontrarás:
Cuáles son las diferencias entre subrogación y la contratación de una nueva hipoteca en otro banco?
Si tenemos un crédito hipotecario que tiene un interés más alto de lo que pensamos, es posible cambiarla de banco a través de una subrogación de acreedor o la contratación de un nuevo préstamo con el cual cancelaremos el vigente. Básicamente en estas dos operaciones lo que buscamos es dejar el banco originario de la hipoteca y cambiar de entidad financiera. Para cualquiera de los dos casos deberemos tener en cuenta los gastos para poder elegir cuál nos puede convenir más.
Subrogación ó contratación de una nueva hipoteca: cuál es la mejor opción?
Si bien las dos operaciones tienen como meta mejorar las condiciones del préstamo, cada una tiene diferencias considerables.
Subrogación del acreedor
Este procedimiento sirve para sustituir al banco prestamista por otro, con lo cual permite trasladar la hipoteca de una entidad a otra sin necesidad de contratar un nuevo préstamo. Gracias a esta operación es posible modificar el coste del crédito, rebajando el interés, quitando comisiones o vinculaciones y los plazos, ya sea para aumentarlo o reducirlo.
La formalización de una subrogación requiere firmar una escritura específica. En la misma se oficializa el cambio del acreedor y las modificaciones de las condiciones del préstamo. Puede tener muchas similitudes con la firma de un nuevo préstamo, pero en realidad es distinto ya que no se necesita cancelar el que ya teníamos.
Luego de aceptar la oferta de subrogación, el nuevo banco enviará un aviso al banco originario. A partir de entonces nuestra entidad tendrá 15 días para presentar una propuesta mejoradora, si es que tiene la intención de retenernos como clientes. Esta contraoferta podrá ser aceptada o rechazada, según la conveniencia.
Contratación de una nueva hipoteca
Otra de las opciones que tenemos para mejorar las condiciones de nuestro crédito es cancelar la hipoteca con un nuevo préstamo hipotecario. Aquí tendremos la opción de modificar cualquier condición del préstamo que nos permita el nuevo banco: cambiar a un titular por otro, ampliar el capital, rebajar el interés, eliminar comisiones o bonificaciones o quitar avales por ejemplo.
Contratar una nueva hipoteca para cancelar el préstamo anterior requerirá firmar dos escrituras: una será para oficializar el nuevo crédito y otra será para cancelar el que tenemos vigente. Una diferencia con la subrogación es que no existe el plazo de 15 días para que el banco actual presente una contraoferta. Sin embargo podemos negociar si queremos una mejora en las condiciones y pedirle una contrapropuesta.
Gastos de subrogación vs gastos de refinanciación con una nueva hipoteca
En estas dos operaciones intervienen distintos procesos, los cuales conllevan distintos costes. Veamos qué gastos están establecidos por ley en cada caso:
Costes de subrogación
- Tasación de la vivienda
A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media
- Comisión de subrogación
Es posible que la hipoteca que firmamos haya tenido una cláusula por subrogación, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de lo que indique la escritura original de la hipoteca y de la fecha en la que la contratamos.
Costes de cancelar una hipoteca con otra
- Tasación de la vivienda
A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media
- Comisión de apertura
Si bien es cierto que muchos bancos no la cobran, hay algunos que si continúan haciéndolo.
- Gastos asociados a cancelación registral
Estos gastos suelen costar alrededor de 1000 euros de media. Son los que se incluyen dentro de la notaría, gestoría y registro.
- Comisión por amortización anticipada
Es posible que hayamos contratado una hipoteca en la cual se pagaba por amortizar el pago anticipadamente. Por esto se suele cobrar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente. Esto también dependerá de la escritura original y de la fecha de contratación de ese préstamo.
Entonces, subrogar o nueva hipoteca?
Si vemos la tabla de costes nos daremos cuenta enseguida que una subrogación nos saldrá más a cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario. Pero hay que tener en cuenta que una nueva hipoteca nos puede permitir modificar más aspectos del crédito. El coste y el ahorro que podemos obtener con cada operación dependerán de la oferta que nos haga el nuevo banco y de las comisiones que nos cobre el actual.
Es recomendable entonces buscar ofertas de subrogación y otras de refinanciación de hipoteca a través de un nuevo préstamo. Comparando propuestas podremos estar seguros de cuál es la mejor opción.
¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
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