Mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 se modificó la forma de calcular el impuesto de la plusvalía municipal. Tal medida afecta impacta en la actividad de cada promotora inmobiliaria así como en las empresas constructoras cuando compran terrenos para levantar viviendas destinadas a la venta. Por esa razón, la Dirección General de Tributos aclarara en qué consiste tal modificación y cómo se debe pagar la plusvalía municipal.En este artículo te contamos todo de este tema.
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Cómo calcular el tributo si eres una promotora inmobiliaria
La modificación del impuesto municipal mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 presenta algunos puntos favorables si debes tributar como constructora o como promotora inmobiliaria. Los mismos están vinculados, concretamente, a la posibilidad de tributar por la ganancia específica que se ha obtenido. Esto implica igualmente que cuando no se ha obtenido ninguna, se puede evitar el pago. No obstante, en ambos casos es necesario hacer una comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno. Para calcular este último se toma como referencia el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno, sobre el valor catastral total. Ese porcentaje se traslada luego al valor de transmisión.
Así, el valor X que le de Catastro a un terreno con inmueble construido será el 100% catastral. De allí habrá que saber cuál es el porcentaje que le corresponde sólo al terreno, por ejemplo, el 60%. Será entonces ese porcentaje el que se aplique al valor de venta. Si la vivienda o local se vende por 100.000 euros, 60.000 será el valor correspondiente al terreno.
En el caso del valor de adquisición, este cálculo deja de ser pertinente puesto que no se pueden aplicar valores de compra de inmueble a un terreno que fue adquirido sin construcción por una promotora. Por lo tanto la Dirección General de Tributos afirma que “a los efectos de determinar el valor de adquisición del terreno de la vivienda no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día sólo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido”.
Procedimientos especiales
Con lo dicho anteriormente, es evidente que la ley actual contempla los casos en que se transmite una parte del terreno adquirido. Entones el valor de compra se restringe a la porción vendida, no al total. Consideremos ahora dos procedimientos especiales en esta norma.
Cuando no se cuenta con el valor catastral
Una dificultad que puede surgir con los cálculos anteriores es que no se conozca aún los valores de Catastro. Esto sucede en particular con las obras nuevas. En términos generales, la ley indica que las promotoras inmobiliarias deberán esperar a que se asigne un valor catastral al inmueble. Luego, el Ayuntamiento dictará liquidación para exigir el pago del impuesto. Esto se sustenta en la normativa de la plusvalía municipal, que dispone que “cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”
Cuando la promotora inmobiliaria no han obtenido ganancia
La Dirección General de Tributos otorga un margen de acción para que los contribuyentes reclamen la correcta adecuación del impuesto, en caso de creerlo necesario. En los casos en los que se considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien se considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del artículo 110.2 del TRLRHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada mediante el Real Decreto Legislativo).
De esta manera, la modificación habilita a la promotora inmobiliaria a solicitar la no sujeción al impuesto, cuando no se incrementó el valor del terreno. Lo mismo si se prueba que la base imponible a tener en cuenta es inferior a la que resulta de aplicar las normas del impuesto. En ambos casos, será entonces materia de la Administración del Ayuntamiento el hacer la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.
Tal como remarca la Dirección de Tributos, es importante recordar que el recurso o reclamación que puedan interponer las empresas pueden ser previos o posteriores a la liquidación del impuesto que se les notifique por la administración tributaria. En un caso pueden comunicar al Ayuntamiento la transmisión del suelo y las circunstancias que la empresa considere para no estar sujetos al impuesto u obtener una menor tributación. En el otro, sólo comunican la transmisión, y esperan a que se notifique la liquidación; luego plantean en vía de recurso todas las pruebas que acrediten su modificación.
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Tras la llegada de la pandemia, muchos de los ciudadanos optaron por cambiar su lugar de residencia. Debido a las medidas de confinamiento y circulación las personas decidieron trasladarse a casas con mayor cantidad de espacios al aire libre y conectados a la naturaleza. A su vez, eligieron inmuebles con habitaciones más espaciosas, con la finalidad de destinar ciertos espacios al teletrabajo. Una de las principales opciones fue comprar una vivienda sobre plano.
En este artículo encontrarás todo lo necesario para tomar la decisión adecuada. Si estás en proceso de búsqueda de una vivienda y te interesa comprar una propiedad sobre plano, estás en el lugar correcto! Te contaremos todos los detalles sobre la adquisición de un inmueble con estas características…¡ Sigue leyendo!
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Principales factores que debes tener en cuenta para comprar una vivienda sobre plano
A lo largo del 2020 y debido a la crisis causada por el Covid-19 la construcción de nuevas viviendas se mantuvo detenida durante un período considerable. Sin embargo, año y medio después, el mercado inmobiliario comenzó a retomar su movilidad en diversos puntos geográficos del territorio español mediante promociones para la compra de propiedades sobre plano a un precio realmente oportuno.
Desde Oi Real Estate te brindamos los principales factores que debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda sobre plano.
