Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la extinción de condominio y qué sucede cuando hay una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
La extinción de condominio es un proceso que engloba un concepto legal muy importante cuando se trata de la propiedad compartida de un bien inmueble. Es una operación por medio de la cuál será posible desvincularse de la propiedad compartida, con una distribución justa y legal. Por eso, si tienes la idea de comprar o vender una propiedad, estás atravesando un divorcio o solo deseas saber cómo funciona la propiedad compartida en España, este artículo es perfecto para ti. Al estar informado al respecto será más sencillo atravesar el proceso de la extinción de condominio.
La extinción de condominio
Cuando hablamos de la extinción de condominio nos referimos a un proceso legal que posibilita la disolución de la propiedad compartida sobre un bien. De este modo, los copropietarios podrán dividir el valor del bien o uno de ellos se queda con la totalidad, compensando económicamente a las demás partes.
Es un proceso muy habitual en casos donde, por ejemplo, varios hermanos heredan una propiedad o cuando una pareja decide divorciarse.
Para entender mejor aquí va un ejemplo, si tres hermanos heredan una vivienda de sus padres, puede suceder que uno de ellos tenga interés en mantener la propiedad y los otros no. En este caso, la extinción de condominio sería una buena opción. El que se quede con la propiedad deberá compensar económicamente a los otros dos, de acuerdo al valor de la propiedad.
Debemos mencionar que la separación de bienes no se aplica únicamente a los inmuebles, también puede aplicarse a otros bienes como coches o cuentas bancarias compartidas. Sin embargo, aquí hablaremos sobre sus implicaciones cuando hay un inmueble de por medio.
¿Cuáles son los motivos más comunes para la extinción de condominio?
La realidad es que los motivos pueden muchos y dependen de las situaciones particulares de los copropietarios de una vivienda. Sin embargo, podemos mencionar algunos de los casos más habituales:
Es posible diferenciar entre las principales de causas las que son voluntarias y las forzosas.
Voluntarias
Acuerdo entre partes: en este caso, los propietarios acuerdan voluntariamente extinguir el condominio. Un ejemplo para comprenderlo mejor, una pareja que compartía una vivienda se separa y uno de ellos se queda con la vivienda de mutuo acuerdo.
Venta de la propiedad: los copropietarios están de acuerdo en vender la vivienda a un tercero, se lleva a cabo una extinción de condominio.
Forzosas
Fallecimiento de un copropietario: en este caso, la parte del copropietario que ha fallecido será repartida entre los herederos, esto puede llevar a una extinción de condominio si los herederos y los copropietarios restantes deciden que quieren deshacerse de la propiedad.
Orden judicial: puede suceder que un juez ordene este procedimiento, esto pasa fundamentalmente en casos de disputas entre copropietarios que afectan el uso y disfrute del bien común. Es muy habitual en divorcios o peleas entre familiares que heredaron una vivienda.
¿Cuáles son las consecuencias de la extinción de condominio?
Las consecuencias de este procedimiento variarán dependiendo de si existe un acuerdo entre las partes o no. Analizaremos las dos posibilidades.
Si hay acuerdo entre las partes
- División amistosa: en este caso, los copropietarios están de acuerdo sobre cómo proceder, el proceso de separar la titularidad de una vivienda puede realizarse de forma amistosa, facilitando una división justa y equitativa de los bienes o su valor. Se trata de un acuerdo cordial, donde no se presentan inconvenientes.
- Costes reducidos: el entendimiento entre las partes puede implicar costes legales y administrativos más bajos.
- Un proceso más corto: la cooperación ayuda a que el proceso sea más rápido y eficiente, sin demoras ni trámites.
Si no hay acuerdo entre las partes
- Disputas legales: si no se llega a un acuerdo, pueden tener lugar disputas legales que requieran la intervención de un juez para solucionar el caso. Esto puede extender la duración del proceso y aumentar la tensión entre las partes.
- Costes altos: si no hay de acuerdo los costes legales y administrativos pueden aumentar, honorarios de abogados, tasas judiciales, entre otros.
- Estrés: las tensiones entre copropietarios pueden generar estrés y afectar las relaciones, esto puede hacer más difícil el proceso.
¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?
Imaginemos que una pareja, luego de años de matrimonio, opta por divorciarse. Mientras estaban casados, compraron un inmueble que está a nombre de los dos. No obstante, luego del divorcio, no llegan a un acuerdo sobre cómo dividir o vender el inmueble mediante Convenio Regulador, y uno decide dirigirse a los tribunales para buscar una solución. Así sería el proceso:
Proceso judicial
Se presenta una demanda judicial para solicitar la extinción del condominio. Allí se describe la situación y se brindan pruebas, por ejemplo, el certificado de matrimonio, la escritura de la vivienda, entre otros.
