Tras nueve meses de iniciado el conflicto bélico que tiene como epicentro a Rusia y Ucrania, se empieza a notar un llamativo efecto de la guerra en la inversión inmobiliaria en otros países. Según los notarios y los portales especializados, el exilio está empujando a los ucranianos a aumentar la compra de vivienda en España. Veamos qué dicen los números y el perfil de los compradores que realizan este tipo de operaciones.
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El efecto inmobiliario de la guerra
La invasión de Rusia a Ucrania generó desde su inicio, en febrero de este año, todo tipo de noticias sobre el impacto social, económico y político que tiene para la región. No obstante, una guerra de tales características, que involucra a uno de los países más grandes del mundo, y que se ha extendido tantos meses, genera también grandes problemas de fragmentación social y familiar. En ese contexto, la compra de una vivienda en el extranjero se convierte en una inversión obligada ya no para proteger los ahorros sino a la familia. Tal es el diagnóstico al que en estos últimos meses ha llegado el sector inmobiliario sobre las compraventas y consultas realizadas por ucranianos en nuestro país.
Así, durante el primer semestre de 2022 los ciudadanos procedentes de Ucrania adquirieron 1.237 viviendas en España. En la comparación interanual, esto significa un 73% más que en 2021 y casi un 60% por encima del promedio registrado de los últimos 15 años, que es de 774 unidades vendidas.
Este aumento fue notorio en las capitales de provincia o en localidades medianas, tales como las cercanas a Madrid y Valencia. Se trata, en general, de viviendas familiares valuadas en un promedio de 1.612 euros el m2. Este nivel de inversión ubica a los ucranianos entre los que ingresan con menores importes en las operaciones, luego de los ecuatorianos (1.198 euros/m2), los rumanos (1.097 euros/m2) y los marroquíes (964 euros/m2).
El perfil de los nuevos compradores también se condice con la situación de emergencia que está viviendo su país. La mayoría de los inversores son parejas o incluso sólo mujeres con hijos, y algunos tienen ayudas públicas.
Qué dicen los portales inmobiliarios sobre este efecto de la guerra
También los portales inmobiliarios son una fuente para diagnosticar el interés de los distintos sectores en las propiedades de España. Uno de ellos, Idealista, indica por ejemplo que la búsqueda de vivienda en venta desde Ucrania se duplicó en el último año, superando las 91.000 consultas en lo que va del año. Aquí también las búsquedas reflejan el interés en provincias como Valencia, pero también en Alicante y Barcelona. Entre las tres suman casi el 60% de la demanda total. Le siguen Málaga, Asturias, Madrid, Tarragona, Girona, Santa Cruz de Tenerife, Murcia, Castellón, Baleares y Almería, todas con más de 1.100 entradas desde inicio del corriente año.
En el resto del país, con la excepción de la mencionada Madrid, las búsquedas caen drásticamente en las estadísticas de los sitios, con 100 o menos consultas en distintas zonas de la parte peninsular de España.
Los ucranianos y la inversión inmobiliaria extranjera en España
¿Cómo es la inversión inmobiliaria de los ucranianos en comparación con la de ciudadanos de otros países? Según la última estadística inmobiliaria de los Registradores de la Propiedad, en el tercer trimestre del año, los inversores procedentes de Ucrania se ubicaron en la duodécima nacionalidad más destacada en lo que respecta al mercado residencial. En ese sentido, son superados por los de otros países que tradicionalmente han invertido en viviendas en nuestro país, tales como el Reino Unido, Alemania o Francia. Sumado a ello, también en este caso en la lista de inversiones los ucranianos están por debajo de Rumanía, Bélgica, Holanda, Marruecos, Italia, Polonia, Suecia y China.
No obstante este panorama, la inversión ucraniana en inmuebles registró el segundo mayor aumento de las operaciones protagonizadas por extranjeros respecto de la primavera, tras el experimentado por los compradores polacos.
La inversión inmobiliaria ucraniana: ¿efecto de la guerra o auge con proyección?
Claramente, este panorama de incremento en la compraventa de propiedades no es particularmente alentador por sus causas, ni se espera que se sostenga en el tiempo, una vez que se estabilice la situación social que lo provoca. ACNUR (la Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados), ha declarado que la emergencia en Ucrania es de nivel 3, el nivel más alto del que dispone la Agencia. El organismo estima que son más de 7,2 millones de refugiados los que han tenido que salir de su país desde que comenzó el conflicto, en febrero de este año. Por supuesto, no son la mayoría de ellos los que pueden acceder a invertir en otro país, sino que viven en alojamientos de acogida, o en casas de familiares.
Por tanto, puede esperarse que este efecto de la guerra continúe si también lo hace el conflicto. Pero habrá que esperar a que ello pase para evaluar si dicha inversión efectivamente redunda en un nuevo perfil de inversor ucraniano. Hasta tanto, las altas cifras actuales claramente superan los niveles históricos, incluyendo las registradas durante los años del boom inmobiliario (175 operaciones semestrales entre 2007 y 2009), y valores como los registrados antes de la pandemia, tales como las 939 transacciones en la primera mitad de 2018. Hoy, sólo es posible asegurar que el nivel de ventas creció exponencialmente respecto de la media registrada.
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