Información necesaria antes de comprar una vivienda sobre plano
Uno de los principales datos que debes saber antes de comprar una vivienda sobre plano es conocer la empresa promotora y su trayectoria en el mercado inmobiliario. Es decir, tener conocimiento de quién tiene la titularidad del terreno sobre el que se construirá la vivienda que comprarás. De esta manera, podrás comprobar que dicho vendedor es el real propietario y, a su vez, que es el responsable de su terminación en tiempo y forma. Una buena manera de hacerlo, es corroborar cada uno de los datos de la empresa promotor en el Registro Mercantil ingresando el NIF de la misma.
La garantía bancaria de la empresa promotora
Este factor resulta uno de los más importantes a la hora de pensar en comprar una vivienda sobre plano, ya que surge el interrogante de cómo se garantiza el dinero entregado hasta la entrega de la propiedad. Al comenzar la venta de propiedades a edificar, la empresa promotora debe acudir al banco para abrir una cuenta que se utilizará para depositar las entregas de dinero de los clientes a lo largo de la construcción de la vivienda.
De esta manera, se garantizan los montos entregados ante la posible anulación de la construcción o en el caso de que la misma no cumpla los plazos acordados.
Valor final de la vivienda y fecha de entrega
Uno de los principales derechos que tendrán al momento de comprar una vivienda sobre plano es el acceso a los documentos en los cuales se incluye el valor final de la casa y el IVA y el día en el cual serán entregadas las llaves. La empresa promotora tiene la obligación de presentar dichos documentos. Por lo tanto, el principal consejo en esta etapa es no aceptar una documentación que no proponga fechas o precios exactos. Es decir, no fiarse de las aproximaciones.
Es de gran importancia corroborar el valor final, ya que las empresas promotoras de nueva construcción, a diferencia de las cooperativas, establecen un precio de venta cerrado, por lo tanto, se garantiza el coste hasta el momento de la entrega.
Consulta los planos de la vivienda
Otro de los derechos que te corresponderán como comprador de una vivienda sobre plano es el acceso a los planos de la misma. Estos documentos te mostrarán el modo en que la misma estará distribuida así como también su superficie total.
De esta manera, podrás conocer cómo se verá tu futuro hogar para luego corroborar que sea igual al que se entrega. A su vez, podrás acceder a los planos del edificio para ver como lucirá y conocer las zonas de uso compartido que dispone. Con los planos a disposición también podrás conocer la orientación de la propiedad para saber el tipo de luminosidad que tendrá.
Por último, al solicitar una copia de los planos en un futuro podrás corroborar y demostrar cualquier tipo de cambio de carácter unilateral que lleve adelante la empresa promotora.
Realiza una lectura detenida del contrato
Muchas veces esta recomendación puede resultar bastante obvia. Sin embargo, nunca está de más mencionar la importancia de una lectura profunda y detenida del contrato con la promotora al comprar una vivienda sobre plano.
Durante dicho momento, podrás consultar por cualquier duda que pueda surgir. De esta manera, te asegurarás de cada una de las cláusulas del documento y la operación antes de firmar el mismo.
¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una vivienda sobre plano?
En este punto del artículo te presentaremos los pasos que deberás seguir para comprar una vivienda sobre plano.
Elegir ubicación, comenzar la búsqueda y encontrar la vivienda
El primer paso a definir es el lugar en el que quieres que se ubique tu futuro hogar. En el caso de que no tengas previamente decidido en que zona quieres que se encuentre tu próxima casa, debes indagar e investigar en aquellos distritos que te puedan llegar a interesar y analizar si se adaptan a tus necesidades y solvencia económica.
Luego de elegir la zona indicada, debes seguir con la búsqueda de la vivienda. Cuando hayas decidido cuál será la vivienda sobre plano que te gustaría comprar deberás ponerte en contacto con la empresa promotora que la construirá para comenzar con el proceso y la recolección de información.
Por último, debes considerar la financiación con la cual llevarás adelante el pago de la misma. Según tu situación financiera, podrás optar por un crédito hipotecario o el pago de contado si es que cuentas con el importe total de la vivienda.
Reserva de la vivienda
Luego de que hayas realizado la corroboración de datos de la empresa promotora que has elegido para comprar la vivienda sobre plano llega el momento de reservarla. Es decir, debes realizar una entrega de dinero como garantía de compra. El monto de reserva suele variar de promotora en promotora, por lo tanto, dependerá del tipo de vivienda, de la zona en la que se ubica, el tipo de empresa y otros factores el total de la seña que deberás realizar. Esto te permitirá a su vez, tener la seguridad que la vivienda que hayas elegido o sea vendida a otro cliente. El porcentaje habitual de reserva ronda entre el 7 y el 10% del valor total de la propiedad.
Firma de Aval Bancario
Al realizar la entrega para reserva la vivienda deberás realizar la firma del aval bancario. Este documento certifica la cantidad de dinero entregado por cada cliente en carácter de cuenta a lo largo del proceso de edificación. Por otra parte, es lo que garantiza la total devolución de lo entregado por el comprador. Este paso es de suma importancia ya que es lo que te permitirá tener la certeza de que, ante cualquier imprevisto cancelación o interrupción del proyecto, tu dinero será devuelto.
