Durante todo el año y medio de pandemia, uno de los sectores que más se vio afectado fue el inmobiliario. Dentro del mercado, el precio del alquiler de la vivienda fue uno de los temas que más debate suscitó. En la siguiente nota nos referiremos al incremento en la renta de un alquiler por el IPC.
Se trata de uno de los indicadores económicos más importantes y conocidos para calcular el incremento a la renta. Es un dato de gran utilidad para la regulación de los alquileres. Se debe a su importancia en la fijación justa de precios tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.
En esta oportunidad, te explicamos, desde Oi Real Estate, como se aplica el IPC de un alquiler para actualizar su renta, dónde puedes encontrar este dato y qué sucede en aquellos contratos en donde no se explicita la actualización de la renta.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el índice de Precios al Consumo (IPC)?
Hablamos del indicador, variable o número que se encarga de medir el modo en que varía el precio de los bienes y servicios de consumo familiar básico. A su vez, la medición de IPC se lleva adelante a partir de un periodo establecido concreto. De forma sencilla, es el índice que mide como suben los costes en productos como los combustibles y las viviendas.
Una de las características del IPC es la medición en conjunto de los precios y no de manera individual. Es decir, indica el movimiento de los importes de bienes y servicios (subas o bajas) de un mes a otro. En este sentido, es importante saber que IPC no marca los precios en sí mismos, sino que recoge el aumento o la disminución de un conjunto de productos.
El ente encargado de calcular el IPC en el territorio español es Instituto Nacional de Estadísticas (INE). De esta manera, mes a mes este organismo recoge determinados datos y los publica en su página oficial.
Cuando los precios muestran una evolución se determina que existe inflación, es decir, aumento en bienes y servicios. En el caso contrario, si los precios muestran una disminución se establece la existencia de lo que se denomina deflación. Es decir, baja de precio.
¿Qué datos toma el INE para calcular el IPC?
El INE para llevar adelante el cálculo del IPC toma de referencia una canasta con productos esenciales o de consumo habitual por parte de la población. Como, por ejemplo, pan, aceite, leche, gasolina. Luego, recolecta el precio de dichos productos y los compara con los costes de los meses anteriores.
Resulta muy sencillo de entender el resultado. Pues resulta positivo si los precios han aumentado. Por el contrario, se dice que es negativo cuando los precios bajaron. En España, este índice se utiliza para la regulación de los precios de arrendamientos. Es decir, se usa el IPC en el alquiler para llevar adelante la actualización de la renta.
Entonces, ¿Qué nos indica el IPC?
Se trata de un indicador de gran importancia porque nos expone el modo en evoluciona el coste de vida de las personas y como indicador esencial para saber cuál es la inflación.
Lo veamos en un ejemplo. Si el IPC se incrementa de un periodo a otro un 1,5% los ciudadanos deberán gastar un 1,5% más que el periodo anterior por los mismos productos.
En este sentido, para la estadística se suele utilizar como:
¿Cuáles son los productos contemplados por el IPC?
Como mencionamos con anterioridad, los productos que son contemplados para llevar adelante el cálculo del IPC son aquellos que integran la llamada “cesta de la compra”. Dichos productos se dividen en grupos y subgrupos. El criterio de división radica en la importancia de cada uno de ellos en la canasta básica para el consumo familiar.
En el caso de las viviendas, su precio no es considerado parte del cálculo del índice. Pero lo que si se tiene en cuenta es cómo varía ese indicador para calcular el aumento en la renta. El coste de la renta de un alquiler solo podrá ser modificado en los casos en que se encuentre pactado entre ambas partes y especificado en el contrato. Lo más recomendable es determinar de antemano que la variación del precio será de acuerdo al IPC.
A continuación, la división de los productos y la importancia de cada uno en el cálculo del IPC.
Ahora sí, con la información precisa, pasaremos a detallar todo lo relacionado al IPC en el alquiler.
¿Cómo se actualiza el IPC de un alquiler y su renta?
La renta se trata, ni más ni menos, que de pagar a un arrendatario la suma de una cantidad determinada de euros por el alquiler de su vivienda. Cuando se arrenda un inmueble, en la mayoría de los casos, se realiza un contrato en el cual figuran todos los derechos y obligaciones de ambas partes. Una de ellas es actualización de la renta y de qué manera se llevará a cabo.
Según lo establece la normativa española, a lo largo de todo el contrato convenido, la renta solo puede ser actualizada de manera anual y a partir de la variación que experimente el IPC. La actualización de una renta de alquiler, en la gran mayoría de los casos, no coincide con el mes natural calendario. Por lo tanto, el año regirá a partir de la fecha exacta que aparezca en el contrato de arrendamiento. Es decir, si ingresas a una vivienda el 01 de septiembre de 2021, la actualización de la renta se realizará el 01 de septiembre de 2022.
Un mes antes del aumento, el arrendador deberá notificar al arrendatario el nuevo valor del alquiler. Una vez realizada la notificación, la actualización se deberá pagar a partir del mes siguiente. Que, justamente, coincidirá con un nuevo año de contrato.
El inquilino tiene el derecho de exigirle al arrendador un certificado del INE que pueda justificar el incremento de la renta.
¿De qué manera se aplica el IPC en el alquiler?
El IPC en el alquiler se calcula a partir del valor anterior a la actualización. Si el valor del índice en el mes de actualización es positivo la renta sube. Caso contrario, si es negativo, la renta baja. El modo de obtención de este dato, se realiza consultando en la página oficial del INE el índice mensual y periódico. En dicho sitio, la institución estipula diversas maneras de aplicar la variación en las rentas de alquileres.
