En rigor, ésta es una pregunta que se viene haciendo el sector mes a mes. La escasez de obra nueva, sea por el encarecimiento de los materiales, como por algunas dificultades en cuanto al acceso a las licencias, marcó prácticamente todo el 2022. Recién estrenado este año, ya hay informes que empiezan a diagnosticar cuánto se puede esperar en términos de construcción de viviendas y, en definitiva, si la obra nueva en 2023 logrará remontar las cifras de los últimos doce meses.
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Poca y cara
Desde el punto de vista del comprador, la síntesis del comportamiento de las viviendas a estrenar resulta bastante sencilla: es poca y cara. Y en efecto, esto no está tan lejos de la realidad, ya que los valores de los pisos nuevos han venido en alza desde la segunda mitad de 2022, marcando precios históricos. La obra nueva en 2023 se ubica en costes medios de 2.635 €/m2, esto es, un 8,9% más que el año pasado y un 1,6% más que en el último trimestre. Estas subidas han favorecido la tendencia de los compradores a adquirir viviendas de segunda mano, que por otro lado se han mantenido con precios más estables.
Lo que se viene en cuanto a obra nueva en 2023
Considerando el marco relatado, es posible pensar que las viviendas a estrenar todavía se restrinjan a un mercado geográfica y económicamente concentrado. En ese sentido, las licencias otorgadas para comenzar obra nueva en 2023 alcanzan, según datos del sitio inmobiliario Brainsre, las 14.362 unidades.
Dos municipios madrileños se llevan casi el 17% de las licencias
La mayoría de las licencias se encuentra en la ciudad de Madrid, aunque en porcentaje no lleguen al 12%. Concretamente, las solicitudes madrileñas rondan el 11,46% del total de licencias pedidas, que es el equivalente a 1.646 de ellas. Claro que éste es, además, uno de los mercados más caros y demandados. Allí el precio medio de la obra nueva ronda los 5.077 €/m2, lo que supone un crecimiento del 3,4% respecto del 2022, y un 2,6% sobre el último trimestre.
No tan lejos de estas cifras está el mercado valenciano. De esa ciudad provienen 908 solicitudes realizadas por distintas promotoras inmobiliarias. En la comparación con periodos anteriores, también aquí se ven fuertes incrementos, incluso mayores a los de Madrid. Con un valor por metro cuadrado que ronda los 2.943 euros, Valencia es uno de los lugares donde más se incrementaron estos precios. En la comparación interanual la subida fue del 23,3%, mientras que se alzan un 3,8% respecto del último trimestre.
En tercer lugar, también fue otro municipio madrileño donde se han solicitado gran parte de las licencias. Esta vez, el municipio de Valdemoro requirió 762 permisos para construir obra nueva en 2023. En este lugar los valores por metro cuadrado también superan los dos mil euros (2.031 €/m2). No obstante, este incremento es relativamente más estable en comparación con periodos anteriores. Sólo está un 6,5% por encima de lo registrado en los últimos doce meses, y un 0,4% respecto del trimestre anterior.
Como se puede observar, sólo entre los tres primeros municipios que han solicitado licencias, casi el 17% (16,76%, para ser exactos) de las mismas quedaron en la región de Madrid. Pero eso no es todo. Entre las siguientes siete que completan el listado de los diez lugares que más permisos pidieron, los municipios madrileños son mayoría.
La concentración de obra nueva
Sólo dos de las siguientes localidades que integran el ranking de los diez sitios desde donde más licencias de obra nueva se han pedido, no son madrileños. O, lo que es lo mismo, dentro del “Top Ten” de lugares que más permisos concentran, siete son de Madrid. Esto no es del todo llamativo, porque la capital metropolitana suele ser la más demandada en cuanto a acceso a la vivienda. En efecto, la tendencia marca lo que venían pronosticando los especialistas: que en 2023 las promotoras irían por lo seguro. En otras palabras, que buscarían construir allí donde pudieran vender rápidamente las viviendas a estrenar.
Este concepto se traslada por supuesto a los barrios más exclusivos, tales como Las Rozas, para donde fueron solicitadas 653 licencias. El precio medio por metro cuadrado de vivienda en esta localidad es de 2.478 euros, siendo el valor de la obra nueva de unos 3.730 €/m2. En la comparación interanual, la subida de precios fue de 11,8% y la intertrimestral, de 12,5%.
A Las Rozas le sigue Leganés, lugar desde donde se han solicitado 458 licencias para construir obra nueva en 2023. Es, al igual que el anterior, una zona en donde es mucho más conveniente adquirir vivienda de segunda mano, ya que hay una diferencia de hasta mil euros por metro cuadrado. La obra nueva aquí se cotiza 3.373 €/m2, habiendo crecido esta cifra un 22,2% en el último año. No obstante, es uno de los sitios donde las promotoras apuestan a que venderán más fácilmente sus pisos a estrenar.
Dónde buscar obra nueva en 2023 (si no en Madrid)
Además de los desarrollos ya iniciados en 2022 cuyo fin de obra esté pactado para este año, sólo la mencionada Valencia, más Barcelona y Valladolid, requirieron buena parte de las licencias de construcción. Entre los catalanes, es la ciudad de Sant Cugat del Vallés la que solicitó 428 licencias. Le siguen los municipios de Tres Cantos (Madrid, con 357), Valladolid (en la provincia homónima, con 329), Navalcarnero (299) y Alcalá de Henares (276), estos últimos también en Madrid.
Si las obras llegan a su fin y los pronósticos no fallan, habrá hacia diciembre de este año poco menos de quince mil obras nuevas en las zonas metropolitanas de España.
Y tu, ¿qué opinas de esto? ¿Logrará contener esta obra nueva la demanda de vivienda? Déjanos tu opinión en la sección de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre estos temas, o sobre opciones para comprar viviendas a estrenar en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.
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