Mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 se modificó la forma de calcular el impuesto de la plusvalía municipal. Tal medida afecta impacta en la actividad de cada promotora inmobiliaria así como en las empresas constructoras cuando compran terrenos para levantar viviendas destinadas a la venta. Por esa razón, la Dirección General de Tributos aclarara en qué consiste tal modificación y cómo se debe pagar la plusvalía municipal. En este artículo te contamos todo de este tema.
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Cómo calcular el tributo si eres una promotora inmobiliaria
La modificación del impuesto municipal mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 presenta algunos puntos favorables si debes tributar como constructora o como promotora inmobiliaria. Los mismos están vinculados, concretamente, a la posibilidad de tributar por la ganancia específica que se ha obtenido. Esto implica igualmente que cuando no se ha obtenido ninguna, se puede evitar el pago. No obstante, en ambos casos es necesario hacer una comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno. Para calcular este último se toma como referencia el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno, sobre el valor catastral total. Ese porcentaje se traslada luego al valor de transmisión.
Así, el valor X que le de Catastro a un terreno con inmueble construido será el 100% catastral. De allí habrá que saber cuál es el porcentaje que le corresponde sólo al terreno, por ejemplo, el 60%. Será entonces ese porcentaje el que se aplique al valor de venta. Si la vivienda o local se vende por 100.000 euros, 60.000 será el valor correspondiente al terreno.
En el caso del valor de adquisición, este cálculo deja de ser pertinente puesto que no se pueden aplicar valores de compra de inmueble a un terreno que fue adquirido sin construcción por una promotora. Por lo tanto la Dirección General de Tributos afirma que “a los efectos de determinar el valor de adquisición del terreno de la vivienda no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día sólo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido”.
Procedimientos especiales
Con lo dicho anteriormente, es evidente que la ley actual contempla los casos en que se transmite una parte del terreno adquirido. Entones el valor de compra se restringe a la porción vendida, no al total. Consideremos ahora dos procedimientos especiales en esta norma.
Cuando no se cuenta con el valor catastral
Una dificultad que puede surgir con los cálculos anteriores es que no se conozca aún los valores de Catastro. Esto sucede en particular con las obras nuevas. En términos generales, la ley indica que las promotoras inmobiliarias deberán esperar a que se asigne un valor catastral al inmueble. Luego, el Ayuntamiento dictará liquidación para exigir el pago del impuesto. Esto se sustenta en la normativa de la plusvalía municipal, que dispone que “cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”
Cuando la promotora inmobiliaria no han obtenido ganancia
La Dirección General de Tributos otorga un margen de acción para que los contribuyentes reclamen la correcta adecuación del impuesto, en caso de creerlo necesario. En los casos en los que se considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien se considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del artículo 110.2 del TRLRHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada mediante el Real Decreto Legislativo).
De esta manera, la modificación habilita a la promotora inmobiliaria a solicitar la no sujeción al impuesto, cuando no se incrementó el valor del terreno. Lo mismo si se prueba que la base imponible a tener en cuenta es inferior a la que resulta de aplicar las normas del impuesto. En ambos casos, será entonces materia de la Administración del Ayuntamiento el hacer la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.
Tal como remarca la Dirección de Tributos, es importante recordar que el recurso o reclamación que puedan interponer las empresas pueden ser previos o posteriores a la liquidación del impuesto que se les notifique por la administración tributaria. En un caso pueden comunicar al Ayuntamiento la transmisión del suelo y las circunstancias que la empresa considere para no estar sujetos al impuesto u obtener una menor tributación. En el otro, sólo comunican la transmisión, y esperan a que se notifique la liquidación; luego plantean en vía de recurso todas las pruebas que acrediten su modificación.
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