Se lleva a cabo una vista judicial en la que las dos partes exponen sus argumentos y presentan pruebas adicionales.
Resolución judicial
Luego, el juez emitirá una sentencia en la que ordena la extinción del condominio y establecerá las condiciones para realizarla, por ejemplo, la venta de la vivienda y la división de los beneficios, o la adjudicación de la propiedad a una de las partes compensando económicamente a la otra.
¿Qué documentos debo presentar?
- Sentencia judicial: se trata de un documento fundamental, contiene la orden judicial que a efectos legales es el punto de partida para los trámites administrativos que vendrán luego.
- Escritura pública: cuando se tiene la sentencia, deberás dirigirte a un notario para formalizar la extinción del condominio por medio de una escritura pública.
- Registro de la propiedad: por último, deberás registrar la nueva titularidad aquí para que tenga eficacia ante terceros.
¿Quién debe asumir los gastos de la extinción de condominio?
Los gastos pueden ser asumidos por las partes por acuerdo voluntario, o si hay desacuerdo, por una resolución judicial. Lo más habitual es que la parte que se queda con la propiedad asuma los costes.
La extinción de condominio puede incluir los siguientes gastos:
- Gastos judiciales: se trata de los honorarios de abogados, tasas judiciales, y costos de peritos en caso de ser necesarios.
- Gastos notariales: entre un 0,2% y un 0,5% sobre el valor de la vivienda cedida.
- Gastos registro de la propiedad: entre un 0,1% y un 0,25% sobre el valor de la vivienda cedida.
- Gastos derivados de la hipoteca: en caso de haber una hipoteca sobre el inmueble, pueden aparecer gastos como comisiones por cancelación o durante el proceso de novación hipotecaria.
- Tributos: en la extinción de condominio se tributa por AJD y el coste variará según donde se encuentre ubicada la vivienda, costará entre un 0,5% u un 1,5%.
- Gastos de gestoría: en caso de que se contrate una gestoría para realizar los trámites vinculados a la extinción de condominio, también se deberán asumir estos costes.
¿Qué sucede con la extinción de condominio cuando hay una hipoteca?
Si hay una hipoteca de por medio el proceso se vuelve un poco más complicado. Por ejemplo, el caso de una pareja que decide divorciarse, y tienen una vivienda en común con una hipoteca pendiente. En este caso, no se debe decidir únicamente cómo dividir el bien, también cómo gestionar la deuda pendiente. El banco que otorgó la hipoteca también tendrá un papel importante en este proceso.
Los problemas más comunes
Saldo pendiente del préstamo hipotecario: debes saber cuál es la cantidad pendiente de la hipoteca. Se trata de un punto que influirá en la posible autorización de la hipoteca por parte de la entidad al nuevo titular. Es muy habitual que la parte que se quede con la vivienda y la hipoteca tenga dificultades para afrontar sola la cuota mensual. Es por esto que, la operación puede ser denegada.
Inconvenientes con la tasación de la vivienda: al volver a realizar el proceso hipotecario para el nuevo propietario se debe tasar la vivienda nuevamente. El inconveniente es que muchas veces el valor de la vivienda ha bajado y esto dificulta la aprobación del préstamo por parte de la entidad. Se puede complicar más si el préstamo inicial prácticamente no ha sido amortizado.
Costes extra: pueden aparecer costes adicionales, por ejemplo, comisiones por cancelación anticipada de la hipoteca inicial, o gastos notariales y de registro vinculados a la modificación del préstamo hipotecario.
Posibles soluciones a estos inconvenientes
Refinanciación: en ocasiones, llevar a cabo una novación con ampliación de capital y aumento de plazos puede ser lo ideal. Te permitirá ganar liquidez si ya has abonado el pago acordado con la otra parte, y se reduce la carga mensual que tendrás que asumir de ahora en más. Ten en cuenta que esto puede implicar tener que buscar otra entidad bancaria si el tuyo no aprueba este cambio de condiciones.
Sumar titulares o buscar un aval: puedes buscar una garantía extra para que la entidad apruebe la operación en caso de extinción de condominio es otra opción. También, puedes sumar otro titular o un aval para facilitar la aprobación del nuevo préstamo hipotecario.
En resumen, cuando hay un desacuerdo entre los titulares de una vivienda es sencillo acabar en un juzgado gastando dinero. El proceso de extinción de condominio sobre una vivienda puede ser un simple trámite o una verdadera complicación si no se llega a un acuerdo voluntario.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la extinción de condominio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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