Firma del contrato de compraventa
En la mayoría de los casos, luego de realizar la entrega de dinero destinado a la reserva de la vivienda y el aval bancario se lleva adelante la firma del contrato de compra venta. Es decir, el acuerdo que celebran entre el futuro propietario y la empresa promotora. Este documento es el que servirá posteriormente como base de la escritura pública de la operación. Esta última se realizará una vez concluida la etapa de construcción.
Luego de realizar estos paso principales, restará que esperes el término de la construcción de la vivienda y la entrega de las llaves.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda sobre plano?
Comprar una vivienda sobre plano tiene varias ventas que las hacen realmente atractivas. Si estas en vista de adquirir alguna, te dejamos algunos de sus puntos más positivos para que puedas tomar la decisión que más se adapte a tu personalidad y necesidades.
Posibilidad de personalizar de la vivienda
La posibilidad de personalizar a tu modo cualquiera de los aspectos al comprar una vivienda sobre plano es una de sus principales ventajas. Por lo tanto, podrás adaptar la vivienda según tus gustos.
Al poder solicitar los planos de la futura vivienda cada cliente cuenta con una gran cantidad de información y el modo en cómo se verá la propiedad terminada. Esta tendencia con posibilidad de personalizar el inmueble ha ido tomando relevancia con el paso de los años. En consecuencia, ha provocado el aumento de promociones inmobiliarias de este tipo de viviendas.
Seguimiento de la obra y habitar por primera vez la vivienda
Otro de los grandes puntos positivos de comprar una vivienda sobre plano poder seguir todo el proceso de construcción y durante ese tiempo poder identificar errores y proponer mejoras que permitan un mejor resultado.A su vez, estrenar la vivienda resulta ser otro de los grandes puntos a favor de comprar este tipo de propiedades. Esto se debe a la característica de poder habitar por primera vez una vivienda. En este sentido, hacen de todo el proceso de compraventa algo realmente propio.
Las viviendas son de construcción más moderna
Comprar una vivienda sobre plano implica una construcción con materiales modernos y una edificación focalizada en una mayor eficacia energética. En este último caso, se presenta una nueva ventaja que es el ahorro en la factura eléctrica.
Por otra parte, en la gran mayoría de los casos las viviendas de primera mano se encuentran ubicadas en zonas modernizadas. Es decir, lugares con grandes espacios verdes, piscinas, espacios para reuniones sociales, gimnasio, etc.
Pueden significar un ahorro y flexibilidad económica
Esta ventaja se torna una de las más importantes ya que permite la posibilidad de ahorrar determinados costes al ser un acuerdo directo con la empresa promotora. Por lo general, como hemos mencionado, la entrega para la reserva del inmueble suele rondar entre el 7 y 10%. A su vez, este tipo de contrato implica un precio concreto antes de llegar a la entrega de las llaves. Esto evitará la revalorización del valor total al momento del ingreso a la vivienda.
Como futuro propietario de la vivienda podrás abonar hasta el 20% del valor de la misma en un plan de cuotas y solicitar una hipoteca para financiar el porcentaje restante.
Garantía en caso de cancelación o retraso en la entrega de la vivienda
Una de ellas es la garantía contra fallos en la terminación o acabados del inmueble un año luego de la entrega del mismo.
Otra de las garantías tiene que ver con la protección vinculada a posibles daños a causa de los elementos de construcción o desperfectos en las instalaciones que no cumplan con los requisitos de habitabilidad. Esta garantía estará vigente durante los primeros tres años luego de la entrega de la vivienda.
Por último, la normativa establece el seguro decenal que tiene la finalidad de proteger daños que puedan ser causados en la construcción. Nos referimos a defectos que puedan afectar a la cimentación, soportes, vigas o cualquier elemento estructural que comprometan de manera directa a la estabilidad edilicia.
¿Cómo proceder si la promotora aumenta el precio de la vivienda durante o finalizado el proceso de construcción?
El precio y las condiciones de lo acordado ante la compra de una vivienda sobre plano no debería ser modificado a lo largo del proceso de construcción o una vez finalizado el mismo. Es, no puede incrementar el precio fijado en el acuerdo más más allá de existir un aumento en el coste de materiales o la materia prima necesaria.
Sin embargo, pueden surgir algunas circunstancias que pueden resultar imprevisibles o sobrevenidas al momento de la aprobación del proyecto y que causen una modificación en el coste.
Ante estos casos, dicha situación deberá ser comunicada a los futuros propietarios de la vivienda. Estos deberán dar su conformidad al aumento de la cuantía que la reforma dicte.
Si el comprador no pudiese o no quisiese asumir dicho incremento, una de las posibilidades será la devolución de todo lo que se ha abonado hasta el día de la fecha.
Si te has quedado con alguna duda o comentario puedes escribirnos en la casilla debajo del post y te responderemos a la brevedad.
Y si estás en busca de una vivienda, puedes contactarnos. En Oi Real Estate contamos con más de 10 años en el mercado inmobiliario y podemos acompañarte en todo el proceso. ¡Escríbenos!
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