La mayoría de los incumplimientos en los acuerdos de arrendamiento, tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos, suelen ocurrir en los momentos de más incertidumbre y crisis económica. No obstante, cometer cierto tipo de faltas puede traer serias consecuencias, ya que la otra parte tiene derecho a iniciar acciones legales. ¿Qué tipos de incumplimiento en el contrato de alquiler son más frecuentes entre los arrendadores? ¿Cuáles son más comunes por parte de los arrendatarios? En este artículo te lo contamos y te indicamos cómo proceder legalmente en ambos casos.
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Existen ciertas malas prácticas, tanto por parte del propietario como por parte del inquilino, en los acuerdos de arriendo. Sin embargo, faltar al Código Civil, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al mismo contrato de alquiler significa una falta grave. Cuando esto ocurre, ambas partes implicadas tienen derecho a reclamar por un incumplimiento ante la justicia.
A continuación te contamos cuáles son las faltas que más suelen cometer los arrendadores y cuáles son más comunes entre los arrendatarios. También, cómo proceder legalmente en ambos casos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del propietario
Solicitar más de dos mensualidades como garantía
Una de las malas prácticas que es muy común entre los propietarios es la de exigir a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esto se debe al miedo generalizado que existe entre los arrendadores a tener que afrontar pérdidas por rentas y gastos impagos. Por eso, recurren a este mecanismo con el fin de cubrirse lo más que puedan ante un futuro incumplimiento de los pagos correspondientes.
Esta práctica viola la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya que, en su última reforma, expresada en el Real Decreto 7/2019, del 1 de marzo, se limitó las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. De todas formas, existe para los arrendadores la posibilidad de exigir más de dos meses de renta en concepto de garantías adicionales. Esto sólo si se trata de un alquiler de larga duración, o sea, de más de 5 años. En este artículo te contamos todo acerca de estas garantías opcionales que los propietarios tienen derecho a exigir a sus futuros inquilinos.
Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración
Si bien todos los inquilinos cuentan con el derecho a permanecer en la vivienda que arrendaron por un período de hasta cinco años, muchas veces algunos propietarios lo impiden. ¿Cómo? Argumentando que deben disponer del inmueble con urgencia, alegando una necesidad personal o de algún familiar cercano. Casi siempre un pedido de este tipo deja al arrendatario sin más opción que abandonar la vivienda. Sin embargo, según la última reforma de la LAU que mencionamos, también se trata de una práctica no permitida.
Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico
Muchos propietarios de viviendas destinadas a alquiler de temporada realizan contratos de arrendamiento con una duración inferior a un año. ¿Por qué? Para recuperar el inmueble una vez cumplido este plazo y privar al inquilino de su derecho de prórroga de cinco años.
Cuando esto ocurre los inquilinos pueden acreditar que su intención era alquilar una vivienda para residir de manera habitual y permanente. A partir de ese momento, el arrendamiento pasa automáticamente a ser regulado por la LAU como un acuerdo de alquiler de vivienda y no como uno de alquiler turístico.
Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas
Los incumplimientos por parte de los propietarios también se observan mucho en el alquiler de viviendas protegidas, como las pertenecientes al programa de Vivienda de Protección Oficial. En este sentido, la ley indica que los anexos, como puede ser un trastero, son inseparables del inmueble y deben cederse obligatoriamente a los inquilinos. Es decir, que los propietarios no pueden hacer uso personal de ellos.
Tipos de incumplimiento del contrato de alquiler más frecuentes por parte del inquilino
No pagar la renta o los gastos correspondientes
La morosidad es el tipo de incumplimiento más frecuente por parte de los inquilinos. Además de las mensualidades correspondientes a la renta de la vivienda también puede ocurrir que dejen de pagar otros gastos que les correspondía afrontar según lo acordado, como las cuotas de la comunidad de vecinos o los servicios. En este artículo te contamos en detalle cómo proceder legalmente cuando un inquilino no paga.
Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda
Otro de los incumplimientos más comunes entre los arrendatarios es el de ocasionar daños y destrozos en la vivienda, o bien, no contribuir al mantenimiento de la misma. En este caso, cuando el propietario recibe la vivienda en peor estado que cuando la alquiló, también tiene la posibilidad de reclamar.
Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza
Mucho inquilinos, ante el temor a que el propietario no les devuelva la fianza una vez finalizado el contrato, sustituyen el pago de la última renta por el importe de esta garantía.
Sin embargo, respecto a este tema, la Ley de Arrendamientos Urbanos afirma en su artículo 36.4 que la fianza será restituida al finalizar el arriendo, pero en ningún momento autoriza al inquilino a sustituirla por una mensualidad de alquiler.
Marcharse antes de que finalice el contrato
Otra de las faltas que los arrendatarios cometen frecuentemente es la de abandonar la vivienda cuando lo desean, esperando no quedar sujetos a ninguna consecuencia. Sin embargo, si en el contrato de arrendamiento figura de forma explícita la penalización económica que debe afrontar por desistir anticipadamente del acuerdo, tendrá que cumplir con ella. Cabe aclarar que el monto a pagar será mayor si no comunica con treinta días de anticipación su partida.
Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda
Por último, existe otra mala práctica muy extendida entre los inquilinos. Se trata de incluir a terceros como residentes habituales de la vivienda sin comunicarlo previamente al propietario. Esto puede ocasionar varios problemas al arrendador, ya que los nuevos habitantes no figuran en el contrato de alquiler y, por lo tanto, están exentos de todas las obligaciones que figuran allí, como el pago de la renta, la duración del arriendo, las reparaciones, etc.
¿Cómo proceder legalmente ante un incumplimiento del contrato de alquiler?
Todas las prácticas que mencionamos en este artículo son denunciables por el hecho de que violan el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el mismo contrato de alquiler. Por esta razón, tanto el propietario como el inquilino pueden acudir a la justicia si la otra parte cometió alguna de estas faltas. El procedimiento será el mismo para ambos.
La reclamación por incumplimiento de un contrato de alquiler es necesaria, precisamente, para conseguir que la parte que está en falta cumpla con su obligación. También lo es para solicitar la finalización del contrato que se firmó. Para iniciar acciones legales debe acudirse al juzgado de lo civil correspondiente al lugar donde está situado el inmueble en cuestión.
La reclamación requiere que se incluyan los datos identificativos, tanto del arrendador como del arrendatario, el motivo de la denuncia, la descripción de la obligación incumplida y qué se solicita al juez. Es decir, la resolución del contrato o el cumplimiento de la falta. Además, debe adjuntarse a esta reclamación el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y la escritura de la vivienda. Una vez presentada, sólo quedará esperar la resolución del juez.
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