Cuando un propietario alquila su vivienda, corre el riesgo de que el inquilino deje de pagarle la renta. Aunque, existen muchas maneras de impedir que esto suceda, en los últimos tiempos se ha incrementado la cantidad de inquilinos morosos. Si te encuentras atravesando esta circunstancia, no tienes de qué preocuparte. En este post, te contaremos cómo proceder si tu inquilino no te paga en tiempo y forma.
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Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el alquiler debería pagarse entre el día uno y el siete de cada mes, salvo que las partes hubieran acordado lo contrario. En ocasiones, este plazo se puede extender hasta el día diez. También, se puede realizar una renegociación de los plazos, para el inquilino pueda cumplir con su responsabilidad.
Sin embargo, trascendidas todas estas instancias de diálogo, hay arrendatarios que sencillamente dejan de cumplir sus obligaciones sin justificación aparente. Pero debes saber que, si tu inquilino no te paga el alquiler, puedes actuar en consecuencia.
¿Qué debes hacer si tu inquilino no te paga?
En primera instancia, lo correcto sería llamar la atención del arrendatario a través de una llamada o de una notificación escrita, en donde se le solicitara el pago inmediato de la renta. Pero si esto no funciona, podrás reclamarle el pago a través de un burofax, un conducto notarial o un acto de conciliación judicial. Si trascendidas estas instancias el inquilino continúa sin pagar el alquiler, no quedará más opción que ir a juicio. Evaluemos entonces cada una de estas posibilidades.
Solicitarle el inquilino el pago de la renta adeudada
En esta primera instancia, lo mejor será llamar por teléfono al inquilino para solicitarle de manera amistosa que cancele su deuda. Si las llamadas no tuvieran respuesta, enviar un mensaje de WhatsApp es otra alternativa que te permitirá guardar una prueba escrita de tu intención de conciliar. Si continuaras sin obtener una respuesta por parte del inquilino, podrás proceder a enviarle un email o una carta simple, aunque llegada esta instancia lo mejor será continuar con el segundo paso, que es la notificación fehaciente.
Reclamar por burofax si tu inquilino no te paga
Como te decíamos antes, la segunda vía para reclamar el impago del alquiler es a través de un burofax, que hace de requerimiento fehaciente. Este paso es de gran utilidad porque, tal y como lo establece la ley, si transcurrieran más de treinta días desde la fecha en el que inquilino recibió el burofax y no hubieras obtenido respuesta, se podrá iniciar una demanda de desahucio que el arrendatario no podrá evitar.
Dicha notificación deberá contener todos los datos personales del inquilino, del arrendatario y del contrato. Además, en este documento deberá especificarse la totalidad de los meses adeudados y el importe de dicha suma.
En ocasiones, el burofax funciona adecuadamente y el inquilino finalmente cancela su deuda con el propietario. Pero en otros casos, las notificaciones no surten efecto. Es entonces cuando deberás continuar con el siguiente paso: la demanda judicial.
Reclamo de impago del alquiler por vía judicial
Llegada la instancia judicial, el propietario podrá reclamar el pago del total de las rentas adeudas y, además, podrá solicitar el desahucio del inquilino. En general, la segunda opción es la que más ocupa porque si bien el propietario tiene derecho a recuperar el dinero perdido por impago, más le importará recuperar su propiedad. Veamos, entonces en qué consiste el juicio de desahucio que podrás iniciar si tu inquilino no te paga el alquiler.
Juicio de desahucio
Existen dos tipos de juicios de desahucio: el juicio declarativo verbal y el juicio declarativo ordinario. El primero es el que procede en el caso de desahucio por impago de alquiler.
A través de este procedimiento, el propietario le solicita al Poder Judicial que intervenga, dando por terminado el contrato de arrendamiento. Además, procurará que se proceda al desahucio del inquilino. De esta manera, el arrendador podrá recuperar su propiedad. Cabe destacar que este procedimiento podrá iniciarse incluso cuando la deuda se refiera a un solo mes de alquiler.
Ahora bien, en ocasiones, el desahucio se realiza sin necesidad de llegar a un juicio. Esto se debe a que en la demanda se alega que el inquilino no ha cumplido con la obligación contractual de pagar el alquiler. Este hecho es fácilmente demostrable. Entonces, si luego del requerimiento judicial, el arrendatario no se opone a la petición de desahucio del arrendador en un plazo de diez días desde la notificación, el juez procederá con la ejecución de desahucio sin la necesidad de llevar la causa a juicio.
Cosas que no debes hacer si tu inquilino no te paga
En estos casos particulares, existe un contrato de alquiler. Y mientras dicho contrato esté vigente, el inquilino será el poseedor de la propiedad, independientemente de que tú seas el dueño.
Esto significa que hay una serie de cosas que nunca deberás hacer frente al impago del alquiler. Algunas de ellas son:
- Cortar los suministros o dejar de pagarlos
- Cambiar la cerradura
- Entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino
El motivo es muy sencillo, y es que podrás ser acusado por allanamiento de morada o por coacciones, entre muchas otras cosas. Todo esto podría entorpecer el proceso de desahucio e incluso podría derivar en extorsiones por parte del inquilino.
Consejos para evitar inquilinos morosos
Si bien no existe ninguna fórmula exacta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) provee a los propietarios de algunas herramientas para evitar los problemas derivados del impago del alquiler.
Fianza del alquiler
En primer lugar, según la LAU, será obligatoria la entrega de una suma de dinero igual a un mes de alquiler en concepto de garantía. Se podrá disponer de esta en el caso de impagos o de daños provocados en la vivienda. Pero, además, la ley establece la posibilidad de solicitar garantías adicionales que podrían ser: una suma de dinero igual a dos meses de renta (en lugar de una) o bien, la presentación de nóminas y contratos de trabajo de terceros que funcionarían como avalistas.
Seguro de impago de alquiler
En segundo lugar, la contratación de un seguro de impago sería una buena alternativa para evitar este tipo de conflictos con los inquilinos. Aunque, claramente, supone un gasto adicional para el propietario. La característica más destacada de este tipo de seguros es que la empresa prestadora de la póliza asumiría el importe de la deuda si el inquilino no te paga. Ahora bien, en la mayoría de los casos, las aseguradoras establecen un límite máximo en la cobertura. Si quieres saber más, en este post te contamos todo al respecto: Seguro de impago del alquiler.
Análisis de la solvencia de los inquilinos
En tercer lugar, será importante realizar un análisis de la solvencia de los inquilinos antes de firmar el contrato de alquiler. La mejor manera de hacerlo es solicitarles su vida laboral, sus tres últimas nóminas y su contrato de trabajo. Sobre este último, será conveniente que sea de modalidad indefinida. Aunque cabe aclarar que esta documentación tampoco asegura por completo el cumplimiento de las obligaciones por parte de los inquilinos.
Por último, lo mejor será intermediar siempre las operaciones de alquiler con un agente inmobiliario. Por un lado, porque su amplia experiencia como asesores de bienes raíces les proporciona herramientas para identificar fácilmente a los inquilinos comprometidos con el cumplimiento de sus obligaciones. Pero, además, porque realizarán un análisis completo de la solvencia de los arrendatarios antes de proceder con la firma del contrato de alquiler.
Si tienes más dudas, consultas o si el artículo te ha resultado de utilidad, ¡déjanos tu comentario! En Oi Real Estate, estaremos encantados de ayudarte.
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