Una de ellas es mediante el programa de cálculo ¿Quiere actualizar una renta? De manera sencilla, el instituto te pedirá que ingreses el coste de la renta actual y el periodo de contrato. En su web, el INE dispone que el cálculo “sólo son válidos los periodos comprendidos entre marzo de 1954 y Julio de 2021”.
Además, permite calcular el IPC en el alquiler mediante las tasas de variación. Y, por último, realizar los cálculos mediante el uso directo de los índices. Esta herramienta te exigirá que sigas una serie de indicaciones.
En la gran mayoría de los casos, se utiliza el IPC para regular la renta del alquiler. Sin embargo, en España hace un tiempo prolongado que no es una condición obligatoria. De todas formas, resulta que aplicar el IPC en el alquiler es una de las más maneras más sencillas de equilibrar los precios en las mensualidades de arrendamientos.
Veamos la aplicación del IPC de un alquiler a través de una practico ejemplo
Una buena forma de comprender el modo en que se aplica el IPC en el alquiler es llevarlo directamente a un ejemplo. En primer lugar, debes tener en cuenta que, para actualizar la renta, debes considerar el último mes antes de que se cumpla un año del contrato de alquiler. A ese monto, le aplicarás el IPC de dicho mes.
Como te hemos mencionado, al momento de llevar adelante la actualización de la renta el propietario del inmueble debe comunicar la misma en la segunda quincena del mes anterior antes de cumplir un año más de contrato. ¿Por qué esta condición? Se debe a que el IPC suele ser publicado a mediados (15 días) de cada mes.
Sigamos con el mismo periodo anterior. Si tu renta se actualiza un 01 de septiembre, debes comunicar a tu inquilino la actualización el 15 de agosto, cuando se encuentre publicado el IPC de julio.
Fórmula para calcular el aumento de la renta con el IPC
De esta manera la fórmula para llevar adelante el cálculo del IPC en el alquiler es la siguiente:
Ahora con números reales. Supongamos que la nuestra variación anual que debemos aplicar es el 2,2% y la renta del inmueble del alquiler al mes anterior a la actualización es de 900€. La cuenta sería la siguiente:
900€* (100 + 2,2) / 100
900€* (102,2) / 100=
91,980 / 100= 919,8€
El cálculo mediante dicha fórmula nos indica que el aumento en la renta del alquiler será, a lo largo del nuevo año de contrato en vigencia, 19,8€. Por lo tanto la renta mensual para los siguientes 12 meses será de: 919,8 euros.
¿Es posible calcular el aumento de la renta mediante IPC sin haberlo indicado en el contrato?
Lo principal a tener en cuenta ante esta inquietud es saber que todas las actualizaciones de IPC se indican en una cláusula particular dentro del contrato de arrendamiento. Es decir, en la cláusula de actualización.
Por lo tanto, en los casos en los que no exista una cláusula en la que se especifique la actualización no se podrá aplicar el IPC para actualizar la renta. Suele ser extraño que no se especifique en el contrato de arrendamiento este punto. Por eso, siempre es recomendable repasar cada uno de los puntos contractuales ya seas propietario como inquilino. No incluir la aplicación del IPC dentro de la actualización de la renta implicará que se no pueda subir la renta si el IPC es positivo y por el contrario, no pueda bajarse si su referencia es negativa.
Si no se indica el modo de actualización ¿Qué sucede?
En aquellos casos en los cuales no se indica en el contrato de arrendamiento el modo de actualización de la renta, en su momento no entrará en juego el IPC en el alquiler sino el IGC, o la libertad de pacto.
Las iniciales IGC refieres al índice de Garantía de la Competitividad y fue introducido en España en el año 2015. Se trata de una fórmula que se utiliza por defecto para actualizar la renta cuando no se especifica que dicha actualización es a través de IPC.
En aquellos casos en los cuales el IGC de negativo, las rentas en los alquileres no variarán. Por lo tanto, es un panorama poco positivo para el arrendatario. Si el IGC es positivo, se lleva adelante el cálculo, pero nunca por encima del 2%. Esta es una cifra muy por encima de los índices que suele dar el IPC.
Es de gran importancia tener en cuenta que el IGC suele ser negativo, por lo que este tipo de cálculo para la actualización de la renta es malo para los arrendadores. Si el propietario ligan este indicador a la variación de lo que reciben por el alquiler de un piso de su propiedad, es probable que el precio no aumente. Por ejemplo, según datos del INE desde 2016 el IGC siempre ha sido negativo.
Por su parte, la actualización de la renta a través de la libertad de pacto permite que el incremento de la renta sea a partir de un acuerdo entre las partes que consideren que les conviene a ambas. Este pacto debe estar presente al momento de firmar el contrato. Este punto se incorpora gracias a la reforma producida en el Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el 2013. Este manera de actualizar la renta es completamente legal.
Una limitación que introdujo la Ley es que esta libertad de pacto nunca podrá superar el IPC. Esto supone una forma de actualización bastante justa tanto para arrendador como para arrendatario, ya que previo a la reforma de la legislación estos pactos solían sobrepasar el IPC y el IGC. En muchos casos, superando los tres puntos porcentuales.
¿Cuál es nuestra recomendación desde Oi Real Estate?
Desde Oi Real Estate recomendamos, en el caso de que seas el propietario del inmueble, que incluyas en el contrato de arrendamiento la cláusula en la que figure el modo de actualización de la renta. Dentro de los modos, lo mejor es explicitar que se realizará mediante el uso del IPC, ya que como mencionamos, si bien esta utilizar el IGC, suele ser negativo
Esperamos que te haya servido el artículo acerca de como calcular la actualización de la renta del alquiler con el IPC. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos un comentario. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad con la mejor información.
Si necesitas alquiler una propiedad, puedes ponerte en contacto con nuestros asesores de manera directa. Solo debes mandarnos un mensaje y nosotros nos pondremos en contacto contigo.
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